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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:49:36 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44 8 s1 ^/ }8 w7 A8 ~( A
其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

+ c' D0 J) x  L2 E) fYes!     
9 q$ n, {: m" z8 @. D: c重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
! C1 S3 D5 Z- h! B' b9 N# g1 T而哈佛只是當個對照組,    ; R4 N' O" t! ~% J9 Y  A( w
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
2 ]  C( j& x5 {( q- t; w: H7 ]! D然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
2 W: h' B. v) g- x! t. S這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     
% U) a7 X9 B! S2 h) u/ l
! {0 u: W3 P( r8 J0 X, t
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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:57:14 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54 4 Q1 N: d3 x4 [1 s( S# U
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

' |/ G0 y, W# j"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"    , S; c& P& ]- e9 r- k& y% r

# k, B( H- A% H. i& {' B" d" X其實, 我很信服這樣的統計結果,   
7 \5 ]/ V' J0 c8 m) X5 m正如版主自己說過的....     5 T  v0 N9 S( M
劍橋地理位置是優於哈佛的,    ; K$ ^$ V" r: g/ _
所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
) i. U4 z- D: o0 j4 `地理位置就會漸漸顯著     4 G) n6 I( x" \) M$ [
% i) E+ e8 S$ ]( v4 w3 M. S
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podzol

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發表於 2016-7-14 09:26:52 |只看該作者
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
! `7 K% u1 ?  m1 Y劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修. A6 H' ?! F+ q! V, p1 k8 s
或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
7 q' a6 I* z0 d. d0 T5 Q但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
$ O3 P9 [5 M" P* u6 d+ U/ b兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反6 ]1 i+ S1 B; N
並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
2 F3 S2 _" C- m. ]可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本8 w  b" E! x: T6 k/ C# M  K
做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
# V( y" B, `6 @: [: I9 V判斷收帶看費後對房價升降之影響
! Q/ z8 X/ Q; I# B  m$ [才有比較一致客觀的基準
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-14 10:17:44 |只看該作者
最後這些討論 回歸到房價的因素本質上8 u/ ?) ?, E2 A: Q, @* u5 h7 @

# @% O3 X* Q/ d3 L+ `! D或許大家的見解有不同
# [: |# U; f5 ?% z7 I! G3 w) V" N5 K8 @/ L( M* S' H/ I
但
+ `+ K; i" Q) |( T" m( g3 i' T, t8 U: A/ D' ^$ ~
這些都是大家寶貴的經驗知識分享9 t* C8 G  d4 w& q1 [

' F- B0 g& G" G5 i以上' m* O4 {# K7 u
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duckshiau

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發表於 2016-7-14 10:44:13 |只看該作者
podzol 發表於 2016-7-14 09:26
7 G- q+ w! w2 p. G3 I版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料$ t4 N! h5 o# p0 h
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
% k( k* {0 q1 A. j3 \5 k: t. L或許下修原因跟 ...

! F2 t1 p  a# S! S1 l其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
  J: U5 W" `$ R) V& \+ E- B4 s另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。
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巴吉拉 + 2 感謝有您～
hui_ching + 2 讚！重點就在結果推論有問題

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發表於 2016-7-14 11:01:41 |只看該作者
如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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Dora貓

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發表於 2016-7-14 12:01:09 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
% N* H  ^; D7 [' h  J7 B" T+ _$ O其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...
0 u! b8 Q8 C3 Z
收帶看費影響是會越來越大的
9 p+ C7 r1 B2 J% o初期景氣還可以的時候大家可能無視9 L2 E8 @, Q& v# n" {+ ]! K
但是越到後面越不想特別去帶看
$ Q, k" j4 `2 Y8 ^6 v價差就越來越明顯
3 t2 T  ?; h5 Q- j5 d
% `5 x  ]4 U) }% A' r0 u. R/ u& v更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔; ^: ^. L4 t: g% c
6 P" d9 J1 D( t4 ?; _  v) ?$ P, h
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-14 13:53:06 |只看該作者
人無高低之分5 K! L: D$ A( A" a/ t0 @3 ^5 p
! ~  _/ i" D- h' ]
職業無貴賤之別8 L0 g8 _; K  `  [# ^! N1 H( S

5 k! q: N+ U3 h/ N- J5 h專業卻有深淺差異& A2 }, Y% B' p9 I" J! N$ C2 |
3 i$ r1 {' S7 R5 N4 I1 t9 j
邏輯也有對錯之選
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phantom

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發表於 2016-7-16 21:08:16 |只看該作者
yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55
7 a- C& L4 u5 T1 c哈哈哈.....      & l4 _- m* o3 E+ T0 F

/ h# _" d; d2 d; J# c那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     
這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

: R5 f7 ^4 \/ e  U% J! ]2 @8 X懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。5 r# P# J5 Q& L9 d+ A$ {6 T- D
而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。
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yjrong413

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Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01 . B8 N7 y; v" z
收帶看費影響是會越來越大的  ?1 J" r; \' ^; a% E" I3 N# v9 }9 t
初期景氣還可以的時候大家可能無視
. V. t! f" _# a2 P- }; `但是越到後面越不想特別去帶看
7 f2 T! c" s* B; K" v8 g
你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     # m+ C& k; p$ T9 ^9 A- X
現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     
5 |0 ]: e0 ~+ x7 d1 v7 O2 y; j. p' |% ]! ~2 r+ d) B" J* f& o
你可以以你的實際經驗直說一定有差,    : M* A! E* [0 L' P5 G
但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     # I5 J: _4 k  V+ {

7 @& ^6 G  j5 m  p$ X你的統計方法就是有很大的問題!     
3 e5 a" T' f& _1 }' p- U0 {" p* u9 D3 g
4 M  h" b/ F% s" r+ ?. A
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