公寓大樓管委會委員不能被告喔!!

yjrong413

Luke 發表於 2018-8-17 06:24
! r" L& V+ R3 \3 {  [: p# K我相信，有良心的好委員是多數，但非常壞的委員也不在少數，

3 H  W- B# J# c2 U. D- X% J9 q' A經常運用人數上的優勢，無視法令規約和區分 ...

6 q3 r+ u+ ~4 ]- r
1 K' n4 j  _1 D7 x& W" h; y# G3 d哈哈哈....都很熟悉?....我的許多社區經驗....根本一堆委員都是不熟悉社區管理的     
, H  A( e; ]( r  @
公寓大廈管理條例?只是基本的, 還是有很多需要靠有經驗的提供資訊來增修補足的....        
有些規約是不夠嚴謹....常常發生了事才找補救措施.....     
尤其第一屆區權人大會時, 若社區的住戶不夠熟悉, 就有可能規約有所缺漏....     

" B$ f5 P5 K; M還有如前面有網友舉的例子....時間性比較重要還是依照社區規約制度走而不管時間急迫性呢...     

還有...   
1 q% q: i  f5 d9 ]9 x
: d! e3 ~% O6 {沒經驗的, 大型活動到活動前兩個月才啟動規畫詢價(還需有一定時間的公開公告期)等等,     
這需要有經驗的提醒, 大型活動需4個月前就規劃,   
; a( T& C- w2 `" ?3 m但, 若這4個月剛好跨越前後兩屆,     
* \& j* E2 K0 x3 w請問這活動該是前任還是後任委員負責?     

) U8 b5 V3 w) s2 `- m依社區規約規定, 至少比價三家,   
但, 若公開公告期間內沒有三家投遞標單, 要繼續延遲時間等待, 還是就依此決標呢?     
* M* g7 V1 i9 z/ T8 v+ D: \& [依法繼續延遲時間等待, 結果導致時間不夠....     
請問...這一屆委員要不要想辦法辦這活動呢?     
& e) c! g7 T  i. d+ i
  E! i" `$ d3 ^7 u還公寓大廈管理條例ㄌㄟ....有經驗的都知道....是很不足的....     
6 h% {2 ~& K* u- W/ h依"公寓大廈管理條例"法, 守法做事就可以, 怎會違法?...哈哈哈哈哈.....     
6 a% G# u4 }* s4 H$ }1 ?) |若只依此法....可能社區公共基金很容易的就被不法者搬空了     

7 L3 P5 ]' c+ J: k( I3 H0 {7 A總是聽到這類風涼話....     
最好委員都給你當, 社區規約都給你修改...就完全不會出任何錯了....   
$ }9 c; ~! ]5 X社區管理....事情多得很....許多委員都是兼任, 常常工作忙時, 是有可能對社區事務有些疏漏, 都不會出錯?     
, M  ^+ w# g- W! _' }; a7 E( w( ^那就不要當委員啊, 當了委員就是要盡心做好啊....   

用心參與社區經營才是上策,   
總是抱持著懷疑猜忌之心, 人性本惡啦....      
1 x! ]" G" C6 ]4 D總是覺得想當委員的都是有心之士, 需慎防之....     
( z$ r. v' k; e8 n, w5 R/ |5 ?這樣, 只會造成社區住戶間衝突不斷, 人人皆不再擔任委員, 不再熱心社區事務....   
這才可能讓讓有心者有機可趁....     
社區住戶都熱心參予了, 怎可能社區會被少數委員控制呢?也怎可能六年都沒發現總幹事有問題....     

lubloger

Luke 好!

