[社區管理] 社區總幹事的重要性

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31樓

發表於 2017-3-22 11:25:29 |只看該作者

本文章最後由蕊貝佳於 2017-3-22 11:54 編輯

desperoda 發表於 2017-3-22 10:07
8 V: J7 |& t- C請教過主管機關答案非常清楚

摘自之前的討論 https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=194546&extra=page%3D1&page=14
9 [3 ?- z5 K' |3 u  v' t; X1 o) `/ W6 o
12/10  區權會重大修繕案決議案，出席人數142
2 ~# q) g0 h8 a, C4 c# b) u! F7 O5 i  A* U. p. e% B  \- ^
1.同意全面停工33票，同意全面修繕86票。
2 L) K" X, T2 a' J, t. x# U6 C
/ H! f, f) q" w2.經投票表決`本案不通過全面停工
% N' X9 |# f/ R/ W* [) u! o) R# C7 j9 E: t! Z& `
3.決議於臨時動議中另行表決進行修繕的方式及是否同意尋求公證第三者進行社區外牆及結構鑑定。: T$ z3 n& S3 |, \) U

% F! S1 A& o2 H, |! u臨時動議一二三" M' E) l3 p% p9 I  B

5 W4 N6 m7 ^  V:社區外牆修繕是否找公正第三方鑑定? 同意97反對1票。' R3 i: K7 C* P8 F3 K& E. m
臨時動議二:此次外牆修繕是否成立監督小組? 同意82不同意8 .
9 P- v6 X$ N$ m. [; C結論:經投票表決，修繕案雖未通過同意門檻人數但為求修繕之完整，同意委派八位住戶成立公開透明之監督小組。( V$ c& E' J+ R1 F5 K2 F) S
管委會公告欄也報告了二件事：- `+ I- D. p& c, Q, F4 C
１，區分所有權人會議決議已通過社區外牆修繕工程。) [- A- R% |/ s4 D# \
2,社區外圍人行道鐵皮棚架  (11/17原包商搭設)  交新管委會決議
6 w! d0 D. }9 I+ G決議如下:新舊管委會一致同意鐵皮棚架繼續搭設。由新管委會尋找廠商比價後決定向原搭設廠商續租，月租90000元。
! l7 A6 B3 t9 c% U3 j 【未通過同意門檻人數】; K% b6 z$ c6 s6 S( }4 H
, r. G, Y$ k' d  f+ v" Z. W; T
. 依據公寓大廈管理條例:若區分所有權人會議表決結果未達通過之門檻,決議無效,不得執行.
( J: \4 @- i6 U! v    第 31 條
' r; |" R# L7 D1 N0 b! x    區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之2
8 Y; z" c2 F7 C) S3 G  i* M    二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三-0 l" ~2 ^2 J" `8 W
   以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之
: k) Z: a0 b$ I1 K3 K7 _
' {- b9 N9 h7 ~3 _# W* z+ _% F/ z
區分所有權人會議已經獲得合法有效決議 (人數權數票數)
. j9 f2 p& U/ A$ r. y+ v
能否就同一議案重新召集會議您說呢) p" _8 T8 N0 e5 S2 x6 ]; D
舊案是沒達到法定門檻107票，於法不符合，可不可以再開臨時會是不可以的。
5 p( T6 ~& O0 u( D' A! q  A6 k& ^% i9 V" h. k: _8 x
但是就住戶繼續在會中重新討論要修繕需重新鑑定評估，因此住戶認為是通過了，新管委會只好再就此案加開臨時會討論，其實應該說是另案討論。
- F2 i( c: t! ?$ ]( m. Y+ Y3 S* N; h9 A
有家住戶露台是前幾屆被修繕過再重新掉落的，我認為是首要之急不應誇大其實，牽連到其他地方。這才是重點。
3 O* n3 ?0 B+ x* _8 B" f5 M  H* D# S' s+ B  q5 M* L
新管委會剛接任不久住戶不忍太苛求，做的事都支持，但人家提出建議也別認為在攻擊，就事論事。大聲才會傷及以和為貴罷$ e: u' U3 d, F# R/ c. X  Q

