北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
+ a. H4 m4 q( w; h$ J只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
( ~" c5 G4 {8 [, U, W7 P6 {" S+ T9 s該不會??!..它在等...捷運...??!
- \' s) {( n9 N7 R若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
$ q& Q; J! J& v) T+ C+ \- f& a& g好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
$ M1 q! L5 J* J% b# ^' }其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
% |) E! Q4 G$ E! j) @  c9 y( j於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
& @, ^$ w9 T' x: l) ^6 ~如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
7 Z, X" t% D& S未開發的土地也回歸到原始的規劃
1 [9 L/ r1 Z: H* k+ o) q4 Y所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

- ~2 H: @4 f9 m/ C4 ]1 D將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
. G& e2 ?0 w+ [) e( E  k但該片土地地主不下10個
3 p0 O, _/ o1 G3 g% C而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
, Z( t5 }; g# J+ v" G可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
, G5 e; Z; R& {3 Z; G附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
/ L  J. @2 i2 N+ c9 b2 d* N3 Z感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

( [: ]( o/ T1 i; h仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
2 V- }& E. H: V: \1 I; @開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
# p# u# [1 H+ k) a' D0 t3 m! Q% x" W5 H更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
5 w5 m- o( G% h$ d( b! z9 J" }8 C5 H6 y俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
) J, W7 A9 ?/ V8 P8 S二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因
! A7 ^0 W# a  Y6 R3 \1 w
容積轉移:但標的物應該有所限制
9 `2 c7 w0 S* \$ s8 X% i
' I, k2 t2 X- i4 C% X原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
- ?) r; v) J0 H一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
, Z' v& u# D2 r+ E  `- f4 [$ X二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
/ F- R7 E: \1 _9 N" O（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
3 |+ C$ L, _: I4 C" E（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
5 ~1 V& l: U. z5 u; ^5 x三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
8 l4 w( [: [$ @0 G四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
7 k6 h- p  C2 Q基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
5 N# F& {0 ~  A+ p8 {; G3 h1000m2至3000m2 5%
2 S4 r$ {8 j- K" L$ c( H超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
0 P! Y4 q* O9 O$ [9 q' a3 ]& D全街廓 20%
1 a# s6 P7 {) i- w: t6 _7 o, e8 x五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

+ ^5 A- _* U0 x% J5 j6 p5 g所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
  I" U: {$ ~6 g; `  k7 H7 Y銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
6 ^; V& ?# @# s9 ~* C5 e% w好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
9 m# \& T7 o6 N, s0 ?" p" f其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
# x# s( B6 x9 }# f5 u9 }1 D* T主要是當時 政府的土地 ...
0 m% d# k. J  Q: c. a* y  D  _小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
5 T4 p$ R! p7 v2 b, B7 L* p. @" |我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
) G/ m! ]1 i: C* n5 ?1 E# W" l; P$ r# c那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
& [, n3 c) L; N- R2 h" f假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
- _; b1 f0 ~. P/ `3 v; a地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
7 _  C9 i; T6 q+ @* l這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

# [8 I7 j# G% Q; A
3 A' @+ `! {8 I. m& G; s不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
% ^& S+ o4 n, k- e9 U: e柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

' X0 o9 y4 X* z, E7 U; K, [正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
8 A$ z! v/ h5 O% N9 d取得各項獎勵 80%
2 N. d+ n3 I0 j1 q所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
# |& \& b2 A! M所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓
* u" R  n! T. B& @
5 u0 b7 Q( _- g, u/ z4 H

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
; j4 K( Q  L& P  N2 U0 L道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

: W( B% ?) K3 ?$ _
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

+ g. O5 b' W+ }一般建商蓋房子有兩種方式
0 U. ^! g5 Y" ^+ n, e1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
: ^3 ~. l8 c' a' t! d7 p# O, `　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
' i( u, M" Z7 G! V1 E/ |+ s" P　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
6 j0 A, W# F. i& W' l; h　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
2 Y1 ~' ]$ a5 n; s  ?　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
+ |3 J. G$ r; B/ o; ]5 {7 {　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
1 k1 K% u8 _! e% K' \　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
3 |6 S: ^/ `+ r. t/ v/ w7 J& _　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.
# w" W" b! {8 Q. d. s7 |: e0 ^
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
; X* r# ?. Z' w) M- G% G, ]+ _: {　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
. B( I1 ]2 D, u. [/ h2 P　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
$ X% e! }& x" n6 T  O　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
' ]) A. u8 M% t# ~+ Q: k
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
! z2 o4 X* Y* V1 Y$ F  Q* Z* a7 \反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
+ E) h& W: _, W  a4 Y據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

; c) l5 U0 n) q; K1 I7 }

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
$ t5 b1 G3 U* v: B3 f1 d請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

9 m% K+ K( v6 K; M, s9 A! e' R2 [5 b
& k# C, d& d: o2 w8 y看來亨亨兄也是特區內的原住民
3 i4 h1 @1 \* Z4 }4 o或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
1 J, E6 G: \! R- Q' t" R- h: v) `已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
# L2 }. Y! V: |, j1 o3 `
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
! `9 |- @" x' A9 P可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
3 }" M- H9 w( Y# j5 o2 w能夠一樣交給我的孫子...

, s) I, y" A( b& j我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
! W- b6 D1 F' Q' ?& ]這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
5 d2 M; j5 n# x& Q* T* _留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
8 c5 R) M0 b4 y$ _; s. e& h使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
# K' H+ H# p  a, _5 C- E8 M只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
- o# d& Y( ]0 O- p& i" M8 r" g出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...

5 w" ]3 v9 ?0 w1 S( M; r% `當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
( h; J* ^8 W( s3 m6 f8 h& X9 Z個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
! W( p7 }, T' C政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
) E" Q& y# P  J7 s把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
2 J+ C" n! T/ Y! K! {+ o用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
( W7 z/ X9 e5 q) n; j4 }所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
4 {: T3 p9 L+ K. P  q, r- _! I) p誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.