北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
9 S6 i4 b4 z: \那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
) ^& Q! K) X6 P0 ~7 ]2 ]2 @9 k! |所以容積率應該又回到最原始的規劃
% T, R1 p1 T( V! ]. b, D210% + 小小的獎勵
% j5 m$ n1 y8 G" O; L3 b3 P+ A只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
' k* R) R: x/ o8 O* H+ u除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
$ a4 \1 z; B6 ~- E於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
4 h4 F  J) f+ w7 c4 H( A( o6 M" j未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
$ E. C) s, {# @0 Z
* S; D/ T: O% i4 J* ^& J; ~! u將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
6 u: b  X+ O0 U6 L9 n* x但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
" a+ X8 {4 u, y" \5 l可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
1 G5 P+ R4 |$ ^9 M- k% T附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
! B7 w8 P; g9 g- f地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
! `; I/ N) u7 g感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

  ~$ h6 ~8 m% e" m1 u. q/ H: l5 L仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
2 r) l' ^: v+ @* ~7 n條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
  j1 r' Z2 r  Y0 y. D開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
; N0 R' Z+ i5 |/ c7 }( ?更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
3 S7 \5 v$ w& u% h& u- f/ f俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因
& p- Y" M  o, C1 l  k7 @6 a7 [5 B
+ C/ f5 a; _. l1 p. J- E# L0 f容積轉移:但標的物應該有所限制
) e9 }* m- ]  ]7 t, {" t
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
" ]% |' ]( I( p! @3 L5 g最初的獎勵條例如下
1 J" I" C7 f0 G第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
9 \. @/ s# s4 c/ n　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
3 @! _1 Z+ x% K9 N! K  }（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
, X8 h( ]" i2 x, N5 |6 M四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
* |  U, F) {( j' M2 z! {基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
$ T5 l$ {. ^9 V0 D& h8 N1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
! A# b+ t' q* p# r2 U8 I超過5000m2 15%
全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
9 m2 r" c, O0 {: U銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
9 {7 W( }9 n2 D其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

4 L8 w4 z4 q( p5 Q# l那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
& T! ^4 U5 b  _2 ]我不解的是，
/ S8 \' [+ x. P3 |2 j: W地主希望等價格漲上來而不願開發，
" S$ ~9 l( H9 l) a# H; t那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
1 f0 d, y+ f# A假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
( D' s7 x/ m: Q5 |' X% `這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
4 R- n2 `3 t+ U& l' S8 g真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
4 s0 X# q% d8 G我不解的是，
( r) T. O1 x  \- B' T地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
9 r% \& |- K9 v; C3 e/ X5 U& l這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
0 ]$ M8 L6 h, [, A* Aowen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

! \6 Y  U  `" w

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
' o2 e& ]3 o8 ?& Y! H% ?+ M2 j' r柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

4 o% q4 v: e; W3 i" d2 t' s正確的公式是這樣
8 E6 Z' o! S2 r0 U* V' }假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
8 m3 P1 F7 H) I, Q" \2 e1 Q, i取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
3 f# u( T- Z- M' z6 H/ y建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
, \2 {1 U; r* |所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓
+ j# D6 m* b% z
; ~7 w0 O+ l4 {

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

5 [  W1 X; w2 |9 J( N道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

+ f3 c: |, B! p. |5 f一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
7 k' [, d: J/ f3 z* ?7 X　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
0 G) D4 ]$ [* E* `5 }　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
8 j; y% L# P4 n. @- ~) w; q9 M　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
( d$ N- r: u& x# }" x　　　大於 50%,才比較容易談得成.

/ P3 p9 U: f5 [* M2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
1 f* ^6 V* @7 K2 D5 V4 Z* B　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
. G9 o$ q8 I1 |　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
0 @1 y5 E5 h0 R( N- A0 @! {　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
! j7 u5 ]7 n& ~7 s7 w1 ]+ h9 u8 I致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
7 ~$ @+ z- I- @* W! m5 J3 W, {據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
) X# @: m, g* V4 e3 m4 \
- Y4 u0 S; u: n對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

7 C3 w( f9 i4 P

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
' s1 ^4 V# T& b  M亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
; K6 j: ^" w, I! k/ m或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
' V4 `3 j; x+ r" J' ~先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
' T+ s, ]" Q* i2 B$ {; M鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
0 j8 E; l8 i$ Q: L+ w: L完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
7 h0 E* }0 c7 d$ o* ~3 m可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
9 V* Y: N2 V/ O8 F' y2 t能夠一樣交給我的孫子...

! e# X) ^8 B1 A' |  a6 |; ~" V我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
% ]) k0 |2 l" W: o* D* {留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
, L  x) G) P2 b+ o; }3 Z0 L房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
. V% m  g; w+ o  E# L& C只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
( b/ P$ n% j, ]" o會引起共鳴...

! E) }* X  |. j# B! q當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
( T( w5 W/ _0 I* C) t政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
2 I5 i- S) L- w6 l7 c用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.