% z. u' j% R) I1 }

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32樓

發表於 2017-3-22 12:06:45 |只看該作者

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desperoda 發表於 2017-3-22 10:07
, o& L, R5 X/ B1 l: n% w k4 L9 Q請教過主管機關答案非常清楚

這一條就是版主問你的，就算是住戶隨緣人情大于法，不能拂逆吧，稀哩糊塗讓前案重提，那麼第一次臨時會流會後再召開第二次臨時會議只要五分之一出席，決議只要達到出席人數半數就可做成定案。3 X8 }5 O) H7 R4 e8 x w) m
是否真的只要五分之一?
+ y \# i( ?$ I8 D5 C2 Q, ]# {8 }% c, k8 f2 m) w2 Z0 \
這條法源到底在哪裡?敬請開示

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33樓

發表於 2017-3-22 12:37:04 |只看該作者

本文章最後由 desperoda 於 2017-3-22 12:45 編輯

蕊貝佳發表於 2017-3-22 12:06 9 P6 ~/ i0 w5 w3 L6 H0 y+ f
這一條就是版主問你的，他說第一次流會後再召開第二次臨時會議只要五分之一出席，決議只要達到出席人數半 ...

第二十五條　區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。

有下列情形之一者，應召開臨時會議：

一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。

二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及
   理由請求召集者。

發生重大事故有及時處理之必要 - 已經超過半年了  區分所有權人會議也已經"及時"表決了 (12/10?)
! q. Q9 ~1 m( ~0 G7 F/ L( `9 w; X' b0 }5 T
五分之一以上以書面載明召集之目的及理由請求召集者 -必須辦理連署未經連署成功不能召開' P/ \! P, H& e% z

! u! q3 `& a. j+ F即使連署成功召開臨時會還是需要依據規約規定 2/3出席 3/4同意會議和決議方為有效' l( o, R6 W9 ]. Y, C" `+ k

* k! s! H9 w1 W: P! q. R2 k2 T: V9 `) v* l% u

# @1 D' E; S8 j. w, l3 t: v. j關鍵還是在第32條區分所有權人會議已經合法有效決議的議案不論是通過或未通過 & N  z) w6 Z8 d% {

) m* n" N( k3 I+ H+ `% V# p/ v都不得另以召開臨時會方式翻案

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34樓

發表於 2017-3-22 13:07:05 |只看該作者

主要的參照依據是6 B4 p) G. r3 I4 u! E# h4 h
第三十一條　區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
/ \2 c1 Y+ ]/ S+ y- K) S8 `- h7 [3 o" W7 s4 U9 S
第三十二條　區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議

問題是

貴社區召開區分所有權人會議出席人數和表決結果是符合規定的決議有效就不適用第32條了

1/5出席出席人員半數表決只是作法不是前提. u4 r$ l9 I0 F, E5 I) s

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發表於 2017-3-22 13:07:23 |只看該作者

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desperoda 發表於 2017-3-22 12:37
4 Q3 t* w8 E! Z5 t5 U/ f6 @第二十五條　區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
@1 E* u: I3 h2 u* S
* [, |, x5 e( U: n8 ~有下列情形之一 ...

5 {5 x8 Q! l; D+ @8 f! Q
0 s. k, N  g7 K1 d6 X" O# Y
謝謝d大你解說。
+ t+ }) K, c9 B7 m' m" W; T/ q
. K5 T5 f9 C7 g% l6 g0 S, K這樣說來，我们一直在强调和諧。强調和諧没有錯，但强调過頭了，什麼地方都講和諧，就難免為了和諧犧犧牲原则，影响社區進步。

