收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主

7 Q. f' C+ M2 ^( h我上網查到
% c" C5 G  {( b$ j8 u! j3 ?, P
4 V# Q( i% F1 C( p: u8 m永慶房仲網提供的資料
  ]% K9 U' O& c7 _5 z7 K0 c
5 y. ?' s( s% s/ H+ P  Q為何
  @5 S  ?: A* m* u9 u0 [5 _
3 q2 y; U' i- T3 j" F# T8 I. F* x耶魯
7 Y4 G4 Y3 n# P( d, h4 j( i
近三個月成交平均每坪26萬

( e* O) l# \. s4 u' }2 L, h- lhttps://community.yungching.com.tw/building/246#

& ?4 S  N2 u! D3 D5 M遠雄耶魯 成交行情
, {% X+ Y& E4 U0 ?

5 p( ~- _; d: P: p  |2 H所列出
; d. I0 ]0 m' v  f) N& D
遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情
- _# s9 r5 b; m/ y* B. D* Q

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價

% U0 j  @2 @, u4 f- W' M) M但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
$ l, C. E% q4 p+ m0 }8 n
就好像我昨天看到某房仲的廣告

5 x3 V$ F( ^. A  p& w1XXX萬

2 C! v5 K/ e7 |) y( M! {9 b7x坪三房格局  

後面ps 車位*2

% i, ^' u3 C5 R2 e0 f5 Y單價計算當然可以降低
" p0 [: i! O9 [; O+ y( H
) F2 u4 [7 C, a! h0 n不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲

3 {1 H. z4 t( H7 Y9 i; B5 o4 i2 w
但我要說
' _$ N( F6 d; W
一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見
. l% \' [! J4 j+ t0 _, V
: ^( ?/ }& X, {房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?

6 E# F% G/ b$ p% ~2 J" C1 m3 p我並不看好
* Z( k  d4 N$ I0 q2 C" Y
0 X2 a# |0 i' E2 g: Y1 J7 X
5 ~- E3 M) |& z

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
0 @) G2 x* N8 _% c& r7 \: g數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
這些數據都是整年 ...

0 q/ V7 ]( `: c3 a5 H哈....     
8 S4 G! X2 z9 G  @$ S( K' g: `0 Q你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     

統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      
+ ^0 _0 h8 F  Y
統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
$ O, ^1 R. Z$ L* p' e0 O3 f$ O如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
! Q  Y/ L# ?9 u9 l% v0 V則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     

3 T* p5 A* h# G! g6 _3 S1 Q8 n" A要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
2 w9 ]$ {/ O; s
: C6 X3 A) M7 Z6 V( u! t1 I還有....別亂猜我住哪個社區!   

5 w, t1 M5 B  X3 W! d

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
. i( D+ T! t# Q: g
' N; f1 I: |# y! S) D9 L( T! D但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

- B. f6 A6 ^) F1 k/ N5 `. z: p* P0 |車位部分小陳都有額外拆算出來哦

9 }/ c9 m6 _. S/ o0 C現在單價的部分全都是房子的單價

這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算
( A4 k+ \$ V) ]% E# m" j6 {  S

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
# a8 m  I, S; o8 ?; b: D/ F現在大多都討論每坪單價

* Y4 }3 o3 I5 H但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

1 J5 P" t; U" F" B4 u; z% ^你太護小陳了，會不會基於政治立場？
& U7 o% C: e# v9 v我說笑的！
1 X8 ?! {  |; b) K基本上
2 d4 N: Y8 f7 p1 k' W& U, Y* \4 k你說的這幾句話
我大部分同意！

Dora貓

" P8 O* q( E/ G+ V

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
還有請問樓主

我上網查到

4 R- U2 A* i, C/ P0 U小陳來教育你~~~
& N- j. v# d; }4 e* j
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
" t* k: ]5 F7 m$ C用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來
, Y+ o6 h: L/ ]4 G5 l; a- Y
你講的是單坪26萬是連車位下去算
$ b0 U% Q; t1 R* ]耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真

所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
; v0 c" R+ u( O2 ?. `8 B房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

7 J$ _. P9 E" D

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
車位部分小陳都有額外拆算出來哦
* d7 y/ p: _7 ]8 x9 u
現在單價的部分全都是房子的單價

! ?; V& @7 ]- Z  A8 b" X
我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭



8 m6 \) u8 ]3 n2 G但小陳兄 我也相信  
/ A% b+ u% M6 @0 o0 j- P
無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
6 d  X# @! a2 o# E
3 G1 D' ]  d5 F6 K/ I0 Q絕對會是 房仲心中的好成交的案件
' ~* X& B# i9 t) m0 L) B" D



8 P" A  Z# L) ]) I* ]- ~詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案

是價格波動的幅度的主因
$ N. g( {' ?" P: x* r1 O* n
  M1 t- o* M) x+ ^& B在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
* C0 Q  p% r( U0 r5 r
3 D5 O7 ~0 k1 _' x% k" _; Q
( b4 I/ u! q9 `9 Z3 p4 C6 t( h

duckshiau

我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
) Z" [3 z# H6 N* Q" j" _9 a3 }# B(A)大學劍橋
- `9 p( j* g3 u4 d7 v# B
(B)大學耶魯

! m  m  C0 G' {1 `! Y( C; {2 t( Y其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
9 J# c4 R9 i9 H, ~* a( N最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
/ @& Z4 t% G/ s7 C7 Z- ~8 K0 ?1 h(C)兩社區合併比較
0 V' I" h, O4 B; ~) }3 [% h9 C
0 u2 {% t- R, ~* {結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。

最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
0 M) Z- u: j& }; j我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
小陳來教育你~~~
9 x9 Y, K( C5 G
7 E# i& P# S1 U  V( E為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
# ]( Q; z8 i) s* N6 u' M

本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話
+ V7 l* N" G7 q$ o5 s
只抽煙不喝酒→林彪63歲
只喝酒不抽煙→周恩來73歲
. x1 [$ c" R/ E! |3 n' @又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
  q2 d, R. a1 [( \' F- x又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