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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯 8 l/ ]8 `8 a# }! }) k
3 ]  Y4 \" i' j' t% N4 _3 c
請教各位一下,: T0 A# Z2 R  P' ~8 Q0 x+ D. r
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?; D  ~# x( W8 U: \  I  P  O0 r
監督v.s指示!
3 v3 u2 `+ p3 D, L/ @8 T) U
: s" m" x/ {* N1 t6 |6 d/ w

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發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司' a( W4 S; m7 ~
住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼

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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權% n2 X3 C$ n- T( I# {+ ]- s
管委有參予權跟指示權
. s; w1 a( q# O; ~; E) W& E住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~

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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章* T5 v3 v% ^& d

4 s9 ]! b9 \& W3 X當然是以委員會為主.......
0 a2 Y! _' C$ F" X
2 G4 I: }5 ?$ M7 r2 R$ {& q; p物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 4 z+ x' o5 m2 W

4 ^) |& Q3 M- @" _, t對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑0 w6 k7 U# ]$ H3 M& ~' [

3 b; q2 P+ @" b7 W, f! @- G                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
5 x9 X" |( H( k. F4 w8 l
+ c+ k, i" T) n, e4 g                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那; ]+ g% r( A; _
* L% @5 `2 r. _  j$ @# u
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....) * }, Y5 q; m* p9 c% k

+ `5 j  Y5 a" l- B' E4 f+ E                   會聽取物管公司 依法行政........- u7 r# W4 i1 q2 @# o: z
5 a; p- m* B% T  C
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
  x8 G7 B9 A" L* {
. Q" K' X, ^  _& M7 |                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
* d; v+ k+ T! C. |% c
& j* j3 [% g" W3 d, p) j" s% |

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章
7 V6 n  M; s& |4 \
請教各位一下,
1 @4 V  {. P6 ]. ?$ ?! C物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
1 T: C8 r  x! H3 Y2 E4 Y& _- t監督v.s指示

/ |3 U" R2 l2 u
2 c0 T; D6 ~' _; T8 a  兩者都很重要。
% D( R4 O9 k! W$ K, H! `+ e2 f
% o* J7 d5 c( {- K  管委會代表住戶,負責監督物管公司,賦予物管公司執行權力,並承擔事後責任。
, Y7 d9 S7 ]/ u- T# T) X  物管公司則本於合約規範,為社區住戶提供服務,並執行相關社區業務。" s1 z( ?& H/ u! n+ S0 x

" H$ z( T) B+ ]( P$ k0 y! [  簡單說,管委會是腦,而物管公司則是手腳,兩者缺一不可,都很重要。" a* S0 {$ k/ @% K
& I/ s- J* q3 A" ?9 |
  不過兩者也可以有些角色重疊的地方,例如管委會也可以參與規劃跟執行工作,特別是當物管人力不足,而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會,並參與討論,找到適當對策。5 l! L$ v! p. `
0 ^4 U8 Z" E5 p* K/ t
  兩者若能有充足默契與信賴,那是再好不過的了...( S" s+ [  U  H- r0 D9 t3 i! L  n0 I) l

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章8 _2 F/ w' x' l& N1 q

4 J+ I3 c2 E3 H, s2 O+ N3 r$ k3 W- T" }* f; a4 i
我覺得5 l/ E1 f- P" [! X" H
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。# m7 j) g9 b: u* o
即會出現一些不理性的現象。' c  v- z/ h; N1 b- T5 L; h
提供一點淺見,請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。% k  D" K3 U1 \) t
建立良好溝通的管道,才能朝向適合大家居住,管理良善的社區前進。

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章
! ^! \5 H1 V" Q9 r
7 ?+ K- V/ I0 a7 X+ i  p( d3 z
" U9 N+ b4 \2 j$ o很多的情形是...............物管公司有責無權 原因出在委員會未下達明確的方向指令............
9 f& s  \* F, T4 ~3 T0 Y# a) K. j6 j, ~+ Q# @( z( a
或是眾說紛云.............意見難以整合 物管公司難以作為............5 _* q& h2 M5 }0 x9 i( v

) X! q0 s6 ^# ]/ x授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉: `+ [8 O8 N  B, b! s
( \& T1 g% ]0 p4 p8 ~
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ % N3 C. \& g+ i

