收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

Yes!     
重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
而哈佛只是當個對照組,   
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     
4 B, ]9 P# B" K" J. j% ?

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"   

其實, 我很信服這樣的統計結果,   
5 w) [- S+ R8 k9 y正如版主自己說過的....     
+ e+ p% u* C& u  _劍橋地理位置是優於哈佛的,   
' V  \, }5 o' Q6 E& U3 x+ |  k所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
地理位置就會漸漸顯著     
# y) X0 @. Y; N& l" G; w
2 O, p$ W/ {0 [. u1 y

podzol

版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
! j( I; _! [+ U1 Y/ ~8 C或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
6 r) A7 D9 V$ `/ G- W7 W  ^並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
2 d& F+ l% g6 B0 Q  K: j可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
3 K6 C' P; k( G6 a做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
$ Y) l: Q! v; A0 ]9 W; ~判斷收帶看費後對房價升降之影響
才有比較一致客觀的基準

REYCOVSKY

最後這些討論 回歸到房價的因素本質上

或許大家的見解有不同

但

& b% b* |# `0 |! |1 {1 O這些都是大家寶貴的經驗知識分享
2 d- q0 T4 y+ G
( u+ w1 ?6 X- Q0 R; F/ R: D' l以上

duckshiau

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
) v5 z0 O0 C3 @! T7 N4 n版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟 ...

其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。

yljimmy

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥

Dora貓

duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
/ b5 I2 w  m" p1 o0 g! E/ T  R8 v其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

收帶看費影響是會越來越大的
( [; b2 |. Y% a# R4 {初期景氣還可以的時候大家可能無視
: @8 u7 J# M# z+ P但是越到後面越不想特別去帶看
% a0 d& a/ Y0 \價差就越來越明顯

更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔

宏都拉斯

人無高低之分

職業無貴賤之別
3 B! |& L, c4 I- Y* Q+ s
專業卻有深淺差異
6 J6 o; b% {& b% X# R3 p
邏輯也有對錯之選

phantom

yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55
) [# k1 n: ?2 f7 _3 J哈哈哈.....      

那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     

這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
3 u7 n) z) b( T4 c# T8 p8 s而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
收帶看費影響是會越來越大的
0 s( C  ~' e2 n4 J* e: \+ [初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看

- r; T3 @4 _1 Z" e+ d你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     
/ }, q- L; g' K6 f+ t4 p1 w. L
/ r, I9 @1 ^  O. Q# Q. H; V你可以以你的實際經驗直說一定有差,   
2 O9 p6 D1 R7 K2 W但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     
; J) g; O+ |# Q' K. U7 S
; J* h( f# B1 j$ [' ?你的統計方法就是有很大的問題!