將捷建設的MIT.訊息？？

大頭蕭

7 h- N4 c. `1 }& _5 K, C& s/ A

yjrong413 發表於 2016-12-19 12:24
! s2 c3 i0 w5 e. O最近繳地價稅才發現....     
  g( o0 b0 O# @
+ k; _* G4 V9 B5 K4 q7 o我在北大特區的商業區公告地價每平方公尺為2萬零320多 (容積率應該是300% ...

銀行(鑑價公司)對土地的鑑價通常與取得成本無關
係以土地預計開發完成後
可供銷售總面積之總銷金額(法定容積+容積獎勵+確定移入之容積移轉得到的建坪*平均售價)，扣除建築成本、管銷成本及合理利潤
: H* w! @4 t  y1 C& y% ]" s2 G/ j因此是房價決定這塊土地的價值，不是土地價值決定房價
* f' V3 Q4 t9 A2 D3 R/ T: p
土地的價格不一定能轉嫁給消費者
8 Q: ]$ d9 y' q2 o0 f在10多年前，營建股股價多為雞蛋水餃股時(股價2、3元)
建商的毛利率通常是負的，總銷金額還低於土地取得成本+建築成本
! a! w" Y5 r- Z, F: ~5 ?( e, V' U

大頭蕭

yjrong413 發表於 2016-12-19 15:21
7 h$ c2 j- h* i, X0 @- G6 }& O銀行(鑑價公司)對土地的鑑價通常與取得成本無關.....      

' F& [6 ?4 E7 n: d) @" ~) g
為了降利率提高成數因此今年把北大房子賣給太太？
邏輯不通
$ Y1 Y" Y9 _, B# w  d; t去年8月央行已把青埔(中壢行政區)排除第2戶貸款管制
, c7 T6 c7 ]9 r4 g6 o  d  y: T: o  d今年3年更把全台第2戶貸款限制給取消
! w- z; y# Z0 z
: H1 ~% W8 E1 U此外
1 d  c, O# D7 S' H第二戶房貸管制是針對第個人名下第2筆特定地區「房貸」
5 B9 e7 X; p, A' a1 P0 w( Q: o跟房子是誰的無關
% I7 O" H* K+ |- }2 P
最後
" q$ H# m' Z+ l# X# G你不是在本版2年前就宣稱把北大房子賣了？

大頭蕭

yjrong413 發表於 2016-12-19 16:11
0 t8 s( i7 s- }/ I我是快3年前換屋由樹林區換到三峽區!      
2 V3 {. ^( }, @  i; ^0 s大屋換小屋, 剩餘的閒置資金就去買青埔ㄌㄡ....      
夫妻間 ...

謝謝回復

這是你私事
4 _1 O5 u. Y- \/ g$ n
+ b/ l1 ~6 A3 W6 M本就應尊重你的說法
3 I! _0 e) F' P0 L
$ {+ N9 B  h, l但銀行目前內規
除了台北市超過7千萬
新北市6千萬, 其他地區4千萬
的所謂高價住宅貸款
+ g. {2 E3 U9 _8 f' g1 a6 u( o
只有針對"投資客"做區別定價

. q, r/ u+ m( d  p& R, |. u
) I4 Z* q; l3 R) q8 `

2 e8 |/ p1 b+ M
, K' B# I$ ?7 y& [8 X% H

大頭蕭

yjrong413 發表於 2016-12-19 16:42
反正我也不是啥北大有N間的投資客,      
所以說說也無仿....      

: G# X) d/ X" X- j' N( W$ P一、        這1年多對重劃區房價的跌幅比較，有許多機構做過，青埔的跌幅本就排名在前，那些比較都是用全區均價方式作比較，只要樣本不要太少，誤差通常不大(當然你可以堅持個案跌幅還是有很大差異)。

5 N/ F7 g4 r8 C二、        除了價格以外，青埔主要是餘屋去化緩慢，中壢是全台餘屋最多的地區(最主要是青埔造成)，單單中壢的餘屋已接近整個台北市的餘屋量。
% k, l: M6 E# y5 E  r7 l6 [# l

大頭蕭

( B2 ?7 X# N+ z

yjrong413 發表於 2016-12-20 14:06
拿PTT的資料啦,     
' k3 k) U9 z2 V9 o. Z- S你啥時候拿政府的資料來佐證青埔跌到剩19W啊....      

& K% P4 _3 H5 j0 ?
9 A' \% C) v% ^1 T青埔個案沒有研究
# H4 r# x4 ^/ G0 y' z
但就以小陳說的新潤建設的明日苑為例
& z! b/ O  }0 j/ m8 t! E* I# q  C明日苑8距離A19站200公尺
2年多前預售時開價一坪40萬元出頭
- d  s8 x0 ?1 ]- {! V成交價約34~36萬元
; ]4 h7 }$ c( e. B. M+ j以該建案主流商品42坪多+1平面車位
一般戶別的成交價約1600萬左右
0 |9 E! g, J/ B! q$ B
但查591
5 M- ^0 U7 z- g+ ~現在已有人開價1485萬賠售

3 U  x8 _7 x, p6 |跌幅有比較低？

大頭蕭

1 n+ m+ T' T3 M# ?- M2 Y! J4 u5 D

yjrong413 發表於 2016-12-20 15:38
# k) u* ^* l; V0 u  `6 ~( l呵....你是比較有在用功做功課啦....     
! K9 z5 x- A6 t
不過, 他的開架是42W, 不是開價40W, 成交價不是在34W ~36W喔. ...

那間房是16樓
假設他當初買開價8成5
4 s) H6 M* z$ B! e* B5 _成本價每坪約35萬元

$ @" d+ K4 i! Q* A8 b* ?& [現在開價31萬元多
因他開較低
4 a+ ?. J1 Y; P9 Q  g2 e" o假設9成賣出
7 S2 Y2 ?% x$ }8 M: n
% q5 ^  @+ F# k+ s7 i跌幅約18%

  z% D7 m. N$ r6 w0 i$ `- S我的重點是近捷運未必跌幅低
; \& |) z1 S# g$ j% G
7 m  L- @0 B% |2 ?+ G此外

' T$ b7 f5 t: X) F1 T9 J許多機構對青埔房市跌幅的統計

% \! _" A& S0 z8 V應是來自於實價登錄
& H; |+ U" A2 L. n2 B
你說A19,A18附近最近成交少
所以跌幅統計都是以偏遠為主其實是不對的

對青埔來說
現在實價登錄案件並未完全反映跌幅
$ b; {" r& P+ Z1 w因為其中包含了許多2年前高價成交的預售案
卻在近期登錄的

大頭蕭

yjrong413 發表於 2016-12-20 16:52
! X1 a7 z1 k: C$ Q% A: q; K; A, G呵....反正快要交屋了, 你可以看看明日苑8的成交價....     
; D5 G. N! R+ H" o, o18%....也是你以最差開價, 然後稍高估當初成 ...

5 B0 D3 p( K$ a8 }如沒交屋
他最後確實應賠15%了事
現在要賣
  `2 H, e+ ~' K% s% u" w或許真想試試看有沒有機會賠少一點
( u! M/ P5 L- J3 W9 ^+ C! y0 K, H(看來機會渺茫)

但至少這個例子
4 {8 @6 V( g2 \0 p6 ^- o0 @就可知你所稱青埔精華區沒人要賣及跌幅在個位數所言
1 u/ f8 v5 B. g& h. U與事實有一段差距
(光這個建案,591就另有四戶以成本價左右開價求售)