收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主
% I& p. G8 m7 N& V  \9 t* \
我上網查到

1 L% t( Y1 t, }永慶房仲網提供的資料

1 d. a, ]/ H5 N& N( X; P/ M' G6 F為何

耶魯
! Z: z& N3 B4 ~7 \
% v. ^4 F4 G6 i6 j3 L) X7 c, D! z& k近三個月成交平均每坪26萬
+ m  x- i( p7 K, Y7 Q
https://community.yungching.com.tw/building/246#

* y) i- S2 }* E( y: l遠雄耶魯 成交行情
- l2 Q! T* f3 l8 F
' q5 Y9 ~* i# j/ \# j
所列出
2 d# |6 I8 A& F( r% L. {
0 `" C  n3 r0 w5 e7 t4 B( X  a遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價
4 @  y- T) T+ X& p% U! K* Z
: \6 [% ^8 k/ n2 F但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

就好像我昨天看到某房仲的廣告

1XXX萬
1 I2 N3 [$ c: i: `
. e" p& D% |% v7x坪三房格局  

  k( ~5 V3 {$ n, e, L" T7 c% L後面ps 車位*2
/ L; n$ H* O; g7 X: }! y2 A+ L
單價計算當然可以降低
' E* z0 ?' g* I# {/ [0 U
1 f/ B7 L3 _5 |0 V( A6 }  ^不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲
; P! b. a# n5 ]* ?

) L' ~/ Z" O) L4 }2 H但我要說

* a/ f# e" L9 R  C; L一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見

. e6 E+ w9 k- B房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?
# K$ f5 U, v" t0 u. Q$ @9 m
5 M- Q* Z/ L4 E; B我並不看好
: i( {( ]7 g* v; `- M0 Y8 V1 X1 D2 y

8 l+ }3 H; P; a" P: S

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
' ~% L9 _+ ]  e2 D$ H. J6 K數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
這些數據都是整年 ...

哈....     
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
+ z* @! t3 v6 q7 S) `% b所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
# E/ \+ v' ~0 j
( F& o7 w& m4 y9 s# \0 Q統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      

統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     
9 R7 W! w2 _$ ^2 G% z$ _
要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
! r! K) u( q0 G5 `$ S; M" b9 s對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
, U& r( p6 ^# A# H. d
. w. m+ W7 C* q8 f還有....別亂猜我住哪個社區!   

* M1 p% |) \% D2 U% ?& N) M+ m

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
# g# Z1 o. E  X" g: k  P2 P  o2 ]現在大多都討論每坪單價
5 e6 x9 u# M5 z! n2 h" T0 _& K
0 ?. z: X% w' g; ~/ R但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

2 o7 {! C- m- [1 H% M+ m車位部分小陳都有額外拆算出來哦

現在單價的部分全都是房子的單價

! n+ ^2 S& t4 \0 z這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
4 g9 b4 [4 k6 R% I: Q1 s
* o4 ^% P8 f. x: ^; {. i% J' U但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

你太護小陳了，會不會基於政治立場？
我說笑的！
基本上
你說的這幾句話
我大部分同意！

Dora貓

1 s: Y2 Y* w$ I7 j. H  \8 L

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
- M' C6 R. F) X. }  w' k還有請問樓主
$ v" Z% y5 P. Y: r) C9 ~4 _
我上網查到

7 H; ^* {5 F0 y& h
; \: `6 Q& K( S( b$ }  J7 ?# f小陳來教育你~~~

; ~1 E! T8 Y4 a# T) e  |為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
9 S* Q3 z- \# ]% V5 B% n3 f用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來
0 W* Z% P% h( I
/ U! `4 j( B, `! g* J- s8 s& n, D你講的是單坪26萬是連車位下去算
+ C5 C) f# I- P! u  e& ^耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真
1 _* M; s. s( p6 [* ]( U
所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
$ s* m  R' c6 m2 ?房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
) p* ?8 k$ |( A: v9 a4 g, _  Y車位部分小陳都有額外拆算出來哦
6 N/ ?4 {3 T( b# H% n
5 z- X. ~$ P+ U$ R現在單價的部分全都是房子的單價

我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭


$ n' g  d, A! W2 r) h3 _6 L, }% F
( C; o0 X- y3 R2 f/ U但小陳兄 我也相信  
9 G, h  u* P  n" Q1 x8 Q+ Q( d) c
. D" S5 z& h9 J/ E- ?無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
, m; p9 `6 ~. ?% Y
; D. F+ E: W% s% w絕對會是 房仲心中的好成交的案件
1 Q4 f. T$ u& j4 ?9 Q) S; J


; i2 I: [9 c5 F' i$ e
詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案
3 g: O$ Y/ |! z
# z9 @  w* r( F是價格波動的幅度的主因
9 ~  X# t) N! A8 I8 Y
. h2 {" W3 N- J% A. w5 o% z: e在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
; i- s- p4 q7 R3 \8 U* A+ d3 E
* ~; A4 Y+ ^5 p- P# ?1 C. \

. V4 Z) F. f& }7 u3 H4 v: f; @, L

% j$ [/ n& N$ A, t, c

duckshiau

我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
5 [0 |! ^. F" i+ _3 c! x' g接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
* ~9 C: Y: Y- Q0 O4 T9 Y# w+ a(A)大學劍橋

(B)大學耶魯

其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
/ `* p. f4 M( ~, p# z* W最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
8 g+ ]: E8 H8 V4 H3 n  k(C)兩社區合併比較
; s$ j1 Y3 @% Y0 q7 ~7 y: X
結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。
; J; S% n/ L4 ?7 |
最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
* j: _% H3 s# r) a. `2 _小陳來教育你~~~

為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄

本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話

& l( `) H7 E: [  k只抽煙不喝酒→林彪63歲
4 [5 r4 Y/ t& ^: Z, n) D只喝酒不抽煙→周恩來73歲
又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
2 e8 S2 s' z; r" L3 G6 M) r, y: n又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
+ I% H: S. z& Z0 x0 a4 _# G