收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主

我上網查到
6 ^$ r# @3 b. E$ d
永慶房仲網提供的資料
1 |! q! _1 Q$ }  a# s
為何
6 P4 e8 U$ @8 E/ \; M6 D
耶魯

近三個月成交平均每坪26萬
3 P5 S+ A/ o! n5 C4 ^. ^9 y
! |) x) N; [0 q6 ahttps://community.yungching.com.tw/building/246#

遠雄耶魯 成交行情
" s/ r3 @  f, o
9 a* n* b8 y; A5 O% b5 L$ Y
所列出

+ c& J0 K6 d# s4 M$ R遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情
6 D6 D# N1 n% h/ ^$ K; R

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價

但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
$ d. P- R! ~1 D, w/ P- F( L
! G# I" T* |8 |/ [  ~就好像我昨天看到某房仲的廣告
2 E% w, K8 a0 b8 T
1XXX萬

/ t. i5 N) R/ v% v# ]7x坪三房格局  
$ P, X+ e! G3 i0 m- I. o
! j' h+ n$ Y3 \3 @1 [後面ps 車位*2
8 M* ]; E& D% A- Z
$ L+ l7 n+ j# j' D, P* W+ l( j  C單價計算當然可以降低

不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲

" X) i9 `$ l& }' @$ k3 ?$ D
- \; W$ ^3 I; Y" P/ Q但我要說
2 G2 Y5 s6 t& P
一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見

$ L' b4 C8 Y2 Y& y! t7 S房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?
. m4 p/ v1 u0 J& k/ E+ Y$ b' w( b  f4 x
( C, W# e8 k9 |, I" y' R9 p& q% `我並不看好
7 L, M% n0 {* g- C8 @  B! d& B8 ?" |

6 I2 `8 a: o" z

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
3 v/ }/ U+ o0 a數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
1 \1 ]3 l6 o6 ^: p- v* v沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
9 K) F; Q! E9 B- N( D這些數據都是整年 ...

哈....     
  B4 y+ P- C, Y4 S8 Q7 t8 L8 k你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
! U' \6 ?8 j1 u( F4 _) s" Z所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
' h% Q( j: h. x, t! Z: a
統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      

( T: o. X3 n0 o" ?/ {  N統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     

要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
( e" |- `5 g* \& w5 l6 t對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      

& g) i* g( s. h0 U# W7 G9 b' b, {還有....別亂猜我住哪個社區!   

  R% w! R5 k4 o+ g

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
( o( u& [( P9 N; L現在大多都討論每坪單價

7 K- A0 |% u$ _8 _但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

車位部分小陳都有額外拆算出來哦

現在單價的部分全都是房子的單價
; V( Z8 E# ]1 ?+ g9 r; }2 a4 ]5 m' C7 l1 S
* e% @8 t) Y: m  J, A8 W這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
1 h1 ]+ F  M$ r2 K6 z& b現在大多都討論每坪單價

但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

2 w2 e- i. T# g% k( @你太護小陳了，會不會基於政治立場？
) M& H' i' x1 j: o3 g我說笑的！
基本上
你說的這幾句話
我大部分同意！

Dora貓

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
還有請問樓主

我上網查到

( m0 E2 m6 W" E3 q
小陳來教育你~~~
: v: M% R% S& `2 X% c  @$ _/ I4 ~
. ^  b$ t9 P- U, M為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來
' z3 q/ k4 X+ `# O( P+ d& B. P
你講的是單坪26萬是連車位下去算
5 G# u. W2 P& u9 N4 m2 H3 Z% G4 R耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
  e8 T3 e% M* h# E  B5 M沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真
% z( D: R+ W- w: L  U8 h
0 O7 O. X9 V2 E* e) m2 E所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

6 F7 ^% e1 G1 j! J

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
' {  o! ?6 ?, r8 ^* d7 a車位部分小陳都有額外拆算出來哦
7 }0 ]+ J& ^& ?! _4 r# f9 I5 M
現在單價的部分全都是房子的單價

4 R1 s7 Y" B& s  ]2 j- ~  `
% e! A% [# K5 P- O7 A我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭

% L! ]0 v% s( g- l
5 n/ O7 _' c; g/ ?" W* }3 H
但小陳兄 我也相信  
% \  h+ _7 G2 }( N2 o' M, y/ G
( A  P+ H9 `3 y) A+ V無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件

絕對會是 房仲心中的好成交的案件
& i2 Y  u4 _4 g) d2 E7 d0 _: `


6 o8 q7 q7 h8 r/ Q5 [0 W% B
( c/ e# d$ R( w" ?+ \) u& o詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案

是價格波動的幅度的主因
' Z( `! P5 F+ T8 \; S4 c
  U4 t; @% ?! m+ p! j0 `9 k8 v在統計上 針對這種資料也應該剔除才對

$ ~* f6 d. Y8 m- x
% o% [6 G# j7 g" k3 D

7 [8 _' y/ Y% w4 b

duckshiau

我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
" y2 _2 o' ~7 _9 k& E1 s% d再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
  p8 v1 P) Q" U- I  L7 X/ C( }. X那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
(A)大學劍橋

( ~5 o. b# b/ a7 ~* H(B)大學耶魯

其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
(C)兩社區合併比較
0 `% q# {( L. R4 k! h, P# r3 a
結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。

最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
5 r& ]) P( w7 n3 _+ x7 A又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
小陳來教育你~~~

* s8 l5 ?$ M, W為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄

1 i& _8 P. K3 H) Y/ D2 [本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話
2 Q5 B4 X8 r$ P3 j7 o
% s  j( E+ \  \% ?/ \% O/ I只抽煙不喝酒→林彪63歲
" X( T0 L* i' Z6 n+ E# E只喝酒不抽煙→周恩來73歲
又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