物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
! Z# B$ ~6 B* ~3 [# |監督v.s指示!
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3 Q+ A' w- X3 ]0 `. _+ |, j

竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
1 D/ m- t! X9 r+ E, X管委有參予權跟指示權
% c1 n) F7 Y6 ^+ V" f$ y住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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2 ]6 s7 o( l  a- }. s; s
當然是以委員會為主.......
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* s9 N. R: Z, r% B5 B9 C物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
4 H8 N5 t# @9 y! g% s: ]
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

  ^: ?: Z6 G. K                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
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0 Y0 T7 G  O% J* @( `                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
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4 F6 u- J" ?# C& |& d+ r好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
* _) u8 M% X5 h
                   會聽取物管公司 依法行政........

( b5 e5 q4 X4 B: X; M                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
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' F* E/ h2 L& n                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
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寧靜海

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請教各位一下，
" o$ T1 k  h: x物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

( o" e- O7 p+ R4 Q4 n
) P6 J7 _9 n/ U/ ^　　兩者都很重要。
7 X: E8 x  A) }4 l1 `
3 s& m8 M* X- @5 O' V( B" L　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
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　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
% Z1 O/ d0 z3 C% C9 o0 D
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。

5 E- k/ b( I) t, n3 i　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...

賢賢

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: L; ~9 y/ b5 M: z' p
; o3 e7 G7 S1 Y5 H; x我覺得
9 V8 ^* N% Y5 T1 W5 b不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
/ w3 ~3 u3 {" m. |  _0 E8 @0 B9 G7 r提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
6 _; A5 L: @" Q7 ^* r. W1 g建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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6 H! A- Q0 b8 J2 r9 z% Z$ ~( ^
/ s! B4 y0 \  j& T1 f0 R& v; z) K
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............

或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............

" ?" i! _/ V4 L4 K授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
' z; v/ T1 k0 ]
5 z# S+ N  a' f- n2 e委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
% l, a1 w- i' Z" n
2 Z9 W) e# V; O責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....

6 z, V: m! n) Q+ i當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
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. v% p# T, ~5 T# b- x( s也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
7 |6 d! r* ?% [0 b, J
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
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yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
1 ^$ }8 C2 \; J( @* O而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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* ]! S  d+ r2 ~$ s; ^4 I
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
; \% a% a) G7 \: A: J+ F; N如果主委跟委員要求不合理該如何?
  \7 S' p7 U$ P5 R# s& |如果要求不合法，該如何?
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
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8 [' T2 D  B3 I9 p' d5 O$ V

服務小弟

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( c+ X" [) Q& P, H  z! p* a本人就自身經驗 提供您參考...........

' z6 P9 {+ R, f1 K" m. e* {但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

: H& S( X- R* v. f; h1 m提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
, p8 S6 L& Z+ u: ~$ v
如果主委跟委員要求不合理該如何?

先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
/ {- r% v. X8 r% Z8 A
如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........

那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
$ n7 Z+ \" i* D7 T2 G2 o& B
2 c$ |! J5 J! X8 X/ V+ e而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
. L8 Z; p$ r+ r6 _! {
5 y4 O# y# a5 Y' t  A如果要求不合法，該如何?

這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........

' X. q4 l  z6 T當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........