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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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還有請問樓主  j- \% w" j/ r7 g$ m6 r

0 n8 H+ j' s7 k# c3 F$ c- d我上網查到
* |6 m& f& y. T& P1 X* q9 B7 H
: U- W3 R6 ~4 l. K: I; L永慶房仲網提供的資料! l! E* M: {) }$ B% h

7 x) |2 S; l1 ]) y為何6 p/ g* u8 u/ b+ F

4 G$ s! U+ k5 J+ @& F4 f0 A8 X耶魯
- Z6 @0 O4 \! m$ C" R+ m( r( u% {1 v! N: i4 g
近三個月成交平均每坪26萬
; A% X6 v" u' x5 w9 }' Z6 R$ j1 ^) b
https://community.yungching.com.tw/building/246#0 \. i- C6 N  _4 G7 ^$ }8 _

6 N( \/ m8 f) V& V遠雄耶魯 成交行情
/ B; M4 s: i9 F
2 U" X& X# h4 O2 L0 D9 u" G" B) _, b9 y3 E  |
所列出3 H. @! K# O5 r  M3 L6 Z" I4 M

' `; ^2 b) r; h& A; }! C遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情9 L. V+ W( {) K/ c
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-11 15:51:59 |只看該作者
現在大多都討論每坪單價
6 G. B+ d: Q3 e' ~4 l0 N, M! U, \8 |' a% X0 C: K8 j
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因- ^, h+ K" U2 N; W% Y

  X( g3 t/ w+ i. Y$ B1 @8 v就好像我昨天看到某房仲的廣告
5 S0 t4 Y0 T: r* ~9 D, s& n- ?' y7 e& G1 I& P2 ], S; y5 M
1XXX萬 8 {4 z; ?- P, ^. t  v

7 O; h, k$ U, Y7x坪三房格局  * i/ @4 F# u2 G5 t8 X1 F
- ~4 y# T) G& q) F$ Y" y0 U
後面ps 車位*2 " }+ ]0 i+ g+ c

9 X) F4 p: F7 m; y* ~' V6 C( ?單價計算當然可以降低
- v& y0 o% P! L, h* v0 R
* O7 Z6 N4 i# W# B# {5 w/ W. |不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲
+ l4 \3 f& I( y( G8 U7 b( u" m( _( r: n
! M% y+ `- X" e5 s5 W
但我要說7 o& a* A+ T& C

; l5 I5 `  G) p& _+ r一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見
9 H3 }, \7 G6 q3 I; W6 @
" c$ K" s8 w$ F1 z房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ? : Y* |6 R: ~$ P  \. |9 j5 o# ^
6 f, Y8 v- T% C" C" l; B
我並不看好 9 |4 \" x' y$ c, E  j" e( J0 y7 E& g, e) D
2 W: u( ]9 v  G  o1 S

- x' s: F7 c, T$ M
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宏都拉斯 + 1 終於突破心理障礙了!!

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發表於 2016-7-11 16:19:31 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
+ b. |, i5 u7 D2 \4 k  J( f  O( N數據都在眼前了，不看105你也要看104吧6 [! ^& E- @/ R" y0 M
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇5 |0 X- l0 r, j% K& y
這些數據都是整年 ...

& ^# a7 i) N& c. P; a5 |哈....     
, a/ ?' N, K7 Z/ f0 Q# _# Y+ ]7 x你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,    , {5 X# d6 g9 W
所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
! X2 v5 ~7 u8 \6 H" z- T& T9 _' A1 O$ w# X9 }* N: r
統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      
: r3 z0 n# B# d
- @1 s9 a- K. t( J( D) ]" r  G統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
  }7 F# I" x/ |如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
1 l# F5 s, Z9 }2 S& c5 n則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     3 u* u6 x% R5 L, [

1 s3 M$ d: _& o% Z要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      ; t. R- t. @& b; {% X3 D' D
對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      , T6 l6 S' n0 L, v. s) E6 N+ _: ]( J

! G3 E0 F6 z' o! T* W還有....別亂猜我住哪個社區!   
4 n' R+ v/ I/ Z/ U; L
" P( C: E8 W$ s( h3 t: M1 Z
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宏都拉斯 + 1 他可能很久沒做仲介了~

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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:31:46 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
: h% |  ^4 F# b1 [* m$ @6 l現在大多都討論每坪單價
# f6 M1 V+ I) P
6 j& W  a( I7 e& c但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

. ~! {, y( q+ B  y車位部分小陳都有額外拆算出來哦9 s# L- u/ I  _! z  Y6 C
% c! e/ i. G3 z7 |
現在單價的部分全都是房子的單價; X% o# e' c- g& o% H% b* e; Q  U
( o+ x) F% v  o  g; u. f" v& @
這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算1 T/ r; k7 u' v4 S. q/ Q- A
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:33:58 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:511 i* c! h3 H& H) l( e7 `) P  ?
現在大多都討論每坪單價
6 u+ h7 C$ P7 j" w
8 g. @( c4 [7 e" t2 n但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
5 R( S" o& q9 I4 I  G- F, b; N

9 F2 ^4 w$ D; D3 ?- m你太護小陳了，會不會基於政治立場？1 q2 U! L4 g: k; G
我說笑的！
9 n9 \& N& S. v  h基本上: L+ k3 l7 N; N1 z! L, D1 Y# ]
你說的這幾句話
5 J5 q# k: }5 K1 Y. |我大部分同意！
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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:34:39 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2016-7-11 16:35 編輯 7 I" V* M4 k" G
發哥 發表於 2016-7-11 15:24
. Z0 W/ k" F0 O- ^- v還有請問樓主* g9 y% W- j1 c9 D+ m8 E* P3 ]

