有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤

faith

文章提供／住展雜誌

2 }2 c5 x* I. t3 v) b3 e在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。

本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。


購屋錯誤一 有錢人不會先買小屋後買大屋

一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
! \2 l  ^9 Y2 Q, {7 d7 r

3 N* ]9 j  U" P$ _首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。
: C4 c1 ^  z) o* ?
( R7 Y  k. P- w/ X
大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。
0 S% d+ F4 \6 r& y9 m: n0 i8 E7 v
0 ]* N9 V: R) K) c
( m( v& n, ^" `# `/ n* h7 p4 f  W然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

8 a9 G. g! u. x3 ?5 R自住屋難獲利
1 a; v5 l! S. r; h9 H# c* I
; {# C8 U3 V- M1 J1 c其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！


/ ^5 y. ?' y8 _. }因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
: ]6 a7 J. A- e( n- Z
/ T4 N3 ^, w! o7 g: E1 t! l# g4 g
結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
, q) C2 F2 [" i1 z  X

, ~2 [' f( v' X; o8 f任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。
1 L+ c9 u3 {* v) z
& a9 p1 F; \/ |' ^
7 E) s! h: J" i: V$ e2 @但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。
  e, Y+ L# `8 G7 q$ K/ q: N/ }( b
率性而為可行
+ k5 v7 x2 U4 c  m- K
) z- D# J( O. P; Q# E
" l! d5 C$ A3 w0 D& j如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。


這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。
8 s5 G! S' p1 G3 D
購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區
7 N+ i- X  S) A& I  c

依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？
& B) S/ c2 D( ]* t: o) T

* H( [) C- d% l  F因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。

, u, [8 D% b2 K1 R
區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。

8 A/ Z' E0 |' ]) k; o6 T/ @  e8 ]
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？
. |$ P* N+ i0 x6 F( {0 Q0 K
3 R& l8 g; S9 M! u/ c9 U0 K
: Y! e% r9 m$ }" e同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。
7 [4 t/ t3 h$ Z1 ^# I

更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
5 }& y8 F! _& q: a/ J! [8 f3 l

根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。
% c7 r7 B8 y1 N* ?/ D- X3 ?
% H) z: \1 E8 y- L( _- A) l# w& p購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋
$ R6 s- q% \. p) F; X2 {

一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？
% ~3 c9 C8 G+ t3 F1 ]8 \7 \" f
: k% o$ o  i1 H& A
' \3 ~+ f. S( w! {首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。
+ h. ?2 h8 t* _6 n
9 H2 m3 |/ D3 I# L
依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。


但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。

預售屋潛力佳

$ z+ C+ k+ j& q' X但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。

相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。
* f: O5 `$ m% y/ x/ K9 `- |- O
! i/ V& x6 f& E6 G' `* A& z
, F3 v- m. X5 D5 `( m% n根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。
/ K( r# H( v  v2 l/ E+ l除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。

: F% t  F, f1 I* ^+ E% l2 F1 _
( A6 c) x1 G; E& z因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。

* ?) g7 D, S+ L
3 b9 s  W( p( h0 Y2 L" j; L7 m  P; J6 Z其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。
/ y6 z# {: V! X5 |% X$ H
0 r, m" d1 a+ E% {7 f* P
所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。

7 a( f) ^4 o, T9 v
: f4 u! ~4 G! C9 a% N我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
9 X/ R# m* h  U5 f( i3 D) E

只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？
4 _% d  a/ h7 o2 d0 d. @8 Z0 a

. l2 b  r4 J# b* O購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位
; }: T  v9 {' `3 ^6 z
) c) F  w" \" E. R6 R. M& W& n" g
一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。


* U. n$ h4 v. j$ W" ?一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？
) l) S7 n/ y7 U. O( }就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？


景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？
因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了
最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？

: J4 w9 g* A# S# ^* m% f
還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
. K" t( F6 p* U+ }; y8 }  M

因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。

. o1 i8 f* z6 u, E
對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
6 p# o4 U! L2 {% G2 ^* j8 g9 W
3 x$ n1 W( z+ W
4 ?( A7 p9 y7 {* |4 q9 s最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！


