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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:49:36 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
+ B" p- v  N2 s% k6 C其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...
9 v8 ]: d/ |8 [/ R1 C* h: K( p
Yes!     
+ K! V2 k5 A! ~  f* C% U重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
! y0 F) h  `. [6 q而哈佛只是當個對照組,    9 o5 R' }. t% m7 ^( {" I
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
+ V  T. Q3 l; _" l: ?& a2 ~然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
3 {. c: g( \  u0 t這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     
& F$ M, C  ]. R1 Z8 Z- `1 d: B9 n  Z: E3 y: E: P  ?
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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:57:14 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54 $ ^" |2 w8 r" Y! g' Z# S0 v* b
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...
: c/ n" d7 g3 O: ]5 z# l
"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"    ! |# y: g( r; c- f8 b

6 J) a- |* t" r$ L, F其實, 我很信服這樣的統計結果,   
0 x2 u# O, n  h+ p7 u正如版主自己說過的....     
/ A  ]% X  C6 b# L* W: B. r劍橋地理位置是優於哈佛的,   
4 g9 ^8 v+ r! r+ A  [8 B' k所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),    ; Y4 G5 k2 ^  \+ z& C
地理位置就會漸漸顯著     8 J& T, u' o0 ~* X. m/ E
, \% t- k' g) ]8 m. P
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podzol

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發表於 2016-7-14 09:26:52 |只看該作者
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料. r) ~. l8 I2 x/ O/ p2 ^' T
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修: w4 }1 K. M8 N% c4 `! K
或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然  s+ G* m. @& Y9 J6 Y6 q$ L$ C
但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況! j$ m* m2 |2 R6 }5 x9 Z4 d. d
兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
* y1 G$ Z( i. ~並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關- P/ q, ^& K1 b& @8 w
可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
/ E0 n( g0 r! ~/ g+ f- V做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點$ F: |, K: }* ?+ q0 ~
判斷收帶看費後對房價升降之影響
& l& ~7 Y" C) k& O才有比較一致客觀的基準
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-14 10:17:44 |只看該作者
最後這些討論 回歸到房價的因素本質上* i  K9 B! W9 U% v3 ^* V; z$ n

) Q7 O4 A7 @; B( a! E或許大家的見解有不同
! q4 ?* U& c6 p7 H( F3 R. i# n
9 `5 c9 G! w& M' L! B# ^但 1 G% J% _/ C" O0 Y9 q) h/ G

3 d) z  c+ d- @0 O9 a9 F/ D這些都是大家寶貴的經驗知識分享
) I6 R& \7 a( o- P5 w1 x! \
: f) u0 ^$ P  o6 E  ~以上
1 q# m; K$ N0 y/ D" _0 P
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duckshiau

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發表於 2016-7-14 10:44:13 |只看該作者
podzol 發表於 2016-7-14 09:26
& \9 R0 W$ H# m* z) I3 N- J版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
" T# R% u) P, e$ B: b劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
( E; C' m# k; K! u  M或許下修原因跟 ...
5 g, y8 N) i7 }0 ^
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
/ D2 P$ W  J$ k  H另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。
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巴吉拉 + 2 感謝有您～
hui_ching + 2 讚！重點就在結果推論有問題

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發表於 2016-7-14 11:01:41 |只看該作者
如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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Dora貓

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發表於 2016-7-14 12:01:09 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
6 g: K! e( L9 p6 [* {# P& e/ b. v其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...
6 [, ~+ E. m" y3 l. y8 U
收帶看費影響是會越來越大的
+ L* P  D5 A2 Z0 O5 o初期景氣還可以的時候大家可能無視4 k, f- ]& X* r/ x
但是越到後面越不想特別去帶看7 m: ~  q: u! }# c- ?
價差就越來越明顯
( |0 J4 g  k8 I! x, V" Z( o4 k* |' o8 W) n/ N) U
更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔
; D2 R/ J1 q0 l, ?: G0 [" y: y$ }
8 Z) B9 p9 c3 l* k/ i5 A1 C
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-14 13:53:06 |只看該作者
人無高低之分0 R# b& r* ^+ e5 Y. Y

% O! J& C! r- X  g" ^4 Z職業無貴賤之別6 ^6 W3 Y* {: q7 J
8 e) Q) k6 I( b2 F  b$ k# S- x$ q" B
專業卻有深淺差異5 ~/ A( c0 X9 B9 i( ]5 O4 M

  g. e3 X8 t/ W/ }; E邏輯也有對錯之選
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phantom

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發表於 2016-7-16 21:08:16 |只看該作者
yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55 + {- D, j6 v% P
哈哈哈.....      ( I: r3 X, ]/ ]4 ~1 H' K
6 S+ o6 a) _9 `3 D; Q9 L+ ?( K
那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     
這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

2 k: Y, v6 Y# a* O# |: z懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
5 D5 S; v; H5 b/ m而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。
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yjrong413

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Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
) P# D' {5 W5 B& X1 U4 O收帶看費影響是會越來越大的
" t0 q0 @0 ^/ a' f2 N1 i初期景氣還可以的時候大家可能無視/ Q2 Z9 U3 J% l2 M: v3 D
但是越到後面越不想特別去帶看
# M3 \& a- p/ ~- D7 t& _
你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
8 W  ]& ]$ c! A8 ]; D3 j" }1 W+ A現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     ; g5 s+ z. J, `4 K
. A" i7 L) W8 j
你可以以你的實際經驗直說一定有差,   
' b7 k9 U6 {$ W, r# _& y& @但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     
' ~$ n  I3 w) F% n4 S! e% y) b$ o" A5 r- w0 p
你的統計方法就是有很大的問題!     4 D5 F4 A% l" f7 z6 Q: I. D
0 B' d1 l9 h4 c9 M+ ]
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