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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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發表於 2016-7-11 15:24:06 |只看該作者
還有請問樓主5 h" J3 \: J/ Z& }/ ^" F
- ^; a8 M5 z3 B3 A
我上網查到* B+ C9 l' C* F

* v; B! q* d8 M6 C% M$ }& T永慶房仲網提供的資料
3 c: F! k; z' h
6 s, n/ n- j: e" C+ n為何
6 |0 |& k1 P- r# Q- k4 G& R9 M
" [6 O: d( a* x耶魯4 r9 s9 }. a" ~4 I' \6 Z' E( \
3 ]' S% P! W' e% ?4 z
近三個月成交平均每坪26萬0 m, m. I  }$ l. n9 j

2 P# {- y$ u- s  khttps://community.yungching.com.tw/building/246#
4 ^* B& ^! L$ H! d4 D% n( g' k
遠雄耶魯 成交行情
2 `! b% G2 m  T1 {7 @
' X7 k$ X4 y( p6 H0 u# \' I7 P
# b& X; p8 d' G1 V所列出
3 D" Q8 ~* z1 V. x9 }
; G: Z: j2 a5 t, Q: q9 B0 x6 Y遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情# s  p1 F  C8 Q, N- a% W
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-11 15:51:59 |只看該作者
現在大多都討論每坪單價5 q$ W1 g" X1 g2 U8 t5 p
& @/ U7 I) X! Z4 K8 d
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
# P; E2 Y2 }: Z% \& P. m) H
+ Z  ?+ V( m2 a2 q" {/ ^8 X就好像我昨天看到某房仲的廣告& c5 A5 G+ ?) p! `1 d+ t- z

* N" j2 w% r% P& U$ Z) m$ V& [# i- g1XXX萬 , C5 J- A) F% E9 U& ]6 b9 z

9 u. J! C8 Z- p& @" `; o7x坪三房格局  ' G, l. ]% c8 |; \4 M7 F- W3 b
' B2 f9 _7 ~' o  C5 ^7 I8 V0 I" }* `
後面ps 車位*2 ( I' j5 g2 t( j1 i7 b
  q% V2 [3 i# l
單價計算當然可以降低 8 C; m% P* `! x' D. H. y/ y
6 J# I1 e( X1 f  Y/ O* C
不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲4 u1 s; o- n* A/ |
0 c/ b2 A/ n0 S  B/ V* m: h

% U/ h# c9 L9 g, f4 J9 p, p3 T: r3 i但我要說5 [# I3 h* A+ Q) J" H# C, H
# c. V7 c9 ~& w+ Z
一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見 7 E' g. Y# z1 G0 @8 W' M

! X3 i5 f3 S1 {( W! S8 v房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ? % n; Q6 y) E6 T. o
1 W1 b, D: c. I- Q7 V0 _7 @& [
我並不看好 , K8 `" V1 `9 S$ d8 k! Z

& M% Y' f+ X, ^  ^* C2 v
6 R2 e2 p3 h2 b, s! X
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宏都拉斯 + 1 終於突破心理障礙了!!

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發表於 2016-7-11 16:19:31 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29 ; f0 Z/ _6 W) S0 [& a- a* C+ M0 E
數據都在眼前了，不看105你也要看104吧, W% y+ H! M3 J6 O% ]5 |6 ~+ k3 r
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
( q8 G( M: ?9 H' ~) ~這些數據都是整年 ...
" U; w3 Q* G7 s7 B  b
哈....     ' x+ Y  v0 \% F9 J8 J; u: O
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
  E  ~. u# q0 J& i# z" d, h+ V$ z所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     4 `( b9 \4 i# x: X$ U8 j) H+ V! x% X+ y' ~
9 C# l: h; a" M6 M' e$ d$ t0 w
統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      * `8 c9 v9 [1 Q( x3 I/ C

4 ?7 q* B  b" p; ]! K統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件       @. M$ L4 O3 m* l' x1 D  R
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     ) f- K9 k9 W+ H% h1 k8 f$ s8 l2 P
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     
9 H: P: A0 O7 X/ U, `9 R9 u! p( I$ F' K  g5 X
要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      8 `' U3 y2 y9 k2 v+ o
對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
% @! f( r! ?5 j/ |8 b8 W& {
$ p  I8 d1 d4 r  o& @還有....別亂猜我住哪個社區!   
' n5 M, o& O% Q0 M' g  S3 c4 B/ m/ r8 n8 O5 A- m% W
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宏都拉斯 + 1 他可能很久沒做仲介了~

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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:31:46 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51 ( \  f) n$ z! {  l4 {5 G
現在大多都討論每坪單價
- Z: j  _) d0 z3 B3 U. }: K3 p2 `6 U8 |  k6 i; E
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

1 J9 P+ @' Z# p, H車位部分小陳都有額外拆算出來哦2 P: O1 u& u# D4 j

1 `2 U4 B) w8 m9 _; T現在單價的部分全都是房子的單價
! n# Q2 C7 M( ^: \# g# x0 e! w' K6 E+ K$ ]6 X
這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算
$ U" K- ^5 v. ~# ?; n. b) G7 n7 K
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:33:58 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51" R( t" m) g9 ^  F/ M; w, @3 J
現在大多都討論每坪單價2 L3 k$ C& D  Q  x9 U
' P- L7 h; w) l. L
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
4 M& n% q/ d+ h

