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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯 6 ^% j& E$ S8 ^! k! z0 c( D4 Q6 h
) @/ D, n: j0 i* U+ N
請教各位一下,
3 ~6 @3 s* ^# ^1 f  }物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
6 U! [) ^; \0 F, k# c5 Z( k監督v.s指示!
" n1 l- ~! t8 p. Z/ s% u5 w7 ]9 p0 q

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發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司; k) f" @- ?" R' W
住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼

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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權
  ?$ U# T7 ]0 m& Y, ~2 |管委有參予權跟指示權
* K! l+ v" b, f+ V' B+ F) e住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~

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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章8 a6 o5 }" _3 @% E7 D- G" R) k" ]

/ b8 f7 j. Z  n! G( c, y, h, V當然是以委員會為主.......
* l" V- S; E  \3 [/ ~  y: E9 ~* Y& }! t; m# L6 L8 Y
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
" x% ~. d, r* D9 s5 M4 V3 E
" k* ?; o% o1 D2 S" c對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
9 c0 ~9 x/ H, [& K# n) x# t) P/ W
: O8 B4 k% m* Y2 _4 o8 Y8 j                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)/ H+ g/ g/ W7 U' d( x/ R# P% ?
# [( T2 _# ~# N. G* g
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那: Q; M) C$ V/ _6 m3 C5 z/ {
' N7 d6 N1 W, l. p
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....) - t3 h) {3 z/ j
, l8 p0 J* N& ], t5 [  x% x1 W
                   會聽取物管公司 依法行政........( x8 \  i, M- |' s" p& U

; P; M, o- t4 }6 L                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
: K4 m5 p. M. P2 b( W1 \- o6 M' f; R( Y. o% a$ z
                  會使委員會與大多良善住戶零距離......... * `' u3 k; i9 h: s6 M2 C3 B" D

/ I7 p2 N% V+ m. d; {- q- i# T4 X9 C

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章$ [' O+ _' @. j6 _- J8 e4 g. k
請教各位一下,. i. `( l$ a; i% u
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
' P/ u3 k( u% P) _! R. v$ N監督v.s指示

: F: `3 v9 E5 Q- I/ |  `9 Z' ]; [- y. M! R: `$ t
  兩者都很重要。
; ~+ }! ^9 _7 x; ]" H
! r( e! k) x, M2 H0 M6 k  管委會代表住戶,負責監督物管公司,賦予物管公司執行權力,並承擔事後責任。
, p9 \7 W$ v% g  ?! L! \' k1 Q  物管公司則本於合約規範,為社區住戶提供服務,並執行相關社區業務。
; |: i. T0 f  l6 V/ x: t+ x: v
: i4 o1 T) Y5 `; t7 L- g  簡單說,管委會是腦,而物管公司則是手腳,兩者缺一不可,都很重要。
5 v9 f4 E# X" l
$ j- u) F/ Q0 O& ^& E  不過兩者也可以有些角色重疊的地方,例如管委會也可以參與規劃跟執行工作,特別是當物管人力不足,而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會,並參與討論,找到適當對策。- L' Z$ X: F3 B1 @# g) I1 ^
5 c: i! S- o& j, z4 a
  兩者若能有充足默契與信賴,那是再好不過的了...) A5 e, V8 J' j7 K; w$ v

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章* `& p' A* F: o3 G
/ m! ?$ w: L: w# \

0 F/ f& _2 y, l2 R, C3 u4 r我覺得& L# ?, S4 J1 j0 {1 a$ E7 }
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。7 x' i1 l0 B' B+ _6 v
即會出現一些不理性的現象。: W. I" U4 ]3 _( A
提供一點淺見,請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
3 l0 z, @9 F" |; i0 ^/ O. j$ s建立良好溝通的管道,才能朝向適合大家居住,管理良善的社區前進。

