北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
: N" t6 y+ ]- l  z+ d210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
, Y- S, |5 ]1 \. A若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
. Z9 ]3 L3 @3 u8 ~* m好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
6 ?# U: `  a$ K( @2 ~/ S9 n會變成今日高樓林立的模樣
3 m! l- |. Z- z, n' U1 c  U主要是當時 政府的土地標售乏人問津
* K: B3 d# G. d) ~. ^$ V4 p開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
8 F4 G# |$ p" m+ T2 A+ N1 t. N* Z4 m其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
- D9 o/ x- c4 R4 d7 Y7 I' y如麗寶 ABC 旁別墅的住家
* _" k7 A  ^$ a2 v! S0 P被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
$ E7 U" ~# f+ k  d; W1 q未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
* D: C- T% P4 h1 v6 G$ A5 x! I* d將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
; a$ M1 b5 p% w' K( m( S. f3 l: d
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
; {7 q+ r) ?4 l8 L3 P# ]" @* N" [6 D而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
' ^$ l7 a$ m2 I) v附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
/ T8 K' h3 o2 d, R地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
3 [5 K: v2 E6 g' N開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
. g4 U" S8 ^6 B7 p) a4 K& Y& \0 |更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
( n( L2 |2 ^& [& V二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
1 J7 U/ a- ~. K0 D0 N一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因
! g! v6 ^/ Y' I- B3 s' i. _, D) K
容積轉移:但標的物應該有所限制
8 r( Q/ f6 X  b' l9 W6 N
. d" {3 M+ i4 W% g. ]  E/ w* @原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
# C5 I: w* o/ x- U- O最初的獎勵條例如下
: d' u! z0 B% u& x+ F7 c第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
; s2 N; a" l& T8 W4 x8 ^  i一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
) i" t6 [; C" K! ^2 l: y二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
' P( S3 C0 W, D! r' B  y（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
$ n7 O0 L5 s8 {8 U- E* V& \（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
# K" \8 Y4 [. \0 Y1 W$ v# n- _三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
' F$ k8 i' O) Z: T4 ^+ Z5 H基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
( ~- l+ @3 G- d- x8 j: P% M1000m2至3000m2 5%
& I* o: Z  O6 r1 }# k超過3000m2至5000m2 10%
/ x- q, _% x5 Y! p7 W' ~: ~超過5000m2 15%
全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

9 b0 H1 I3 b7 y. M' o% X7 v所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
3 K! {. m0 Z4 f' x9 {9 M銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
% D2 W5 A+ A' A# b4 w其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
4 B) s# i4 Z; X! O. ^1 o% V$ S3 n小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
& T: q! I4 P# R- }0 o我不解的是，
8 {' h9 T& G7 b1 Y* B" v  G地主希望等價格漲上來而不願開發，
( P# n' D* a$ B2 y' p/ S那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
! u7 g# w. H* u  `: z+ i) j假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
  d4 M1 Q  W  [8 r0 {真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
, O# k0 c; E9 M我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
2 T' \) R/ O( L9 T& D: U/ A這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
6 V& w9 b8 s& cowen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

' }! l" J8 j( U+ \/ d+ C

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
3 s( E, x' Q, z9 |9 C柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
: _' A! Q6 Q8 x. X不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
) \: P/ n  Z) H/ J所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓

- ^: V: i3 o7 U& d0 i. a! S9 [

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
8 f. g6 J7 R& S- t; e9 R) N$ q2 l道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

( P( s" K7 }/ O2 B, d7 f, u+ k一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
, h, e- R+ v3 Y+ R' F+ O　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
. s* n: q( R/ p& H3 u' W　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
: j4 n0 z3 p: u! x3 ?　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
- q4 a2 k1 J/ C; b　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
3 c% N) S" `' J" j　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
+ \" @' C/ C. t7 o6 m5 f　　　大於 50%,才比較容易談得成.
; A; {; P$ q2 u6 T, O# z
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
. \9 _/ `2 u! f5 w* U　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
4 i: x8 o2 _  B4 O) U  u9 b　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
; w8 h/ I5 J( ^  ?5 o! I1 B4 z　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
" a3 k7 l. t7 L　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
- ]! H, F# y1 }& y; e/ o& a- \1 f7 i
$ a0 f% i+ l9 ~; k假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
+ P, g5 V: P- U2 u當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
; }/ r0 k9 ^9 t: d- P據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
% R, j8 |9 v2 m3 Z  C1 P5 c. x
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
' @3 F: ?7 ]. r/ ]( D# ?讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

! B" J/ i0 P  F' \* K- J! T
9 j! o# A( i4 |2 A看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
, a  Y- N# J1 H& t/ H# G  S  w我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
4 W- _1 F8 x  h
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
0 Q- R  t- R+ C+ Y鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
: n4 x+ M7 R; Q銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
* `3 S/ t% O4 J4 |0 A- U可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
5 j3 n  R& n) m. `9 C能夠一樣交給我的孫子...
: h) G- Q1 M9 e% V  x
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
  E& \4 f$ K# L! k3 e0 s這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
* h& L/ H7 Y: U留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
8 u# A$ c( @( w3 v7 B- ?5 V. x使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
6 H8 H$ G9 C) Z! q2 G" u房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
. \* X# M# B8 R6 G, {出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...
) c) w( k0 O, _- w
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
' @) D4 B8 R2 m政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
( _2 E/ Q# m" K4 V+ I  P7 M6 h" O所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
; `9 s$ a3 h8 ?' K3 @( N到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.