北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
! M! V5 G) B6 y7 q. |3 p% ?; @' m那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
4 z; ?. }7 c3 ^3 |$ g+ b6 o所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
( h) x( z* `# |" {5 D) F0 l" c除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
/ R$ ~% Z& Y; n. W該不會??!..它在等...捷運...??!
( m7 @% n* r2 [  z2 Z+ ]. h( Y% v1 `3 H若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
8 E. D, v( V4 L會變成今日高樓林立的模樣
  s  R2 F! I* E' n; g主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
6 J% g  m' g) F; S( l於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
3 M# e8 D" I2 Q) h, Z4 _2 p$ |$ h% P, C未開發的土地也回歸到原始的規劃
% Z3 z( i) v# ~$ l所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
. t. J7 Q& m( o8 Y0 Y將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
* b* m3 X3 {, X
' F8 u# g8 h, B, Q+ B; k7 e0 s& T將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
+ G' {$ _2 f4 [; Z  Y6 k& N但該片土地地主不下10個
2 @* K, d# @3 l& ?  z6 k8 b而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
0 H. Y6 W& ], Q或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

8 l% Z( g+ N) o" V- F/ {仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
, L8 L4 Y' _2 L條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
& C) c1 N" |: g更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
6 ]$ c  K  G, V7 i- O* F) _若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
. z' X9 l6 H! V若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
6 J9 N( l) G( n2 r一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
8 O1 P; a& g2 G6 }( J若是這樣就很有誘因

容積轉移:但標的物應該有所限制

; i* D, B- k4 N- ~3 b" @原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
' B, u' h/ _1 U0 k2 I最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
7 C: R, `. z: i! f6 M　　規定辦理。
9 M6 f: }9 p- c* C. y# ~$ _7 [二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
/ E! T# B% T3 I$ q4 ~- `1 v9 ]) ^（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
( I1 {0 K- N% D6 n; h$ \（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
) H$ @6 V' L( L' a+ B基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
4 H% ~6 F# f6 k% V銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
$ w6 `& E' l- Y0 z2 h會變成今日高樓林立的模樣
- o# h) ?- Q! M! L2 S主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

5 [7 U& E/ P' J* S3 N) l$ {" R$ P3 G# I那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
. s  X; k- i1 e. z) w* M: A: Z假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
& N  ^# h# ?2 {: Q& C- i這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
& i5 R; T: Q# C: S真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
. P/ Y8 C8 u$ K) q我不解的是，
+ h; T" v7 a" n) y地主希望等價格漲上來而不願開發，
: K' L0 k0 [( S. R; @: _. Z  B8 S那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
: a9 I3 H* y2 S; @$ r" q假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
8 _3 g% A& L! [( \這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
2 p- h2 G" y* Mowen 發表於 2010-5-20 01:37

  e3 y0 I& ~6 W$ u) ^
' s7 D' R2 |. s5 I不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

: e% \0 L0 L' y: A7 ^- h' R

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
$ t1 Z( i) [0 v  y3 n/ w假設土地面積 100P
/ \/ Q: d+ Q/ N) d5 `7 m不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
; r8 E8 k2 V6 C7 v建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓
+ }/ ^" c0 R" q. ?

( m# i, \/ m4 X2 |% T3 j

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
; d9 v, S( d6 k! F; H! a. h% C- b3 m
4 c+ ~9 y. O$ w. K7 ?一般建商蓋房子有兩種方式
. y. K; B6 h8 O0 C* W! D1 [1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
. k5 @& Y* x( i9 s1 s　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
: C3 f- d- `' Z' ]$ G% l　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
% E7 F1 }- k8 @0 j$ h" O% t　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
) B2 N; a! s, G3 F0 u　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.

5 p; \+ |# r' o  Y# O7 [" `" i2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
' c. d: {2 A- Z1 ?+ z, H5 ^　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
( N2 W/ x2 q8 u1 U　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
, c' m+ o- U- N
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
; t& g2 m! }3 m4 ]' Q8 l; I  W反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
4 o! R3 Q! t' H; H$ Y1 u; I) e9 f# O致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
$ h8 |' O" ?8 S2 N6 [; z* e  r6 C$ E  e據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
& z  j1 T: }- r8 J) d
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

( ?# W2 g% X7 r( x: J' Y

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
) p5 i1 W' Y' U& E8 p亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

6 r0 s. ^- b  ^1 P0 S. m8 e2 H
0 _: a2 g% S  D  G看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
1 |( `2 w  d. J% G$ ]8 |8 H已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

5 y' V" X, O  m9 ~8 A2 T8 K7 a( H當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
: h" O" |" ~9 e# q鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
7 N8 v( c" ~' \1 c( D) u特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
. O2 c6 L) V6 }3 x完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
2 c0 D( h( T5 c3 h) Y* x6 p銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
7 ^( l9 b% j8 a: W" I& C3 j; Z可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...
; {4 E6 u2 o. b# L1 ^( M8 k
+ H. l* l4 R8 _# R, M4 d, ^$ v; h我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
5 A; _+ U& C; a* ~9 X" p3 ]& J, |7 h: o這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
. p* }1 i" ?) E9 }/ i6 u, h3 ^只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
) n! G% A# D4 t& k會引起共鳴...
2 g) m, E( B. a) l
$ ^' V$ V" `) |) t當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
2 J# D6 z% @0 N: P4 a. F/ y- I政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
* J$ Y7 T  }: j4 t6 G把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
! h9 `7 [% x- R6 H$ R+ B( Y用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
2 S$ f7 c4 N- L3 g1 o! U到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
" ~* D% u* ?4 ?! d單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
4 u% J9 L, f2 G& N& J2 y* T$ Q誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.