北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
- c( L  I( t+ ]/ ?. C9 m若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
, {% i$ R% @$ j5 Z+ {& G好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
2 G# D: t6 p+ j; m9 R/ {2 j( W6 A於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
. |: }- F/ E6 t* R視野被遮蔽,陽光被阻擋
/ c; n& p) }6 A* x) l3 h
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
  K  b9 H/ S" A未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
& h; z: O: g. J5 r. B將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
0 {. F1 f" U9 r! t3 ?/ L6 R3 J
+ Z# A" J- `$ V( Z將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
) ~2 `+ a  J. n+ s0 v或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
! Z1 K- X, S8 Y. V- t% D附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
$ A: \( H8 s( j/ b2 }1 F3 m9 @% i地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
; j4 F3 c( x4 p' S感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

5 s# G" @  Y# {. J, Q; s! G" l
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
  c/ k3 ~( j% c+ F7 Y+ x條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
- S* n& f! j! f. d開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
! x; J  M0 Q; C1 ?1 W俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
& T$ a5 m$ a1 ]- @7 S  N; Y若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
/ N+ s: P, q& @4 Q3 H; t一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
; F- z- k6 a) a& r( g: q6 v9 I若是這樣就很有誘因
4 {: O+ G" x* B/ b  r
容積轉移:但標的物應該有所限制

原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
( c* [  W- b$ L2 F& b( N+ ~最初的獎勵條例如下
9 k' E& X, ~1 ?4 I9 l第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
% J- g! H1 g# I; R: Q5 g6 L$ R, ^9 Z一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
. W- Q7 s7 D0 I" ^2 E2 G　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
0 \+ c% M) p! O0 r（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
& P3 l. L7 A# k; h4 ^/ e6 c（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
6 s5 {' o; H  L- l8 X2 c- @三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
# n, N- F8 m: X+ o  W( ?* [$ D四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
; @  e! s3 H. C$ @$ A9 X: }( m( L9 u基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
% z& e9 N5 }% |* g1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
/ x3 `8 }& l' I1 G$ p) h3 }全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
$ C8 W$ k' `+ N: v# u
( I$ A- O) ~2 \所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
: D- e  M) q( t9 \" S/ F! C& r主要是當時 政府的土地 ...
9 \+ i. Y6 P. w9 N' ~  y  y小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

1 c; g, `  p4 ]7 z' A+ r  Y5 t8 g. z那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
- z6 ^3 ~5 z; M) Y: r) B我不解的是，
, q% ]/ s+ r3 P  _6 {地主希望等價格漲上來而不願開發，
* e- K( O. a  T: e那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
* U9 e( N# |" g( P8 _這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
9 a  |4 C9 E7 ^: q假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
2 h8 l; R1 d2 E柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
( M, \: f3 x, I$ {& [' U不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
4 d' n3 f- R4 y1 y2 {取得各項獎勵 80%
3 e/ I# m6 u" R% F: f; G1 A0 }7 W$ B所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
; L3 s) ]0 g8 u$ g) @建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
0 e& _; t1 ^9 _6 d所以建物的投影面積=100*60%=60P
) t( \& N+ |, ]# Z建物的高度=420/60=7 樓
0 Q4 W0 |: w6 b  D  c$ y4 [* K
+ M$ H0 |  S$ F/ f# m
; K- }) p8 p$ U* e5 F

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
! @* k: }  s* t道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

9 u1 l: `9 f7 }/ P& o9 |( j
- I( g% @' o' l$ K3 F1 u" T道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

- b0 g$ \- I, o3 h: Z' `/ z8 [! |一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
: W" T4 y3 i  B+ B　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
3 ]% V4 y1 e3 B$ P7 Y　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
4 V. Y7 l9 R  K; J* {: V　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
4 V4 J6 h+ n7 u  G0 E　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
2 k" M% W' z& N# u4 v" w! i) k　　　大於 50%,才比較容易談得成.

4 e+ v% y  Y! _/ t2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
3 a: V) R$ L9 A; x  O/ X6 P3 ~4 V　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
0 V0 U* H' `% I4 G" d$ S; a" I3 y( Q　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
& h( D) r8 a9 ]% Y- p6 ]( F　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

) `* _" _! `8 e% U. j- b4 Y1 M假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
5 Y3 n6 Q  C8 A4 I據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
" T' N% R* s9 r( k4 W; q
0 J2 M8 w  H& O" Q對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
& i7 x$ e- I1 |  C5 p8 `亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
& ?+ P  W8 c4 e3 n% e鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
( y+ |, _$ l" L) I特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
0 J# m$ s; R$ h& d% A1 y7 Q銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
; H5 c& A  w/ W' q+ `5 y  F; t能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
7 n0 {- ^1 z$ u# Q/ x6 r留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
3 v  n; N. l: J- }1 x$ o使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
/ s, ]- Y: z/ ?0 v. }出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...
4 w9 {5 d* T5 n8 v" Z( j6 H
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
; p, P) N- g' O  w( M個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
5 H1 P2 K0 n" {政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
' f. X% v% M* ?7 P6 \用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
# p( [+ j' l( J; R8 S1 X所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
4 b8 S7 v: f& U8 Q: y& t- m* P+ V# h# i到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
  [6 |. q2 r6 \9 |* \" Q單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.