看你對社區事務如此關注，更應該出來當社區委員的，在愛北大發言，就是發言抒發情緒而已，對社區完全沒有幫助，只有出來幫委員，才能改變社區的，我所知道在北大特區，大部份的社區都很上軌道，也都各有些問題，但大致上都還不錯的，有時在管委會開會時，站在法理上發言，大部份的委員都是認同的，有時大家對法令並不了解，或是在社區修繕的領域不懂，這個部份很專業，如果沒有背景知識，在執行公務時無法盡如人意，懂的人都不出來當委員，也沒有辦法。
- Z2 @& ?  \2 q4 Z! \0 m
願意出來當委員，基本上都是相對熱心人士，應該多給予鼓勵，如果你自己不願意出來當委員，只有批判，只有打擊大家出來服務的意願，對社區沒有幫助的，別說自己多忙，大家都很忙，退休人士有空也是別人的權益。
6 X% T. Z3 ~( l) x& |
/ Z  a7 ?5 u( m( s, I5 y如果社區真的那麼爛，那你趕快賣房子，搬家吧！

kasa1107

Luke 發表於 2018-8-17 06:24
- Z3 w: S! H. A% L6 Q. `2 ?* ?- y我相信，有良心的好委員是多數，但非常壞的委員也不在少數，

經常運用人數上的優勢，無視法令規約和區分 ...

& e' w0 E. X" D" g0 O* k擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍 <----針對這句話回應。
7 v' G) @- W5 c0 `( o3 n, |9 M9 ]
$ P0 ]4 `$ g$ {8 t
其實，真的要說，我可以很肯定的跟你說，依照我當管理委員的經驗，全北大各社區不論大小，
/ U1 x0 ^: K: R5 K% @, O6 @真的有詳讀 公寓大廈管理條例跟規約者，應該佔據所有比例的百分之一。
! \" X& l2 ?6 z  `- Z
這個我倒是很有信心，因為自家社區的管理委員經手三屆，連我自己都是，遇到問題財會去查資料，但也常常因為思考的盲點而有些疏漏，更遑論詳讀跟熟悉了。

  s8 i, @- f' C" B' t這也是為什麼要請物業公司來輔助的原因，因為物業公司才是應該要熟悉相關法令業務的單位，就跟我們遇到水電問題會找水電師傅處理，法律問題會找律師處理相等的意思，術業有專攻而不是一昧的鄉愿強加不必要的責任到管理委員身上，這樣只會造成大部分的住戶認為擔任管理委員要懂很多東西，而且要熟悉法律，不然很容易惹禍上身，之後反而讓有心人士藉機鑽漏洞而造成更大損失。
3 C3 J( t) y, X" @
& ^& P4 ^  U( v8 ?# L為什麼會有萬年委員?  不就是大部分的住戶心態上都認為擔任管理委員很麻煩嗎?所以我覺得應該要鼓勵大於強加能力要求，才能夠讓更多新血加入避免累積問題產生。
- U. G/ S" c$ i9 k
" a3 |8 ~+ c. y+ B
; P* v: q1 _6 Q+ q' \' w; B

LesterWu

Luke 發表於 2018-8-17 06:24
我相信，有良心的好委員是多數，但非常壞的委員也不在少數，
( q+ f) j# I+ m2 ?
經常運用人數上的優勢，無視法令規約和區分 ...

樓主一直在強調"法", 以為樓主是重法之人, 但樓主的法治觀念非常主觀,

) F  ]4 @' Y, L3 N* w犯錯不等於犯罪, 犯錯該不該罰端看有無違法,

- _1 z" a- t$ S' G除非對方是個公眾人物, 會有輿論壓力
2 @2 E  e5 H% Z# ^* V3 q不然樓主追究是否犯錯根本沒什麼意義.
: f6 N. o  O1 x6 {; s/ o6 W
樓主可否說說對方到底有沒有違法?
如有違法可以提出來討論看看.

Luke

kasa1107 發表於 2018-8-17 09:05
1 G6 k& c9 X0 n+ j, l擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍  ...

