收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

Yes!     
重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
* B: G0 V/ B0 Q: F: O! x; m2 m而哈佛只是當個對照組,   
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
( C. p$ E; C* ~3 x" ~9 F. k3 t我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

9 x  e6 V7 D  g) }  e"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"   
) W+ K) {  J' R1 L% P  `
2 v" K5 O. K6 \# F6 i其實, 我很信服這樣的統計結果,   
. `& u8 K, ^  L正如版主自己說過的....     
  W- A! b+ d  D8 X1 \& \劍橋地理位置是優於哈佛的,   
7 q' @' E7 g  {; @% @: n所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
0 l% f0 ]$ {  E; H* U% V地理位置就會漸漸顯著     
. K" Z% ]9 h6 ]# T0 }9 d/ ~
0 B/ n" Y- _/ Z1 \: p9 T

podzol

版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
% d7 J0 ?  Z3 o$ G5 w, N劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
0 K+ V4 n0 _. n兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
$ e7 `  j( t4 W6 H0 g" K6 k並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
3 Q/ P6 F+ N+ v可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
: O- x2 c: p/ U6 J) O做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
0 f' N6 a( Y6 b, F9 h& }, I判斷收帶看費後對房價升降之影響
, _7 b7 z  Y. }& ~- {# d才有比較一致客觀的基準

REYCOVSKY

最後這些討論 回歸到房價的因素本質上
2 h2 @0 j, K: r6 j# G" X
8 K! x3 }3 l* i' Y0 p或許大家的見解有不同
1 t9 `7 F/ x; n! h/ t' W1 O: |
' p; t2 w, {: @- P0 ?* |但

/ d4 S8 U- Y/ I6 D( z5 N這些都是大家寶貴的經驗知識分享

: j5 P$ E- c$ _" ^# p! P  {2 r以上
  p7 ?& ?' C. @# I5 y

duckshiau

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
5 ]1 o1 `; G8 E3 ]$ }. J版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟 ...

其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。

yljimmy

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥

Dora貓

duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

, f" \# _& S# W* h收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
9 v" k# k: |; ?# w  V. Z但是越到後面越不想特別去帶看
( U7 G0 E- y3 l+ ?0 Y# a  t價差就越來越明顯
) ]* o6 D/ h% b) F3 @3 l, z( [
5 h  D9 u0 b. {4 T更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔

宏都拉斯

人無高低之分

職業無貴賤之別
( J" s: ?; O1 n7 g& `- W# I
專業卻有深淺差異
! D% Y2 }* k. n/ U) z5 \. Z5 g
邏輯也有對錯之選

phantom

yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55
哈哈哈.....      
- `7 Q* S$ [6 o2 C
那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     

這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

. J: e; s( H9 C( F1 v懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看

你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     

你可以以你的實際經驗直說一定有差,   
( V* |  X# J: t  M7 m/ z' {但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     

你的統計方法就是有很大的問題!     
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