公寓大樓管委會委員不能被告喔!!

Luke

公寓大樓管委會委員不能被告喔! 原因報給你知:
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1. 委員都是無給職喔 ! 很辛苦，又沒有酬勞 ! (貪贓枉法，怠忽職守有理?)
2 _1 R8 e: h1 F% Y$ v6 K
5 u: g2 b) j! E6 z0 x( o$ ?2. 所有委員為社區做事情，都是善意的 ! (如果涉及背信侵占，也是善意嗎?)
2 ?0 r8 h! @- m: m2 c/ h
4 n- O3 P  G8 @  f( q  g3. 很多委員要上班，跑法院會影響工作 ! (崇法守紀不是大是大非的價值觀嗎?住戶違規呢?)
1 }- a; e6 g3 r* k0 Z
& h. ]3 G: u4 v% A4. 委員也都是鄰居!(他們執行管理工作時胡作非為，可有考慮到我們這些沉默忍讓的好鄰居呢?)
' ?6 Q) ^: ]+ [7 Z( I- f0 s
5. 社區和諧很重要 !(和諧是建立在縱容，包庇，視而未見，忍氣吞聲的基礎上嗎? )

Luke

+ N" \3 u9 p: D

yjrong413 發表於 2018-8-15 13:05
犯錯若非惡意,   
- q" d) w- }7 }只要亡羊補牢, 把制度弄更完善一些,   
當志工不小心犯錯, 還要被告、被罰....你去當 ...

: W1 t% l$ a& P% s0 u如果是惡意呢? 你的意思是，只要是志工，無給職，就可以恣意妄為，違法犯紀嗎?
% J7 {& i4 U/ @/ ~
公寓大廈規範制度的建立是建築物管理的基礎
" n. c' ^) b; L0 t% t
1 O$ ]1 L; }. Q8 N: l# ]/ V8 bhttp://lawtw.com/article.php?tem ... nt&parent_path=,1,188,&job_id=142302&article_category_id=2098&article_id=73629
* q7 i1 Y* [$ y3 N
重要內容:

至於公寓大廈實務上常見發生弊端案件有:
* ^- B: _& f& S: O5 g; S2 _3 B
; U/ W+ l6 u$ {: G. M1 t-委員（主任委員或財務委員或總幹事）侵占社區公共基金捲款而逃案例。
( L0 c/ A7 }6 G: H
& {& C2 ]9 o5 q- H+ M' u  x( u-有委員虛報價錢（或物品數量）詐領公共基金案例
惟查社區廠商一般習慣請款程序如下所載：
   「一、廠商請款須要附上工程實際照片佐證
* ~6 B( o7 i0 @9 \; d                  例如：
' O4 f4 R9 b  x" d  [                  1.清洗水塔須要附上清潔前（後）照片。
( B1 [. ^; F3 \- {* B& l+ c, P                  2.化糞池抽水肥附上抽前（後見底）照片）
9 b0 \1 q; U1 R  s' Q$ c' M* W+ u                  3.廢棄物清運現場車輛照片。
      二、廠商收據是否合法
( C" F. |- c$ s6 l# G# b' T) |          （統一發票或蓋有免用統一發票收據（印有廠商統一編號專用章）或機關團體合法制式收據。)
/ c: f/ Z1 U: n( ?# ]; V      三、廠商營業執照是否符合國家規定。
2 s( K2 z8 u- \+ b: k% p      四、管理委員會同意採購廠商比價資料。」
/ {  p9 e- l4 {$ o( ?5 v3 N
# B0 }8 l( d$ J9 e9 M( h-有委員自簽領據詐領公共基金案例
7 P  M  m( I5 v    例如一、主任委員請款公關費。二、委員自簽領據請款等不勝枚舉。


然上開不法行為當在發生前是有脈絡可循的，簡單試可查驗:

. h* n0 ~0 ~- M( y-管理委員會是否依據社區住戶公約及有關規範制度行政，
4 j% G4 y- N) R8 l- p-如果不是，或自行訂定有關規範
' D" J9 y/ \; q; f- Y/ ?9 s" h（常見者為與前屆管理委員會規範異樣，且未向區分所有權人說明原由），
# Y7 C8 L' m& @) l-或者委員本身在社區就有違法行為（例如違章建築物當事人）。
/ h1 h( H* F% l! P2 r前揭事情一般生活中皆很容易察覺之，社區住戶就要注意管理委員會之執行舉動，當能避免憾事發生之虞！