- Q0 E& e4 G0 Z7 U' r/ I" A) F; s: o責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題.... 7 i) M1 ]' t( ~# c. i0 o$ C- n7 b% M

5 ~. F: }/ L" B& S+ l4 Q1 j$ w' N; _當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
4 B  n& U# D1 @( c- B. A  E
, V: I' Z( r( Z: U! p3 G6 e也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............$ B: {+ E. i) b  K4 D2 j' }

- k4 K4 [0 y+ K  Z6 P0 X物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. + }- B. x  `# |8 }

+ T7 B, Y) z& `; v, v: f# g' |1 I1 b, B1 a; |6 G

" |2 }7 x& H3 ?; e, m

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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻,住戶就是股東,區分所有權人會議就是股東大會,通常一年開一次。
+ {# d* y2 c% z$ H因為召集那麼多人不容易,通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物,或是大樓財務、行政的監理,就會委託管理委員會。
7 r: a( R2 u) M& h  X: L% \2 ~而管理委員會就像是公司的董事會,委員們就像是董事,因為仍是有股份的區分所有權人,又是區分所有權人選任授權的人,因此有資格對社區事務進行議決。
/ R3 m+ q! v- }而管理服務人,也就是物管公司,就是我們委任的專業經理人,基本上是承管理委員會之命,被授權處理事務性工作。在授權範圍以內,物管公司才有執行上的權限,不應執行未被授權的任務。# C& u6 B; N. w4 z. a) L
以公司來說,公司是否經營上軌道,董事會的監管作為與決策品質相當重要,專業經理人的執行能力也很重要;相對的,管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示,物管公司是否有能力落實執行,當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖 所以就不必太在意我的胡說八道了

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章3 u4 E; N% Y' e6 k3 _6 ^7 x

# h8 ?+ s+ X, p! H當然,這也是一種說法,也是很多總幹事及物管公司的無奈。
4 M+ Q' v' }& V但物管公司收了服務費,該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
5 ]7 u9 F/ U6 w8 m如果主委跟委員要求不合理該如何?$ s' x% h8 N; P+ s  K+ L& s
如果要求不合法,該如何?
" T/ I' R4 `, w% V8 k這個社會很自由,每個人都有權力做選擇。
7 R( _* r! F3 T1 _8 X
: g( f1 F0 E$ G; m

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發表於 2011-5-10 17:58:44 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章0 Q+ b$ z( Q$ j$ n

6 m2 l/ _  l8 w7 y本人就自身經驗 提供您參考...........- ]% C: _2 K! ^
! U: U1 a2 C+ Z. O, T
但物管公司收了服務費,該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
/ z* x3 z) G( S8 y$ A5 `8 \7 c
- i  {* y" I4 G8 S. c& n9 Y" }& v做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護5 V) _- O& Q6 C" Z6 \' z  k  a

$ Y. ~" l0 C9 V+ }+ k0 |5 u提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
$ Z8 g. x- i* S3 k0 A. p( c" ^+ @3 m6 l
如果主委跟委員要求不合理該如何?" ^( n6 [6 k/ W

6 S& s, @, t' d; d- Q先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)0 d& U" u9 s, p# Y7 e- E$ \1 o0 l

3 X# c8 q* g, S7 r! a. J% B如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
% ]6 Q6 @6 U5 S! P: P3 G% k6 o" @" i! U: Y& K
那當然就如您所說 這個社會很自由,每個人都有權力做選擇。 , ]3 v$ K) Y5 I
! b) i$ b) F; T( m, F! Y
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... 2 s9 D% n* `3 o+ Z0 M( m
# U! E9 I' v) l9 Y. U  J$ V, Z
如果要求不合法,該如何?
2 d3 O. ~3 O6 z, a4 S5 k8 Y6 V( o% T2 p  ]5 F- ^8 F$ Z* X; |
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........2 F+ k7 G: o' j) u. F9 B8 T; Y# L

: k$ g. q+ \( S) \- F* t- v. i當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
3 c) C, J+ i: W- H, F) o, @. ?6 @
  Y* k, U* r% S6 ^1 c. t5 l委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
* t" T0 x# v6 x' c% K% i- Z' }- F$ x( n
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