收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
# f1 M! T. o" m/ E$ I) K其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

Yes!     
重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
, ^6 M; h( c" Q/ A& l而哈佛只是當個對照組,   
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
- v# l( i4 h4 N7 h然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     

. ]2 Y1 ?  \  w* t) ~5 l7 [  U. z  U

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

" \2 R0 `$ T# y" S+ q- u) k$ q5 E"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"   

* l1 x- d% M6 @- t其實, 我很信服這樣的統計結果,   
& a* K2 i# j4 l% W正如版主自己說過的....     
劍橋地理位置是優於哈佛的,   
, c( l) l) g- b- z/ w所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
地理位置就會漸漸顯著     

- i1 u# a3 J% r+ @: Q" _

podzol

版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
4 u$ D, j3 a! @# t' r3 J但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
9 n# q5 l! N. Z兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
. Z) k) T5 B( q6 c- U/ x並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
" _/ G) W3 D$ r) f1 M可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
判斷收帶看費後對房價升降之影響
才有比較一致客觀的基準

REYCOVSKY

最後這些討論 回歸到房價的因素本質上

2 [! _( p; g: Z0 U; z/ x! r3 l5 n或許大家的見解有不同
/ Y1 H  T* c) x+ e  u( c: y) W4 w1 ^
但
: ~4 ]& ]8 z/ w
這些都是大家寶貴的經驗知識分享
. o8 w* t# W$ g( x' I5 T8 v
% V5 M4 p5 b/ x% Z. l  X以上

duckshiau

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
2 g) i# F' _3 n& ]3 ?# P8 I劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟 ...

其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。

yljimmy

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥

Dora貓

duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
: {& p7 b7 T1 Y8 k% [& [$ k" C其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

收帶看費影響是會越來越大的
- v' M7 O! C5 i& t- c6 u' w. w初期景氣還可以的時候大家可能無視
, Y% c- Q/ {6 n/ ]' H$ N& {* t& P但是越到後面越不想特別去帶看
* y# i9 {2 G5 U$ m" Y價差就越來越明顯

更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔

宏都拉斯

人無高低之分

職業無貴賤之別

& B5 o# G, G; u. c. j& s# X3 E專業卻有深淺差異
) q+ C3 n- h5 Y* O1 D
; J1 o$ @0 q: i& c* C$ N( M3 M邏輯也有對錯之選

phantom

yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55
1 i/ W" A% @8 N: y6 P# n哈哈哈.....      
; `' H: W8 ?: H% P* P. N/ n6 x
# e7 X' b# E9 a: Q: g那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     

這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
' N4 R$ z! R( e" _6 y( C6 y但是越到後面越不想特別去帶看

你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
- J7 t  X" G2 F現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     
  q0 q& a' T: a" h; o) ]
2 f: |5 _  \/ l* {  z你可以以你的實際經驗直說一定有差,   
但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     

你的統計方法就是有很大的問題!     
( ?* ]; O8 W, P: o$ |7 ^
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