看來法律從來不存在這個社區。維繫著這個社區底層運作的不是法律，而是深入住戶的理性冷漠。也就是人人遵
* h' |+ y1 R" P! g1 J
& V+ s5 o2 M/ e5 q$ c守，約定成俗的人情義理。維持社會秩序的不是法律，而是「世間」的常識。
  L/ ^6 Z3 w  A1 q+ h& @  z! F# n9 q, f) S* Z; I
住戶的常識裡不必要遵守法律的。說好的 (不宜互相謾罵指責，大家都是家人，要好好溝通)在哪裡呢???; }7 w" j3 |% N* r- F' b" r
區權會是怎麼溝通的？難道在場3～40個人是空氣嗎？8 ^3 A" K; @3 x: p
說一套做一套吧?( t7 r  N1 b, \  O' ]0 ^+ q
' {5 X% Q4 J& U
; U; t6 y' k. n$ J! F; P
法律在社區是標準的外來物，力量強大，人人遵守，但是，進不了社區的「世間」】。

在這裡我不但沒指責谩罵還幫管委會說話呢，

連開臨時區權會住戶也很捧場。卻還可以發生爆衝事件.唉

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發表於 2017-3-28 13:36:16 |只看該作者

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kasa1107 發表於 2017-3-10 12:38 2 T- K3 |8 j1 u' M* t X) C
因為Tag到我的文章，所以我浮出來表示一下意見。6 v7 w* J- J& E. }' C/ N* a
4 L6 j3 j$ [4 V3 b3 W6 Y
目前最新的狀況是，因為我已經卸任了，所以新任的委員 ...

有人用家醜不外揚的理由，在背後放話恐嚇，因此今天題目為【家醜不外揚】至於恐嚇罪名的討論在後續，不對請不吝糾錯。7 {# ~. K* t: c# G. J) X* N' W
( I' t; J2 I& n- h, ]; l% ^
家醜不可外揚，這是從有利于當事人角度所做的規勸。& e0 I9 F2 j. [: C. P+ [

; D4 z6 c* v  X3 X但如果有人不在乎“家醜”，而將愿意其“外揚”，那它带给人的借鑑，對法律如何評價社區規約预知以及對自己行為的檢閱，都是很有價值的。1 D$ {6 x& d" v! ]
! z1 M) l8 e1 x0 J' r( J9 {
也有網友認為，“社區家醜外揚”至少存在兩種積極意義：1 E4 |1 K- q3 n# l* U& d4 l
$ s6 ~$ C5 I/ P
一是借助社區外部力量来解决家醜所蕴涵的矛盾、衝突或问题；: f& B- ?8 d1 m& E! l# U/ A
6 k9 G9 k( r4 h: ]4 B- V$ d
二是社區醜聞中的受害人通過向他人倾诉而得以宣泄在社區内部受到抑制的情绪，尋求心理上的安慰或精神上的支持。
" \9 m0 t6 ^% m8 m) e
) W( o& l% j; U# c% ^6 r家醜不外揚是一種傳統選擇，出于保護涉事人，必得這麼，但到了现在，尤其是社交媒體發達的今天，當有些事個人能力不足以應對的時候，譬如社區暴力，公共财產纠纷，就需要用家醜外揚，来取得舆論關注或法律援助，這其中有一些也是“出于保護涉事人”
5 @, b' [/ y& P& Z/ \. s8 x& f
4 }6 K" f2 n1 Z! r是把插到心裡的刀又助了一臂之力，並引起更多的社會争議。
5 g. X8 A  H8 H+ C, M
5 [$ _$ M# O& R( {, J: n# p家醜不可外扬與其為了團結。不如说怕成為别人眼中的異物。是人都有虚榮好勝心。外國人也有，可是他們没有東方人的家醜不外傳的说法。為什麼？
, A5 X6 n  D# x* Z1 B/ n$ u
0 w* s* c. C4 X- d. O: u中國人從來胸懷廣闊（骄傲），但很少出现鬥争。以和為贵的思想常常讓人吃啞巴虧，心甘情愿，例如，一户人家的女兒未婚先孕，在過去，誰敢往外傳？與其說這是為了家族的名聲，實際上是在為男方辩護。% n* G8 ~* i5 R/ |: q

