收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主
: d, E8 F  w7 ]& _7 d1 ]0 }5 S0 e
我上網查到
4 `! }8 q/ o2 B9 {/ e
永慶房仲網提供的資料
' T7 W9 b- |% P( X( N5 j; x' F
為何
5 L  X6 J& e' Y  c1 a4 R
$ |& y- }/ l% A0 Y7 z3 h' @耶魯

2 @5 O8 Y6 [+ B* `! a近三個月成交平均每坪26萬

: }( a1 {" {2 J6 uhttps://community.yungching.com.tw/building/246#

4 V3 L5 B. L! M  P遠雄耶魯 成交行情
; v) ?8 N8 r4 v

3 Y& c0 ?2 W- L4 X9 D0 [# v所列出

遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價
2 K$ f2 z% l2 g" x. k
# b$ Q* V7 \* Z! b# h) e( ~$ i( S, [但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

  X! P* N) j8 c9 w" g就好像我昨天看到某房仲的廣告
: h/ Z3 t+ `: N2 Y( @$ Q7 _
  Q/ C4 S/ T: @# T1XXX萬

7x坪三房格局  
9 x8 c; u+ N* x
1 m0 P, c# O5 Q: O後面ps 車位*2

2 x/ M& P) B) o( F6 Z$ J單價計算當然可以降低

不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲


但我要說

5 X; e; h& K, D一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見

- _- \  \/ p* {4 A+ a/ \, ?0 e房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?
7 V! T- V+ _2 K8 F
我並不看好

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
8 a% ~! L8 Y/ Q0 j4 k/ @沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
這些數據都是整年 ...

8 \- w$ D; K3 s7 Z' o哈....     
7 C6 o7 v  ?8 H- g你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     

3 ^' c0 D) K( X統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      

% z; m1 Y3 t, j& g- D0 @統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
8 T4 }8 W4 k0 Y$ z2 ~( d) K2 z  n則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     

要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
, v8 D. Q3 ^3 c) [& p- x; r! G對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
$ q. W/ \2 l9 J4 L* E2 B6 T6 j; B
! v( x: W8 A* ~) @8 w9 e8 u# _還有....別亂猜我住哪個社區!   

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
7 i  U  p1 p) ]( j/ d  o; T
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

2 \; \4 w# y2 }! z3 h車位部分小陳都有額外拆算出來哦
0 N$ X3 ]! N- c% x
3 O  J$ g7 m, R# B6 `" d現在單價的部分全都是房子的單價

這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算
; U/ z: P" u, Y# o  `1 P! C

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
2 N- d. r! q$ X/ j1 |2 {
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
$ K& `9 s0 n. h# q3 ?

你太護小陳了，會不會基於政治立場？
我說笑的！
- o- P3 P9 h' g基本上
7 ?! a& ?8 x  y+ y( i你說的這幾句話
+ O% _- [& J2 ?/ `" E我大部分同意！

Dora貓

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
6 U, l4 A7 ~" [! n0 m5 M/ H7 K還有請問樓主

我上網查到

( x* n; @" e! a1 V1 S' V小陳來教育你~~~

+ ^# s4 i2 m* n7 y/ L為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
+ u+ L% o. t1 n7 [2 E3 O, J用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來

你講的是單坪26萬是連車位下去算
耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真
( h3 c* t: f9 h8 w0 t9 V  z2 S
所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
  I' |8 o& b' s' H& j* h' R) X+ n$ _房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

( [' `5 y+ `! H* C" g3 M

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
. {) v/ v$ N5 Q/ _2 ?+ C/ B% G' @車位部分小陳都有額外拆算出來哦

現在單價的部分全都是房子的單價

我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭
7 w* p6 {) x9 P* o) d' Q
4 ~3 D. p2 a8 H- f( {% s6 P8 |* m
" R* i/ E! [- `& L5 P
但小陳兄 我也相信  

8 L+ q4 }; W) J無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件

絕對會是 房仲心中的好成交的案件
; J# e/ s4 }2 u& |4 P4 C0 _

8 M$ X1 T# o/ J! p% e) B- z
6 e( ^( V. I4 Y, g& F, [% L
5 |: }7 X0 ~, J' c" h詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案

是價格波動的幅度的主因

% V% L9 g$ _5 z1 G! U  p* q在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
3 W9 z0 r4 Q+ ?6 p
2 ]1 m* q3 c5 C


# @4 C6 X1 L1 M8 a$ q  U
3 N' ^) E# @$ x. W$ }  F

duckshiau

- w9 R& ^) v# _1 E# y/ Y我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
1 ^2 g. @4 l  U3 K: @那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
; F$ q4 c, ^' N4 s6 }(A)大學劍橋

(B)大學耶魯
0 y, m. T1 R3 O6 y( o- h: m" Z
其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
$ U) B* V$ P; Z1 b最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
(C)兩社區合併比較

# \0 v$ s! n) z+ w7 \' L結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。

1 K# w) m( K1 c" J* `8 G最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
* ~/ X' m$ x# i" ?. t) m我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
小陳來教育你~~~

為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄

1 t/ Q1 B( M' z" D3 P% l本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話

只抽煙不喝酒→林彪63歲
只喝酒不抽煙→周恩來73歲
  c' ~- Y) w0 n' X又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
' U5 }* E8 D" z* @# V又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
% o, P. E% X5 a5 n1 v5 K又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