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- 2021-7-16
 
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以前討論經濟學的時候,或是財務分析,最先做的就是模型
! w! p- c; R3 I) y* _9 q' }$ w( [" ~# y- f, J# R
也就是先限定外在多數條件不變下來討論,單一或少數變數的變動導致的變化7 L6 U7 c1 G+ O; k3 |- _" r
8 T' }5 ~/ w) @如最簡單的供需模型 在其他條件不變下,供給減少需求增加推論出價格上漲來維持平衡
+ L" A1 C9 W5 K2 G: x E- B6 }* [+ e$ m$ s/ E
然而,現實生活中,並不存在 在其他條件不變下,這個條件& a8 Y2 r/ d$ U3 L9 G' C
7 C) @/ P% \0 t6 P( l4 c& n0 \
也因此能否精準預測出未來就變成是大師還是名嘴的分別
# O6 ]! h8 A9 D$ q% ]/ g" n
& A1 X4 x/ t/ x) c4 i( ]
. z3 {$ d0 v$ q; R1 C+ Q現在已知的變化是
2 Y: ~! C: e: q8 G/ H
1 x/ B$ u) h1 {房地產的新增建案將逐漸減少,這是建商因應目前房地產景氣的對策(未來新屋供給量降低)
& }: D& m2 n1 s% }9 Z1 z2 V! d# w7 {4 B5 O, i; E
房地產持有成本將逐漸增加( 這是房地合一稅的威力)
+ L9 _- R9 l& h/ l, i4 N; X( h1 S: P& \8 u9 i8 g+ k8 G
某些區域將會進行房價的大幅修正,原先的房價全體上漲的型態將不復存在
0 T8 k! J/ l( `6 w* ^! z0 N0 c1 U- O F5 Y6 E. Q! v
利率9 @- p0 I" w% [- g
(
) e, Y. S7 p8 ~6 w+ t. B- G這就是關鍵,因為這操控在政府手上,如果政府擔憂房地產崩盤,利率就會壓在目前低點盤旋
% C d1 \5 D X5 _9 D7 }% Y相反的如果房價上漲壓不下來,更多政策包含利率就會出台
- U* E* ?) e2 ?; w)& L3 w. L7 b: I( \% t3 U2 i2 Q( r
% S# P7 X2 F O( H/ M5 Q所以最終我的結論是,政府打算壓抑房價的漲幅,並逐步提高房地產持有成本來逼退投資客
( x+ G0 h$ n! o, A% P/ O
" ?1 ~- N& J3 m$ a) D1 ]* M但是最高前提是 房價必須保持穩定的態勢8 G. g( O, P q5 {! r8 k" E
) V3 g* H' i( l長期如五年內的累計漲跌幅應該會在5-10%之內 A3 K- j: Y& I
# l! H1 I l2 O9 }' a- \/ B因為一但長期看跌,會衍生多殺多的問題,引發台灣內部的金融海嘯Part ii 8 N$ m& E. X- R- x) H# X
1 D+ f' ?. d! E5 `9 G屆時空手等買低價房的,除非現金轉換成黃金或是國際貨幣,否則都將遭受到金融機構倒閉或是通膨的風險
% T3 f) N) ~1 e" M
6 K" p& P1 O! Q損失相當的實質購買力6 i3 p) j0 t ]% Z
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/ ?, A# T" {) x e0 z1 q) |* U. _4 l# z
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發表於 2015-6-25 05:01:57
發表於 2015-6-25 08:17:37
發表於 2015-7-1 18:49:30
發表於 2015-7-4 17:37:11
發表於 2015-7-5 10:57:58