8 J7 X) `1 O3 L: A& L0 j由上述去想，不難發現，所谓的家醜不可外揚和傳統的封建思想有關。家人没有人權，因為他们都是家的财產。既然如此，他们的所作所為是不能被外人知道的，也就有了家法。但是最根本的原因，正如上述所说，是怕成為人家眼中的異物，
9 C; `  y+ _1 ^" D
; Z/ E; y9 m" [身處人權不平等，因為社會原因只能吃哑巴虧。是故。家醜外不外揚是個人權利並受到社會公共法理約束和保障,而父權制更早已被扔進歷史垃圾堆了。。
0 s0 I/ v) u4 \1 O
) m2 a, q3 X# o這就是家醜不外揚的真正原因。被壓迫，不能承担，不懂得質疑，只會妥協。是家醜不能外傳的悲劇原因根本，- `$ K, p; J' \

4 W* M. e, W  V) p造成這樣的心理因素是由社會形態.人的感觉非常複雜，往往事情被分割的越细，情感越複雜，對事情的把握也就越准確。其實就是你自己，思考得越多人就越痛苦，猪不用思考，活着就行，但人做不到。
) p# P! R9 P& ~
" X$ }$ m; s) X/ F6 N( i: \7 U& }; U! Z7 w5 X+ I/ O, L
馬來西亞《中國報》認為，家醜不外揚，有一定的必要，也有道理，不過，只止于不外揚，醜就持續在自己的環境中連绵延续不止。　家醜不外揚之外，還有更必要的工作要做，是不揚家醜也同時不生家醜，才是治愈醜疾的治本良方。
: c5 j6 |' C+ ^& Y
$ U& A" v9 d. L3 M家醜是否應該该外揚？人民網認為，要视實際情况和问题的性质而定，在家醜外揚之前，要理智地反思，明確家醜外揚的目的。腾讯網也引述觀點稱，

凡是值得訴諸法律的“家醜”，外揚就外揚了，保護社區利益更重要。
* E$ V/ W  L# @! r1 V, B" L% Q# N" K$ i  ?7 q0 l4 U
如果是在個人家庭内部相處之间的矛盾，是道德上的、是審美上的、是性格上的，那就是纯粹的家事，满街嚷嚷只會徒增笑耳。
: u6 n9 C9 C) h$ x! }" ~
& E7 c  Y- d; Y今天，家醜不外揚並不能保障所有住戶的權益，極易助長了強勢權益者的私欲，( Z* S  c& {  Z' i3 F6 `# R+ |
: S% n1 b5 i0 |2 J7 o1 F
社區本是屬公眾事務，個人家庭是私人隱私。家醜與個人醜聞怎能簡單等化。! Z9 y) a  [0 V0 P8 q
: w" p: l$ z% a- ~: M! M
赢得“管委會保衛戰”需用正義的手段。
) M7 q  q* ?0 Q8 a7 J
" U+ ~; y9 D# s+ q" S  T$ Q1 I% V6 T- @
很多人在說“家醜不外傳” 時，他們往往會將問題收起來，這樣，問題便可能會成為埋藏着的炸彈。
# W' Q9 b( e% y3 z) S8 i7 l! b+ o2 f  N8 C; N
掩蓋和包庇就是對邪惡的縱容…
( B8 f3 ?5 E9 X' l, b

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Luke

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發表於 2017-3-28 17:23:06 |只看該作者

蕊貝佳發表於 2017-3-28 13:36 ! j6 Q, _* F2 ~' Q2 z
有人用家醜不外揚的理由，在背後放話恐嚇，因此就針對家醜不外揚來討論，不對請不吝糾錯。4 A7 g$ q/ R' D: L+ }/ ~
; b: D1 l0 R+ P
家醜不可外揚 ...

這二句話的真正用意,恐怕是"瞞天過海","和稀泥","以拖待變"吧!
如果今天出"醜"的是你，不是他們，他們還會舉著"以和為貴"和"家醜不可外揚"的大旗嗎?恐怕早就訴諸司法了。

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38樓

發表於 2017-3-28 22:25:46 |只看該作者

本文章最後由蕊貝佳於 2017-3-31 02:31 編輯

Luke 發表於 2017-3-28 17:23
( Z. f+ K! P) c4 ^. O5 G這二句話的真正用意,恐怕是"瞞天過海","和稀泥","以拖待變"吧!
& y4 e; ^/ Y7 D4 c. ~如果今天出"醜"的是你，不是他們，他們還 ...

