奢侈稅上路 房市解盤

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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
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9 K& a. R. x4 v, a  }市場前2、3個月出現嚴重賣壓


台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
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此時房市詭譎多變
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《蘋果》訪問房產專家
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9 ^  j0 |6 p2 g0 l: O從價量數據解讀房市未來走向
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採訪╱詹誌銘

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價量未好轉 房市續盤整


【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。
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' \$ V# o3 x2 d, v分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。


" P; P# _, T( B& b+ n1 MQ2成交量左右價格
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預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
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新北市供給量續增


從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。

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根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。

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% q4 s" B! s9 Z1 |# c- U而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。


/ X4 U* V+ m9 s) S4 ^  e1 t對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」

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近5年新推案行情走勢
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& X6 }0 W- `: @* k/ `1 p資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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) B/ f$ e# s9 I4 {; G$ s) z" M/ o房價解讀

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未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。

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$ u6 r3 ]1 F! i8 L& u近5年各區建物買賣移轉登記數


資料來源：內政部營建署


建物買賣移轉數解讀

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建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。

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近5年各區住宅區建照與使照核發數


資料來源：內政部營建署


使照與建照核發數解讀
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區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。
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& M7 D3 G# Y' f- V- T民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
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柯均融 28歲 服務業 住木柵2年
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因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
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) K1 |' b+ k. w; z" h4 E' o" S民眾心聲 感受不到打房效果
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8 j8 [: I* c. v* ?. X! `吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年


政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。
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8 s$ \) X% G* E專家意見


2 [0 ?' h4 p4 l7 R) n/ ]- ]奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢


# v, c$ ]" P+ O( k2 n2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。

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明年選後可看屋


. y+ J# [; E5 Q8 Q  K去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
3 D' A% b7 l9 P! }" T雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。
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口述/花敬群．採訪/詹誌銘


花敬群小檔案
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3 A1 h. D4 ]' j4 Z9 K2 R8 P現職：玄奘大學財務金融學系副教授


& y) i: O5 t5 p* ^- F+ Y9 `專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展


$ i* ?& x. C! L) h' B. E! a' Y/ h- L經歷：
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◆台北市政府都市發展局工程員
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◆內政部建築研究所博士後研究員
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) F0 \8 R* {( }4 j! c2 `3 M5 A◆國泰房地產指數研究成員
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9 I8 m- I" I" r. \5 x$ u. i0 T資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理


專家意見
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; P5 m" ?6 L/ q! a# |8 R高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
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去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。


整體不會急崩跌
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  \- S8 D& s# Z0 s3 `今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。

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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。


大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。


9 k- s$ Z) v$ }* s+ _; s3 K口述/彭建文．採訪/詹誌銘

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3 p- T, S4 Y2 ~6 J8 P整體不會急崩跌
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& D" L. Z4 ^7 n今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
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* J7 o. _- v  r5 |' ?2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。

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大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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彭建文小檔案
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* \( N& s/ Z" M/ b2 o* s$ [現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授


& n/ {% ^3 p6 t# J4 }: ]' D. U專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策

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經歷：中華民國住宅學會秘書長


資料來源：彭建文、台北大學


6 U) ]6 o8 ~; p專家意見
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4 O  S- k) n9 @% f2 F: i8 W, R1 ^受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
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% J0 ^! z4 F$ P& Y# g* R: z去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
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( e; h- x% V4 Y" g. r$ a7月買氣逐漸回籠
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9 o9 F+ X6 c9 J1 E0 V除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。
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; c( |) D+ t% {口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
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黃正忠小檔案
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  w) ^0 P8 d; o3 S4 K; H: Z現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：

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◆1993年任職房仲，踏入房地產界


" K2 s, C1 U. z6 e" {! L' F* p6 Y" L◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案

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' M! E0 a5 v* f% G" P# o5 A資料來源：黃正忠

http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html

歐陽

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