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樓主: Dora貓

[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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yjrong413

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101樓

發表於 2016-7-13 23:49:36 |只看該作者

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
" O' f% y' h1 O5 E9 V% E M其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

Yes!
重點真的是要比較一社區實施前後的差異,
而哈佛只是當個對照組,
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),
然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,
這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....

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yjrong413

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102樓

發表於 2016-7-13 23:57:14 |只看該作者

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54 Y0 ]% p! q1 v- k$ {
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"

其實, 我很信服這樣的統計結果,
正如版主自己說過的....
劍橋地理位置是優於哈佛的,
所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),
地理位置就會漸漸顯著

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podzol

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103樓

發表於 2016-7-14 09:26:52 |只看該作者

版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
做出房價趨勢圖再依據各社區收帶看費時間點
判斷收帶看費後對房價升降之影響
才有比較一致客觀的基準

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REYCOVSKY

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104樓

發表於 2016-7-14 10:17:44 |只看該作者

最後這些討論回歸到房價的因素本質上

或許大家的見解有不同

但

這些都是大家寶貴的經驗知識分享

以上

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duckshiau

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105樓

發表於 2016-7-14 10:44:13 |只看該作者

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
# K' |% ?" s6 t. [版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料6 G2 i1 S" o5 N' q. S( M& S
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修& ]( c+ T5 i- b+ k N' p) A
或許下修原因跟 ...

其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。

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yljimmy

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106樓

發表於 2016-7-14 11:01:41 |只看該作者

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥

基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了

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Dora貓

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107樓

發表於 2016-7-14 12:01:09 |只看該作者

duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44 1 u- h5 H9 G4 i
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看
價差就越來越明顯

更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔

『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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108樓

發表於 2016-7-14 13:53:06 |只看該作者

人無高低之分

職業無貴賤之別

專業卻有深淺差異

邏輯也有對錯之選

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phantom

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109樓

發表於 2016-7-16 21:08:16 |只看該作者

yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55   C* C! v1 |* b* Y+ r* {
哈哈哈.....
: B( O7 p, P5 B& d6 u. v
9 r% @3 L) g7 z. [. N那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,

這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。

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yjrong413

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110樓

發表於 2016-7-17 20:29:55 |只看該作者

Dora貓發表於 2016-7-14 12:01 5 h+ F5 P" y: A* T. B* W7 M
收帶看費影響是會越來越大的. e' L: i+ P8 m' @" L
初期景氣還可以的時候大家可能無視* X% ^+ o. P+ f4 a2 A, V
但是越到後面越不想特別去帶看

你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,
現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"

你可以以你的實際經驗直說一定有差,
但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯

你的統計方法就是有很大的問題!

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