將捷建設的MIT.訊息？？

大頭蕭

) O7 Y/ c* m# f+ G

yjrong413 發表於 2016-12-19 12:24
3 w+ q# o! Z9 h最近繳地價稅才發現....     
! c" L. t) @( f6 B# R* `+ e
我在北大特區的商業區公告地價每平方公尺為2萬零320多 (容積率應該是300% ...

) S; ^, @4 t  z0 t* ]* g, T6 a銀行(鑑價公司)對土地的鑑價通常與取得成本無關
係以土地預計開發完成後
0 T/ d7 z, f9 g3 h3 t, W可供銷售總面積之總銷金額(法定容積+容積獎勵+確定移入之容積移轉得到的建坪*平均售價)，扣除建築成本、管銷成本及合理利潤
因此是房價決定這塊土地的價值，不是土地價值決定房價
. m4 a) z' q0 E3 p( g7 D( |
土地的價格不一定能轉嫁給消費者
$ Z- x6 l( z+ b4 N. S5 M在10多年前，營建股股價多為雞蛋水餃股時(股價2、3元)
建商的毛利率通常是負的，總銷金額還低於土地取得成本+建築成本
6 a3 i9 A  `) z# w0 u' M

大頭蕭

yjrong413 發表於 2016-12-19 15:21
銀行(鑑價公司)對土地的鑑價通常與取得成本無關.....      

3 t6 P* c1 R  Z, k2 C  O為了降利率提高成數因此今年把北大房子賣給太太？
邏輯不通
. V: S7 W5 r6 f9 ]. g8 F去年8月央行已把青埔(中壢行政區)排除第2戶貸款管制
今年3年更把全台第2戶貸款限制給取消
$ C3 ]3 T, q8 v$ ^) {
3 t$ r, o" }" Y6 P此外
第二戶房貸管制是針對第個人名下第2筆特定地區「房貸」
5 n% M6 [( G5 Q1 s2 _7 H) ?3 r8 [跟房子是誰的無關

最後
你不是在本版2年前就宣稱把北大房子賣了？

大頭蕭

yjrong413 發表於 2016-12-19 16:11
4 C9 Y5 M7 W7 c7 i6 j, O, |我是快3年前換屋由樹林區換到三峽區!      
大屋換小屋, 剩餘的閒置資金就去買青埔ㄌㄡ....      
7 n0 G$ g, r" h4 g3 x; M* d夫妻間 ...

' ~9 j: g* u# O" c, F謝謝回復

這是你私事
* n) A5 d6 ?1 L) b8 o
本就應尊重你的說法

但銀行目前內規
除了台北市超過7千萬
新北市6千萬, 其他地區4千萬
+ K# Y# V! K/ Q+ ^3 H+ @* `的所謂高價住宅貸款
* p  G8 i1 L/ N& ?: U2 ?& L: w  n
6 ~  B. @8 u0 D只有針對"投資客"做區別定價




' L# k! \! Y2 A7 Q
: l6 L6 Z% I$ P3 x3 {0 f

大頭蕭

yjrong413 發表於 2016-12-19 16:42
反正我也不是啥北大有N間的投資客,      
' v0 ?, O- h) {8 Q7 l& \所以說說也無仿....      

& U( S, L; j4 Z. ]8 K8 g* F$ ^一、        這1年多對重劃區房價的跌幅比較，有許多機構做過，青埔的跌幅本就排名在前，那些比較都是用全區均價方式作比較，只要樣本不要太少，誤差通常不大(當然你可以堅持個案跌幅還是有很大差異)。
; B9 H7 ~1 B: U; P% N* |7 o
二、        除了價格以外，青埔主要是餘屋去化緩慢，中壢是全台餘屋最多的地區(最主要是青埔造成)，單單中壢的餘屋已接近整個台北市的餘屋量。
6 X0 @* l0 v/ `# R$ r$ G8 j6 p% y

大頭蕭

) c/ \7 \$ ^9 D

yjrong413 發表於 2016-12-20 14:06
拿PTT的資料啦,     
你啥時候拿政府的資料來佐證青埔跌到剩19W啊....      

6 }: y4 T% u( Z# P) b2 l) G
. R* \* q5 {3 |5 z9 d0 Q青埔個案沒有研究
( x: x" @5 P& A% a, e& ]
但就以小陳說的新潤建設的明日苑為例
明日苑8距離A19站200公尺
2年多前預售時開價一坪40萬元出頭
成交價約34~36萬元
: s9 [4 p) G& ^7 x& i* }: K6 r以該建案主流商品42坪多+1平面車位
一般戶別的成交價約1600萬左右
6 K9 t) \  l0 S4 M+ ?3 f- ~9 \
但查591
現在已有人開價1485萬賠售

跌幅有比較低？
. y+ j# ^- T. }7 W

大頭蕭

0 L6 o. N2 Y$ v/ i$ l' @

yjrong413 發表於 2016-12-20 15:38
呵....你是比較有在用功做功課啦....     

9 [) x7 k! f- S2 [4 p" M+ S不過, 他的開架是42W, 不是開價40W, 成交價不是在34W ~36W喔. ...

* {7 p9 G' ~. t+ l" k+ w
  c/ |  ^' U7 R3 Y  F那間房是16樓
假設他當初買開價8成5
成本價每坪約35萬元
: J. V/ m1 N2 Z( K; u
現在開價31萬元多
因他開較低
, V& q7 ?3 h$ F8 B$ {$ x" O假設9成賣出
, a/ d, _# g4 F  \/ ], u9 i/ Z% M
跌幅約18%
# q" e0 u' l# @1 \( Z
我的重點是近捷運未必跌幅低

+ `4 ?( K1 {! O5 }此外
9 `3 P! `6 D* o
許多機構對青埔房市跌幅的統計
7 J' f8 z4 ~. x2 U0 G4 d3 J6 K
應是來自於實價登錄
7 _2 ^, [  `; \
你說A19,A18附近最近成交少
所以跌幅統計都是以偏遠為主其實是不對的
. q& X1 p3 s) m
對青埔來說
現在實價登錄案件並未完全反映跌幅
7 T+ J2 I/ F( z" u0 |2 c# j因為其中包含了許多2年前高價成交的預售案
7 w) X6 \) a8 Z- B9 b卻在近期登錄的

大頭蕭

yjrong413 發表於 2016-12-20 16:52
呵....反正快要交屋了, 你可以看看明日苑8的成交價....     
* B& h8 V! x& y18%....也是你以最差開價, 然後稍高估當初成 ...

7 K% n3 E+ x* @( K) j$ J2 w& E& ~
如沒交屋
/ ?! x! {/ Y$ _3 S& ?5 ~. x他最後確實應賠15%了事
; |4 n! L3 M; p4 a; `3 F現在要賣
6 E6 ~# z- G7 {; u或許真想試試看有沒有機會賠少一點
: m. I" @9 n" r) B; e1 K  Z(看來機會渺茫)

但至少這個例子
3 }' z5 P. ^1 }  [( C2 {2 S4 p; j9 z就可知你所稱青埔精華區沒人要賣及跌幅在個位數所言
! ~. [1 D' A) v6 n+ Q) X5 F/ b" u與事實有一段差距
/ T1 |1 W4 S0 @6 y) l" m3 f(光這個建案,591就另有四戶以成本價左右開價求售)
! R+ Z* \  A4 Z8 h6 C