住戶拒繳管理費 恐吃官司

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住戶拒繳管理費 恐吃官司                             2014年05月17日

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【倪浩倫╱台北報導】想要住的安心、舒適，光打點好家裡是不夠的，社區管理相當重要。現在許多社區標榜「物業管理」，高檔一點的還有「酒店式管理」。每月定時繳交管理費，才能讓物業、管委會順利運作，專家提醒，若惡意拒繳，恐會吃上官司。
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一般的集合式住宅，多會成立管理委員會，讓選出來的管理委員，來替住戶決定社區運作的事情。管委雖不支薪，秉著使用者付費精神，舉凡清潔工打掃、值班保全、社區公共設施維修等費用，均要由社區住戶共同分攤，這也是管理費的由來。
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費用取決於服務品質
  K" {" e# j( x: ~' o" t6 x* g$ y當房子剛交屋不久，住戶人數少，建設公司會暫代管理職務，並協助成立管委會。韋華建設董事長許榮灯表示，建設公司多會先預估每月須繳交的費用，但最終仍以管委會規定為主。

6 l' D7 V/ R9 j6 B許榮灯說，建商在蓋房子時，會依當地建築機關核發的工程造價，按一定比例提列公共基金，目的在維持管委會甫成立，所須動到的花費。建商會將錢交給政府，待社區公設點交完畢後，再由管委會向政府領取。
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0 F; [# Z2 U7 J: [4 `伯克錸物業管理協理陳文達說，社區管理費繳交的多寡，完全取決於住戶想要的服務品質，大到從保全要請1哨還是2哨、全天還是半天，小到有通信費、管委會開會的文具支出等。

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3 D: {( T. t6 `0 G6 |) F, G2 N) |" o公共基金多用於修繕
按內政部規定，管理費是支付日常性開銷，公共基金則多用於修繕，或前者基金用罄，暫時代墊。但你知道嗎，管理費和公共基金，應該是分別繳交才對。根據《公寓大廈規約範本》，公共基金應依每月管理費的20%收繳，累積到一定金額即停收。

「目前一般大樓仍對該規約不甚熟悉，每月依舊僅收取管理費，遇到有心人士便會吃虧。」崔媽媽基金會公寓大廈事務顧問饒後樂表示，住戶拒繳公共基金，可依《行政法》，要求主管機關開罰4∼20萬元，但若拒繳管理費，管委會得自己上法院進行訴訟，不僅彼此撕破臉，更須耗費龐大資源和時間。

饒後樂接著說，由於動用公共基金須經區分所有權人會議（區權會）通過，曾看過有管委會乾脆將大部分公共基金金額，移到管理費項目，「公寓大廈管理，從20年前便沒有進步。」陳文達則認為，良好的管理，是要求住戶繳交管理費最好的理由。「民眾在看屋時，要細問每月應繳的管理費金額，並可觀察公布欄，有無張貼住戶欠繳名單，藉此了解該社區住戶水平。」

【管理費與公共基金使用用途】
' l: R8 R2 `( L2 r+ q項目╱說明
8 E/ l" _5 h. U, Q7 ?管理費：
& p8 X8 D- z5 M) R' C◎委任或僱傭管理服務人之報酬，如總幹事、保全
◎公共設施之管理、維護費用或使用償金，如電梯維修、水塔清洗
  ~: H  a) \& a4 a" l8 M◎共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費
3 y$ i5 v& n6 N: f; {2 G◎管委會之辦公費、電話費、事務費
◎稅捐及其他徵收之稅賦
◎因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用
◎其他基地及共用部分等之經常管理費用
公共基金：
◎每經一定之年度，所進行之計劃性修繕者
* A& R" D$ _/ M  G/ h5 G◎因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者
8 s/ o, B. z" z/ i$ j◎共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，如電梯
◎供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊

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有人繳過公共基金嗎？不是建商提撥一大筆錢給社區大項目使用嗎？我上過課怎沒聽過這？

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Q73.有些住戶經常滯納管理費或公共基金，屢次催繳，總無法如願配合，應如何處理？
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$ K3 V( K4 y" z; Q. w; `* e3 I答：按公寓大廈管理條例第二十一條之規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。
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$ l* h: `$ N$ ~又第二十二條第一項第一款之規定：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。」而該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

另第四十九條第一項第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民眾不可不慎。

" q5 t. j" z9 I- A9 J  g- J( E; mhttps://www.cpami.gov.tw/chinese ... d=4&Itemid=5#a3
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& ^. d% D0 `% _( c. Z# O; R+ l內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」－公寓大廈管理Q&A彙編

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" E# ?& G( H" x2 S8 H! \欠繳管理費，就無法提出舉報的嗎?        文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱【台灣法律網】

【問題】
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住戶積欠公共基金沒繳的話、管委會可向地方主管機關提出舉報，則主管機關可依據公寓大廈管理條例第49條第6款之規定，處以新台幣4萬以上，20萬以下的罰鍰，並可連續處罰。如果積欠管理費的話，就無法提出舉報的嗎?
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【解析】
管理費，係屬公寓大廈管理條例第18條第1項第2款所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」者，亦屬公共基金之來源，是區分所有權人積欠管理費(此也應注意，該區分所有權人與承租人或其他人間，是否有債務承擔或契約承擔，並經管理負責人或管理委員會同意之情事)，自屬公寓大廈管理條例第49條第1項第6款所稱「區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者」，其他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會自得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。
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# u2 c# c1 l0 A問題是依公寓大廈管理條例第49條第1項第6款規定所為之處罰或連續處罰，乃行政罰，而且終究只能連續處罰之，並無助於社區公共基金之充實，最終，管理負責人或管理委員會仍應依公寓大廈管理條例第21條：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」、第22條：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。……前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。……」之規定為之才是。
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