收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

- A6 x. W0 Y( d# p% d+ N9 hYes!     
重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
而哈佛只是當個對照組,   
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
1 |* ]8 i/ ?, j8 }; z( |然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
) H9 w' T% i, u) c) ~& a! x* @這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     
1 s" D) x) [, K" ], _9 _

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
4 Q1 n, ]& ^* T; y$ H$ W# C我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"   

其實, 我很信服這樣的統計結果,   
/ M+ ^  z$ p6 E正如版主自己說過的....     
" l7 d. T  u& X; f# x/ \劍橋地理位置是優於哈佛的,   
所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
5 C9 H( X+ w( i3 b地理位置就會漸漸顯著     

4 ?" O2 w; U$ p1 o$ ?

podzol

版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
5 h$ q- v' G" e  D8 w劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
- z2 ~  z( O& }0 a但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
2 ]3 t& C. }0 F! a0 R可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
) @* r+ ], S- l( y0 L3 v  O- j2 x做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
+ f5 b( V- h$ u$ V* s* R% J) G$ a判斷收帶看費後對房價升降之影響
才有比較一致客觀的基準

REYCOVSKY

最後這些討論 回歸到房價的因素本質上
. ~3 Y3 N9 J3 v2 P" s- w
或許大家的見解有不同

但

6 k5 [# J5 `1 ]& ~2 a$ Z這些都是大家寶貴的經驗知識分享

以上

duckshiau

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
$ V; S2 P" V4 ?( o劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
9 I1 I% ?. m4 b& `或許下修原因跟 ...

/ S  C' }1 s0 I/ B% r3 B& m其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
+ e% \% v# H7 T" \5 ^$ `7 A' N另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。

yljimmy

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥

Dora貓

duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
" ]/ n& I% \3 I7 y' q3 H( w其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看
價差就越來越明顯
1 ]* i$ i0 J- g* N
% h. ^4 ]3 m. T7 @  w( |' n5 L更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔
. W! C5 o: ?$ s& s
0 L/ d; d7 x9 E' B; ^! {

宏都拉斯

人無高低之分
6 b$ [6 U$ h* b; u$ h
8 b4 q+ Q$ [) ^0 e( M8 _職業無貴賤之別

6 k, q6 f7 a" w; F1 l4 F0 P專業卻有深淺差異

+ u" J1 i: G, Z; t( b! b* ^& a邏輯也有對錯之選

phantom

yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55
8 n7 I2 v. B4 ?& T# r1 H. {# q哈哈哈.....      
+ x. Q/ W9 l3 s9 x1 n7 ?# t
9 B* o' c0 Z" C那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     

這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
4 |3 h6 E9 N* c而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
' d8 v5 @) [( w收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
+ T$ ^0 W' P3 x: E8 o. [但是越到後面越不想特別去帶看

你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     
! f" b- R9 G  S+ u; i
你可以以你的實際經驗直說一定有差,   
$ p: V% s3 w. L3 a, n* M2 h但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     

你的統計方法就是有很大的問題!     

. z2 }& t, u/ ?