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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:49:36 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44 + }0 k) ?1 A8 v" R+ F2 R; K
其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...
0 i9 G. L7 _9 `8 ^' k5 `1 o
Yes!     
7 X3 R8 B3 n( N& [6 e重點真的是要比較一社區實施前後的差異,   
( b  R6 F1 c) j# ~而哈佛只是當個對照組,    $ G5 L0 P( l1 L7 A7 p
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),     
  @3 j* N) z; ]8 R2 B5 G然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,   
3 T& J! G0 f/ d: Q* H6 T1 c' c/ {# ?這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....     9 [  F6 c2 z$ a+ y4 s

9 x% D# t. M) C+ s& L- G- Z! o; I
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yjrong413

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發表於 2016-7-13 23:57:14 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54 ( [% S. |( q" `
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...
1 M/ E. J$ I7 W( H# Q, L: [5 Q8 n
"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"    " O5 h: Y4 n- g$ G
1 C; _6 ?* E, |2 [) }1 Q6 G
其實, 我很信服這樣的統計結果,   
) n/ e( N1 ~8 _: ^; ~正如版主自己說過的....     
! B' E# X' C" a6 a+ M7 C1 C劍橋地理位置是優於哈佛的,    + o5 R/ H9 g" {7 n3 ?
所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),    + D8 u3 \- {/ k
地理位置就會漸漸顯著     
0 P3 y( \+ X+ J$ g3 Z3 }7 e; i; V, [7 A/ |' C) s- Z
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podzol

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發表於 2016-7-14 09:26:52 |只看該作者
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料9 B5 j9 D6 i+ ?, G; }" H
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
4 n  b8 e) {* r9 T% k. p; K  J' `或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
, D. C3 T4 S( w) ^但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
* f2 j# \% ^( n# \7 i# ^兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
: M5 p) s7 l( b- K並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
- G8 |$ x) l+ x! d# \" C8 s; o可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
7 R  @! P, U% \做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點' e) \+ t! P$ h$ T' ^. m
判斷收帶看費後對房價升降之影響
4 u' l7 i/ w- t才有比較一致客觀的基準
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-14 10:17:44 |只看該作者
最後這些討論 回歸到房價的因素本質上) V; Q: u4 X6 h& {; ^1 P
# G+ L; p+ b4 ^4 N  A% ~
或許大家的見解有不同/ F8 B% o$ L0 V- h
1 g3 Q8 O0 e& p" R
但
) r4 r& @. N0 }  _8 o
9 k6 H/ L$ }, `這些都是大家寶貴的經驗知識分享( Y8 S2 C' C' S/ t$ B8 e6 [

6 I3 }) O1 }' C! I  G- ^! i以上
6 L+ j( A4 @* u8 P8 k) x* ^
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duckshiau

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發表於 2016-7-14 10:44:13 |只看該作者
podzol 發表於 2016-7-14 09:26 , \2 ^( t7 O3 E+ I. S( g
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料4 E& h4 X8 b8 n
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
4 s& u( l4 p3 S/ E5 b/ G6 t1 n或許下修原因跟 ...

! y, ^2 m! j6 N( b  y0 z其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
6 M6 u/ R: u  z, I2 r# b2 a% D另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。
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巴吉拉 + 2 感謝有您～
hui_ching + 2 讚！重點就在結果推論有問題

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發表於 2016-7-14 11:01:41 |只看該作者
如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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Dora貓

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發表於 2016-7-14 12:01:09 |只看該作者
duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44 2 Y, p- D9 {( K! w1 {% B# y. W
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

' Z4 N& _' W8 T! L5 j/ m收帶看費影響是會越來越大的
  E4 q! p' M: s! p% s9 a初期景氣還可以的時候大家可能無視3 L' c- z! ?/ y( `# ^, c
但是越到後面越不想特別去帶看
- a* C! V, v# j! Z; L, Q2 s' r" X價差就越來越明顯: X% s4 F3 }& J5 \' g( m

, D3 z1 |+ E; E; V更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔
" d5 V, P5 e8 T& [( e: y# Z, L' n0 t  A# N  m+ R5 Y
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-14 13:53:06 |只看該作者
人無高低之分1 q4 s: O" a/ s

" N9 }% x, X% s8 y職業無貴賤之別+ f, k5 d! w% j
. c- ?' X5 L2 c7 B% I- }
專業卻有深淺差異( a& E0 k: L" d
) G4 n8 a! ?- n" D. t9 S0 D
邏輯也有對錯之選
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phantom

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發表於 2016-7-16 21:08:16 |只看該作者
yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55 5 X& J8 I) |: @2 [. r3 q5 a
哈哈哈.....      " B8 y+ \9 I" G" y' V

  U' q9 D5 ]% O& n7 g$ V/ t& [那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,     
這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

6 s- K) h+ a; b8 ^/ U2 ~) t懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。' I) u2 R3 u) B( p' I( ^
而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。
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yjrong413

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Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
/ A: D9 \4 V( H. _5 [: i收帶看費影響是會越來越大的
6 t- Y0 O) e& B' v初期景氣還可以的時候大家可能無視3 w" ~: [& r& E, v
但是越到後面越不想特別去帶看

& B! `3 h5 L# y. S# Q2 M你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,     ' D* ~  z4 y6 ]$ c$ r
現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"     " _! Q0 N, O3 G* F8 D
- A" m7 m/ u0 V% U$ F- i8 D4 s* u
你可以以你的實際經驗直說一定有差,      }, V- C# E0 b; C, @3 r
但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯     5 E( W7 s  [6 B$ ]" d; `3 G, G. ]

! u2 q7 ~0 }) @0 T" u你的統計方法就是有很大的問題!     % [8 D% t- R7 R

& R6 l& x+ P1 Y- F1 r" Q7 j
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