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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:49:36 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
  ]; k. C* c/ ]其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

, d7 ^, O$ I( YYes!     
& i( x; b% K4 h  M重點真的是要比較一社區實施前後的差異,    2 ^: M) @, P. E7 u9 |5 k" z: z
而哈佛只是當個對照組,   
8 l% I- V& Q( R6 ^& i以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
7 U& z3 _: o7 n0 K/ x  [然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,      J# K( W/ B. p; D8 Q
這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     8 ^9 n" q) r! g) k( i' r

8 I: W) T9 X7 G: @
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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:57:14 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54 0 X* b2 y; t0 ^: I3 m
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...
: z- Y9 d' W* ~' k. Z/ m: P$ g
"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"    , U) L% O: }: G- n/ r" T

% Q' O- a8 _  _其實, 我很信服這樣的統計結果,   
, p) s' j- p, C, a7 J正如版主自己說過的....     & x- X' h: g4 w( h& P8 }1 ]5 i
劍橋地理位置是優於哈佛的,    # o* k5 t6 Q7 Y
所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
! K0 O$ D# F8 @# X+ ^地理位置就會漸漸顯著     4 ]* R8 K, l) E6 q& h
" R/ }8 B, k$ i: N+ h
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podzol

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發表於 2016-7-14 09:26:52 |只看該作者
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
7 U& F! G" [* T. Q, F  N劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
6 C; |. X, g, \  G或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
- K. s$ T1 o( ^1 p9 u3 N  y但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
+ L. D2 z$ ?# p兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反7 M4 N6 x3 |" }
並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
6 V: Q' Z  _6 a, ^可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本, u8 j/ a/ _8 G) ~1 a
做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
5 M# d2 g/ X! \& ^5 t/ i判斷收帶看費後對房價升降之影響3 g6 V5 q) v. ^0 U
才有比較一致客觀的基準
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-14 10:17:44 |只看該作者
最後這些討論 回歸到房價的因素本質上
. b% ]+ R- \/ a2 R, r3 ~' O* G+ f, ~! N- J+ ]6 [; P6 W
或許大家的見解有不同
  F3 d4 o3 j9 \/ s. {" {
4 x; y$ W; X8 b6 k$ w$ V" ]+ P但 . Y0 x; }5 q" }2 n2 W

. y  ^; w$ N" d; _8 x這些都是大家寶貴的經驗知識分享  f* j$ b9 Q9 R) a
. H) _/ d( T  ?7 R/ x2 G  _
以上
% ~& @1 c' @& w: Y$ q* Z
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duckshiau

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發表於 2016-7-14 10:44:13 |只看該作者
podzol 發表於 2016-7-14 09:26 . i- z% W0 S6 n0 `
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料4 I# M; p! y4 J: O; {
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
& l9 J* }  e" B$ |+ }5 F或許下修原因跟 ...
9 |# v0 x4 d9 G' S
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
! _& ]+ [! s! T8 |4 q2 y* O: u4 G5 h另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。
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巴吉拉 + 2 感謝有您～
hui_ching + 2 讚！重點就在結果推論有問題

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發表於 2016-7-14 11:01:41 |只看該作者
如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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Dora貓

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發表於 2016-7-14 12:01:09 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
5 c# p' J& D' K其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...
$ f) g# _& k" g6 j, y
收帶看費影響是會越來越大的
% O4 a4 W7 S! S0 I初期景氣還可以的時候大家可能無視& k3 o+ l1 n9 I$ F: I
但是越到後面越不想特別去帶看' g4 C/ \: V2 d; @8 J
價差就越來越明顯
3 f5 }6 K& |0 h) B# Y0 u" p) z, ]
- t0 n  [  h6 t$ S  e更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔
/ q5 n; u$ W3 z) p/ }5 E' {" y; u& T: q* Q* y( _
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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宏都拉斯

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發表於 2016-7-14 13:53:06 |只看該作者
人無高低之分: ?5 l8 \9 O9 X9 ^1 j; U
6 f) h$ m/ A( U, x
職業無貴賤之別
( K" @2 d& w" S7 i, |: h
5 t1 p! [0 V' E4 ~* Z  t4 h專業卻有深淺差異1 N5 g. l  b  H, S  s9 O
6 Q- ], V" |1 ~/ H. _
邏輯也有對錯之選
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phantom

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發表於 2016-7-16 21:08:16 |只看該作者
yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55 5 J8 f% B6 \; {& \/ o* n
哈哈哈.....      
# @+ _( b/ k+ i" T! T; j$ x
  _& u, [+ C: ?  [  C, Z那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     
這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他
" [5 K" r: r1 R' J; r; j
懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。/ W  W) g# D) m5 v5 y5 O: p
而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。
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yjrong413

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發表於 2016-7-17 20:29:55 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
7 H2 |/ w# b7 Q3 ~收帶看費影響是會越來越大的
  f/ t1 s! v" N: z9 S初期景氣還可以的時候大家可能無視
* P, B4 w: I( u6 [但是越到後面越不想特別去帶看
2 B1 F2 e4 H; P3 I1 S+ _
你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     1 f7 t" U2 N& _1 i& Z! v
現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     
% y) f) q$ K# }5 s* W4 Z
  Q% V: m" D5 j你可以以你的實際經驗直說一定有差,   
& E# @/ o0 F$ v5 Y但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     
: N) B% A. q& n$ E# ^, T9 n/ I: T6 p# {9 O
你的統計方法就是有很大的問題!     - @4 [2 |0 f5 K+ Y0 V  T

5 Z+ c% W1 r. G7 S
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