購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌
) z: `8 o; e1 O8 t3 I
* Z" i( @9 a2 B
所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？
3 A# U) q5 f& `; J6 i9 H

- r* w2 J# Y/ A. y5 O$ I以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。


但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
1 K& ~2 l) M9 p. M$ S

# J  k: t/ m% }2 y! k% {如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。
2 ]4 {5 J7 V- i& `( E
8 z8 |  N) Z- R3 L; ~
最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。
天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
% ]8 d8 r+ l# D8 `

在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
4 ~# X5 e9 S! F; T5 h
' T+ e" R7 }! N
9 w  s3 [4 Y5 \2 G+ l5 M具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
2 B: S: H, D8 n9 k) s/ K: h

因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。
在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。

4 X* x- @' j# L: Y% Z: d! N8 g7 M
" h% d# Y8 k# w例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？
, J2 f0 Q6 m) H# ~% c8 a; s5 s* O

同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？
. o2 P0 \! R6 h' E
! k* j2 v  y+ X/ T
品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。


5 C8 f) L: b3 w6 x4 ^8 |0 C7 B為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。
  I7 H) e+ e: F# K

. I% X! E. }. e/ Q7 Q
) y8 ]7 P4 X* j5 T* Y
8 u% T) d, d) X$ Q
. Q  X4 [: ^" D1 p! d0 ~: W0 B0 X7 b有錢人的抉擇

( E' t( l0 |2 l5 t0 V1 ?( T有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。
( Y8 Z- S+ J- f( p% h+ q
2 P, N9 E/ U. v1 X# R
世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！
' D4 P$ t7 }+ }4 C* f8 J

0 Y* L6 k! O  u: Y- c+ `( Y+ J9 B前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！
4 d* S0 P1 z2 t2 J, X

洪阿民

感謝分享
但我有個小小的感想:  很多錯誤沒錢的人也不會犯,  因為根本沒機會犯  --- 買不起啊  

faith

回復 洪阿民 的帖子
# F+ R+ C, n# p. c- `% X- U3 j
阿民你所說的甚是...

小劉

阿民兄
4 `0 q4 u1 c5 s2 Q( S7 U+ s0 q+ `
: r' B2 H+ P% I' B+ K' y' j錯了，不是沒機會犯。而是犯了許多錯誤才會沒錢。
% ~/ B7 S( [9 l人生就是許多選擇，選擇比努力重要，選擇不對努力白費。
6 o2 K- Y' A8 O& s8 }/ K$ [譬如說，選錯行、選錯股票、買賣股票挑錯買賣時機、選錯朋友交.....等等，
4 q" g6 `* l) [6 k+ T; B犯了許多錯誤的選擇也就造成沒錢的原因。
; t; ~& ~% i" G1 s. f現在的我們是 10 年前決定的，10 年後我們要過怎樣的生活則在於現在的選擇。
' G& m# Y! P( M: l如果對現狀不滿就要做改變，要是一成不變， 10 年後依然是過和現在一樣的生活，還可能變差。

洪阿民

小劉 發表於 2011-7-3 11:42
1 d4 J$ z% x  w9 j# |$ }阿民兄
6 Z# Y6 h1 _, C" T7 a
" l- _8 E. P% ]: }  ?錯了，不是沒機會犯。而是犯了許多錯誤才會沒錢。

* M1 `' ~5 X' E$ ?$ p小劉兄所言甚是.....小弟受教了
像小弟大概就是念錯書，選錯系，入錯行，沒投資理財.....
5 c; G- k! ~' Z而現在要做的第一個改變，就是不能再這樣流連愛北大了，要認真工作，努力賺錢 ......

歐陽

' F* _3 V. ~0 j8 x就是不能再這樣流連愛北大了.戒不了

美人魚朵拉

看樣子，我大概脫離不了沒錢人的命運...
* J& Q0 R  S; e2 X- R
# A7 j, y# r8 r; v9 o' d. f# `