收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主

我上網查到
" V8 c" U: }$ _+ A
4 i4 U7 T' R' }1 i6 W8 R永慶房仲網提供的資料

1 }5 c1 ^& C+ H+ v5 D+ c為何

耶魯
& t7 w. [6 x& {
近三個月成交平均每坪26萬

https://community.yungching.com.tw/building/246#

+ U- i/ K/ l9 t& p' @! p  B遠雄耶魯 成交行情


" O! Q1 x, ~) |7 s) T. a" R4 _所列出

遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價
" K' c3 r7 |! x/ v% @) x% `3 Y+ ?
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
. q4 o6 l- A! J4 Q. ?
% W1 i) v. k1 y& {就好像我昨天看到某房仲的廣告

1XXX萬

7x坪三房格局  

後面ps 車位*2
2 q6 k& i2 E% S
2 T. e$ D/ H4 u  h6 C單價計算當然可以降低
( |: U* A9 r4 G* Y# p! C3 o& p% V
不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲


; V) L: s4 H6 y1 r* I% C但我要說
: u2 t( Q2 L: E" H' z, Z/ O  m
8 v& ~0 U7 u+ b一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見
/ k' J- L8 R6 S1 S8 w
! J; H# Y% \2 A% M7 z& }房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?
) q$ C3 M$ I4 e/ h7 L- t- y
我並不看好
0 U: W' L! U  o1 @. w2 I
; F/ C" K7 v# ^, O

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
  X- `+ O4 d2 A# [# l9 d- {& [1 _數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
* I* p1 W" L9 |. X這些數據都是整年 ...

/ n# c1 ?+ y0 R. N5 q: M$ p/ h, ]哈....     
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
( v- B2 j$ j' b0 o0 M8 q8 ]所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
7 Y0 f) S* c8 }- K3 n4 Q
. t( {3 L$ T# h! u) d2 j/ T統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      

統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     
' T+ W/ x' J! z# @8 X$ {! x1 Z. S! [
要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
7 ?% V4 P. R6 h% o$ e
$ M/ E, y" H3 H  }0 U8 g0 {4 i還有....別亂猜我住哪個社區!   
% H: x7 e, z4 U4 ?. M' T1 _

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
6 D7 d* Q/ L0 y* u" M- [+ k
: l* ^  Z, h6 d5 m7 e4 Z但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

4 l* D9 j9 @* k( g車位部分小陳都有額外拆算出來哦

現在單價的部分全都是房子的單價

這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
! c  ~  [! }" c. q4 p現在大多都討論每坪單價

但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

- c4 j1 Q% w1 @& x$ {你太護小陳了，會不會基於政治立場？
  g" c+ L6 @. U. Y6 R+ t我說笑的！
1 V; ~) M; a+ k% A* @8 ~& c; I5 `基本上
你說的這幾句話
我大部分同意！

Dora貓

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
, I9 `7 D1 [# H4 X1 P+ U: m還有請問樓主

5 G  T0 Y5 D- K我上網查到

4 ^5 K: \: o. m( B3 D4 E+ v% R$ K
小陳來教育你~~~

為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來
) q3 W$ M+ ^$ O  d  @8 k0 Z
' N. w: R- t5 C, ?. v你講的是單坪26萬是連車位下去算
耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
1 d; l2 z! {2 P  J# o) a: O7 N沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真

所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
8 q7 {& U, H' C/ {房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

0 H) @0 j% r0 R( O

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
車位部分小陳都有額外拆算出來哦

% b2 V  b- r8 k3 B( }現在單價的部分全都是房子的單價

8 O1 R$ E- \4 R# v% Y; f
我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭
3 j/ h2 o" P* `: c: M


但小陳兄 我也相信  
# H; ^6 r! Z. d
無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件

絕對會是 房仲心中的好成交的案件
! y/ [6 @! w/ R: N2 l# ^& J" A

: z, T. Q& V2 v' X% y8 C. V& ^) k6 M( b

$ h9 g+ I( e' u* t* ?詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案

* v: g8 m6 ?: E1 Z( B" B; a$ {是價格波動的幅度的主因

在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
7 T0 `+ o0 a. ]1 R1 t

  I# X0 I7 d' V
6 M. r# B2 }3 z. j
6 L) \* O. r7 }2 M0 c6 J& q

duckshiau

! V2 d% t+ @- h" ^/ q, i我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
(A)大學劍橋
; j& \- M' Y! y& r* C% ]# ~  t1 N
* H- p0 B, k7 p$ [(B)大學耶魯

其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
4 B3 i7 q/ t8 _9 R最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
6 x5 N' a  S2 u' z. u3 v& X(C)兩社區合併比較

結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。

最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
  F) ~0 f0 ?, F0 c我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。
( }* U( h- ^- I0 H

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
! k2 z  R; ]; Q: ?% V$ r0 S6 c小陳來教育你~~~
3 U1 T' }1 ?: p/ v* S
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
" j! r& h: }/ {/ D* f9 o' u2 r8 B7 p

本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話
  O6 H" {0 X# ~# L* u
! Q  v& V& K# H( ^3 [6 n  N# L只抽煙不喝酒→林彪63歲
只喝酒不抽煙→周恩來73歲
又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
4 j$ x, |0 h+ ^- O0 r" f# D( Y又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
  l# {/ N8 u" `( y8 r3 r: T