首先聲明新管委會的殷勤任事收拾前總幹事殘局進度，目前廣受住戶肯定。所以能力不是我討論焦點。我不是對誰都反對，跟誰都無冤無仇7 N& Y$ S; g5 g+ {' @1 ]- A+ s

# f7 `# ]$ Z' w- i$ X. s擔事能力毫無疑問。但就近期觀察長期來存在有背後放話，傳話，傳話若遇上偏聽，放話遇上理盲你可以想像有多糟糕！實在讓人擔憂。因為只有面對面溝
0 H1 h% u4 K" c: `' ?7 \7 W* `
$ l/ {8 w/ Z# X. G* A通才見誠意。沒有誠意誤會更惡化。也沒有比家醜外揚更光明正大。

比如有某甲教某乙說:妳去轉告某丙一定會讓她很難過。這就來說說對恐嚇罪感想。' d. {# ^$ S) g7 R
刑法所謂恐嚇罪的在什麼樣條件下會成立呢
3 E0 a/ n7 g, I; V  H所謂恐嚇信是指藉由文書信函來傳達恐嚇內容或訊息的一種方法& P* v. \* |8 Q  o4 G
! b3 p, L, Q2 P  ]
【恐嚇的第一要件】/ i+ g8 A& k; p5 k" R" h

9 X) N! E! B- ^使人心生畏怖.講白就是就是要讓被害人感到害怕,惶恐不安.這就是恐嚇的目的
0 M. h5 S- b: I9 \& B) r$ E  B5 j; Z, t; H+ W1 W
【恐嚇的第二要件】
) x1 x& [2 z/ S$ ~7 u. _9 d' C5 J, b! I) s! h
通知於→被害人，也就是恐嚇的內容或訊息要讓恐嚇的對象(也就是說被害人)知道，不然法律無法確定法益被侵害的客體是何人' T$ R" @9 V( `1 I1 N! b& B
$ Z1 W2 B  H4 t& m# \1 \
【恐嚇的第三要件】: ]/ T$ N: M( h6 |" G6 t( v
通知的內容或訊息必須是將加不法之惡害。也就是說針對未來還沒發生的不法惡害向被害人先作預告的
" @2 a! Y) w3 W+ S% t& l* y意思: c2 O3 G: `1 t1 `
準此，上述三要件都成立了這就叫做恐嚇( t: y4 I, b6 Z1 i  u) n  k
0 ?* O3 K# G3 z, @/ Z$ W7 c* }
那收到恐嚇訊息的人又該怎麼做較適當?如果收到信息。首先看您對恐嚇內容反應而定尤其是第一要件:使人心生畏怖之心。若答案是肯定，就去警察局提出告發。讓警方把人找出來。" U3 ~' `$ j, E- K6 y3 p
  S+ h# [& V/ M
又按「刑法第305條之恐嚇罪，所稱以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事，恐嚇他人者，係指以使人生畏怖心為目的，而通知將加惡害之旨於被害人而言。最高法院52年台上字第751號判例）」。
$ j1 c! t! i* i: [( a6 S
* Y- z! g1 [7 \2 S1 b再按「刑法第305條之罪，僅以受惡害之通知者心生畏懼而有不安全之感覺為已足，不以發生客觀上之危害為要件（民國 27 年 04 月 17 日最高法院 27 年度決議 (一)參照）」% t( U! T. [6 ?5 E5 A
5 l" A" S" ~$ L4 R. T3 E
恐嚇罪可處二年刑。
http://blog.udn.com/frankbetty/3488311

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lcf7347

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39樓

發表於 2017-5-7 09:41:38 |只看該作者

完全同意!社區總幹事對社區之運作太重要了!以前住公寓，沒有管委會，只要住戶相互溝通即可以。現在集合式住宅，動輒數百戶，總幹事就扮演很重要之腳色，稱職的，可以把社區館得井然有序。不稱職的，也可以混得很開心。是以，社區管委會對總幹事或是經理要負起督導的責任，也要付予適當之權責。通常人多少會有惰性，你不要求，我樂得輕鬆。

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