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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:49:36 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
3 ?% C. T/ i- r' l% ~, @' I! V2 ]. e/ I5 J其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...
9 l1 d0 a4 |6 H4 m! q. ~
Yes!     
9 |* w2 o9 a9 C5 L% d+ E8 F重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
" l" B7 C5 |+ A3 e' N+ \0 D而哈佛只是當個對照組,   
' Z' A5 v4 b2 g7 a$ R以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
! d" r/ f% J; t然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
# Z* r" A+ E! d5 N7 S# X這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     
: _8 M3 g9 V8 L; U: D+ `" T' q; L" n5 O3 D
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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:57:14 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54 ' o9 a& t2 F7 O' P4 A# d
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

2 V! }/ Z5 P% d( A* S"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"    $ g5 e2 h. X  ]; ]! l5 I4 `
3 u% [- o/ i5 y, ]1 n3 c. u
其實, 我很信服這樣的統計結果,   
0 i( {/ D* v) R: |正如版主自己說過的....     8 a- y2 U; j% Q
劍橋地理位置是優於哈佛的,   
  D) w  [/ |9 {/ B$ Q- ^所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
# ^# x! g) e4 e# T, K- H9 v/ e5 Y地理位置就會漸漸顯著     
' P: H/ Z( ~% u$ N: e: F& N. z. B  w. f* z- N; W
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podzol

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發表於 2016-7-14 09:26:52 |只看該作者
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
- G- }/ d4 K! U% u劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
4 l! o. f0 V" r) Z或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
# E# _/ v2 p0 z7 V. [但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
: v7 ^; Q% ~8 V5 |$ j兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
4 a/ R2 ]/ I4 _並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
2 J! T. Z* k0 q可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本8 A4 K* S) P! |) F
做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點' y( h9 B/ l5 V5 w, d7 c" V' C7 l
判斷收帶看費後對房價升降之影響
4 e; T+ d- P7 ?/ A+ H" C  H才有比較一致客觀的基準
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-14 10:17:44 |只看該作者
最後這些討論 回歸到房價的因素本質上) {- q  }$ }" l! U3 a8 }& f' w

5 B. \- x7 M* y, _9 r' x( a或許大家的見解有不同5 T+ L0 P6 O/ ^7 J$ d8 o! C* ]# m

0 m% I0 c% H" S0 N# W! D: g但
  [: F3 p. N, c! v; F: W5 L8 x; K) c6 a
這些都是大家寶貴的經驗知識分享
# c8 T3 w0 x/ A- t. S" H
9 X. S2 u; Y  _+ R1 b$ h以上; U: |$ i  b+ e! D
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duckshiau

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發表於 2016-7-14 10:44:13 |只看該作者
podzol 發表於 2016-7-14 09:26 4 \& l5 L% M9 r' G' Y8 f! `! l
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料# e. Y8 R# k# D! _* C. k9 T9 U
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修$ r; J+ I: |- R0 ]! C/ C
或許下修原因跟 ...
3 |; L* a* }7 h8 @& R7 x
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
" l0 y+ i8 J1 I( L另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。
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巴吉拉 + 2 感謝有您～
hui_ching + 2 讚！重點就在結果推論有問題

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發表於 2016-7-14 11:01:41 |只看該作者
如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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Dora貓

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發表於 2016-7-14 12:01:09 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44 ) U5 [( V! D; k2 b7 d
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...
' M) x: y3 I0 E/ ^  p- v, k  ]+ _
收帶看費影響是會越來越大的2 r2 \1 Q2 o3 j0 q) _
初期景氣還可以的時候大家可能無視% c* ^, T; O; z: e, [
但是越到後面越不想特別去帶看* k$ E& o) h' @
價差就越來越明顯+ A! V% s) T8 l; o

0 J7 [4 Y* b; V; R* a; }9 m更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔
% `7 j: t" V' }! E1 o/ c8 t
. G8 h& s1 w7 ?& P
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-14 13:53:06 |只看該作者
人無高低之分3 H0 h8 a7 d' g$ h+ t. H
* p; D9 k! O6 H- ]
職業無貴賤之別
  v4 [, W+ Y8 U6 p3 p' f4 s8 `. k% A
+ z4 @. E  o! c' c+ M* l專業卻有深淺差異1 S* Z0 F( P# Z5 Z& ~/ f4 {# Z

" U+ |" H& f  j邏輯也有對錯之選
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phantom

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發表於 2016-7-16 21:08:16 |只看該作者
yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55 6 r& e  R0 i, m1 b: Q' @; M9 |
哈哈哈.....      
# X% C2 A- T+ l4 a# m* i* S4 Q! O% K8 ^3 L
那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     
這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

* y" o0 D' d# }5 k9 N% B+ E懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。, |; T+ a0 q+ N
而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。
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yjrong413

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發表於 2016-7-17 20:29:55 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01 ; E% Z& u1 \" R- P; r
收帶看費影響是會越來越大的6 G+ x9 `; g0 P, @2 s
初期景氣還可以的時候大家可能無視
/ U: {# v- X: [. R2 {) I但是越到後面越不想特別去帶看
- y% V/ D. s% |; s
你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
6 u8 B- F$ Y$ {) K' z& s現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     
7 H# }: E' u: D: S  ]$ s2 v( z+ I
) m3 a) u! K' f6 M1 J0 R* o你可以以你的實際經驗直說一定有差,    # s! {* b; W4 ~, N" {
但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     
7 O; n8 U: b+ s, S  ], \5 k0 a! h: Q! j
你的統計方法就是有很大的問題!     % V( t! j; F' Y$ D

/ n0 y7 N3 R* O+ U$ g" i
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