北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
0 E- v1 _9 K1 _: |! P0 Y那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
* V( |" \: v# z. K4 B1 h5 S6 [所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
& }5 `: }3 Y1 ~4 L該不會??!..它在等...捷運...??!
) g2 _$ q  _; a8 q! g" z, c9 j: T若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
# {6 Z% V) l) F, o; E好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
8 c8 |" g+ Z; c1 q; l; w1 e8 T其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
1 e( B* x( D) G8 g' M* N主要是當時 政府的土地標售乏人問津
6 O' d0 l. X) G) r9 A# L9 ?: ?. \開門300萬的利息負擔(一年約十億)
8 B, u1 C; I- M7 q3 O; E於是政府修改獎勵條例,限期開發
: d" t* v- f# i' e0 v( N7 z* E其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
4 i  B; r, A/ e# R1 m. e2 c如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
( H$ k1 I7 f0 E* Y  H* x. W視野被遮蔽,陽光被阻擋
9 V0 l" F  ~: @* W! R  H/ g9 \
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
) m2 i9 C0 H" a未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
& b. y- z! X' a" S: u將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
+ m5 y0 W6 x: W( n1 T可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
: d. a5 X3 b& y$ g, h0 s感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
' r4 ?/ t( C+ M1 ^, {* o俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
" d# L. z1 N/ q& d9 \9 Z+ a' p' M二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
- r& J/ X' Y/ H5 [7 {+ t$ m, c5 a一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
1 C# h0 a, p7 c& U" d0 U2 g若是這樣就很有誘因
) y+ a) M, h% P- s  g% P" N
/ }* _; p  L& d6 D4 M' W容積轉移:但標的物應該有所限制

3 k5 P/ M1 ^* ~; W+ z! ]5 O原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
7 z1 `( d, ^3 f' w7 K最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
" Z' W* N) d3 ~" r: i, N! S% |. q一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
( `6 x6 c9 [. F8 p- i二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
. g$ A( x7 v, m4 l# S9 R3 c（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
3 z3 o6 @  H8 H# P（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
9 C8 H6 Q& ], [; _* g1000m2至3000m2 5%
& D0 M( U* v6 n% U; j0 U# X超過3000m2至5000m2 10%
: a$ c  |* N: `7 t+ A超過5000m2 15%
全街廓 20%
8 C2 g) _) J+ V五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
, ~& E# b6 A$ ~" q* S
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
: J$ u5 r' z4 j, N- I/ X好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

3 P( G* T7 p( H  S那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
3 O! v7 ~+ R6 o+ F4 ^! |; }% q那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
7 C1 \! f$ U4 h  ~! w+ S假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
6 h" \5 m* w# O" j這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
4 D4 J: @9 {  ?+ x2 D  p5 A我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
7 c  T  P, |5 p# r假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
; n8 m4 V1 {% Y( {0 p' a5 E這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

% }. i# d2 J6 _+ \" ]4 i$ U
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

* I) b0 o0 [; ^

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
' d3 Q2 b+ W, o4 v$ z8 }* s不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
: Z7 c9 z% A3 J8 O3 T所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
5 g, V- Y. i. u# U' p5 C! [$ T建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
# z1 ?9 b5 L6 j: G: d所以建物的投影面積=100*60%=60P
' q6 E( e% p5 V! Y' ~1 U( @% ?建物的高度=420/60=7 樓
' h7 I2 E! l2 I/ K; ~

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
& F) S/ e) _  z+ h% Y& u( {道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

" [4 f% q& [  P, m道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

8 ?* k8 c2 G  ]% q/ u- b# w5 W一般建商蓋房子有兩種方式
5 x. a# ~# \4 z1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
* A7 s1 F& ^# P1 n0 W6 U) d" I　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
" H/ D3 a% I) N. e8 q2 H　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
1 e: d- a% P- O' q: Y, K" D( \　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
# W  R0 _& a* q　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
! @/ S6 O* q5 F; m/ F; ^# |& _　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
2 K* `! \' r, j1 D/ D6 F　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
5 G/ o9 m3 `/ U- v" h2 L) }0 i' ?5 ?　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
+ h, j0 h3 C0 z  C- L% p, l* }　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
: P/ y# Q! n- ^" t　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
; w8 s8 x3 F% O) b/ C9 e3 o% f; Y　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
  k" t% e5 P- q3 `, f7 S
1 f, O& ?5 v! \; _" v假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
" Z3 o$ S  ~* ?( {2 M1 h7 D3 r$ m6 D5 [反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
/ q8 m: j( G3 C4 r' @% o9 }- p當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
3 |, }2 o+ \0 j5 Z/ t; V, J3 C2 m據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

7 l. A+ t8 Z2 L  i對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

$ F' b( j8 h3 b

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
5 K1 e& ^  Y- o/ Z% y8 h3 B- |已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
; t! \; V. R3 g; x3 v+ |  J鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
! F3 U2 W# G& Y銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
) Z$ d0 `& z& G$ C3 o# q可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
' f/ ]! U: j4 D* _2 W$ d能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
5 D+ B0 f. T1 R* P& H: N* t5 e0 T只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
5 \, G* F5 K7 C7 f& v& o3 q. R出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...

當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
8 a7 N  O$ ^5 q" k9 r$ X政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
; {+ ]; s7 C' }4 N* ?把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
# L- \) o* ]5 i$ h0 X& L用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
  E, a+ i  `$ j8 W7 J! |所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
, Y9 v9 _* Y  u6 c到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
! R6 w9 X3 T* _6 _  I' z單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
$ }! S0 Y! x( C2 ~) n* M( ^誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.