物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

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" y+ E* t0 b: S' h: E* ~( T3 G請教各位一下，
: L& g) n7 r4 o+ t3 _" A2 K物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
7 O) o2 m. S' T. H  M" k* g監督v.s指示!

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竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
' y/ l4 Q$ c3 p5 ]  Z  P0 j住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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# L! t: \( ?# g# g& d+ _當然是以委員會為主.......

物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規

對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

6 E- W8 X: b) H4 s& z. Z* W                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)

3 ?, \' S3 k( J! ~. E9 G                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
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好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
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, `8 Y1 T: \- q( Y& F" S5 g/ E3 c3 s                   會聽取物管公司 依法行政........

& o! R* D0 i" j6 Q: ]3 M9 Q% `4 a% G                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
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                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
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寧靜海

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請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

! k1 K8 F6 {2 a( ~: b6 e0 l2 A　　兩者都很重要。

1 ], v: Q5 ]& W& f0 ~( Q) w　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
  V, ]6 [# r6 x0 M　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。

　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
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' B' E; B8 M. v" \　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。

　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
' F5 v5 h: Z' r$ c# a% g

賢賢

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: M6 C8 Q% s7 ?) T

我覺得
. y3 B/ R& R  ?9 |2 m- X! B* b不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
& T- c% C' K& X) R1 s提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
- T) Y1 b, }) d- B/ {建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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' D* d! p/ j$ b& i" @; m# j很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............

0 \4 s( n0 m$ v1 Y* _- w5 V或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............

. ~5 |7 M+ a# k- V9 k$ J( n/ L授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉

, ~1 f: S  Y  v6 Q6 g1 Z委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............

責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
, m+ p6 w$ S. r( W
3 G3 _9 ~9 z6 ?& z( O當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........

8 t" A" P3 M& v3 @7 r也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............

物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............

yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
0 L  @2 Y: }# p# e7 l而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
) l! I9 w. q  T7 G$ d但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
如果主委跟委員要求不合理該如何?
7 L4 z+ V% y5 w( X: U! s/ z如果要求不合法，該如何?
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
) C2 }7 L/ e0 X" a7 E; f

服務小弟

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; S9 s1 @3 s. _! l/ Q
6 f& \. H8 ]' J1 D' y) S& ]本人就自身經驗 提供您參考...........
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1 t6 d* f) K$ t. s7 e但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
1 ?& O' q! w7 K
; A) C" g  k: C6 C9 C1 Q1 b提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條

如果主委跟委員要求不合理該如何?

" k1 v+ F% ]) U先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
3 H% L& R! r3 k; X9 B  M
3 F9 C" q% L" O" @如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........

8 |* Z: _: L+ B& Y那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
( r" ~( U6 ~/ G6 }' H. t
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
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如果要求不合法，該如何?

這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
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當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

6 e, X: X# l# y5 R) r7 Y# w: W委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
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