社區應避免有可疑之人當選委員，自然而然可隔絕社區弊端發生，以保障社區權益。
5 f' y' b0 X3 d; I$ {% w- i; ^" }- G

% E4 e# z9 V! y  w

desperoda

六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。

) V  J8 J! ^# W- t3 P
http://tony070453.pixnet.net/blo ... 4%E6%89%8B%E6%B3%95

: m) _7 r) d6 r' `1 \- [9 r. `& T
社區相關人員及總幹事常見的侵佔手法
0 T! a5 g& [+ l/ ?) T4 O* }- k* {( ?
+ l& k8 a3 W( \5 M# X
& `4 v- @; q9 a, [0 F8 J' t4 V2 jhttps://tw.answers.yahoo.com/que ... 141203000016KK04700
7 w) q9 j" W! y, h. w
. g4 `2 [( E: [6 O社區勾結圍標將錢外送，廠商是共同正犯嗎？

社區舞弊只有一招，就是找外人來，然後裡外勾結、圍標社區工程，將價格報高，讓廠商多收錢後，再收取回扣回來，就這獨獨一味，沒有第二招。
+ d2 R* {: o. v. P3 y% `
8 z! a+ K: t( S; O  d雖然該合約內容不利於社區，但卻是主委代表社區與廠商簽的，例如部分工程是裝模作樣施作，或無意義地擴大*例如*，以便高報價格，廠商可以推說，這是貴社區派的代表要求這樣做的，廠商依約行事，價格也是雙方同意的。

& @6 r4 k" D+ f8 m規約說要公開招標，不照著來時，委員與多數住戶不知不覺、也不管，社區並沒有法院、警察，只有部分住戶有能力察覺並注意，事情就變得很麻煩，要告刑事背信，實務上要考慮、要面對許多問題，當沒人管時，違法就變成合法，但是這些弊案多數住戶卻不知道，而覺得天下太平，與管理公司聊天時，可以深深體會到這些事實。

Dailybread

kasa1107 發表於 2018-8-17 09:05
% O# W# H! Q2 v" X* c% G& L* f擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍  ...

( G8 e6 O; R! ^0 c
8 E& e  j' Y+ [* f+ }8 u認同,但有一點可能需要多斟酌.

# n( ^! c8 n8 s. l

這也是為什麼要請物業公司來輔助的原因，因為物業公司才是應該要熟悉相關法令業務的單位，就跟我們遇到水電問題會找水電師傅處理，法律問題會找律師處理相等的意思，術業有專攻而不是一昧的鄉愿強加不必要的責任到管理委員身上，這樣只會造成大部分的住戶認為擔任管理委員要懂很多東西，而且要熟悉法律，不然很容易惹禍上身，之後反而讓有心人士藉機鑽漏洞而造成更大損失。

3 Y8 t8 {! G. [  X公寓大廈管理服務人管理辦法:
) z1 x. A! C. m8 }8 Q
第十六條　管理維護公司業務執行規範如下：

0 h; \1 ~6 r8 D) }( r一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。

. `7 w9 _9 e$ D! X二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。

三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。

  A1 v/ \* U1 O& E8 ?0 J) V* y四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。
3 W8 F  e$ g9 p! N- I) y. q
  c' b9 N- X- {: y& m五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。
, Q' W  F  {9 S. X! q
" c2 a4 [( o$ H8 Y( G8 e六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。
+ m! M6 R5 L' V, A+ Q* G2 r
七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。

八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急狀況時，
: Y# V6 {/ e# P" D" S1 b# p$ Q; ^       能立即反應而採迅速有效的行動。

! O6 m/ B8 t$ M+ R+ n' H5 x) t九、管理維護公司不得有下列行為：

+ Z  T8 B! A: M# p(一)申請登記不實。
, x+ @9 G: G4 ~- l- G
(二)無正當理由停止營業六個月以上。

(三)停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。
( Q: t, O$ W" d6 p2 C9 H/ u! y


公寓大廈管理條例 第三十六條　管理委員會之職務如下(略)：
' o7 `  K7 o3 \9 K- q% ]
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。


如果委員不熟悉法令規約,如何遂行"監督"工作呢?

7 i' U" k- ~+ r) vhttps://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=186421
6 G7 I8 I0 N: A% M. [6 `
8 h2 g1 \- u$ e0 y* o! |& ]  X2 d

Luke

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LesterWu 發表於 2018-8-17 10:22
3 v4 M: w7 s, {請問樓主那裏有不法, 違了什麼法?
7 A# P* |  k4 B! `* y! K% y
, W% F2 [9 Y3 O8 y) q) `在我看起來, 就是觀點不同罷了,

1 f5 W5 z( k" A& j
  T: H% X( v7 {" o# V9 v該社區住戶已經委聘律師，準備提告，就讓司法裁奪吧!
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% `* x" G) L8 |( I0 \# C電梯失修致女童摔死，住戶均起訴〈解說：李清輝律師〉
http://rclaw.com.tw/post-270-4474

