物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

請教各位一下，
, U' W& x# }$ l3 I物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示!

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竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
5 y6 P$ s! q4 ]. p住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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) @/ x; c  I' I% ^; K6 m* {- ]$ ]2 D當然是以委員會為主.......

& o7 I- w$ T% Y  C物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
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對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
' F9 S% o5 j  d# G; }) Y
, E+ l) R+ W  R5 S& i                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
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                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那

好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
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; G0 j0 d' q- d8 l. q1 T! ]                   會聽取物管公司 依法行政........
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                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)

                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
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' d1 r, a; K- N' @

寧靜海

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' K3 U& C9 K2 z, ]) `5 R, y

請教各位一下，
1 @3 I' L5 v- a( M# Q物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

　　兩者都很重要。

　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
7 s# N/ X# u$ D2 b  D$ J2 b" f
6 [- p1 F; i5 ]7 y) C5 }　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。

　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
" g0 j& C2 o; m- @( ~3 N
5 r6 N$ ]) N) ?4 c　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...

賢賢

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# s* s3 c. ]4 `+ J% i# i. `' ]
我覺得
& q/ L9 `6 i9 K- J+ z$ V不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
1 C" E! i( U; h6 }2 o7 e提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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1 V5 T5 u$ }4 q3 l很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
# S  K! ]* X6 l1 l
+ T) }5 y- a# P2 ^) G或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
1 t! Z1 `( X( b* }; a
5 H& U6 ~( W& u授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
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# c# ]9 ^% s" }! G! D委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............

) k' t$ b7 L. g8 U" ]責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....

7 J6 I  N! i/ j. ]當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........

' B9 I& W, X0 d也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
' n$ [6 ^9 {  }3 s( P. L2 S
7 d9 ^( d% k% L+ N物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............

yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
+ p& C9 _1 v* `" H) t0 @而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
/ G; T8 k2 T7 l1 Q8 x9 V2 q. `而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
. ^3 N, `9 B8 K  ^/ W- X以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
; P( K1 A+ R* ~7 Q- Q* U這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
3 z0 ~% f5 `* x' @
. Q+ f8 l( [" d

服務小弟

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* ]: s/ \0 J3 z/ l
本人就自身經驗 提供您參考...........
, V, `+ _, Z5 ^2 _) {- m
. a) S' F( B6 _3 l# W4 ^( Z但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
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4 Q. G! x# e$ p. g6 n; c, r做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
) g1 H) I6 l  ^$ f, D
# f2 D7 Y& \/ Y如果主委跟委員要求不合理該如何?

先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
8 R# i  `8 |- s" Z' z
0 H' _7 j8 r$ L* i7 M" G% X如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
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. d# S0 t) E! g+ d  l+ u, @那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
% O" b1 C4 H. |) ^& u( I; F
如果要求不合法，該如何?
$ z" A& w- {5 y( o
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........

& Z# ^: y: u# V4 _7 L: A當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

9 R! K0 P, m# t' `' F委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........

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