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- 2021-7-16
 
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以前討論經濟學的時候,或是財務分析,最先做的就是模型
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也就是先限定外在多數條件不變下來討論,單一或少數變數的變動導致的變化! M2 I. q7 W4 P7 n
# O" b5 z3 N1 ?" N, E8 @8 S+ ^" G如最簡單的供需模型 在其他條件不變下,供給減少需求增加推論出價格上漲來維持平衡; Y' N9 [4 T8 ]8 E* S. z
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然而,現實生活中,並不存在 在其他條件不變下,這個條件. n: B+ h; \+ J$ n$ D$ ? y2 M! g
0 r5 Z9 q; ?2 a4 |, D3 `" P也因此能否精準預測出未來就變成是大師還是名嘴的分別2 R* F) d' s) {# b- e
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3 x7 ~/ _" ?) `& k. [現在已知的變化是
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房地產的新增建案將逐漸減少,這是建商因應目前房地產景氣的對策(未來新屋供給量降低)
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房地產持有成本將逐漸增加( 這是房地合一稅的威力)& T! } x4 i) v/ b" B
. t$ U$ M5 v) g/ ~: V某些區域將會進行房價的大幅修正,原先的房價全體上漲的型態將不復存在* k" X* Q2 I' j7 M3 J5 K* s
4 E; K# D$ g- a' |" q利率! W+ u, k G$ j0 y: ^
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9 f& a" [, s* ]8 P3 R2 d3 @; c這就是關鍵,因為這操控在政府手上,如果政府擔憂房地產崩盤,利率就會壓在目前低點盤旋1 A O( m5 I4 k8 Z* Y0 a, y% U
相反的如果房價上漲壓不下來,更多政策包含利率就會出台, P9 S8 y5 R5 }. [/ |
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所以最終我的結論是,政府打算壓抑房價的漲幅,並逐步提高房地產持有成本來逼退投資客. ?1 u) F# B0 I2 H4 S! e
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但是最高前提是 房價必須保持穩定的態勢- J0 f$ w, i- {; f5 z8 M% I; J7 |# v
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長期如五年內的累計漲跌幅應該會在5-10%之內
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因為一但長期看跌,會衍生多殺多的問題,引發台灣內部的金融海嘯Part ii
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屆時空手等買低價房的,除非現金轉換成黃金或是國際貨幣,否則都將遭受到金融機構倒閉或是通膨的風險) } [( o, K9 R5 W5 i: f7 ?& g
/ c3 s( ?" M/ t% L8 i損失相當的實質購買力( {: k8 h# b7 f K9 D
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