3 f3 d$ O, c( m% f3 `- z/ c7 u
謝謝!
+ B* c* z: F3 z0 O8 l. G* }- R% T
, B( k3 Q  q0 c社區會發生重大問題，絕對不是管委會或物管人員單方面的責任，
9 T. _; F% t) u) n0 s) |; g
$ |* h% ]( l" z重要委員不法，總要總幹事配合；總幹事有野心，也必須把重要委員拉進來。
2 F* Q. {! \) T4 X! z; c/ [
三位重要委員之間，只要有一位是誠信善良的，應該可以有效防止不法的問題。但是......

我的朋友在某社區擔任財委，因為不肯為ˊ主委的不法背書，主委乾脆開臨時會撤換財委。

(主委想大修電梯，財委請原廠來看，技師說狀況還好，無須大修確實做好定期保養檢查即可;主委乾脆聯合
3 ~; t0 Y& ?2 T$ F) V3 |0 Q 其他委員辦理公告招標，找了不是原廠的公司執行電梯大修，工程費超過百萬。問題是，安全考量呢?)
6 W. C: ~$ o. ~# m2 f. L
這不就符合了常見利用管理委員會之名，積極結黨營私，進而損害區分所有權人利益。

大家把"解決方案"聚焦在"出來擔任委員"，但委員不熟悉公寓大廈的法令規約，
" [  K2 i  p! l' X$ A* O
又該如何執行管理職務呢? 又要如何面對信任你的住戶呢?

  i) u( |4 L8 F9 x. _

Luke

3 w9 {8 t' q, J

LesterWu 發表於 2018-8-17 10:02
樓主一直在強調"法", 以為樓主是重法之人, 但樓主的法治觀念非常主觀,
: q+ K5 A' d5 f0 `6 B# C, o
犯錯不等於犯罪, 犯錯該不該罰端 ...

! B& P* o9 Y( D) ~+ x2 m' A0 L* Q
1 T/ ~4 ^. L7 U4 _0 `0 w謝謝! 本樓原文附錄如下:

公寓大樓管委會委員不能被告喔! 原因報給你知:

1. 委員都是無給職喔 ! 很辛苦，又沒有酬勞 ! (貪贓枉法，怠忽職守有理?)
: j% P# _5 N) ~" ^1 I
. k9 y  \; r$ _) ]" |1 l2. 所有委員為社區做事情，都是善意的 ! (如果涉及背信侵占，也是善意嗎?)

3 X5 Z2 i' I: }$ D$ U) K% {3. 很多委員要上班，跑法院會影響工作 ! (崇法守紀不是大是大非的價值觀嗎?住戶違規呢?)

( Q) P+ |6 T6 y7 R4. 委員也都是鄰居!(他們執行管理工作時胡作非為，可有考慮到我們這些沉默忍讓的好鄰居呢?)

5. 社區和諧很重要 !(和諧是建立在縱容，包庇，視而未見，忍氣吞聲的基礎上嗎? )
; I7 p: E, J( D$ k1 I
: \/ X; v4 O) `' s7 X5 O7 R9 t8 M"犯錯"非出於原文，請明鑑 !

yjrong413

kasa1107 發表於 2018-8-17 09:05
% ~4 {0 {: ?: C1 f3 U) y' e擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍  ...

$ ]9 {# r4 u, w3 u" ~再同意不過了!      
* {: L; m9 b3 |- Z% o! x, r& E社區管理需要不斷的新血加入,   
7 q0 n- x' s( `4 F' e5 C6 j0 P也要持續有資深者協助傳承, 這樣才可確保社區運做不會有問題      

LesterWu

Luke 發表於 2018-8-17 10:11
6 h, S, h2 ^0 {5 w謝謝!

2 M0 X/ R4 V: O/ t$ C4 {社區會發生重大問題，絕對不是管委會或物管人員單方面的責任，
...
5 o/ j& j% U5 |: g; _% }5 c0 V..
: Z( S3 j! O6 k3 Z, U" Q.
我的朋友在某社區擔任財委，因為不肯為ˊ主委的不法背書，主委乾脆開臨時會撤換財委。
; v1 X$ Q$ f' A5 F9 b! D
(主委想大修電梯，財委請原廠來看，技師說狀況還好，無須大修確實做好定期保養檢查即可;主委乾脆聯合
其他委員辦理公告招標，找了不是原廠的公司執行電梯大修，工程費超過百萬。問題是，安全考量呢?)

