收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主
/ f1 I, L! r5 m$ }6 [. G/ q
/ x6 ]8 S3 w. F我上網查到

# X/ i5 p6 h6 V永慶房仲網提供的資料

4 n& \2 q; {9 E, E7 V1 D為何
7 {, |' I2 d% p1 \
6 O+ `+ R0 _( U+ G  m9 l耶魯

/ @5 b0 o5 }  d- G3 H7 q近三個月成交平均每坪26萬
5 m2 ~) N( {: N/ ]6 v! A2 ]4 F
https://community.yungching.com.tw/building/246#

遠雄耶魯 成交行情


5 b& d' H/ g, _' P: o' b# ]所列出

* @# w# @4 L6 h5 L" W. Y2 }遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價

2 k  k( s+ V8 ~2 ~- Z" f但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
4 b/ o- I( ]5 k9 A
就好像我昨天看到某房仲的廣告
1 d7 ]; V! j9 ]* }9 u5 d
9 f, E) d: _" W7 }/ Q- H- l- n3 o1XXX萬

7x坪三房格局  
( A( O0 j) R2 @
後面ps 車位*2

單價計算當然可以降低

! [( J0 q( }6 P* T% Y不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲
8 D6 f: r% u2 m% z0 h$ Z. z
7 Z+ T* L! R+ S
+ t9 n0 O. M  \7 v: ]但我要說
9 i' I. N7 g6 h  x& E# Z+ ?( T
3 k) }7 I, d) h( u一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見

房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?

我並不看好
8 C$ m* R1 Q* _4 G
3 ?0 F& u( l# R; D! _4 [; I

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
" e6 q8 U. |' Z/ W( D數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
, q! s: A6 r. g. S- _) x3 ^+ ~1 Z沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
這些數據都是整年 ...

哈....     
: p2 N# _1 X/ j. {& g* r: u你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
) V, R$ y) k5 w0 N7 w& M: e6 D+ m所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
/ m& D1 K3 {1 O) ^, x2 S1 d- J
統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      
& E0 T  d6 F, f% `; r/ l' F
' ~1 \: e- C0 B7 j7 j. y5 @統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
! `/ _4 F1 w' p: W( y5 U" y" [' Z' [如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     
+ t9 N8 H" H9 j$ E3 L
3 A4 q, m1 i0 K: P% ^7 _要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
2 D6 _5 X9 m$ r5 X, O
0 Z5 y- X: l% ?' r, P9 ]5 b還有....別亂猜我住哪個社區!   
( `7 I* {; N: G, r
1 s' v" Y. Z  f2 E5 i

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
9 O1 ~8 G: u0 G  Z2 @
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

2 @+ U$ @4 M' H2 Q1 H車位部分小陳都有額外拆算出來哦

+ |; M' u  s% z, E$ Z. k現在單價的部分全都是房子的單價
1 A, W8 h. @  w7 @1 F0 E3 l5 U
8 w( G' @- B, K6 i7 Y這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
; G: U3 [% `* g" u. M現在大多都討論每坪單價
2 S" O1 ^7 M6 r3 K
6 B+ r8 g5 m  c# T* I但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

0 A. W: {) Y1 \- u% S- H你太護小陳了，會不會基於政治立場？
我說笑的！
基本上
你說的這幾句話
我大部分同意！

Dora貓

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
0 a9 }3 O& D7 i+ s( J' f3 U$ w還有請問樓主

我上網查到

5 a; V$ g) U7 ~小陳來教育你~~~

0 K5 x4 a$ N0 p) M) a) C# j, [為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
7 z, D. n3 {& F用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來
1 U" c% Q; k" c5 K. ]
  M6 F3 |: o: ]. y& ^$ [8 N8 t& h9 i你講的是單坪26萬是連車位下去算
耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
; N% f4 [& {2 s  g& O6 _7 S: U( K  z沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真
# [% _2 J. g  @4 d+ A
所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
5 X/ z6 n9 L! q2 O1 b- ^. c房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

* C3 I; U; H5 Y; r

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
車位部分小陳都有額外拆算出來哦
( R/ f; n8 f; n8 P
8 Y) q  C  z9 H6 a現在單價的部分全都是房子的單價

- g) ~4 k, |" n# S- p我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭



但小陳兄 我也相信  
5 j. n$ |: J/ o( M& [
無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
$ E( {$ y% M# S7 E5 x; E
絕對會是 房仲心中的好成交的案件



9 Y( v% q* `2 f) n6 e
詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案

是價格波動的幅度的主因

在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
4 p. q& W  E' Z/ o$ A4 R


3 A. j2 P9 U3 U* F7 H

duckshiau

4 H1 u" ?" Q8 w: O
我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
4 }3 G* A; j2 l9 R再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
; j: o. y0 x% V( }那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
(A)大學劍橋

(B)大學耶魯
1 |$ I, c2 i- @, Q, ~( A3 s; D  {! J
其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
(C)兩社區合併比較
5 U8 y  u7 w( ~" c$ f6 F
結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。
& t5 `- F( E9 A6 z/ u2 W1 l/ p
最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
! s; p7 y4 Q1 i) h又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。
  |2 T- Z% h! E; E6 H

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
小陳來教育你~~~

, k( {! j. A8 q4 b- V+ f為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
. Q3 Q8 x( u& A( h4 S! ?7 s

' o# ]0 A; w5 T本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話

  X. h" N* f) E+ V; [只抽煙不喝酒→林彪63歲
5 p# ]6 i& U) S只喝酒不抽煙→周恩來73歲
又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
3 m) ?5 e; O" E+ j" U+ J- t+ u又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