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- 2021-7-16
 
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以前討論經濟學的時候,或是財務分析,最先做的就是模型
9 \& R3 \. _# v* h; d0 l- o+ [9 T% G0 g9 v; @
也就是先限定外在多數條件不變下來討論,單一或少數變數的變動導致的變化
2 @$ c7 X1 V) `# \+ B2 Y. z) X3 }4 s5 p; Q' W6 X2 N3 `3 p
如最簡單的供需模型 在其他條件不變下,供給減少需求增加推論出價格上漲來維持平衡4 M. N2 _. W, N6 \3 {3 t
) n- ]' p% ^ D7 \
然而,現實生活中,並不存在 在其他條件不變下,這個條件
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也因此能否精準預測出未來就變成是大師還是名嘴的分別6 k* q& T7 e& A9 x
& j4 t9 l! E7 t' Y5 T1 k6 v
' K2 B: |0 p! M: N h9 C% G5 A4 x9 R
現在已知的變化是: f1 f! Q r: F, I1 m9 O; @
' l i4 z6 l* i4 i# v+ I
房地產的新增建案將逐漸減少,這是建商因應目前房地產景氣的對策(未來新屋供給量降低)( r' c1 U% W: b* T* M
$ N) w' \" T' c5 l, Y房地產持有成本將逐漸增加( 這是房地合一稅的威力)5 W# F8 j, H% S8 t
( \$ E0 j/ T" U
某些區域將會進行房價的大幅修正,原先的房價全體上漲的型態將不復存在6 m; T7 }4 c/ \! B. R6 p
# y& V- w; Z. B7 k0 B
利率. P v! K8 U* X, w: B0 Z$ W
(
( R( A/ a0 G, o0 B, a這就是關鍵,因為這操控在政府手上,如果政府擔憂房地產崩盤,利率就會壓在目前低點盤旋5 \$ k3 K7 O/ }1 L, E8 r
相反的如果房價上漲壓不下來,更多政策包含利率就會出台5 a* o4 `4 m. ^5 R9 E( v" ~$ w
)
" h u' T4 h, c2 |) l9 @
$ I1 d: b9 f' {所以最終我的結論是,政府打算壓抑房價的漲幅,並逐步提高房地產持有成本來逼退投資客
' X3 j( O$ T! f3 B
7 `4 ?+ D1 N W( G# f6 p6 W! f但是最高前提是 房價必須保持穩定的態勢0 ?: y+ A* n' G8 e7 ~
" z( H6 v2 f8 x; s
長期如五年內的累計漲跌幅應該會在5-10%之內
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( U }1 h- M( A. @5 s因為一但長期看跌,會衍生多殺多的問題,引發台灣內部的金融海嘯Part ii , U4 R9 X2 ?3 a; n6 W4 J( Y2 ^
4 E8 \" `3 `; t2 |$ l6 ]3 P屆時空手等買低價房的,除非現金轉換成黃金或是國際貨幣,否則都將遭受到金融機構倒閉或是通膨的風險
1 C1 W# w3 o9 ~' ~7 ]) g7 n9 D$ U2 ^/ d# r: S3 | s, P
損失相當的實質購買力5 O" |, {$ h: E! x Z- p: q
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發表於 2015-6-25 05:01:57
發表於 2015-6-25 08:17:37
發表於 2015-7-1 18:49:30
發表於 2015-7-4 17:37:11
發表於 2015-7-5 10:57:58