收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主

$ R1 e) l4 z/ ^! E, B9 v- S" e我上網查到
. L! d. G4 N& }! a  \, i, g/ i% T
. N4 o  t! X% N2 q" z$ X永慶房仲網提供的資料
$ J  i  k; S: F. O
1 t4 a! x5 ?  Q8 u  h為何

: j" x% e; g8 Z1 |2 o1 |  B  n耶魯

# V, |/ C$ R& k# ~近三個月成交平均每坪26萬

2 K; T+ l. `4 T0 P( ~4 whttps://community.yungching.com.tw/building/246#
# \5 R/ Y. F3 P" n: _
遠雄耶魯 成交行情
. x6 F* }, u3 x5 J/ ?8 B. G5 O

所列出

; ?, R0 y" K: [遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價
( o+ n! n; I# A* \% g2 L+ H
2 q' `# e( n. O6 {0 h; [但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
+ n8 i9 `# w1 s; p6 ~
就好像我昨天看到某房仲的廣告

+ U: N$ L, q* [7 |/ D8 J; v' v1XXX萬

7x坪三房格局  
  c9 ~4 M* c7 H  l
) F) P8 Y# O, y後面ps 車位*2

單價計算當然可以降低
4 q- r- y+ V: @5 ]1 h+ l* Q1 b4 n
不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲


但我要說

一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見

房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?
8 K7 e2 B% K1 D. x! t
1 l- Y* h" P: J我並不看好

8 h5 V" u4 Q: ?7 E' n/ @4 \
, i' Z- J! J3 d5 R

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
: v* {0 j% n  o5 ?數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
! D4 U& W' v* R9 A沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
$ a) L, q& J3 G% ]" y這些數據都是整年 ...

/ t/ C! l, L9 M6 k% p哈....     
7 b2 Q1 F& |8 x你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
1 G' U( \1 `( t: P4 ^3 j7 w
統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      
9 q# [2 N0 d- a1 J: l
2 B, o3 v3 y, [/ r統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     

要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
! P/ Q$ R- p4 H8 i
還有....別亂猜我住哪個社區!   
# s# O! ^9 `, E  A. ]! y6 x: k! c

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價

5 W1 O9 W+ g6 b+ P# E( T# O8 p+ b' R3 d但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

車位部分小陳都有額外拆算出來哦

1 ?7 g5 h0 i0 q; M' }現在單價的部分全都是房子的單價
' n& u# @. r. D  [) h/ I- k2 G: I
這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算
: |) E' ?  s; r

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價

- D# i4 |7 t5 f! n0 A' r) x, Q4 D但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
+ q, W; U3 |4 W) X: G

, w7 c# O6 y5 u4 H) U( o( [你太護小陳了，會不會基於政治立場？
我說笑的！
基本上
- \4 f, f: h0 s( W% D' \你說的這幾句話
我大部分同意！

Dora貓

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
還有請問樓主
# x1 [: G$ m2 l
/ Q7 f: N. X4 l+ @我上網查到

) ^  k* ^& K- t7 r, e; F% n) C
小陳來教育你~~~

' \. ~0 U# J0 x' z4 t為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來
* W" v2 Q( y4 }: V5 s9 K
: o' v! V4 @+ @  z7 R- l- D0 ~你講的是單坪26萬是連車位下去算
# h1 i7 a5 |9 v, g) j/ z耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真

所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
: _& l% y6 }" v3 J車位部分小陳都有額外拆算出來哦
9 f8 e1 e& U& x# R
4 B+ h) K: f* t現在單價的部分全都是房子的單價

1 c  Z) W6 a' K( W' i
- L+ B+ y+ p$ f. U我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭
- c0 h0 Y6 E3 E/ p
+ P" t( {# |9 z& G: A' [, y6 ~
1 ?1 ^. t# ?8 c: X* P
8 [! V' E8 h% m+ [8 J9 L但小陳兄 我也相信  
; Q+ M% p. n$ f3 R& D
. H$ k2 a0 T! B$ k: Y+ k無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件

$ r8 m$ o# b7 I絕對會是 房仲心中的好成交的案件
( [8 ?: n! ~. k) }! L' G: \8 q
; V, O, v6 v% S' |


, ?0 @+ [( Z6 Y/ L! \* B. g/ `詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案
! j5 [8 A1 h, i! n; J/ j/ i
是價格波動的幅度的主因

在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
7 |9 d1 G, B2 x0 W5 _
/ J: X5 n3 L, H) q8 M
* Y; H1 ]* [" z5 d$ Z$ @
0 a9 p) }) w, e- Q: M# B4 P" s- d

duckshiau

( R; }5 \0 f8 s  S( j
% x  ?; m/ }$ k/ Y9 L" n% ^我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
  C6 c5 D% g' j, x1 L再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
0 n) d! B% C/ F8 W" n(A)大學劍橋
; ~- a# c; K  L) y9 J
9 F& L: f0 ?1 q5 O" Y! P7 ^# O$ h(B)大學耶魯
  Q$ z' O! o5 |0 y
其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
(C)兩社區合併比較

結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。

% q+ v' \4 {% e$ P最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
- O1 y8 [- m9 |. @. G我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
小陳來教育你~~~
6 m+ z3 h4 ~/ P/ w# y
" Q% P6 K9 |, ?% ]為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
$ f' E/ b" j8 W' e

本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話
# j( ^5 q' x9 U, V$ p7 z3 e
+ q+ c1 E) h( C只抽煙不喝酒→林彪63歲
只喝酒不抽煙→周恩來73歲
, D1 v$ @4 ?# E5 a; a& K' t又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
6 J0 M7 s4 M- Y2 V' ^2 w又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