收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主

我上網查到
" y" _$ V9 {! O/ K* L
永慶房仲網提供的資料

# D4 R  y. j! [+ b+ O$ Q" m為何

/ ?1 c3 e: ]) ~8 w1 A耶魯

近三個月成交平均每坪26萬

https://community.yungching.com.tw/building/246#

遠雄耶魯 成交行情

; o+ Q5 u4 W. z
" _" a# [8 }1 ]* v& W1 |# r所列出
$ A* G6 q/ U  Y! G& L! ^: l4 F, }; A
9 H  I% B# R9 v3 H* B) t; j遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情
, w8 t$ e+ E! x( X

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價
0 H9 y+ n/ ?/ Q# ~
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
. p+ x% Q/ @5 M/ s
4 {0 L8 R; |- A! o/ M: S; O就好像我昨天看到某房仲的廣告
$ t* E: L, r0 W. c7 E$ l
8 i1 k* Y$ n' N) ^8 u1XXX萬

' {- D& c$ J+ H; R+ p7x坪三房格局  

0 l  B6 B2 o1 ]7 ^% y' \後面ps 車位*2
9 ?+ f3 J7 U8 o) ?8 L
單價計算當然可以降低
9 f0 P7 ]& `# I* e5 `6 k
不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲


但我要說

一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見
. L) y. w  k' [, D
  N, H" z8 g+ q房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?

2 W! Y3 W$ Q1 n8 L8 ^# t; _我並不看好
% x. ~; C* g5 d: N9 R# {7 J% ^
/ a& [* T: [8 ?) R: a/ G

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
+ ~/ n1 j1 v: Y沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
這些數據都是整年 ...

) n. O/ V$ @" r2 Q: l哈....     
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     

統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      

3 O0 Y- [/ U- h" j4 n* i統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
" d8 @  N9 {& T如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
+ [7 [! `, q# `: O$ `則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     

  }' t# A+ e$ L- u' X要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
+ D/ G" m: K9 r* P! M+ o* F) c對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
) h, P* {  G! {5 m- T! O! f
, G. B' |! A; e7 y: \2 a+ `還有....別亂猜我住哪個社區!   
0 J( b8 R4 q; g
+ y. R1 H& j  }4 ?8 Q

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
' B% _1 K# a, a8 n1 V
1 E  g! G6 j. E: g但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

) Z, p9 ~+ H$ f  S" q; |& g" d車位部分小陳都有額外拆算出來哦
& f3 o9 p4 j7 q$ t
' b+ q: I4 w; P& l7 I1 C. Z現在單價的部分全都是房子的單價
( m: s5 S& w9 L5 o! `5 ^
這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算
) D- `6 |6 }) K2 a

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
8 W/ x# j" L/ \( p4 j) x! s
- O" w' T, T5 _3 K1 u, J但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

+ ]+ y4 H& i$ i7 @" O: W4 \你太護小陳了，會不會基於政治立場？
我說笑的！
5 @5 @' `6 u' z$ [  W基本上
  G& d/ ^: Q4 @$ ^8 D你說的這幾句話
我大部分同意！

Dora貓

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
" Q. v+ p  P; l9 N7 E還有請問樓主
  Z" g5 }- x3 \- d
- \- x$ Z$ ?% t0 d2 m$ a; N我上網查到

5 @7 \4 s; u& X9 p) m小陳來教育你~~~

2 I: N$ {. E* j: X為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來

$ [3 w) L$ _6 g$ ~4 P$ O你講的是單坪26萬是連車位下去算
耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
. L! C7 K( N" d: \# ]沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真

: x% w0 R, c1 D" p! F8 s$ m6 x' X/ Q所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
# Y3 z% v7 c6 ~! E7 k& J房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

8 K3 M, [& a* f$ J2 [: `" K

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
車位部分小陳都有額外拆算出來哦

現在單價的部分全都是房子的單價

我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭


3 }( }3 E2 H" B+ I0 {7 C! O
但小陳兄 我也相信  

+ p5 l; ]3 h% l) G& w( L0 [無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
% T, s5 H# ^; T& b
, d* g/ V  V0 F& ?3 e8 g' F* S絕對會是 房仲心中的好成交的案件


. |; v3 s' ~( {6 a" ^# V& s
! Q4 f0 p& w% R3 G8 ~8 R' E
0 B2 \* r6 U/ n0 y4 q9 `! h% R# s詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案

是價格波動的幅度的主因
  u$ v/ {. l/ F4 ^6 r
在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
6 O. i; X  |5 Z+ q4 T' w3 @
: m1 @/ P& J+ o, _, c
! u' X0 W- k+ E7 ^! A# r


" F/ a. ^7 L4 Z6 U" P8 m

duckshiau

9 m: C& \; O5 L5 y8 M3 V6 {我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
: \7 U, X3 D' B" z0 X1 n  o4 P$ I再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
6 U: N. f- o! h! r! k% A接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
; [' w; m: H4 X9 }+ C8 I* J( Y9 ~(A)大學劍橋

(B)大學耶魯

其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
& o. _# d1 }6 n(C)兩社區合併比較
. M6 x# [! M/ t7 }2 ?
9 F) u3 |7 s, k: c4 H+ X結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。
- j( t+ h* p2 E# u: V, `
最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
0 r; d# R' m$ u2 b  i  k5 Q又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
: A+ ]. ^0 e$ y3 H1 i0 h我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
+ J* y2 v0 o/ g% O' n小陳來教育你~~~
: m; Z- S0 |2 ^5 q2 m
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
2 ?% o! N$ o8 ~4 P/ C+ s/ Z

; q: O0 W2 E7 s: x9 b3 }& S1 l; x1 T本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話
: k7 u( Q4 E. F5 f; |  M: {; {
; r( s4 e; c# z' w3 N7 b只抽煙不喝酒→林彪63歲
只喝酒不抽煙→周恩來73歲
又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
" \8 w/ a* @& ?% k$ g  n又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
7 H* f% l" i9 H% `# d( |