物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示!

竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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* _0 \# y! \  ]3 d* g7 S5 e當然是以委員會為主.......
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* t$ L9 F6 g% v! `, u2 ]物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規

# n) s' Q5 ~9 n- q/ D對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)

                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
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好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
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                   會聽取物管公司 依法行政........
1 b: f  N$ d( a, H- |+ J
9 o  c/ z/ a9 Z. ^2 B2 g; ~8 ]                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
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                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........

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寧靜海

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$ L# o2 ~9 W& j1 r+ X# T

請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
! Z9 r/ U- X: J9 W5 X監督v.s指示

' K4 m% c% Y% G, k7 I　　兩者都很重要。

　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
, D( O. A' ?3 \0 `: V$ }% @+ J  `　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
& n7 c+ S$ T7 r, k! N' h
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。

+ w3 V7 ^& X8 E, G, N; l' c　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。

　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
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賢賢

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# W2 p$ C7 U  b3 K2 v
& L+ S- N2 j+ F: c/ Q& m
我覺得
$ l/ R$ n# e# U/ }, z不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
6 |# `+ w; q# `提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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" |, P6 F2 M1 C/ r0 w/ ^* U

很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............

4 M) I0 m7 A% M2 ^! A或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............

授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉

委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
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責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....

2 O$ ]! |$ y! @  k3 W當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
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也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............

: Z4 s3 ^8 ?% t- o0 n1 Q物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
, U  \6 {2 c1 Z$ }1 G

yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
  P+ m$ i8 C6 n/ S6 ?& `+ o- g  E因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
( g% g) H) @, @; {+ |而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
, Q; L1 P$ J. O: u1 x% q: X但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
, P. r5 \1 K2 C( T

服務小弟

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' a, V% O7 I+ n4 E本人就自身經驗 提供您參考...........

但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
: I% d- e# s' ?
如果主委跟委員要求不合理該如何?
" A- o4 k; }1 j
4 c6 {# Z6 Y# ]7 ?$ V( z# ]先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)

3 W5 O* p+ s, L8 r' `$ g如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........

9 _& @' B7 R' x/ |! S那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
+ s: n+ w  K) J  b: R, T8 u
  _3 p. _% h& E: Y而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........

5 \1 M" b9 O6 {" n如果要求不合法，該如何?
) u/ v# k' E3 b, H! n
: [: `$ x; P3 d9 A% x3 S. p% j2 K這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
* ?4 k7 V+ z$ y% B$ e5 P, O- E
當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........

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