購屋族看過來…搶救房貸大作戰

ababy

購屋族看過來…搶救房貸大作戰

不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！
7 t5 o# \3 g8 \
! ~3 K- `+ f6 Y7 s7 z2012-10-31 / 經濟日報 / 第42版 / 經營管理 / 本文摘自11月號《好房誌》
. A$ x% F; x/ w5 h8 j4 V# W) e7 B8 k  
2 @4 K# F9 O7 H, _0 o　　資金是房地產的活水，過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔，也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨，致使政府打房政策一波又一波，包括奢侈稅、實價登錄等措施，讓房市交易由熱轉冷，其中央行的房貸管控措施，更是掐住了資金流向。
. Z9 w! y: H( \! |+ |; f
　　以新北市擁有第2間房子的投資客為例，在央行未實施管控前，只要房子座落地點交通方便，向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。
6 X9 [4 Y. I1 i7 m  J
　　現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度從八成降至六成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。
8 J1 u' H+ ?% e! Z$ m
　　除了自備款壓力外，貸款利率成本也隨之增加，在央行、金管會關切下，近來民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般民眾申貸利率多介於2.45～3%，較今年上半年至少增加20%漲幅。
- u0 ^7 ]" d' p* P. A' p/ q
2 {% d# C& x/ X6 c9 j7 `5 Z　　首購族精打細算

% N7 U' l2 \* e( E/ E( `8 N　　善用青年購屋優惠
8 a# ?, U7 w  s( ]" {: f8 B
　　在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下，購屋族大喊吃不消，究竟該怎麼辦？不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！

: `# B& [6 ^  {　　為體恤年輕人購屋壓力大，財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案，一銀表示，只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案，優惠額度最高達500 萬元，是政府補貼利率方案中額度最高者，前2年利率為年息1.72%，第3年起為年息2.02%起，貸款期限最長可達30年。
/ u+ m( i; y2 C! E. I- J) s9 y& z
  S/ G0 g1 X/ w- v4 L$ O　　由於「青年安心成家購屋優惠」額度高，且申請門檻較低，因此，根據官方統計，這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請，總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市，且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。
1 C% v, J- U, L3 O6 X" |) t
3 X' z- e) s2 q$ k2 h! H　　換屋族先賣後買

　　有利取得貸款
- t; i- V3 x; T$ J; ~! V! h
　　不過，此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止，財政部國庫署日前表示，為減輕青年購屋負擔，將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限，讓更多有意購屋的民眾受惠。
0 f7 [. ]: c! Q- S: M: C
　　相較之下，對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說，現階段就有必要仔細盤算資金問題。

　　依央行管制規定，申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者，要申請第2屋購屋貸款，最高只能申貸六成，縱使屋主表明，第1間房子已要出售，且買賣合約書已簽立，但銀行礙於央行規範，仍只能貸款六成。
/ J" k) O( x1 @6 ~6 }6 C/ x
( I" g; Y& v4 q0 b' _9 J5 ]　　除非，第1間房屋謄本已完成過戶手續，且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償，才能免除央行只能申貸六成的規定。

! V: K2 Q% i2 S! `6 V　　例如原屋總價1,000萬元，尚餘房貸500萬元，而新屋總價2,000萬元，預計貸款1,600萬元，但在目前央行政策下，新屋最多只能貸款1,200萬元，與原先預估額度差距高達400萬元。
& X2 g* X- x. B- U3 l' h8 @9 V
　　除非，舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出，否則就拿不到足額貸款，可能因此影響房屋交易。

　　由於目前央行限貸規定，對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此，換屋族若欲換購房屋的金額高，同時需要辦理較高額的房貸，最好採取先賣後買，才能順利取得貸款。
2 Y& _+ ]  N7 N; m
　　至於買第2屋的民眾，則受到最高六成的限制，因此，務必要做好購屋總價四成以上的資金準備，才能進場購屋。

　　預售屋交屋前
2 x, b3 \: }% T5 n2 V
　　各銀行條件多比較
: u- T, L4 g# s: G" F* j4 K3 m5 T
! o; ^' \( N+ J; w! }　　買預售屋的好處，就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款，與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常，第1階段簽約期，建議準備至少15%的自備款，簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。

& ~( x9 z8 B8 [　　而一旦房屋完工交屋，就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行，所提供的額度與條件不夠理想，民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。

+ V! u0 f0 h1 j9 g/ F) C9 Y　　但以目前房貸空間緊縮的環境下，原先建商合作的銀行，也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行，多做比較後再選擇。
. g3 u: _, _' s, u* K+ \
　　但若是民眾購買的預售屋，屬於個人名下第2戶，則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此，如果房屋位於央行列管13個區域（板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區）內，這類情況的民眾，應及早籌措資金因應。
7 v9 n& C7 a0 L  Z: f
0 N& |0 u8 b9 O: O* c　　（本文摘自11月號《好房誌》）

sos641031

可以看看自己有沒有符合條件 可以申請政府辦的優惠房貸

bgt0123

我本身就是辦青年安心成家
( c' \3 H, ?  |9 m6 o前2年200萬是0利率.第3年起目前是1.417%
, e% N: T( h9 k& ]  F2 z, W, X可以省下不少利息

w5719w