收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

yljimmy

podzol 發表於 2016-7-13 16:23
* X' H$ R+ E" G/ D樓主不是說了他自己用excel整理的嗎?
0 P/ m) U6 o, x5 p; z0 a# Z6 t資料來源是內政部的實價登錄
這樣有什麼問題

嗯~ 應該是要看場合啦
  `+ D* S  r! ]3 r* c! l' f# U: d4 ^
如果這是學生的碩博士論文, 這樣引用資料來源, 準備延畢吧
/ I* J# a0 Y6 W7 X
不過, 這邊就是一般上班族業務人員啊, 是沒必要太在意啦

宏都拉斯

對仲介沒有意見

, O" |) }% J+ K. s) n3 F6 ^但有意見的是自以為是的專業被網友指正後

卻又大言不慚想當教育班長，要教育人家
1 Z3 f% Z* Y0 T1 I9 ~. k) g: q& l
真是人何寥落鬼何多呀
. o' r" O4 a4 x% [
/ c: [# `( i9 p' l/ I- O1 ]" c大家對他的評論其實也是一種教育
, O; w9 p$ m# t: d
. D; d7 L& v7 N9 y' I5 D7 I但你認為我們北大之王能感受到嗎？
# u) l( l5 \7 r* i  }# N


( I1 t: c) [% S8 J

* h9 c7 h; u5 @+ f

發哥

podzol 發表於 2016-7-13 16:59
' e1 N: X5 c+ H6 Y所以發哥認為房價差異是內政部出的資料?!

我覺得，我還是對你的工作有興趣，以及勞保農保的。

duckshiau

0 g, G! ?) ]- }/ c* e" e- I0 W

duckshiau 發表於 2016-7-11 16:44
* j( w5 L0 L. Q: c7 ~3 }我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的 ...

8 |/ j9 y" E" o2 g) Q我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我們要比較的是收帶看費是否影響到社區房價，那最簡單的做法就是看何時開始收帶看然後去切出前後資料來做比較：

note:
1. 由"遠雄大學劍橋社區第七屆管理委員會第2次例會會議紀錄"中可以知道劍橋帶看費是由102/12/1開始
7 j& z6 Z8 o6 a  L2. 收帶看費前的資料期間為102/1/1-102/11/30，收帶看費後的資料期間為102/12/1-104/12/31
" t3 L1 m5 F$ B5 S7 D
由以上的數字可以得到收帶看費前後的差距為
1 F; a  \  e) t% E* D" \" |/ P( e1. 劍橋的單坪價由27.29萬/p變為28.80萬/p，漲幅為5.53%；成交件數由51件變為41，其降幅為19.61%
' w( k% Z/ F% x. N( c& D2. 耶魯的單坪價由29.48萬/p變為30.71萬/p，漲幅為4.20%；成交件數由92件變為60，其降幅為34.78%

4 O* K! D' w# C9 U: Y  J0 i; ~1 x以數字來看，其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低，所以如果說要以這樣的資料去判斷帶看費的影響是否有顯著性，看來是沒有辦法的，因為數值的方向與假設檢定的方向相反，怎麼做都會不顯著；我寫這篇內容主要是想讓大家了解一個較正確的研究方法應該如何下手，並且我想表達的是，同樣身為一個房屋仲介的從業人員，對小陳肯花這些時間去做資料並且有實證的精神去驗證是值得嘉許，但就像我前篇所說的，數字是很容易操弄的，多虛心的接受別人的思考，對社會比較有幫助，畢竟台灣社會最不缺的就是對立了。
6 u2 M4 Y3 l% S) q1 z. H7 ?8 c, t
ps.不好意思，下午回太快，所以修一下結果的內容

大頭蕭

4 q4 f" O. p- O" f& C5 C

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
3 x$ F+ s, o  T5 {我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

' n6 E, {" z0 u; o7 e7 G( @' h; ?
你確實花了許多心力去做一件自己也瞭解或許沒有顯著意義的事
5 O! G8 F) P( w: o個人相當佩服
* E" i% r0 |- W" h, k* G: X我大致認同你的看法
7 O1 a. d5 o: v7 @# S( m但提出一小點補充
我認同你說的統計結果和資料截取有關
另和比較的方式也有關
9 _6 O: O( l' R8 I' w7 _# n你和小陳的統計結果不同也正因為如此
除了一些統計方法造成的小差異
5 {0 v# T: G/ @: h（例如：你的價格是：總價/總坪數；是加權平均；小陳是簡單平均）
6 ]7 U& `1 g3 `7 O! S8 ?0 ~主要是小陳用的是年度的比較方式
並把105年也納入
4 _+ K/ \. A. J% a, S（這是二社區價格走勢差異最大的一年）
/ @& e5 D+ e4 z* Y( o( L% n. k" x& T8 E你用的是收費前（102年；這是小陳沒有的）與收費後（少了小陳的105年）兩群組比較的方式
/ q, v2 h4 Q. z3 W& G. [) I
但是你願意在這裡花這麼多心思
還是不得不令人佩服
+ x) {% w! h7 k  Y! i7 ^8 r2 i% z

