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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:49:36 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
- |3 }5 d+ H: T0 k$ i其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

. i( U- o; y4 H  mYes!     
8 O, {/ r& U+ {9 C- x+ k重點真的是要比較一社區實施前後的差異,    5 f6 Y) \* z6 C& o" G
而哈佛只是當個對照組,   
. k8 _0 \' K0 P5 W/ B4 |# O以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     % z8 f" e, ?7 P! |& s9 I
然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,    + c9 E+ {7 m& \8 N
這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     
! I( x0 f4 Q9 l  U( A0 `4 k: c( l8 ]# T  P4 t) n0 m
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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:57:14 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54 ' _3 ~0 r+ Q$ x# L8 Z: h5 f
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

6 d0 H. U" n/ i+ p9 G5 \"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"   
- U5 R+ {# u. _" h7 P  Z: Z5 @: |: ~# @' A6 ?( M: E
其實, 我很信服這樣的統計結果,   
8 e5 c/ W7 ~& H; j# G' S: J, v; w. G正如版主自己說過的....       X2 h8 e( O) \7 a( m  V
劍橋地理位置是優於哈佛的,   
- t/ g& Y% M7 u1 }% M所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
8 q9 H5 I; F7 x地理位置就會漸漸顯著     ' P* X' U* V0 M& Z/ h

5 P+ y4 z0 c, H( U9 E4 m6 P
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podzol

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發表於 2016-7-14 09:26:52 |只看該作者
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料0 ~! a* w- c4 M. d. o9 e
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
0 x9 V, Y% {8 j6 E7 r- B" _或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
0 r4 ~, B, T: y8 Q- V但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況# S" @8 g% k7 i* ]5 J
兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
8 A4 E4 S$ v7 G- N% s' h2 i並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
: _) k' U8 I$ w% ^+ b可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本. _1 c9 J* y1 \- J6 {
做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
- R" S& `2 ]% q3 w4 J判斷收帶看費後對房價升降之影響
2 L0 p5 G  p2 m# n  V( W才有比較一致客觀的基準
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-14 10:17:44 |只看該作者
最後這些討論 回歸到房價的因素本質上7 E) |) }! z& H2 i

. R6 ]9 S& @. |- _或許大家的見解有不同
- {  u% T/ m" t. W# A0 ?3 L& P9 Q% {  o  y& i( C" C$ L* r. h
但 , x# U7 l6 B% @; A

, |: W0 l( w7 g/ u& W3 A' }這些都是大家寶貴的經驗知識分享
1 B1 @$ ~# Q" [. W0 ^
7 v' V+ ~  }2 C% m- {* Q4 U/ |8 T以上
1 o: {9 @/ K7 l( B
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duckshiau

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發表於 2016-7-14 10:44:13 |只看該作者
podzol 發表於 2016-7-14 09:26
( J* E' q6 J& a版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料5 j7 E& F* X+ |2 ]! J5 G+ h  e. Y
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修1 {  J2 w4 S+ q/ \5 L
或許下修原因跟 ...

) y( `, H8 e. a其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。2 t+ t7 L3 @) |# v
另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。
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hui_ching + 2 讚！重點就在結果推論有問題

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發表於 2016-7-14 11:01:41 |只看該作者
如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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Dora貓

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發表於 2016-7-14 12:01:09 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44 + t0 |! w" v4 ^8 o& u3 Y
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...
( Y/ [3 N9 ~% S/ E! G. ~# _
收帶看費影響是會越來越大的
$ M2 R) s( w. Y5 p4 ?初期景氣還可以的時候大家可能無視2 Z; W. B7 H% d% f" o: T
但是越到後面越不想特別去帶看9 ^+ E+ X/ c6 G8 o
價差就越來越明顯* `( f* G, z3 y% ?" P; K

9 a$ @( ^, t0 Q0 ?7 T! [更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔( }& d3 S" M, j4 E/ p

6 ]  O4 q2 ?" v  ^' C, v; ~
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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宏都拉斯

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發表於 2016-7-14 13:53:06 |只看該作者
人無高低之分
( Q2 n& ]& Z$ L5 V1 C
- E  }* j9 B! ~# h職業無貴賤之別- q9 ]" o/ u0 s

, \/ R% k: K: J. C/ C& W9 f專業卻有深淺差異( A$ r3 P, H8 k6 |" D0 T3 h
& s3 N9 ^( T3 B0 J
邏輯也有對錯之選
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phantom

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發表於 2016-7-16 21:08:16 |只看該作者
yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55 " `) C5 o( }2 o2 ~
哈哈哈.....      ) f# \1 H3 J3 V' [2 R  {) `0 o

+ c2 j$ a, P3 O! Y& y: ~: Q! @$ z那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     
這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

8 m% P. m# X3 c0 q; ~( g懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。# [, K: G7 a7 U; A: Z
而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。
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yjrong413

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發表於 2016-7-17 20:29:55 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01 4 ?3 w6 O# A! L  ?- }- w6 x( u
收帶看費影響是會越來越大的
$ j. b6 e  J4 r( h( U' m& B# i初期景氣還可以的時候大家可能無視% @% k; ~. }/ ?' ]  X
但是越到後面越不想特別去帶看

, ^3 P  f$ v% P/ V# i& A8 k你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
6 K1 H9 r9 a. k# d" C' J" X: T現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     ( M, v  K" d$ J6 Z+ T

. d! u& d- [" N# [% w你可以以你的實際經驗直說一定有差,    5 l2 ^- T2 b. l3 W* M
但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     
- J$ I3 {  {. w/ H, o  l2 v
5 |- Z6 B8 j& o8 ^- J% R# a你的統計方法就是有很大的問題!     
* e( t6 j0 Z, ]7 a! n  Q( O( f" i6 D. U6 G  a
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