. G  N4 \$ I+ L6 `新聞： 　　
去年一名住在富豪名宮附近的六歲游姓女童到富豪名宮找同學玩，她和小朋友玩得正高興時，背部靠向一樓的左側電梯，由於電梯多年未用，電梯內部早成空殼，游童靠到電梯門時，門一碰就往後縮，她從縫隙墜落地下三樓，當場死亡。

檢察官勘驗時發現電梯因年久未用，外觀看起來正常，但兩片門沒有支撐，只要稍微用力就往內縮，有如「彈性門」，幾乎只要碰到電梯門就會墜落到地下三樓，而電梯前並無警告標誌或封堵、禁止人員靠近。 　　

  R* C& Z- B- [1 w, W' A檢察官偵辦時，有住戶表示未住在社區，有的說只是租房子，有的表示有繳管理費應是管委會失職，有的辯稱不知道電梯損壞。但檢察官認為，電梯從九十一年後就未定期保養，造成電梯門下方導片鏽蝕變形、脫軌，曾經有住戶查看時受傷，且住戶都知道只使用右側電梯，應該知道左側電梯損壞。

檢方指出，富豪名宮未成立管委會前電梯就失修，維護不當不能僅由管委會負責，卅九名區分所有權人或使用人有共同維護公共設施安全的責任。桃園地檢署遂以社區居民自掃門前雪，未盡到防範危險發生的義務，依過失致死罪起訴卅九名住戶。
( W% \; K; t$ d- n9 ~' b
法律教室：過失致人於死者，刑法第兩百七十六條定有處罰規定。所謂過失，依[$300014$]刑法第十四條之規定：「行為人雖非故意。但按其情節應注意，並能注意，而不注意者，為過失。行為人對於構成犯罪之事實，雖預見其能發生而確信其不發生者，以過失論。」過失分為第一項之「無認識過失」及第二項之「有認識過失」：無認識過失，即「雖非故意，但按其情節，應注意並能注意而不注意者」。有認識過失，即「對於構成犯罪之事實，雖預見其能發生而確信其不發生者」。又行為人之過失行為與被害人的死亡結果間，須有相當的因果關係。 　　
9 J' [/ r  Z2 i9 ?6 L$ z" O+ \
+ N+ ^0 |  M/ c) C) u* G6 ?* Z對此，最高法院判例曾表示：「刑法上之過失，其過失行為與結果間，在客觀上有相當因果關係始得成立。所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情況下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情況下，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係。」 　　
/ [$ s+ j" V  c" f  G1 ?
由於過失致死，必須證明小女孩的死亡和住戶不維修電梯、或在電梯前設置警告標誌之間，有因果關係，才能成罪由於這個社區在案發當時，已經沒有管理委員會，因此，檢方才轉而對社區39戶所有權人追究刑責，認為住戶應注意、能注意而不注意，沒有盡到防範的義務。但是對於過失致死之罪，必須證明小女孩的死亡和住戶不維修電梯、或在電梯前設置警告標誌之間，有因果關係，才能成罪。況且刑事案件的認定比民事嚴格，雖然檢方用心良苦，希望藉由起訴住戶喚醒冷漠的社區，不過，未來這些住戶是否真的會被判刑，還很難說。
* c) T. j& }% k4 F9 D
綜觀整個事件，仍然要呼籲大家必須發揮一點向心力，不要只會自掃門前雪啊！
$ ^& s. L5 t& U2 d& b9 W

LesterWu

" N, E+ y5 \, d! b

Luke 發表於 2018-8-17 10:11
謝謝!

4 M) x3 l! N' f$ E1 H社區會發生重大問題，絕對不是管委會或物管人員單方面的責任，
% B' j" W4 g& j...
7 o/ T6 G7 H* X9 @" p' p+ \..
, m  N( Z2 o! b% O- F# l0 a: `.
我的朋友在某社區擔任財委，因為不肯為ˊ主委的不法背書，主委乾脆開臨時會撤換財委。
5 x" m- O/ Z% h9 J
+ N& w# @# P1 l0 F, L1 Y& R" d(主委想大修電梯，財委請原廠來看，技師說狀況還好，無須大修確實做好定期保養檢查即可;主委乾脆聯合
其他委員辦理公告招標，找了不是原廠的公司執行電梯大修，工程費超過百萬。問題是，安全考量呢?)

% E7 v4 j( o8 g2 O( U: v) i請問樓主那裏有不法, 違了什麼法?在我看起來, 就是觀點不同罷了.
$ N4 T8 G4 ]. S, D/ W
最近某國的大橋垮了, 死傷慘重,
事故之前, 很多人早早就提出有危險性, 要立即修理, 但就是有人認為不用修才一直拖延,
到底誰是對, 誰是錯, 只能由時間來證明.
可以肯定的是, 大橋的管理單位, 勢必會被追究"維護不當"之責.