duckshiau

大頭蕭 發表於 2016-7-13 22:28
) l6 {2 C5 g% i2 M你確實花了許多心力去做一件自己也瞭解或許沒有顯著意義的事
9 J4 D6 U; H/ ?6 {' t3 H2 C個人相當佩服
/ q8 u5 }4 R% [8 {- G$ Y我大致認同你的看法

- }- H2 Y$ X& r其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了，而我是直接把兩房、三房、四房所有成交案子的價格(扣車位價)全部加在一起去除全部的坪數加總(扣車位)；另外小陳105年的差距大是因為成交件數少(耶魯X3、劍橋X5)，我沒有放入的原因是，如果一個事件已經發生兩年了，樣本數應該已經足夠讓我們去判斷結果，而且在我的方法下，105年的成交件數絕對不夠足以影響其數字有巨大的變化；反而我是覺得，在實施之後是否要有washout的切割，以上，感謝指教。

大頭蕭

! k- E' T# \2 Q- m) E

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
. f8 r% @& ]) y& s! e4 V其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

這個情境
個人認為
簡單和加權都可以
8 \4 y- V7 g; @（我只是在分析差異性）
" x* y' |1 F; i1 O; V6 o我所謂的簡單、加權我舉個例
一間單價22萬（30坪）、另一間30萬（50坪）
; A5 @3 d0 F1 i  p1 i小陳是簡單平均=（22+30）/2=26
你的是（660+1500）/80=27（50坪權重高）
同意你說的105年未納入對你的比較方法影響不大
4 |/ P, I! y  r% z* |但對小陳的方式影響大
因此我才會認為這是造成你們差異的原因

旅行的人

這種差異不用太在意啦。
7 u: A. w. i+ i4 @; r" @
0 |7 |4 X+ c5 j7 W最大的現象就是現在房子難賣。
/ T% \8 q0 f# }- p+ T' Y' n
南海仲裁出來後，中國大陸反應大，台灣反應還在 "不排除總統將來會登島宣達主權" ，
$ b1 b+ S2 \1 a9 t0 L( d6 R
台灣大小狀況不斷，勞資雙方因休假、例假，互不相讓。不安定的勞資雙方，經濟難有大進展。

用電不足問題，也沒有解決的跡象。

既有內憂，又有外面的紛擾。漁民的生計在南海仲裁後也會受到影響。蝴蝶效應。一葉知秋。
. s  {5 ?& u  J$ n
房子恐怕難賣，恐怕不是一天、兩天、一年、二年的事情了。

duckshiau

大頭蕭 發表於 2016-7-13 22:58
5 i6 s: ~, p0 h( Q1 J  `這個情境
+ T5 d1 T9 D5 y個人認為
' ]9 z3 R6 e. [, p- J簡單和加權都可以

感謝您的回覆，不過因為以前所學的關係，所以對於文字的定義會比較嚴謹，我了解你說"簡單"其實就是簡單去算的意思，但在數學裡，把不同基礎的兩個數字做平均就不會是"簡單平均數"；其實我也有用小陳的算法自己做了一下，簡單不簡單來算並沒有太大的差異，但105年是真的樣本數太少，太過於失真了。

yjrong413

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

0 E& R( a9 d8 O# x7 {* m0 f+ m還是這位仲介同業所使用的統計手法較能說服人....     
/ L* f, c8 A% ]: Z7 m1 f統計手法真的是比版主專業多了....     
# p" P8 P0 v# x7 c7 c
大家在這對於收帶看費真否會影響交易房價沒有太多的意見...因為真的無法輕易確定影響有多大   
   
重點真的在於版主只有 "整理" ,     
1 Z7 Z! r8 s& @4 T不去用心的以統計方法學中運用一些歸納分析手法,   
就直接得出....劍橋房價受到收帶看費的影響     

3 d& t: Z; j  C* ]7 v7 I  m