物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

! X. Z6 p" ]5 {+ N( s, p0 H. Y
) {4 T& K* v1 S6 M請教各位一下，
4 n: m4 l5 s- M( g, m3 e& h物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示!
# K# m& M$ ]. }4 M, A

竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
1 x- l8 m( q' Q& y% }8 k住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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$ W0 `" b0 {+ G" h: h7 z) A當然是以委員會為主.......
4 _; o! U' ?6 ^
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
; n5 A) T, D, S& l3 X1 I
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
5 N0 i! |$ [! |: P3 {% }
7 j. T9 h9 o/ f3 r* Q                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那

. a, S/ N, B5 M) D' x4 g0 f好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)

3 u- [+ L' Q/ `+ P                   會聽取物管公司 依法行政........
7 U/ k# y: z, b$ [- T
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
0 c8 P: S% A3 r. v
                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........

寧靜海

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請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
% ]% K. F0 L6 J# {: @% t8 o監督v.s指示

1 T3 e0 A. l7 g# W  G- i1 W7 C: e& N　　兩者都很重要。
, k$ g8 _+ s0 O9 ]
　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
& Q; z2 v6 R4 f* ~& }　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。

% c% R; W) q5 W& |8 t: f- Q3 ~　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
; n: h8 x- Q; h: R; V, y5 S
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。

. J% i% S/ I) [' Y. t　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
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賢賢

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: r! l3 f/ J7 ^5 r

我覺得
% ]2 k$ e2 e" S不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
. R8 p+ ^0 u6 ~" l3 W0 ^提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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/ r3 H% l* v  I. d3 h+ f* G% g) ]很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............

7 l5 C0 B4 @' I2 n( m* h7 |, B或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
3 A0 ~! Y) \6 ]
. }) l7 Z/ V  u# b3 M授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
9 ^0 a' b6 e' Q: e
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
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1 Y: D: H; c5 F0 z2 r$ {4 j" j責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....

當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........

" j+ f2 ]4 b8 U% H% x; {也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
" t8 A1 m1 t, z/ b: r* ]
# O; l8 u2 ]: S, W8 O/ L物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
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( S1 S4 m) M0 C( O

yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
. A! Q; S. a8 ?7 U( A! j' g而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
& q1 y3 N- X" }& \  `! r! Q. u+ I以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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* B; S: f3 U! S% l; g) K+ V當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
- J1 p+ u2 M+ O* D1 F9 ?但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
; D1 M  M# I, ]/ M7 u9 @如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
/ V- L7 B* r1 s7 ?, Q' ]2 T) C這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
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服務小弟

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, j9 f* p4 [8 k6 r% X  `& V1 X本人就自身經驗 提供您參考...........

但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
& o8 P5 f' e+ t: F7 d; y
2 q$ P& h% B1 D2 D做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
& p* S# C- A7 b1 e
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條

; Y* f  W% J) L' N3 \  |4 [如果主委跟委員要求不合理該如何?

先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
# c, l6 i; N2 i1 B# A1 z
8 V4 @# G6 D' A如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
5 B+ U* m9 m. n, ~" o( P( O
1 f/ w& K- Z* V7 F2 E4 b0 P% E那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
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而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
3 G) [7 g5 X) f
如果要求不合法，該如何?

這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........

當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
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, c2 O6 h+ U9 x- r( p; _  e委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
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