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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯 # G3 j; Q  ]; G9 q( k
. z9 g. |  M( [/ ?. x
請教各位一下,8 Q0 ^" s" S0 Y- W, k
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?" C3 M" Z6 I! g% v
監督v.s指示!, ?  n6 W0 s) [4 P0 _

: Y$ S' w+ E" b) V

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發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司+ B3 M6 m6 K4 W- a
住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼

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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權: t2 a- \; z+ i8 P8 q* _. @$ @
管委有參予權跟指示權
7 Q3 ]" [) Y: [7 ~  Z/ O住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~

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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章( J; W7 e0 u3 U! q* u; _; ~8 ^$ t& ]) T

% M/ y. B* Z8 X6 L4 d當然是以委員會為主.......( O+ n0 Q: C( W
, R3 w& g! {$ L7 W* H. G6 |
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 3 l% x$ T  O8 `5 x+ d- M1 Z
+ |6 c$ e9 O7 ~# A8 Y
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑2 G8 K9 a8 e( y; q4 C4 _9 n
8 D! b. K$ E# _" [1 O5 D
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)* _9 ^+ w' z$ i4 X( M- W; _
3 t0 m) m+ v8 E+ q- N% z" F
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
1 c. A2 q0 F1 D
( m) ]% l6 u% s: O' v* a好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....) + V! H. E7 o$ S3 G: e
% M# n) M( l) {9 Q1 K; x$ P$ x
                   會聽取物管公司 依法行政........: \5 \- j) j6 V2 c: G/ v! b
; G/ A- }9 |$ |( l4 K" z" K8 O
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)4 t% b1 ~3 F# \$ B4 X1 B3 S1 p" Z; T
& L, h. E& M% t/ E; L+ q
                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
, x; p. {- F+ _, h3 V( t8 d
( d1 \9 \2 R2 @3 [& B: w/ Z2 H- D; t

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章5 o( B* K% q1 {
請教各位一下,
. ~. S! A. B, ?" K" X4 Q' ]+ H物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
9 l( O) K/ `* j監督v.s指示
  H' ]# @, D6 d5 N+ {) i

% H; ]# M* D, r$ _2 k  兩者都很重要。1 Q; e5 K5 T& |5 P( P5 e+ ?

: C" D5 ~+ T3 ?- q% c) H  管委會代表住戶,負責監督物管公司,賦予物管公司執行權力,並承擔事後責任。
  {/ k6 I8 n# l4 L" y) r( ]  物管公司則本於合約規範,為社區住戶提供服務,並執行相關社區業務。
3 T3 b# i" l5 ]4 \/ Q
8 r( z: F4 S' i" c  簡單說,管委會是腦,而物管公司則是手腳,兩者缺一不可,都很重要。
9 U8 ~' |8 Z; q6 m7 j; Z+ p! ]: s9 j" w  r+ V7 J5 O
  不過兩者也可以有些角色重疊的地方,例如管委會也可以參與規劃跟執行工作,特別是當物管人力不足,而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會,並參與討論,找到適當對策。( h9 \5 M/ Q# s3 I2 M
* m6 g/ ^$ F4 z, b1 t
  兩者若能有充足默契與信賴,那是再好不過的了...
/ y; _4 _! p; s1 N* I3 t

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章
) h, \- j* _) U. A5 X+ a
8 i: t( S) N0 Z) ~. ]* k
8 x5 z7 n% l8 s, h我覺得3 i, E  E4 K0 r6 V. D
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。  O( H- D6 x. y
即會出現一些不理性的現象。" b" R0 `. T0 a9 K+ }) c+ F
提供一點淺見,請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。2 {3 _/ }* y: h' M1 {" G
建立良好溝通的管道,才能朝向適合大家居住,管理良善的社區前進。

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章0 l( U8 R1 O6 `. |1 z
; W+ d* `+ z4 v( p4 ^

! O$ l1 I% I: M- x+ B1 A很多的情形是...............物管公司有責無權 原因出在委員會未下達明確的方向指令............
5 B* n  I' k1 O! j7 i$ b$ g3 W8 S' j: E
或是眾說紛云.............意見難以整合 物管公司難以作為............
! J, u2 ]* p: B, Q# X+ f; u6 |) g: d. u+ w: ^& _1 j9 q
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉+ g$ C" C/ V1 P+ k7 f8 n4 {7 F
3 O% o, l; H: f: k8 S& d% v/ e
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ 5 P# _* k2 c' m9 z7 K: S