/ |- [& m1 {$ p* j3 u/ |我上網查到

# ]8 M; U7 o6 I" E0 ?3 s9 a8 }9 F; A0 I/ w# m
小陳來教育你~~~
% D& m8 k( k7 d3 D) y. H$ X$ q* r6 ^
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
9 p, h3 x% Y) e用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來
% c9 {: o, s6 w# [; d  `( @# M
( W0 K) V( b/ @0 Y+ i你講的是單坪26萬是連車位下去算
# W4 [& {( b& l8 }9 T/ w3 J耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?5 C+ n* R9 }( u' {/ M& w9 i/ X
沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真
! e* \4 N8 v, _, |3 ~5 y' z; h1 e' \
8 F; i6 S0 i) \- R所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
( g$ D, r6 y# k% D* I房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！
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宏都拉斯 + 1 前後那麼多人教育過你，還要教育誰呀?.

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『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:41:27 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2016-7-11 16:47 編輯
6 W& s1 l/ ~4 ^9 X
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31 & Q% E+ N9 J5 y
車位部分小陳都有額外拆算出來哦
6 v9 p- \  O. u) Q
; r! c/ R. L8 a0 I: e3 u3 R) T現在單價的部分全都是房子的單價

' }1 K2 Z" y# A( l' M
. y9 d2 ~% L( d我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭$ {8 z/ M0 X9 u7 W8 z8 U* U" j
; a5 b+ ?! x# a1 Q+ K2 Q. P" D6 \+ Y

6 B0 z/ x; }; U6 A/ D0 I/ Q7 w7 j( w- }, E
但小陳兄 我也相信  7 z# {% X+ ^5 I' }
7 h) ]2 Y! T, P; b& h+ i9 A- j
無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件# |8 d' |0 ~4 `" V; Q& c2 Y( d

/ l+ s0 u" `( ?2 j絕對會是 房仲心中的好成交的案件
) ^$ N- v3 v. X! L& d. N' g. c+ p9 _" b; K/ E/ y3 k1 a% a2 p

& S* e* S& `. {! j! D
9 ^! f9 t7 J5 I7 E7 G; x6 h( T% u: h- b1 S- k; G: K8 g+ o
詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案
/ ^3 a6 j9 c2 i" U  q1 r
0 j$ u) Z  A5 w是價格波動的幅度的主因9 F5 g1 O1 B8 [. ~: B

4 a- P) {5 w; F5 ^; `2 q在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
3 [3 m# L3 z5 V* Y) }; R: ^: U" q# n& m

  U: F, W: T' o  H; F- T  a0 v4 c9 ]+ c! |, Z

, ~: j: ~. s% R, e- m
/ T% q) ?+ c! ~( D
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duckshiau

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發表於 2016-7-11 16:44:28 |只看該作者
本文章最後由 duckshiau 於 2016-7-11 16:51 編輯
2 E! C7 {4 j/ B5 a, j- L$ t5 J3 w! q2 h; z: ?
我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
! \0 @, n$ w$ b& i# F1 A, @  U再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
" ~8 ~/ v/ X9 G$ u4 k" v那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？. g$ J! u$ Q' }: o1 p. J
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
3 j- j" d5 q' B6 @, H5 B% S( r(A)大學劍橋1 b9 Z+ p) }+ Z- n8 k
* R2 i1 N" F1 n( M* Q( T7 x4 ]
(B)大學耶魯
0 t5 m( o( S$ ]9 Z8 ^
7 |% D" O# ~7 u8 N3 B其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
  R# z5 n" M! {. B9 B/ a* T最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
0 t5 `5 a) W, a3 C( i(C)兩社區合併比較& I9 L1 \% }, I4 ~" I2 Q8 U
* ~' ]2 w9 d; g) b$ ^: C6 w% `: \. ?5 @: S
結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。0 a. @" y  ^3 }% T! P% ?- u1 }3 T

; M* o5 b6 a! y( e/ V4 Y& i最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
7 @* R  s3 U( I( S  I( \又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
* c4 i5 |. c5 g/ d, Z# W1 z% V我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
: R# x5 k6 [3 y我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。8 _4 Q' \4 D4 |: F5 X8 M' X* i+ J/ P! `
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Cindy_Yu + 2 你不要這麼專業好不好！
wyn + 1 你不要這麼專業好不好！
hui_ching + 3 你不要這麼專業好不好！
宏都拉斯 + 1 你不要這麼專業好不好！

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發表於 2016-7-11 16:53:26 來自手機 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34( N0 I; s7 Z4 w2 t3 P
小陳來教育你~~~
" v/ G8 a/ s8 }/ g+ A9 D0 x+ e' b* Y& q
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
9 f* Z2 {+ ^) L

$ P4 `! `6 y' Z0 I' j本來是想讓您自稱專業很行的人來回
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大頭蕭

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30樓
發表於 2016-7-11 16:56:23 |只看該作者
想起中國的一個關於樣本數的笑話
+ Z* ]2 _4 K3 I5 E( }% C6 `: Q5 _  e9 U
只抽煙不喝酒→林彪63歲
- a  D/ D5 T- z5 R只喝酒不抽煙→周恩來73歲9 ]& T2 ^' U8 J7 |0 G3 t- ^
又喝酒又抽煙→毛澤束83歲/ Q7 l" ]% A3 I' f
又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
, ?! [5 [" B& ?( f+ u! Q0 J8 t* B又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
% @% c& |: l& v$ Z0 ^& A
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