北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
4 ^# v+ M5 P* E7 ~* }* t5 b所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
6 ?) G  a% [. A' O1 Z2 Q; A  `該不會??!..它在等...捷運...??!
. k" I) [+ P9 q/ ?" @4 D8 K若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
3 _3 z$ m& Z. y, Y1 {- X好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
9 Q: D$ K* i( a會變成今日高樓林立的模樣
9 R# S& j$ O; i( I主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
/ ^/ [& A3 g) ~如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

& |/ q. d  Q+ [9 e0 {& d98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
+ `$ U, Y+ W# V1 ^! |$ M) N! N所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
# F2 j; F4 B' r  K2 o將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
5 U  X8 X$ o  d8 ]) C  H2 b* D但該片土地地主不下10個
* q% y! b/ K/ a而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
& v! W: ?; J# `) s0 j$ }) A0 r或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
, B7 j$ h7 R  s. c1 U# ^9 H+ N1 n" O附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
9 o- u1 B% z0 M0 W% ?感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

+ P. T; m) F; P. D' l0 }仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
+ L6 [; S' q/ ~8 l: Y, [# g若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
$ \9 E$ ?6 q5 E( _, f9 s若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
1 m; }; s* m3 J5 t# \一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

: V2 _% X: u9 t) {( Y容積轉移:但標的物應該有所限制

原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
! O6 n* E0 ^' J二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
2 U- i' p. {( ^（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
9 t: F. I; V" ]* D  V) d* Q2 b: }四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
2 c: m) @. x5 y6 }- w超過5000m2 15%
6 y' e/ y& I7 @: \1 Y$ g  s全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
& o8 I& o6 g7 t0 F, [  a  T* ]
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
7 `( V2 h( }; |  E4 d3 q! j銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
$ u" e: o3 U. v3 ^  O7 s好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
( U6 S6 n1 h: U  _, H+ l其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
" U4 H; I- G" E% N會變成今日高樓林立的模樣
' C4 z5 I& G3 m2 p( a9 t: V主要是當時 政府的土地 ...
: M! i: ~+ q* m小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

* e3 H! F  L$ @: H" w那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
( F2 u  n) u, D+ |" `- {, w我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
# u; }8 R3 w1 Z那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
& J9 j1 j$ o% [假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
. m; W3 [/ m) y/ lowen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

5 u; r3 }5 _- C0 N2 E1 `: G: q8 N正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
. U6 H5 ^. N9 {' A, f( t取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
( z: ?$ C8 M  V: M: \) O建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
% u) |' G( {5 }6 [9 T0 g所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓

- j0 k' L8 @4 n2 g8 C: P

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
" J- M1 V% W' @8 ?! U/ `! Z道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
! Q' _0 H- w6 K, _5 T) x
一般建商蓋房子有兩種方式
: h' V- ]$ w* c0 a! N9 ]0 n: `1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
2 D, y$ b$ \8 |: H) {$ y% n8 f　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
4 s+ V( U9 t/ C0 r　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
, C6 K1 C& i7 z: w" e　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
- N7 T: M- C0 W0 [  R; g) K　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
1 r/ D! y+ v: [* \+ s　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
) K7 Z7 T4 s% X+ A) ~3 q　　　大於 50%,才比較容易談得成.
' S6 o" h7 n; z2 \
+ Z! E& K7 I! L& w: J7 Q2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
6 r3 H' M0 \, |7 i8 B2 @" U　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
2 b0 O& K& @9 v0 b& i' T& F$ Q9 F1 R　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
) w9 z) J4 W2 \) d7 w/ ^1 w! Q& D　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
7 i( a- T# `( z. G* q& ?0 @　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
( R1 v5 R8 v5 L* K2 F+ U　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

+ l/ d5 C! [$ Z; `假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
4 Z7 H# t2 s# F  [據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
+ r% h( E6 H7 b$ @$ V- Q
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

/ E9 b: t& p& s6 R1 l/ D

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
! V( I  z( M9 c: ~7 y6 M' ]! U讓我多了很多參考建議~
: j7 b2 p+ \3 {. ^8 ~' _1 s! c請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
8 t9 m% a" \5 o或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
: e3 U+ x8 c9 b. x- M1 |0 g# h
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
1 L, _* }* X& D, n5 c先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
5 c3 ]0 K4 F) O$ U9 e7 @* x: W+ s& H鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
- X& \- P) a5 H  R特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
" G5 d( Q! g: q% B銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
1 N" D* o! W- P! o可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
. w+ O: ~1 o  N) }; A/ V& t能夠一樣交給我的孫子...
( o. C5 J& s+ V; q
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
5 x8 Q! Y1 V% g: Y; W% p3 Y這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
; s9 z5 M6 A+ ^7 h房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
! @( _6 f! k0 ]5 `只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
/ J1 Z. l$ i4 S" S: R出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
. v2 J8 m5 g8 O4 m' D! D) r/ o會引起共鳴...

當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
1 Z7 E" r1 q* J* W個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
! R" ?, R( u3 e& D+ q2 T8 b政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
' B+ T1 |) u4 d) o7 _用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
) m1 E: m: V; q8 r9 K3 Q單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.