收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
; Y3 f7 r7 L* a2 @* }其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

& x9 @2 v! F8 gYes!     
! x" R9 g  I/ n重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
而哈佛只是當個對照組,   
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     
- T% v5 L4 L1 x0 [3 S3 ~2 e
* ^/ T! Z9 G5 X2 Q; b2 L

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
& _+ E1 y2 t. R; o7 X. M$ U我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

- q8 F0 f# Q- t1 [9 b0 N2 E"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"   
) E! r! ?8 o2 c, u) |  V; O7 J& g" |
" z# ?4 l7 ?- D; k9 q其實, 我很信服這樣的統計結果,   
3 ?3 y# j7 C4 B' v正如版主自己說過的....     
劍橋地理位置是優於哈佛的,   
0 d) J$ x/ D' {+ |1 v所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
/ u/ s6 M) N6 Y9 `; R地理位置就會漸漸顯著     
* v" A. K- w4 |" d: t4 D3 h# g' ?
4 ~" `4 Q% E3 P" a

podzol

版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
! n; k9 N# j% N% Q- B8 h" h+ B  l0 ?8 B劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
0 u* s, s: G/ k9 h' Y+ b+ E, |或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
& I' r/ a5 ]' p( N) G  R但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
4 `& K# F$ |7 B9 K0 s7 q並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
" E8 J) D: e& v% \可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
; J. u' l" l* b2 f9 m做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
8 G9 M$ a) h' U5 i判斷收帶看費後對房價升降之影響
才有比較一致客觀的基準

REYCOVSKY

最後這些討論 回歸到房價的因素本質上

或許大家的見解有不同
; I5 b5 o% i* `: m1 J
5 V* M3 c/ H' C2 ?" o但

- Y) y2 p8 Z6 i3 K* ]; N# ?這些都是大家寶貴的經驗知識分享
( a$ t( D3 }; m/ y  ^, c
以上

duckshiau

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
% ?7 x; a, G: X3 P/ l劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟 ...

9 k& Q# r' S* l* X9 N0 c6 k其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
- K: {0 g5 q& q8 u& q另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。

yljimmy

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥

Dora貓

duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

% }4 R9 |/ B: X  Q- F/ G收帶看費影響是會越來越大的
+ `4 z4 c2 x. H1 c0 ^" z初期景氣還可以的時候大家可能無視
3 {5 `2 y( ^* y7 y6 P$ F% _但是越到後面越不想特別去帶看
% W; ^. h/ j- W價差就越來越明顯

更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔

" z1 }3 h- {" D: ^: n# L7 o! I

宏都拉斯

人無高低之分
4 Q9 b/ H9 k9 n  J! Q, o
2 g, _4 h) c4 l6 A" W) ?職業無貴賤之別

專業卻有深淺差異
, T8 [0 k% H+ L7 l  _
( {. [3 n( z% X$ F: @邏輯也有對錯之選

phantom

yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55
2 O  t% @- H- m; G哈哈哈.....      
! x& ~8 v( @+ j& |0 y5 ]  Y! B
那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     

這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
! d; m- I$ o# Q' d2 G" Z而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看

! n7 ?' e) o* [6 K你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
; S! N5 y% P0 w7 B現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     
& R3 n' b; y/ I( T9 k# Z) ~
' @: N$ ^/ P9 R  m4 \你可以以你的實際經驗直說一定有差,   
但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     

4 l8 x  H3 c' r7 T" k) _6 L+ d  b  |你的統計方法就是有很大的問題!     
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