請問樓主那裏有不法, 違了什麼法?在我看起來, 就是觀點不同罷了.

最近某國的大橋垮了, 死傷慘重,
2 S+ B& }( h8 _$ ]# V( T事故之前, 很多人早早就提出有危險性, 要立即修理, 但就是有人認為不用修才一直拖延,
到底誰是對, 誰是錯, 只能由時間來證明.
可以肯定的是, 大橋的管理單位, 勢必會被追究"維護不當"之責.
9 `0 ~% O5 l$ a! b
電梯原廠都會有建議使用年限,
; F& E5 F5 u. m身為管理者, 年限到了有三個選擇,
一 換
二 大修
. a3 ?( Y% a8 T  k三 裝作沒這回事
0 z5 a7 x% O2 ^+ S
( ]7 X! y$ ^+ |: Y" F& ?0 s大家認為有責任的管理者要選那一個.

Luke

LesterWu 發表於 2018-8-17 10:22
  B, K( e$ n" D& `請問樓主那裏有不法, 違了什麼法?

( f* m) R) h/ v( D; [' W2 Y在我看起來, 就是觀點不同罷了,

2 |. H' I# j; C: r4 K* t, t該社區住戶已經委聘律師，準備提告，就讓司法裁奪吧!
2 ~; q) I+ J: S' x0 C# d
電梯失修致女童摔死，住戶均起訴〈解說：李清輝律師〉
http://rclaw.com.tw/post-270-4474
) o0 X9 \" P! r; W
9 M2 d/ ]2 L. t% f7 p/ F( |新聞： 　　
去年一名住在富豪名宮附近的六歲游姓女童到富豪名宮找同學玩，她和小朋友玩得正高興時，背部靠向一樓的左側電梯，由於電梯多年未用，電梯內部早成空殼，游童靠到電梯門時，門一碰就往後縮，她從縫隙墜落地下三樓，當場死亡。

4 |% H) r. f  Y5 ?1 F檢察官勘驗時發現電梯因年久未用，外觀看起來正常，但兩片門沒有支撐，只要稍微用力就往內縮，有如「彈性門」，幾乎只要碰到電梯門就會墜落到地下三樓，而電梯前並無警告標誌或封堵、禁止人員靠近。 　　

; @6 o+ H( L' c檢察官偵辦時，有住戶表示未住在社區，有的說只是租房子，有的表示有繳管理費應是管委會失職，有的辯稱不知道電梯損壞。但檢察官認為，電梯從九十一年後就未定期保養，造成電梯門下方導片鏽蝕變形、脫軌，曾經有住戶查看時受傷，且住戶都知道只使用右側電梯，應該知道左側電梯損壞。
* M" z3 H$ q, o) r- ]" h- e% ]0 a
檢方指出，富豪名宮未成立管委會前電梯就失修，維護不當不能僅由管委會負責，卅九名區分所有權人或使用人有共同維護公共設施安全的責任。桃園地檢署遂以社區居民自掃門前雪，未盡到防範危險發生的義務，依過失致死罪起訴卅九名住戶。

8 X* z# [' h' ^% g3 \ 法律教室：過失致人於死者，刑法第兩百七十六條定有處罰規定。所謂過失，依[$300014$]刑法第十四條之規定：「行為人雖非故意。但按其情節應注意，並能注意，而不注意者，為過失。行為人對於構成犯罪之事實，雖預見其能發生而確信其不發生者，以過失論。」過失分為第一項之「無認識過失」及第二項之「有認識過失」：無認識過失，即「雖非故意，但按其情節，應注意並能注意而不注意者」。有認識過失，即「對於構成犯罪之事實，雖預見其能發生而確信其不發生者」。又行為人之過失行為與被害人的死亡結果間，須有相當的因果關係。 　　

