收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
, c4 P- x* U$ ?9 z/ _其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

$ @# E2 j4 c, K& LYes!     
9 p! P3 M/ h/ h! p  Y重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
: h* ^3 g" B5 N6 A而哈佛只是當個對照組,   
& {3 r; p) o. U- a* U, M5 b, h以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
+ `% d+ n" V. E# J& X0 f8 p: f這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
( P5 E; ^: T( x* d* F我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"   

其實, 我很信服這樣的統計結果,   
( X* Z1 u6 N) _$ b( a) h9 f) e' r正如版主自己說過的....     
+ q. v0 A0 n; Z; R( B劍橋地理位置是優於哈佛的,   
7 ^; w1 `- g3 }) M3 a! X$ J所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
地理位置就會漸漸顯著     
. `: w  c+ i7 X" d1 `; @2 V
  U9 {0 d( S6 o* s! z

podzol

版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
6 j# I  n+ K- D" W' w或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
4 U  `0 e. }1 a* }. s7 l$ S  R並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
判斷收帶看費後對房價升降之影響
7 C" l/ }! r5 t; v才有比較一致客觀的基準

REYCOVSKY

最後這些討論 回歸到房價的因素本質上
; S( l' ?+ _  Y0 _4 \/ ?* [
2 L0 T# i' p7 q或許大家的見解有不同
9 y9 [$ s1 Q) v( ^7 V; N" g1 J
3 D* {+ Z7 }& m; P  o但
7 G  @  u, v+ M7 F# I, R9 X. O9 z
這些都是大家寶貴的經驗知識分享

/ u; ?2 q& _5 Y  K, z) y1 |# U' p以上

duckshiau

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
% o( Y7 v6 ~& s: V% p版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
6 Z: W; I3 h2 e, N- l劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟 ...

其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
, ^: ?( n- V9 x+ ]) s另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。

yljimmy

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥

Dora貓

duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
8 b+ y* e1 _8 V; t! x# y其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

; C) l3 P/ ?: M5 y) d: M8 R收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看
7 Z5 `' ]/ _. K6 J+ r1 G( J+ A價差就越來越明顯

更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔

# X& j1 Z# l" n

宏都拉斯

人無高低之分
9 E( ?2 E: E, K# n1 j. x# @
職業無貴賤之別

專業卻有深淺差異

* q( `, @2 \* ^邏輯也有對錯之選

phantom

yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55
哈哈哈.....      

那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     

這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
! Q/ w7 o$ b9 ]5 k. W9 S' a; B$ D而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
& g! `! \7 N: Z1 z收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看

8 z" l5 ]0 \! |( y. @你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
( t' G. l6 D& v" Q: A5 c, H現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     

你可以以你的實際經驗直說一定有差,   
但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     
# h5 ~$ i6 h8 a) d' a" d
你的統計方法就是有很大的問題!     

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