北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
8 V, k, P  H0 t210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
1 c9 }2 i2 X9 U$ S: [+ i其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
/ @6 R; m6 M4 H開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
' J5 a; C& A. n$ L. M8 q被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

, {9 I  v* |+ Z& B98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
# Z  l+ ^; M* n! C$ p未開發的土地也回歸到原始的規劃
3 q6 Z. B% g: j+ f( a& L所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
% l/ s: Z) o2 A$ h7 x2 k& R9 F
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
/ ?- |) r' u/ ?但該片土地地主不下10個
" E9 I4 a" T2 S' \' y5 G1 q' M  Q而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
8 m3 y3 z6 ]) |/ d可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
& Q& V* G; s  v; S2 h/ Q+ m( v或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

! T+ d$ d, B3 o
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
. b" ~: M9 N1 W5 T/ S+ j7 W- }條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
5 G. i! C3 I: [  r+ p! q更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
" Y2 k) ]: O/ l俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
% b  I9 `2 g0 R/ i5 ]若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

- s/ U3 ]+ F" g& g; g. K7 n容積轉移:但標的物應該有所限制
+ h% g: o4 `9 v0 i* @
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
; C; y  B# J4 h, w: ?最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
3 \% y7 c) ^; [+ f/ t  r一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
, N3 O1 @! L; f8 |% ]% L7 Z" b: \- _' v　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
  i3 o' [3 b/ ~) z1 z: G（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
* X9 E4 S+ z; t0 @三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
- ?; h) ~) @6 K# F! v四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
" z; ^' C, ?+ g9 \: P7 u7 F6 K基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
/ h8 Y% `; k4 @3 i" W6 \; _  A1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
1 i0 G3 x0 P7 j" h0 w超過5000m2 15%
" v9 i3 C: h; J7 k7 i全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
) L/ v) X- g/ y$ z- I銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
" b( _( d0 U  p" H好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
9 B% I0 w; s+ {5 G其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
; m6 q0 U/ Y0 ~3 U6 j/ V$ V8 j8 |會變成今日高樓林立的模樣
+ H3 M0 ~. W/ @) Q, D4 D主要是當時 政府的土地 ...
. [; k" v: P8 l小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

6 D- W. {; \9 a那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
" }4 Y2 M3 I/ H# d: p2 `2 R: T我不解的是，
" y# `1 z+ R; N0 h, G地主希望等價格漲上來而不願開發，
# i6 y9 m+ O" o0 }7 K那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
, h. D) M1 k- H; G' L+ j這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
% ]* H2 e3 R& q: P: z, O地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
2 H/ ~- E- f, i) x  R/ R假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
3 C# k7 y# n  [3 j, ~, {) F0 S這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
& z' e1 ?- x6 P# Nowen 發表於 2010-5-20 01:37

5 W, ^# B/ Y  B3 T; b# `! F% ]4 c不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

# v7 l8 R  S/ w5 I/ T

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
" m% O0 ~, K% P9 i( x% ?9 V2 n/ U5 g柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
7 r0 @! e& O+ k1 t4 t假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
( y3 J! ]9 m7 N! r7 z; A% L  q建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
' e1 o# d1 u2 _5 \2 I% d6 @所以建物的投影面積=100*60%=60P
& X! T' a3 P  N! {# x建物的高度=420/60=7 樓
  I: \8 i$ e# i
4 {( r% J2 b: V- m9 l2 O7 l) j7 ]
, j3 y1 U- w4 ~/ _1 L* _; r5 J

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

) j- i4 n: A! p1 g8 l
- C, ?5 Y# O% D$ h& R: T道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

( y. g9 {' n8 }; W0 H一般建商蓋房子有兩種方式
. C1 ^: D. t) m3 d4 m1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
" V9 e& \* _, c: Z, `( {1 d9 M　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
2 \& X7 Z7 o% {% H& J　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
- F$ c5 \" u' g/ `* N　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
- ]. N2 q$ i) F' A# F7 U　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
, M% X1 T: X1 Z3 W5 ]$ T( Y- ~( }. Y1 V　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
0 C* P( w) G2 j( f　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.

( k' o9 y6 w& X2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
1 q7 g3 h( E, J( I; \8 o) Z& U　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
* }* y8 x% R" j  |; j　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
, ?5 J- G8 ]* W& v- \+ `. P8 P  i! H　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

) K' P: Z, L3 G0 F6 {假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
/ n7 d" u* V, [+ i致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
7 d9 ^2 t! m; [& `4 _: y. P+ d據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

& ]' E, ~% \  \2 P! ~

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
7 ~) v) z; v2 E, {0 Q. }' j讓我多了很多參考建議~
- P2 z* ]( M0 ]* }7 V6 }, i請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
: ]7 L( ~1 q* Q* V$ [; K亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

( O, g: u% F1 i
1 ]" q  }/ |4 E' z* e' ~看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
# a. v. w: Q3 h% I/ f5 G我家就住在 國際二街與國學街交會口
+ p! b4 }9 r0 b2 U* n/ Y1 y已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
$ S6 `! H9 d) `# a- ~
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
4 r* V0 U0 `: X鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
/ b8 \! x1 T* x" [0 V銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
. m+ K* U& h5 j7 `可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
* G& a% p+ W' l1 ]- i留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
" ~, _7 G6 b+ U& C% W3 E只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
- N: L* Z( ~% K  D出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
7 t! P5 S8 a: u% g% Q2 ~會引起共鳴...

當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
; P1 P* M( n5 u) _: I- @7 B政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
# N* `& ^3 g% E8 E' `( `用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
& J, {. _) `! a  R. k3 {0 Y所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
+ u# K0 @0 G+ n* Z% I$ y到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
5 G. H7 `  ]- S" r. D5 W& h5 u* J單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
+ Q$ `5 F# H6 d7 a" D- J; m! |誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.