6 H8 Z' a5 U: ]: i& Z3 \9 y你太護小陳了，會不會基於政治立場？* [0 `' X0 X8 h+ `1 v9 `1 ^9 D0 Y
我說笑的！/ d0 L7 D  ?, M! n" O" C
基本上0 W! Y: t  P$ H. \: {
你說的這幾句話, b3 \  |' a- x& _' {7 s
我大部分同意！
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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:34:39 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2016-7-11 16:35 編輯 0 m% Q1 o/ Y+ @1 p5 b$ s1 R
發哥 發表於 2016-7-11 15:24
% ?! ?8 E1 D: l; e還有請問樓主  ?) ]: l( ~' a( S- X; W# q4 u/ a, f

3 f, P. p8 Z7 q4 x: V2 j' o* D我上網查到
; l/ a  O/ j* p
) n( i7 n! _# c8 C/ s& W7 B. C
小陳來教育你~~~
* W4 V4 i1 m& D! ]$ o1 m% \* \6 R3 x  i/ l* E
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄* U  ~$ W" G' `+ D. I
用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來3 n% _+ Q% _0 C) U( T, [; I
* C* M. m/ _2 q& b3 @
你講的是單坪26萬是連車位下去算) p, w" S8 O4 `0 _, ^% e- x
耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?0 [0 U9 ?1 }+ \7 w5 J& f
沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真
3 E4 T7 E  J& n5 Z, v3 z8 h- Y
: a3 P0 `& j! X所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~1 z2 E' W7 A. ?$ G8 @: g
房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！
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宏都拉斯 + 1 前後那麼多人教育過你，還要教育誰呀?.

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『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:41:27 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2016-7-11 16:47 編輯
: s) b  E3 s* g
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31 , E, k, R$ U5 l% F  H  g5 p* E
車位部分小陳都有額外拆算出來哦  I% f- l" o) M0 _) D; _" q  [
# D5 o  v! Y, m4 Q7 ]
現在單價的部分全都是房子的單價

" O* v1 S- X. p% U4 U/ ~. G% V( x1 n  D2 D
我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭
% S9 h2 K3 R8 J- q6 a0 k' I" @( h. K, ~  l6 l6 W0 T% n% l
; n; h, c5 j' @* j
: C9 j1 U2 F2 M
但小陳兄 我也相信  
/ u. I3 p6 G) l) t0 _, i4 g  J- i$ [- o: r9 V% c/ m
無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件/ y& s" r( P3 q

7 k/ ]) x  p6 `2 J4 |7 Y- `2 O' _絕對會是 房仲心中的好成交的案件5 ~7 d, }1 D- q7 e! ~  G2 }3 Z
7 R8 Z! N/ j3 h1 ]. N3 f

9 u' z) y  T+ i! D$ x+ z
7 @0 L/ q2 @; E: ?' m
4 e' e$ l& v3 n/ N0 e詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案
* Y1 E: J; k% u( f) H; s0 ]3 J
* z8 k9 N6 G8 k/ `" m* Q$ w8 W是價格波動的幅度的主因- S' x4 _' r  `4 u
9 f% o8 B. T+ j- {9 g+ O: Y/ k# C
在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
% N: D5 ^! p# \
' X* H7 e5 W  ~& s0 J1 J0 e
0 c) |5 k9 V1 L8 u! l9 D! t7 Q. Q# e+ H# C3 M8 A

+ _; t7 x- S5 h& x
% N; c5 V; |+ o+ s* H; D& E
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duckshiau

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發表於 2016-7-11 16:44:28 |只看該作者
本文章最後由 duckshiau 於 2016-7-11 16:51 編輯
5 |$ J9 D5 X4 h, j+ ~, z
$ m, L8 _* k. D. Q) z% f* ~我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。3 p/ c+ [' g4 k( [8 c
再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！& I$ B: [; o6 Y7 P* T
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
. o- H; [2 Y# o7 m接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖# i& T# |8 x. r3 L
(A)大學劍橋: o$ i( s8 H* \7 Z! f  \5 c
3 T. A; ]8 h- Y- h3 h" T
(B)大學耶魯
  }6 @/ V. f* N/ j
/ A; N% v' \( P' |其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？" Y& x  c, _& f" Y
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖1 [2 r& Q1 Z' p
(C)兩社區合併比較
6 h& q; R6 \" D. Q
) {& P/ ]. N  a6 j結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。
6 Q& ~) X; x! n! U8 v) C' \$ A6 A. D, k
最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"# L' W5 Y- G& P8 o" Y5 z+ V
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"/ C5 y9 H* n% ~) r8 Y
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
  D/ z* g, q; z' P5 P7 ^我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。
# y& [( u: y* l* x% C7 [, a
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Cindy_Yu + 2 你不要這麼專業好不好！
wyn + 1 你不要這麼專業好不好！
hui_ching + 3 你不要這麼專業好不好！
宏都拉斯 + 1 你不要這麼專業好不好！

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發表於 2016-7-11 16:53:26 來自手機 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34/ @4 Q' Z% K& e. B; m5 R# x7 D% g
小陳來教育你~~~/ x" V4 g. C1 Z, Q- }6 \7 j$ ]! ~

* i- K) f: T) V& Y4 c3 `6 [為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
$ Q$ a& q0 u; H: D7 Q

  K4 R5 D9 \: |. F! B- A  ?0 x' v& X本來是想讓您自稱專業很行的人來回
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大頭蕭

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發表於 2016-7-11 16:56:23 |只看該作者
想起中國的一個關於樣本數的笑話& V# s2 ^7 \9 L" U2 N) E

. u% t' G8 F) d& n5 i' M& N$ `3 j只抽煙不喝酒→林彪63歲5 @6 h& n' v/ b
只喝酒不抽煙→周恩來73歲
1 \( C( e" k4 O! m又喝酒又抽煙→毛澤束83歲  Q+ z6 `9 B: X9 u4 ~
又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
5 E6 t9 J: Q3 R* Q1 L" I又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲/ p) q: [3 p1 E' M( J. B
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