電梯原廠都會有建議使用年限,
身為管理者, 年限到了有三個選擇,
% T# ?9 |% ^! Z! I1 Y, w一 換
/ S& f1 A$ E- N( Z1 b二 大修
三 裝作沒這回事
1 B8 c/ E0 Q" x
大家認為有責任的管理者要選那一個.

yjrong413

kasa1107 發表於 2018-8-17 09:05
$ i% s! t* q8 X9 |擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍  ...

再同意不過了!      
+ g$ H+ d1 p1 ~) ?/ t1 d4 L' x社區管理需要不斷的新血加入,   
也要持續有資深者協助傳承, 這樣才可確保社區運做不會有問題      
( r9 \) d8 J0 M2 m1 i

Luke

( C0 A7 x* U+ s" M

LesterWu 發表於 2018-8-17 10:02
樓主一直在強調"法", 以為樓主是重法之人, 但樓主的法治觀念非常主觀,
' I, Z8 s, W7 l3 I. t2 [0 f. U/ |- K
犯錯不等於犯罪, 犯錯該不該罰端 ...

謝謝! 本樓原文附錄如下:

. ?- _5 r  d9 h: A( O0 X5 U公寓大樓管委會委員不能被告喔! 原因報給你知:
" z8 P& y- ~$ _. i9 F! D
, N) b( B/ L6 m9 i' d! Q1. 委員都是無給職喔 ! 很辛苦，又沒有酬勞 ! (貪贓枉法，怠忽職守有理?)
. ]  {% c1 |/ N! ~. z1 h
7 }! N8 O" @7 H; a# S2. 所有委員為社區做事情，都是善意的 ! (如果涉及背信侵占，也是善意嗎?)

" O8 o" i$ @( \/ S  h3. 很多委員要上班，跑法院會影響工作 ! (崇法守紀不是大是大非的價值觀嗎?住戶違規呢?)
1 g: O9 }3 [0 C0 C; F. w" M
4. 委員也都是鄰居!(他們執行管理工作時胡作非為，可有考慮到我們這些沉默忍讓的好鄰居呢?)

5. 社區和諧很重要 !(和諧是建立在縱容，包庇，視而未見，忍氣吞聲的基礎上嗎? )

"犯錯"非出於原文，請明鑑 !

Luke

" Y# `1 e9 `9 h  H5 H; p

kasa1107 發表於 2018-8-17 09:05
: j* ~- Q* f1 ~  ?. C$ l擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍  ...

謝謝!

, {0 X, [* k9 P- n" T社區會發生重大問題，絕對不是管委會或物管人員單方面的責任，
+ b* J! k9 R3 ?  p0 n* n2 h
重要委員不法，總要總幹事配合；總幹事有野心，也必須把重要委員拉進來。
* W5 T: s  T" L; q3 H8 S
1 g( H2 p) X& _- H1 N三位重要委員之間，只要有一位是誠信善良的，應該可以有效防止不法的問題。但是......

我的朋友在某社區擔任財委，因為不肯為ˊ主委的不法背書，主委乾脆開臨時會撤換財委。
% L/ s. ?. h) t4 `
(主委想大修電梯，財委請原廠來看，技師說狀況還好，無須大修確實做好定期保養檢查即可;主委乾脆聯合
其他委員辦理公告招標，找了不是原廠的公司執行電梯大修，工程費超過百萬。問題是，安全考量呢?)

這不就符合了常見利用管理委員會之名，積極結黨營私，進而損害區分所有權人利益。

大家把"解決方案"聚焦在"出來擔任委員"，但委員不熟悉公寓大廈的法令規約，

又該如何執行管理職務呢? 又要如何面對信任你的住戶呢?

LesterWu

Luke 發表於 2018-8-17 06:24
0 w: S6 b2 i3 I6 U我相信，有良心的好委員是多數，但非常壞的委員也不在少數，

經常運用人數上的優勢，無視法令規約和區分 ...

+ u/ U5 n5 K/ D6 E樓主一直在強調"法", 以為樓主是重法之人, 但樓主的法治觀念非常主觀,

犯錯不等於犯罪, 犯錯該不該罰端看有無違法,
) k5 i5 C9 k, W$ {1 S; j
除非對方是個公眾人物, 會有輿論壓力
6 S/ J# p! H* X1 X/ e4 r不然樓主追究是否犯錯根本沒什麼意義.

樓主可否說說對方到底有沒有違法?
0 ~4 F* R4 C& L; m2 ?如有違法可以提出來討論看看.