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- 2021-7-16
 
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以前討論經濟學的時候,或是財務分析,最先做的就是模型
+ v- ^5 z* i$ }; I; K: H
w# ?- ^9 a+ L9 s, \; F4 y" ~也就是先限定外在多數條件不變下來討論,單一或少數變數的變動導致的變化. N+ I$ u/ ]$ G* ?0 i
7 Q. v2 L) D4 U6 Z2 |6 W- n
如最簡單的供需模型 在其他條件不變下,供給減少需求增加推論出價格上漲來維持平衡3 n: L% ^1 `" o0 c3 e9 M
5 H3 V$ u* h* G2 n9 Y! A* }/ i9 M; Y1 J" @
然而,現實生活中,並不存在 在其他條件不變下,這個條件
& c1 R0 w7 }1 |* `8 R" u0 `- n6 [
" B4 y4 f3 t. N2 U% Y) n( L, _也因此能否精準預測出未來就變成是大師還是名嘴的分別) g2 y5 P6 \ j: d, h9 s' ]
* k' z0 ?3 A% e! I+ [/ k7 L) l; ^9 M6 b6 ^ e- w' y3 l' r8 [! ?
現在已知的變化是9 @2 U. m( M% P9 q/ l
; j) G1 |$ ?4 X- o/ G
房地產的新增建案將逐漸減少,這是建商因應目前房地產景氣的對策(未來新屋供給量降低)
0 D9 w$ y' {( r' W, O2 v9 c% S% u% ^- A) c) I/ f
房地產持有成本將逐漸增加( 這是房地合一稅的威力)
2 i% ^* |3 S5 {" C
, h0 v1 U* e* T0 s) O某些區域將會進行房價的大幅修正,原先的房價全體上漲的型態將不復存在
% ^6 Y* c7 j3 G3 l! g
9 W5 g, b* e1 W+ [利率
8 }# ~) D: e P+ Z2 R( ~. l" l L(
0 `. ~, `& i5 F這就是關鍵,因為這操控在政府手上,如果政府擔憂房地產崩盤,利率就會壓在目前低點盤旋
5 c. ?8 L( b2 X* D7 g9 j相反的如果房價上漲壓不下來,更多政策包含利率就會出台( J7 }, J2 ~$ [4 t' |3 _. ]! ?
)
$ W s* P m$ A$ ]
6 g( [! F9 w, Y7 ?8 _1 u所以最終我的結論是,政府打算壓抑房價的漲幅,並逐步提高房地產持有成本來逼退投資客3 r+ o% d$ O; c$ C/ r$ y8 A
9 w( Z: ?- {/ H r0 a+ Q. ]5 h
但是最高前提是 房價必須保持穩定的態勢
3 I5 `1 A6 ^# s; M! M% |9 D! [7 ]) j+ C/ F! v
長期如五年內的累計漲跌幅應該會在5-10%之內
1 E% ~( e+ Q( ~- c' b5 p# [
0 |% U f0 r, p( Q因為一但長期看跌,會衍生多殺多的問題,引發台灣內部的金融海嘯Part ii
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屆時空手等買低價房的,除非現金轉換成黃金或是國際貨幣,否則都將遭受到金融機構倒閉或是通膨的風險
9 o0 l/ Q* B# G# P5 ]6 {: v
" K; f# y( q% d) \9 w/ q損失相當的實質購買力/ j/ ?+ }8 e5 z8 m7 a
2 t8 a$ A3 i+ R* N6 r/ }1 m5 `8 z/ G3 D1 Q* ^: {/ u2 y8 V; ^) k: X% Z
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發表於 2015-6-25 05:01:57
發表於 2015-6-25 08:17:37
發表於 2015-7-1 18:49:30
發表於 2015-7-4 17:37:11
發表於 2015-7-5 10:57:58