4 n, i2 y( x1 F* o; d$ C0 n責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題.... " `3 _; S+ N- b+ U8 P

" b5 v2 ?( Q4 g! N% `) b( I; \3 C$ Z+ Z當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........( I" p) Y' q" ?3 H- d( T0 L# E

8 G: @5 R( u8 e0 |" H8 |8 `& w也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
! f6 g3 n7 G1 I; w3 Q4 l: w
& W) O7 U+ V( p1 L0 V物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. 7 V: n) x5 d) L. q7 c
$ x9 D" S- `/ v$ V5 ~2 f) l

* u# ?4 T5 k- j) c% u* ]9 E' p% A( Y: @  N* {$ k" S

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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻,住戶就是股東,區分所有權人會議就是股東大會,通常一年開一次。) K$ x' {* M( c3 ~& x
因為召集那麼多人不容易,通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物,或是大樓財務、行政的監理,就會委託管理委員會。
/ l& r' q! i6 J  }8 u% V4 f; [而管理委員會就像是公司的董事會,委員們就像是董事,因為仍是有股份的區分所有權人,又是區分所有權人選任授權的人,因此有資格對社區事務進行議決。5 b4 p" y6 o3 q! e  \
而管理服務人,也就是物管公司,就是我們委任的專業經理人,基本上是承管理委員會之命,被授權處理事務性工作。在授權範圍以內,物管公司才有執行上的權限,不應執行未被授權的任務。
/ a& \, _: h) U/ H以公司來說,公司是否經營上軌道,董事會的監管作為與決策品質相當重要,專業經理人的執行能力也很重要;相對的,管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示,物管公司是否有能力落實執行,當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖 所以就不必太在意我的胡說八道了

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章7 h7 I% ]3 W6 Z8 I3 \

$ G7 R! r  H( f+ t, D當然,這也是一種說法,也是很多總幹事及物管公司的無奈。4 p" x+ L% w5 V( h
但物管公司收了服務費,該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。; k5 P# Z( C7 j7 Z! N
如果主委跟委員要求不合理該如何?7 Q. `5 ]! M4 a$ M$ v
如果要求不合法,該如何?" A" r7 q8 P, b0 r# T- V
這個社會很自由,每個人都有權力做選擇。
# ]& O" T5 P' a. X/ E! e! Y: j+ l# ^$ w9 `/ h

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回覆 賢賢 的文章
' {* x4 Q! }' W( w; I! _4 b3 [: N) k  L( ~( w" N
本人就自身經驗 提供您參考...........
& s3 O5 ]: m0 g8 z0 H2 a7 i
+ G7 P4 t+ b( P% }但物管公司收了服務費,該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
* J9 I7 V' w- D- Z% O; s/ y, G/ B% @  N6 b1 l$ [; H/ R( X5 B
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護4 c% [( @( c3 Z* P6 B& \
! ?! g6 |/ ^! K: p2 t) Z
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條 5 \- L" _& l$ Z# q% V* }. R( o9 J
0 |0 x6 e4 v/ I, }! L# w
如果主委跟委員要求不合理該如何?
( g* j( J" F6 o, ]
( o2 U2 @% `+ b" X# {先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
( z7 r& {' u% s% \- n) j6 `  e* N& @; l5 O0 h! O
如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........( t& A2 }* l5 q, H4 F
: E4 Z9 ~. o9 d8 \8 ?6 z
那當然就如您所說 這個社會很自由,每個人都有權力做選擇。 # f. B* X6 l7 C' `0 r  w% j
7 k& s* x6 z! |1 [" P5 g6 m
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... 0 l9 e% F& ]4 y# l& [$ S; ^3 q  Z
6 j/ J+ r& ?* u, y4 I8 `$ }6 a
如果要求不合法,該如何?
5 p" }9 @( r) R0 U5 W4 Q$ |* X* _  q5 L+ A8 R
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........( A2 R" i1 N6 P
, w3 J8 z- y3 n
當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
! ^+ R* k/ ]  _/ W6 x4 n# U
1 w1 G" U3 p+ s' ^6 Z6 r  b7 V委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88........... , |, N( I) f3 o' P) S) ~3 ?) _
7 ?* ~& b1 P! p8 I
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