北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
/ M. T4 l7 {5 ^1 R1 Q那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
9 h6 J# K: P2 H- _9 A% }其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
. F/ c' N; h( D會變成今日高樓林立的模樣
- ?. Q1 G. ?" o. \  y" H3 ^6 N. T主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
+ B+ _! H$ L. Y. F其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
( p4 w* D! `' m$ `. t如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
. [( m! B+ Y* q0 q( f1 H0 \視野被遮蔽,陽光被阻擋

9 K7 ]' ?" a3 x% E6 ], `4 s9 r98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
7 }# v# ?2 h2 _8 |5 I, G8 H
/ j! z2 V, _6 J! P將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
8 X3 H9 \- H  F, V4 h地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

! h( n+ i' W6 u$ [
  U5 X- k* X, z' G; r5 U, i仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
5 l$ L( `: d; ~' O9 t4 M3 U# L. r條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
0 W1 }# m1 F( w- P/ e開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
% O6 ?0 C. ^) a5 G2 |若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
9 @5 P+ a6 @& `: N% ?一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

2 G0 j+ m, A# O6 o" [2 w* \容積轉移:但標的物應該有所限制
, p( A/ p1 S+ X- L8 E
8 R6 t! o( |- P5 L) s+ ]' w) n原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
% i! Q3 o2 h5 q: r  @; d+ J4 I最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
5 l7 `9 p! R& m7 a0 b1 n1 Y% C　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
: b$ s* I1 L* k. T- R（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
' s$ `4 B" e& W9 f3 X$ W1 q（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
  E4 Z$ K/ M* }% V7 @三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
8 a; Q; ]" A' \" M+ w1000m2至3000m2 5%
6 _+ l/ E+ S+ n! S9 z- ^超過3000m2至5000m2 10%
/ u/ J: n8 [8 X% z* d& J* S* v4 L! a超過5000m2 15%
全街廓 20%
6 R* f9 d9 h; p五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
, ^. ]5 i/ q* S主要是當時 政府的土地 ...
: `) T# Q8 t* |1 v0 ?3 v3 ~4 |5 L小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

! P- e1 i: z. z那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
" d& h7 O+ h+ o" |( F! T我不解的是，
* [" u, ^2 n" N: H1 O$ ]地主希望等價格漲上來而不願開發，
, c$ p3 ~: K) [) ?那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
6 h1 J, r/ C9 o8 L0 m這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
4 W. m1 I* U) @6 ^真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
1 k5 s( q# A5 A* v這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

" j% \. {8 V7 [$ k: s% l
8 s$ n7 g6 T: q- M4 a& }不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
9 l5 N& m& @$ b假設土地面積 100P
2 |  N3 E4 U& d" L5 r* [不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
0 v, x9 F+ k7 N" p建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
1 y5 Z; a2 e* l. b6 t9 k, O9 b所以建物的投影面積=100*60%=60P
& c5 z' }- ^# g; k' p1 U建物的高度=420/60=7 樓
+ Y3 Z+ v2 N: g: {2 d/ `. g
+ y$ Q+ {# s! C+ `
$ c, ^* E. R& y% w3 |8 J

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
0 m5 s# _$ N! ?( n  U道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

4 w+ C% G6 V9 L
  J0 q: V9 e' g/ p9 d' @道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

一般建商蓋房子有兩種方式
( p* T: i* U& i8 F, I/ B5 `$ z1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
/ Q) z6 X: r  C6 @　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
' y. W' f8 f8 p0 b2 L+ H　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
. E- i0 e# k" N: z" l3 ]　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
* S! ]/ M+ W: s2 S$ _　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
  O* O1 U0 x3 }3 T4 q0 D　　　大於 50%,才比較容易談得成.
- M. E1 h3 _: `
1 X9 U- b, N, v' V6 w4 N5 }' p4 o2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
0 a8 A; M/ H$ r: R& k8 [　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
0 r/ [+ h$ i% @: S$ v
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
+ S$ F, q6 m, b, h! e" c- l當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
, w9 G7 y; Q) |+ G& Z致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

; J8 B' B$ |/ u! Y" n對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
% f- \4 t) {( F+ v! T2 y% b讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

& e+ T8 L+ j  G& m' @  K看來亨亨兄也是特區內的原住民
* J; R3 b( F1 V5 S- ?- g4 t或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
0 O% j0 S+ u: M. A鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
! D3 ?0 F; u( ]特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
- U4 I  C; ?7 D) n完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
" }4 \. x  J  ~銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
9 n0 ~4 c  |$ J& `2 W6 J8 r! M+ g! ?+ W可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
) X& h1 s/ ?! ]; n能夠一樣交給我的孫子...
( W. F2 y0 |/ b$ o- ~
, X* _/ {! p( Q8 E% J: I我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
3 X' V4 E2 y+ k, ~1 e5 Y  K這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
. `" w9 M$ S, M4 [7 j留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
* Z' F9 T/ N, t1 m  D使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
7 F# l$ x& ~1 O出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
& Z: G8 p; m2 j) |* s! e) C9 ?會引起共鳴...
0 W- a- [# K9 @; I# y
5 ^" _8 {  m( k& v4 W1 w9 g1 c當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
$ w+ h1 U- U- r, C- J; [( @1 F把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
; {) \4 E- F' ]8 F0 ^1 \! G用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.