收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

Yes!     
重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
而哈佛只是當個對照組,   
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
6 }1 e5 u8 K- V% f然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

. e! E8 [$ c  A3 ~* b) S"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"   
  z4 g0 X5 H$ V: G$ d
8 `" Y. n- W2 a其實, 我很信服這樣的統計結果,   
7 O4 Y- v: e. p正如版主自己說過的....     
$ _7 n0 V2 {4 f) m; g劍橋地理位置是優於哈佛的,   
: B" }+ e+ v" `5 b/ {1 P所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
0 U& O( t2 p0 i7 J, T# R1 w$ d- u  a地理位置就會漸漸顯著     
1 i  I( n) C$ O+ K- I2 s

podzol

版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
$ ?. e9 d" S. ^" R6 I* @# e或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
% O% [4 ^; \0 `% I: `: r可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
+ S, B  K9 `4 D6 `& b判斷收帶看費後對房價升降之影響
才有比較一致客觀的基準

REYCOVSKY

最後這些討論 回歸到房價的因素本質上

7 _$ ~' v- L" [  p: s1 |0 S或許大家的見解有不同

但

這些都是大家寶貴的經驗知識分享

以上

duckshiau

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
! {) ~5 R9 a" a0 I5 O# a7 C" |7 P3 _或許下修原因跟 ...

* F' N7 O% {8 Y, M$ G7 f其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
4 l, `/ a5 t9 _9 g! ~  Y  d" e) B另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。

yljimmy

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥

Dora貓

duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

" A+ u5 h6 \" m: c收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看
! A/ C, }/ W/ S價差就越來越明顯
4 {% e5 [% F6 Y$ B5 d1 y
8 a/ u. E5 @* p1 H' U% r( j更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔
5 q  l& k% W; k& y2 I
( Q- l  q/ {! r) f" [9 ^# v

宏都拉斯

人無高低之分
1 C/ n! t6 F% w. y4 T7 K: L) z3 v9 A
; Q% R, }; U/ U; j7 A9 @職業無貴賤之別
/ M5 H, ~$ W7 F, ]# k+ z8 ~
專業卻有深淺差異

8 ?2 p$ W- f+ J* R/ a邏輯也有對錯之選

phantom

yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55
) z5 ?5 v6 Y6 W+ j* i& p) h哈哈哈.....      
( p/ S( F( \" E) w
9 J' a3 \3 A. H* I, c- b7 e那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     

這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
- q/ o( d! c$ W* o1 j$ T8 q6 H4 I而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
) o# w! Z2 j8 J6 P  t收帶看費影響是會越來越大的
9 Z9 A, g. Z+ Q$ N# n; ~6 D初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看

, d6 q" b6 E- A9 o你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
# \+ m! y! f/ X5 F* n現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     
$ b+ C9 g# ~' H. R8 N- @% ?/ k
你可以以你的實際經驗直說一定有差,   
3 s$ V$ E  E: f6 ?8 Y但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     

0 c3 H4 L# N- `$ h! P  p1 f你的統計方法就是有很大的問題!     

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