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章
8 i; j' g) ?) T7 S* [4 n+ p, p$ C: h9 S2 _; e
" g9 h3 \8 Y$ t1 V3 x5 z0 v
很多的情形是...............物管公司有責無權 原因出在委員會未下達明確的方向指令............& D/ D* m' H# \0 M' J8 x. \: G
- ~; {. s3 W$ B$ O
或是眾說紛云.............意見難以整合 物管公司難以作為............
/ _1 h7 A# ?' o9 ]. n
; o& t0 v. @* V9 |/ E授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
* W" G% M1 y2 ?& j- }2 l, G) a5 F4 f) z( }3 ~+ J2 ~$ Q
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
8 {" D) f8 a( q2 x( a$ H9 J
4 H6 F9 ?% z. w9 b& q; ?責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
$ Z/ i' C0 D. Y6 [6 e5 k( _6 ^. a0 K
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........6 A1 p* I% j, y! r' |) a

4 b( }3 V1 ]* z2 `( c8 i也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
" N0 x4 j- J( I9 [' [# {. v3 i! S9 C1 g* b2 k
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
- ^  h5 ^- B% s4 ~3 _1 q9 }7 ]! {: ?8 q3 j# C# G0 ]- r$ K
$ J* j5 `- a+ H- d

8 x" m8 I# W1 Y1 Y$ q2 e

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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻,住戶就是股東,區分所有權人會議就是股東大會,通常一年開一次。
; D. k5 j7 q: g6 [3 o3 ?, @/ S& i因為召集那麼多人不容易,通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物,或是大樓財務、行政的監理,就會委託管理委員會。- Q' M; I" S( V3 l) X' ~9 B* F, f: D& \
而管理委員會就像是公司的董事會,委員們就像是董事,因為仍是有股份的區分所有權人,又是區分所有權人選任授權的人,因此有資格對社區事務進行議決。
0 B" X/ M' M* q% e+ G0 Z. O/ a而管理服務人,也就是物管公司,就是我們委任的專業經理人,基本上是承管理委員會之命,被授權處理事務性工作。在授權範圍以內,物管公司才有執行上的權限,不應執行未被授權的任務。
  u5 [4 [& N. U! y/ [以公司來說,公司是否經營上軌道,董事會的監管作為與決策品質相當重要,專業經理人的執行能力也很重要;相對的,管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示,物管公司是否有能力落實執行,當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖 所以就不必太在意我的胡說八道了

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章" G* I1 q0 v  a9 R' O) U

5 v. S5 h5 ^  o7 D8 h當然,這也是一種說法,也是很多總幹事及物管公司的無奈。
3 K3 L/ y( g) ?- o6 _) s但物管公司收了服務費,該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
8 B( i# W6 [' u8 Z: w1 u3 J2 ^如果主委跟委員要求不合理該如何?
# _# ~# o+ {! T9 }如果要求不合法,該如何?
2 `& G* x5 m! B% r" U這個社會很自由,每個人都有權力做選擇。
, d' i* t, a) z% c9 ~% g$ E
  ?1 ^/ b/ E, H1 c

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回覆 賢賢 的文章" W. r4 z& V9 y9 g+ v

) i7 ]( {8 [& v% x& r本人就自身經驗 提供您參考...........) }: [% I9 Z/ [
: ~( l& l- j, d1 J3 ?5 J
但物管公司收了服務費,該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
* V$ ~/ q3 n" }. `: l; {) H! W" d( @' n' K0 D" f
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護( l6 u' |( W/ q

$ ~) Z8 S; {- u' f0 v) h; p2 u提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
2 L# b4 S+ e4 A7 J4 B8 j
  ~7 [2 z/ K' J7 W% L5 d如果主委跟委員要求不合理該如何?/ J- p6 [2 y: e, d$ I

8 t& z* X8 ^( n先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
1 R# ^# a. p: i1 D/ m& K
, G5 \3 H  n, Z; `9 [! L8 }如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
+ s0 T- N. @$ a$ W, I" U& y& k
- ?) h5 e; ^' J: l5 V那當然就如您所說 這個社會很自由,每個人都有權力做選擇。 ' C8 T9 k* F2 W. P5 |4 c

. w. x7 L3 }* T而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
1 q. h7 {  b4 U  R* S7 Y  v/ y  @( `; h: ?, P
如果要求不合法,該如何?
5 s* ^+ u  h, O
$ y: |! H2 f6 O這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
- l  e  r7 N- H' t9 t3 I$ D1 d
當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............, Z, J5 u  {" D6 S+ F" Z

; I2 Y) U) [6 y$ [7 n, x委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
% g1 b- j/ E- w& u
/ ~- k. ~' x* y& h9 l3 ?
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