對此，最高法院判例曾表示：「刑法上之過失，其過失行為與結果間，在客觀上有相當因果關係始得成立。所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情況下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情況下，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係。」 　　
6 l6 a5 E- R" N8 P) y
! Y' M3 D9 ]# H0 }' D7 t由於過失致死，必須證明小女孩的死亡和住戶不維修電梯、或在電梯前設置警告標誌之間，有因果關係，才能成罪由於這個社區在案發當時，已經沒有管理委員會，因此，檢方才轉而對社區39戶所有權人追究刑責，認為住戶應注意、能注意而不注意，沒有盡到防範的義務。但是對於過失致死之罪，必須證明小女孩的死亡和住戶不維修電梯、或在電梯前設置警告標誌之間，有因果關係，才能成罪。況且刑事案件的認定比民事嚴格，雖然檢方用心良苦，希望藉由起訴住戶喚醒冷漠的社區，不過，未來這些住戶是否真的會被判刑，還很難說。

+ U% N9 e5 }) d5 v+ V/ c綜觀整個事件，仍然要呼籲大家必須發揮一點向心力，不要只會自掃門前雪啊！

Dailybread

kasa1107 發表於 2018-8-17 09:05
) v1 K! D: n; t擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍  ...

* B4 E- c( g! R) M! Z! C, M
認同,但有一點可能需要多斟酌.

這也是為什麼要請物業公司來輔助的原因，因為物業公司才是應該要熟悉相關法令業務的單位，就跟我們遇到水電問題會找水電師傅處理，法律問題會找律師處理相等的意思，術業有專攻而不是一昧的鄉愿強加不必要的責任到管理委員身上，這樣只會造成大部分的住戶認為擔任管理委員要懂很多東西，而且要熟悉法律，不然很容易惹禍上身，之後反而讓有心人士藉機鑽漏洞而造成更大損失。

" U3 R) R- |0 O# {: j) F: C
! b; Q7 }3 V0 O- f公寓大廈管理服務人管理辦法:

2 \: X% p: E! b8 ?, G第十六條　管理維護公司業務執行規範如下：

+ {2 B6 @4 c" t一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。
' n0 U! f* u, y* b4 x& u+ ~
二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。
( l8 E2 K  x9 D: ~; v3 _$ Q5 J* t5 f
三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。
9 K* ?- r( D# S; O7 \% p6 r
四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。
* ]+ S, W3 c! o; v
五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。

六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。

- l9 Y+ c9 _; x8 v. ]七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。

, {5 s( {2 R  w; A6 @八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急狀況時，
       能立即反應而採迅速有效的行動。
3 z) O1 j3 L$ |3 L! T& o2 u
9 i* l7 H- h$ S" B九、管理維護公司不得有下列行為：

' l/ w5 D: E" A/ b) _9 I(一)申請登記不實。

, w3 X1 f/ e2 D7 ^3 ]+ M(二)無正當理由停止營業六個月以上。
8 K1 Q. [$ h- T1 j1 D$ I
% `) C. C' V( w! J(三)停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。
# G( p3 n# d0 A: {1 w9 V
0 G* Z/ ?) Y! [5 Q" H, ?1 g
- o& i4 n; @+ ?  n
公寓大廈管理條例 第三十六條　管理委員會之職務如下(略)：
9 W0 }6 R) m6 }6 Y* b5 [2 [6 `
/ |9 e; S7 e, Y% q2 v九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

2 N% w; c8 i9 w* s5 C9 ~( X. p4 j
如果委員不熟悉法令規約,如何遂行"監督"工作呢?
! x0 V$ o: ]5 G/ t; m" K1 S! r
" q5 S* g3 p5 W0 |" Uhttps://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=186421
( Y9 }* e; @7 k- I, Q