收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
! X: B$ `% m5 T. k0 ?其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

% {  ^: ~( b) VYes!     
重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
6 S6 V* {/ i) U5 ?) u1 G& Z. S而哈佛只是當個對照組,   
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
2 i* V8 _/ ^+ ^( g5 I然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     
; C- a+ r  B+ o6 N

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

9 M, D; v) b7 r& O+ b"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"   
( y& O$ @4 m5 T( D
其實, 我很信服這樣的統計結果,   
正如版主自己說過的....     
1 |; ^+ }/ T# b7 Z6 [" n劍橋地理位置是優於哈佛的,   
所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),   
3 w& I" u: f/ s! R5 C地理位置就會漸漸顯著     
+ E: x7 a# d, I* C- I3 p
, Q- I) W" o: ]3 K" ?/ ~3 m  z

podzol

版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
* ?5 j2 k4 Q- e. K0 L可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
! |; }6 e5 @  I. ^, ]- \做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
判斷收帶看費後對房價升降之影響
2 V! b$ J) f8 a& J才有比較一致客觀的基準

REYCOVSKY

最後這些討論 回歸到房價的因素本質上
. @1 O0 X7 ~' [& u
或許大家的見解有不同

但
7 @  e% Z9 Q- \* i5 _) T# @% R: s
這些都是大家寶貴的經驗知識分享
% p# F2 i- ^0 P$ d& d1 i% i
以上
7 d3 V7 ]" H7 Q) q5 G

duckshiau

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
4 i& [1 S' p+ Y) e版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
# T/ \' d# b/ ]: u5 T4 }劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟 ...

其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。

yljimmy

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥

Dora貓

duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
7 j  {8 v: |6 n( S- b3 q, T) ]1 x) H其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

收帶看費影響是會越來越大的
7 a4 z* t& e. c2 w0 e6 P" T+ c初期景氣還可以的時候大家可能無視
8 l! J0 u! B" l. ?/ n5 y( n- x但是越到後面越不想特別去帶看
價差就越來越明顯

更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔
" A# w' Z' o- l$ W. [4 h

宏都拉斯

人無高低之分
( y& g0 O2 x& ~5 J! E) c, x6 l  s
職業無貴賤之別
! `* s& ~: S6 j# a7 ~7 K- g
專業卻有深淺差異

' y- @2 j3 E2 d; g* {$ e邏輯也有對錯之選

phantom

yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55
哈哈哈.....      
' f5 r  n% ?& s4 c( X8 m; G9 m
那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     

這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
4 p% a3 f2 G2 K1 m# P+ J而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
3 r5 F$ G4 H: X0 k# H但是越到後面越不想特別去帶看

" M- h- H9 R5 Z' p你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     
現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     

) V' E4 g/ c1 t* J* J4 U你可以以你的實際經驗直說一定有差,   
" D$ v! M, {( f0 Y: _但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     

你的統計方法就是有很大的問題!     
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