北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
+ ^* x0 B* @7 d. `* n/ M9 M$ _" Y所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
8 x" |4 P4 B: b6 S1 [5 h; e只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
$ w9 U' V  Q( ?. a# {- G  W除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
; l, H, a* C# r* l) k% U8 q會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
' o- X* n1 i# I6 j9 d1 C於是政府修改獎勵條例,限期開發
' V) G$ U, o0 L0 r1 U9 _0 v其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
! }4 S4 v) G5 M* Z$ ?5 }/ Y被兩旁的大樓壓到喘不過氣
* o, @+ r9 ~+ r# B8 V/ S1 w% e視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
0 U* c# y: `' {, ?% i4 d# P1 Y將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

- ~. h9 M* k5 u1 L' w1 T) }" w: E將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
+ A  D  E8 Y7 v1 o1 `但該片土地地主不下10個
3 h& N7 m  B. E7 l7 w而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
& j: e" ]/ H3 }. Y5 e* S0 D- c8 F  Q4 N或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
3 e* h* o9 Z. N. K附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
+ W# O9 s/ L& B! \% y* I4 T7 v, V3 w, B地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

$ |$ @' k; L3 r4 D" \5 ~! `1 _仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
" _# I; S- L* V. X, [! f" u條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
( J' E8 ^3 }' P/ ^& o開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
  r3 C3 ^' f; X- M, T更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
4 u( x" B% z8 B( [二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
& S7 c1 J7 n" S- I若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
; u; B8 c- }: s" y& j8 `+ a若是這樣就很有誘因

$ U" Q$ L6 R8 H% g7 q容積轉移:但標的物應該有所限制

' V5 J+ P/ x/ l3 H原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
+ R3 ^' U! G- T. Y, I& X$ D第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
* V5 b" w, i/ y# z: ]4 U* |( R$ }一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
% T# ?3 \, @+ K! m　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
4 s4 b. Q( g6 z3 r/ }  u* ]三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
, C$ A' }( X1 B, o4 `1 R, G- G0 k四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
% U9 C; p0 P/ F- i基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
* S+ a7 m4 c3 n0 |% k& g. x- l" ^超過3000m2至5000m2 10%
8 U$ ^$ _  I3 K* T1 c超過5000m2 15%
$ Y: W  u$ L; I& ?+ y全街廓 20%
/ Y1 h7 Q9 C. J; n; x$ O  A五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

! Q% N9 l4 j! \! s4 _所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
5 U7 `4 G# x# N& G% d好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
* m& q6 O4 ]3 p$ i  X' Y, o其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
7 p, {3 j3 |. ]我不解的是，
* z  Y" o/ p3 y/ R' n( |- J地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
: [2 d& Y% Y5 o: z* \假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
- y# |9 |2 s8 q' |3 r0 n0 R" Y2 ^, w這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
8 n8 R8 }- e: p那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
! f0 ]* R1 X" m. m5 j  \. T6 }+ u4 @這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
# b4 J9 N; k+ t2 cowen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

: l9 L, p& c( |9 X

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

% S+ x% R; T2 S6 T4 Q正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
/ I8 K8 I! X, Z不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
, o/ S7 b* h8 y取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓

4 I& @0 q9 N9 ~' T7 R2 H) z
  d& y+ l" `( U4 @4 X. P. Z

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
! y' F, z3 F( L+ M: ]8 p道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

' T' A, ~5 K8 Y' K; y
( d$ y0 k2 v) m* y' r( @  K道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
1 D6 g. z2 {* S' m$ n) ?7 ]$ `
$ s1 W2 J6 Y8 d一般建商蓋房子有兩種方式
& R+ Q1 @- f6 g/ z; E) h1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
0 y2 w- |- r5 Q/ V　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
* h9 x9 S: n" c" r1 ?( s7 s　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
" q) D7 M4 H' \+ d  A　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
! V$ y. S: p( f5 k　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
5 A9 |' z; ?9 B9 K7 l$ B1 j- @( O1 g) j　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
7 ?8 F4 q  k) N1 I4 h　　　大於 50%,才比較容易談得成.
9 B* F3 `) K, w. P/ p0 j: [
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
* j0 \  Q1 \" b5 w' s　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
9 ?, q# A$ S" c1 V8 O6 ^" w　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
. Z' R! R" U# J　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
% }+ O- h% J$ R$ v* r0 ?5 B$ N
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
; C; \, a* P  f! a) ~, J反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
0 Q9 E  n. A* E& L致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
- |; S/ T( B: Z) ]9 G4 i  H3 B& W據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

" M8 x& W: M5 ]5 n3 ]& M對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

+ M& o. c/ ]% D0 ^4 V* ~

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
5 q- ?9 Z, S3 h1 p讓我多了很多參考建議~
- B5 ^6 f, Q- V# ?請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
  b' H* Y- l9 z  d8 N或許是老鄰居呢
7 t. c- y$ E3 N  o3 q我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
) J# r7 A6 ~+ J( `# O1 c先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
1 y, B3 Q9 \/ R) S這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
: d% H: x' M- Y留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
  j) P( w/ A. i房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
, v+ c7 N& ~3 |) e只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
3 r  a( y; C# d# E8 f* ~9 R會引起共鳴...
3 L# |7 `# t5 P  F% }
1 Z0 T5 u" W& |* S當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
  {8 N9 Q) w6 B" Y% \& x個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
2 {/ K) E% w" ~用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
, e8 H$ U; e8 k8 T所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.