物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

% ?3 ^8 q% y  O請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示!

竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
& ]2 G' {3 L: a1 L3 e& i管委有參予權跟指示權
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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當然是以委員會為主.......
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物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規

對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
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9 Z6 q/ T; M; [- H, w                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
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& H0 e2 K$ Y- v2 V9 Q                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
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好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)

                   會聽取物管公司 依法行政........

                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
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                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
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寧靜海

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+ Z5 Y" T. Y0 K" k% l5 g

請教各位一下，
3 ~) b& \# k) z3 U' E% i- A6 N物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

　　兩者都很重要。

; x$ b! [. `: t2 q; B( j　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。

+ Q+ b6 ]( S9 ?7 W　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
+ G; j+ E" }4 P; w5 [
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
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　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...

賢賢

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我覺得
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
- ?! e% y( q. y% d3 r/ q8 r7 Y提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
: ~- Q5 f& r) ?' c/ O; A& H8 s建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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  i0 r, Q. R8 \& m: i& {* T很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............

  s8 q0 k0 W" R. l0 s5 [或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
! K9 p9 u- }' [- ~
& [* e' T1 ~+ n授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉

! N' w: k6 R' B1 z2 `0 S' u/ L委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
8 T0 p) I6 q) i1 m( M# ^# Q6 \
) b: j# @8 {9 b6 ?責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....

當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
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+ ?1 p) U  c6 I7 u* E5 }也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
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5 R$ ]0 X, m3 g3 a2 D2 V物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
1 R/ ?# E5 i, o  O5 X  m: V9 B7 }

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yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
3 A- q- S; g. j# _* X6 l- R4 |" p而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
  Z* U. V7 S3 e1 e- ^/ T但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
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服務小弟

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) G, @4 c2 i- W5 P" D, e" Z本人就自身經驗 提供您參考...........

但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
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做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

' r7 K+ q: \9 i. p! Y$ X提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條

7 d( j; e* [$ {/ _3 V如果主委跟委員要求不合理該如何?
  O+ M9 }0 S$ t$ T! o1 {
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)

5 o2 g3 u, r3 q: g如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
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那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

! J0 P; |- x: j5 C* k) C7 e6 X6 l而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........

/ @, r9 S# h0 ?) r# ?- n如果要求不合法，該如何?

這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
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當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

" B/ u$ W) t: N/ U. K  ~委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........