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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
1 P7 Y0 l+ |; ~/ K, k# r# H. ^9 J! {6 h  q! Y" i  {7 S
請教各位一下，
2 G: M  G. |1 V  Y物管公司與管委會之間孰重孰輕!?. L+ W/ s6 w. f4 n% j8 ~) X
監督v.s指示!
0 D/ @' E2 n: V
& z: k3 ?1 j. o! D0 s; p) G7 Y. g* H
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竹瀅

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沙發
發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司
0 l$ J7 G% b5 ]$ i住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權
$ Z) t* o1 J' m! s% _& S7 W+ a3 v9 ]管委有參予權跟指示權
- j. E1 i0 v1 q住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章  r( E) |# t: l. u* E! s" [! Y
2 L9 x% k$ `/ z2 X
當然是以委員會為主.......
. ~& f: M2 d3 s1 V) d
5 F) \( B$ {4 o3 a- v3 I7 ?物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 5 w4 d% h: g0 m! }" T
6 N: e  M7 t, K' X+ X
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
, f9 X% L# ^+ S! A! j- ~$ c  L6 B  P" F7 C4 D& r; Y) F/ H
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....): z% j$ |* u; }6 D/ j3 T

# v5 u7 f% _6 R( M* b' u4 F                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那: M0 G# e1 h, b/ m' `
( h; P7 a6 v/ b- C2 ^9 L0 C: D
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
  T" e2 g8 u" _7 `- Q2 s& N1 q" R" p$ y3 W+ e: f" a- G/ D, U
                   會聽取物管公司 依法行政........! W$ i: Z; K; c" W

  @) L- U. R. ]                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
: Y' o' A" d2 h' G1 ?4 R9 e2 b
. Q( y8 |3 a6 C/ h                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
% J, B7 q( j- A+ h- T3 u) k" `6 t$ M+ n8 f$ v; [2 N6 z
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章% v6 v& l% c3 J; @0 q
請教各位一下，  w" `2 n4 Z( n7 |, \/ j* z& @
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?9 H' B, e4 m- {8 F% c
監督v.s指示

7 l- f6 l1 _9 j3 g
: W- ]/ n* Z+ `0 N" k" @　　兩者都很重要。; h$ V0 |5 E' B

: z7 L1 S7 P- `5 [, n* U4 x　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。7 g% C$ ]0 Q5 j- `: r8 z
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
1 q9 v% _1 U( n% c4 O- {9 a" ?/ t
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。6 j1 \/ E) e6 f" K1 K7 r/ C
: J7 d, |( k( P7 s* E" j2 a
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
3 }* M0 g# @" I5 ]$ r1 L" x3 q6 @2 w" O5 K0 G; M7 M; r
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
$ m' n9 g% Q. @  W% t
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
My House
http://0rz.tw/BtLJZ
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賢賢

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章  |1 G$ w* c: K9 D+ {
6 i  T& w% Q4 ~8 K6 R

. j$ x8 q0 ]( `& I7 S0 q我覺得+ N  R6 [3 J" ]% |) J
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。  _- j. x" f- o0 J3 d! D1 S
即會出現一些不理性的現象。1 N6 G( N2 w" z$ v# x" Y$ Q
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
" W& {- y' X. j! j/ x4 {% B; E1 D建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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回覆 賢賢 的文章
2 M( R' E3 ^5 v* [" q. ^% R, M6 L) ~& K4 U7 y
4 |( X5 W+ I4 |# {
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
) s5 C7 `6 `7 T  ?: N, p4 N* J; Y+ M- M! m& k% u6 [
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............2 P& b3 h0 M* r! `

# `+ I. b; f( J" F0 G2 a授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
! A( G9 F! I3 e. z7 B( |$ n- j5 l
( {# k; \' N' y2 e, l# z委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ ) Z  f$ J2 A* z1 U4 ?

1 F. k: U% a; w$ z4 w) y. b責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
* t, ~2 h4 M; @, e7 d0 J9 ?% m+ G" ^6 [
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........1 T) A% \5 y0 z9 u" D

( |6 N& Q6 c& H# ?! G! f( a也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............# d* ?; A: a: B4 O) d

1 J' G' P+ o! L& E9 W9 y5 A6 m物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. , y. l9 a& d+ t1 Q4 b
6 a% q3 D/ t5 b7 a1 R* ~# M

" n7 k1 m$ I- r  X
! n: r1 r9 i0 o  A8 b& I
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。" ]( f) g! v* J
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
1 M, n6 Q" S. _9 I# t/ f而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
+ _2 R6 O9 i# Q1 F+ h而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。, \" `* e. v7 f( }: Z/ E2 v
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
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, Y6 l3 G& K) _5 l+ O( W/ N6 k! q. t2 k  h0 g) Q
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。% E; }( N7 }- }. t0 D: \
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。& w9 x- c% x$ P# k# b* \
如果主委跟委員要求不合理該如何?- K9 r  r2 {" M/ Q5 }! x; k
如果要求不合法，該如何?  D  r: J9 p# Z! E
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
" Z" O0 K3 `1 q* W  y) T4 D* Q
  `6 Z& h% s8 e8 P( B8 e3 g
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服務小弟

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9 E$ E( ]# p( w2 W  j- p& O
) i+ q9 j$ m% [% ?- _2 F6 W+ \本人就自身經驗 提供您參考...........; f9 t+ ]# |  \& V4 }* P

) i& B1 B& f9 t/ X' K2 k$ g. w* b5 j但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考# c" A/ X6 s# Z  y) J% F$ L

) ^  \; J! I/ F3 X& f  C做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
6 s$ d: R$ c5 m2 t4 B1 o1 G
0 p; }* x1 j. M( J/ `提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條 9 n4 q) [& X% W! v1 x9 Q
! x/ C1 }7 F* V" o/ m8 u
如果主委跟委員要求不合理該如何?
. K/ y9 P/ R* c5 n# e
* f0 C& f9 I; ?, x5 W4 K/ G: l先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
' J8 |4 |8 i( i, U4 c: [* A# a8 a4 I; g
如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........1 I2 |3 Q% K5 v0 p" S
7 Q$ ]! P5 p( C$ e* h
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
) h$ z. h5 b* ]' W) k0 ~5 u$ |* [5 v9 S8 u( P# K+ v: x: K
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
: d. N6 F% K. n* N6 l
0 y% t, x- Y  z5 m如果要求不合法，該如何?
# j. X: D. M: n
3 b0 w2 c8 J  S& H; ?這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........2 T. L) G: X3 ]! A1 t

. k/ L3 z( Z+ e當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
, n. ~+ [3 h( q( N4 T1 m  q, Y
" ]" I0 Z/ @9 {  q委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
, ~3 O, Y" H; c; x4 ~8 L- i
" {1 R  M7 [& `0 r+ K2 f- ~
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