收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主

我上網查到

永慶房仲網提供的資料
9 C( Y: N; J7 J
& Z/ |9 R, s! K. I+ k為何

8 d, d1 I- B" i( V耶魯
( ?# ?& {$ L; D0 K0 v0 g  _
近三個月成交平均每坪26萬

https://community.yungching.com.tw/building/246#
& \1 ^( t# T' u0 V6 v9 K. r/ S2 a
" m+ n3 L- s, n遠雄耶魯 成交行情
/ _7 r# G! A) J: ]' ^5 H% V! w

$ C  \  R) F9 R1 I所列出

遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情
2 m5 k! e/ M/ t  W1 d& P

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價

但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

) ~, b+ x9 z% X- ^; P- O1 B: @! n就好像我昨天看到某房仲的廣告

1XXX萬

9 z# L6 p6 n, A& z: U- i7x坪三房格局  

( P. B! S" a( Z後面ps 車位*2
5 ?; X0 G% G1 {8 R
單價計算當然可以降低
4 _# |8 L* t2 N7 W
5 n+ J5 G: u1 @2 z; G不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲

) x; Z; Y& |( ]$ m
但我要說

, f1 |- b4 M6 y2 A一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見

+ J! x7 c) @+ ]! ^7 w房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?

我並不看好

1 F! b7 c$ R6 f$ \" U

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
這些數據都是整年 ...

哈....     
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
8 T3 U; ]* i1 q5 u
統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      

% w3 h  m. k/ d0 V7 [統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     

; \/ x# ]+ b' {要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
/ ]5 t( V, |, P. b. D" ~! m$ e對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
+ E  v: f1 [0 ?
0 o  a( }; `% w* ~0 h* _  R還有....別亂猜我住哪個社區!   
9 M2 Q4 A) ?$ J% R

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
" P! E7 C! k* n) \
  M1 [: E& ]# _4 A3 [但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

車位部分小陳都有額外拆算出來哦
& r  L; R" J* R* \! p
( n9 U3 h1 I5 x現在單價的部分全都是房子的單價
# h, `/ A) P7 ?9 [
這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算
$ o# S4 W" v7 y5 e

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
6 H; n8 j$ R. v) s- e6 Y; y& {5 v
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

  P$ J) G3 W+ d+ v你太護小陳了，會不會基於政治立場？
我說笑的！
基本上
7 d& C. n1 l) |8 y4 c) C2 f你說的這幾句話
我大部分同意！

Dora貓

  W) j- t; L$ M" O

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
1 O5 Q: v0 p3 w9 H) N- d3 m8 \還有請問樓主

- K0 O7 W3 |2 m我上網查到

6 a# L3 H% m4 e6 s. s
小陳來教育你~~~

為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來

/ u/ Q% R1 u3 t+ d' D你講的是單坪26萬是連車位下去算
耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真
; ~- }9 ]+ {9 k: u# q
) k1 E: o3 u7 R( ~7 o$ |所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
$ w% N# T# k! Q$ A- |% f房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
* s4 \, v4 a+ n$ K8 ?8 g, D7 v車位部分小陳都有額外拆算出來哦
0 p8 n0 \" Z' j) ]
/ N5 }1 C  d" D現在單價的部分全都是房子的單價

我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭
, M! M( t2 G9 ?5 j9 d# }


但小陳兄 我也相信  

無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
/ y9 {# U9 d, B% G# q0 Y! k8 a3 m& W
絕對會是 房仲心中的好成交的案件

' L2 V4 i+ d3 k2 d
1 V7 k4 ~; `& m: R) d6 t, L

  O. x+ d# T3 U/ v( S% w7 V詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案

3 r, Y7 p" q6 H; l5 R5 n- Y0 m是價格波動的幅度的主因
5 q5 z) D) C0 f9 |* b0 I/ i
+ U6 a! ^3 \- U, |( D5 r在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
" u/ x0 ?9 I, b1 ]

+ O) I# M: M, k) M# t. L

duckshiau

) X8 d2 ^8 E; }2 l4 [
我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
5 l2 ^" V- ~$ u) w, J& S. j/ f' C' w那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
(A)大學劍橋

2 o, v' u  @8 |" L# _4 N(B)大學耶魯

其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
2 O/ l, B, E2 }' H最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
0 Q" _( E! x( `" l! G# p$ M(C)兩社區合併比較
- z. ^8 u0 Q; R4 V. T" A
結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。
9 [: v) s& {% l% O
最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
0 A) U7 _& x+ c2 D6 @又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
. @" d5 T- u' v  B, g5 K- E: T! B我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
5 g8 p1 D- a, n我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
5 F5 R9 _% Q3 ]$ z' y小陳來教育你~~~
8 |) c2 ~, s2 J0 f* y
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄

- ^& T* n. L' l" t本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話
$ f; U  f4 |* P* n% v. o- I
只抽煙不喝酒→林彪63歲
只喝酒不抽煙→周恩來73歲
又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
% U/ N- o  m$ Y" N! X, d3 e! Y又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
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