物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

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請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示!

竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
4 X$ o# T7 R+ M; w/ l+ ?' s住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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! u* R6 S, G0 I1 L! U/ r
# n4 a9 K& u3 y5 _$ u當然是以委員會為主.......

( X  r3 d- d7 J  _物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
7 H' i1 X# F4 D5 d. X
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
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0 A. b+ M3 p1 }8 S* e: O; h; q! ]                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
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: D! M& P( N9 r! @8 C. z3 E                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
/ y) n; U1 W4 y4 Z0 B
, n! K6 n+ A: S5 Z好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
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                   會聽取物管公司 依法行政........

- C7 m" {( S  C& A4 f                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
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0 q+ p# I7 J* _1 z3 x+ H* A9 n                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
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寧靜海

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請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

4 r3 ]5 K1 t% O4 H- N　　兩者都很重要。

$ G% I( b0 n6 X$ k* D　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
( m' s9 P, T9 r) K- L　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
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; Z: `8 b  J0 X1 [　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
# N. S. ^3 Z' I$ w
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。

　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
7 w' K! \: S# ~( ]  a3 H

賢賢

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$ A% |6 }# P1 \5 u- S: y
我覺得
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
! p& d# v* q/ ]' g! }提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
& \" L3 z# M0 U- ?" \建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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5 a  j; l7 }% P" u  g. C
+ t2 M- U7 ^" O
) w8 J! D, X( N0 W( f8 T很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............

或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............

1 L2 K* O2 u9 ?7 X授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
; U. V5 U/ ~. ^4 f- l! m5 {5 p
* S- v2 G% M! g+ R9 [$ o委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............

責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....

當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
1 _& ]- i6 s' E. x# X+ q! f
" R8 ]5 ?2 j) c/ j4 q9 w% k. Y2 O也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............

$ F% T; N& j; _4 e. X- [物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
+ i9 C# b  n1 @/ e

yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
* c. a/ R4 w# M) B因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
3 r9 j" Y- V& C& N1 b  [而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
4 a" W$ G1 D4 N+ \) b  @以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
5 Y( _8 X2 z7 p7 O1 z( J如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
, ]: Z4 R+ G8 w7 d5 n. N這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
! Z5 p) v8 ^2 K

服務小弟

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/ `# F0 ~5 D4 L) G, v" E2 ?
7 Q/ {+ B6 q0 x! L本人就自身經驗 提供您參考...........
5 R2 ~" s" W  Y
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
! H- S1 q! k1 e3 b
& W" x) r. e1 B! k提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
5 W7 [4 w; `4 w/ v! A) N
如果主委跟委員要求不合理該如何?

先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)

如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
/ ?$ x# t( q( s% w- ?
/ I1 p" o- x# X. z那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........

% s( y  I' p4 g如果要求不合法，該如何?
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這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
5 F4 P" z7 u. P+ T
當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
7 s3 c# f- b, ^. l% s* S
3 w6 L! d/ }2 M; x委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........

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