北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
, q& v) l2 i1 J$ x" i8 W6 A所以容積率應該又回到最原始的規劃
! @! L1 ]6 L( |9 H# N0 H210% + 小小的獎勵
  P5 s. L" G& n& P( c只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
) V6 @" W; r3 U% g: b若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
+ g# I. p3 Z: l7 b" B% [其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
3 E$ Z* M; C1 ?# v0 z; V$ l8 a會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
% Z" j' M$ \$ }+ S( j; A開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
7 h" Z% y1 l8 ~# P如麗寶 ABC 旁別墅的住家
0 C- B9 r( D: k( w4 ^; l被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
1 J# P" o% B8 _未開發的土地也回歸到原始的規劃
/ ]: {7 d4 x* S: a: T, L4 `+ [, g所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
/ W, i3 I' }2 q2 E) U但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
+ P2 J* Q5 X. K! ^% G可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
9 Q. I) d3 O' Y% A; S- `$ P$ D或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
. c% h6 D* ?7 o$ Y附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
! y! b* h" f* K地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
; Y* [- ~  Q9 y: X! A& h4 V) P開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
% M" p" x8 L% B3 d/ w" v俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
  C( a4 v. ]9 N2 l9 V) J- b. q二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
" j! g1 y& k! S, e6 S若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
* o( E8 `7 G* j若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
' [4 a- \  F: S' y若是這樣就很有誘因
8 R) n0 t7 P& j  T1 t
容積轉移:但標的物應該有所限制
0 Y; O6 M  \: {# g5 Q
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
! [7 H3 V* x; T6 F0 P1 M4 {第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
5 \3 y! `: e" M5 f4 j% S一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
3 o) J% d: o$ }. H% F: q　　規定辦理。
$ V  e7 J% G+ s! k) \! _( e6 f7 O二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
0 |" a4 k0 ]" [+ h$ J6 A& ]& v（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
" D' G* x! ~( X三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
, l3 l$ S% v; B, V. z$ i基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
1 K/ @% D5 J0 s5 @* D超過3000m2至5000m2 10%
" d7 f% ^. L0 q$ {7 M; u8 F3 c超過5000m2 15%
全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
2 ]1 Q2 @0 W9 a- H# w$ b
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
: g& |, |" o. x8 t- B銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
' }9 O* n! l% b, r5 [& U, w/ p/ }其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
/ V6 Z' f6 }  p; l0 A小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

. H9 B$ H- Z# ^% k0 Z4 l' t8 M/ G那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
) [2 f, s' @$ L' b" n( w- G4 z我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
5 @7 c4 Z& r" ^3 j假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
- \5 e: B! L+ u7 x這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
: `' U( u2 W; w( L$ D; J我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
  n* T) O# a) Z8 Y" H  }那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
& O8 |1 B$ K; ?, L1 B假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
5 T0 F3 C! a3 E4 l; ]owen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
( F$ a+ W( L" G# v1 W5 A% c+ h* m  D, X1 Z柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

: A7 f1 ]0 O8 U5 C% q正確的公式是這樣
" {% j- ~3 p2 X4 M$ I3 ?, z# [假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
0 U) K  B! l3 z0 g/ J$ ^: f所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓
9 Y" L. |* t9 S& O. c/ p

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

9 H0 S* u! r9 y& S4 G道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
5 X# B& L5 u# J0 u5 j3 `
% _2 Z' P: n8 Y. e5 _" s5 {9 v: `一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
' f. E: c! R2 u% r+ n0 ~　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
: ]# {0 O1 k# S2 `　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
  |& ?7 e. a: M　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
8 ^& a! I5 z" E$ J% g7 b. K　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
: {& ~$ y. T( O' w: ~: y& r　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
, D+ J, H! I4 y! m　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
+ Q( v3 J/ P1 F' M　　　大於 50%,才比較容易談得成.

; t+ k; n; Y5 W  }2 Q5 Z2 g2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
1 N0 o. i7 z0 o$ \3 N. x0 O) I& w7 E+ X　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
5 v. d4 `) K/ e: U　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
3 u5 d. M# {4 b- A( E2 Z. N' [　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
( c% _* P/ N3 G1 o( I- I% X$ r　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
1 j9 \- d7 ]% C$ h, R
! \  a* Z9 s& Y, P假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
& |7 Z! f) _* i* F$ ~/ g7 B, J當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
6 e& t% Y' v3 Z* D, q+ c致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

* z( h/ U+ ^3 S& b$ }2 {/ B對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
' G6 x# H% Y5 b+ ]8 R5 q讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
% K2 b, Z0 A2 P9 U& ?亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

: z/ _; x, Y7 {( e* I9 ^2 w
" v8 r: w; r1 ?- u  l' u看來亨亨兄也是特區內的原住民
- I" T0 b; x7 ~* O# N# |/ c- S或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
  c) a+ T# y5 y/ |( T- p$ c已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

0 m/ k8 s: G2 G5 g當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
$ W& ~1 e  }4 h3 \鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
; {7 F; L( J. U. ~( m6 w" n% @# L4 r銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
8 Q$ \3 F( y; L可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
% @  X% T$ U, g* E# m9 `' t( i# E能夠一樣交給我的孫子...

4 U# r" s) f: d% D" s5 k! S我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
: j8 }, d* x, o) `# y7 f這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
( I) D5 B, |# U/ C房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
& c4 V* Z! q* s5 w出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
+ }4 g; W6 \: l2 q$ a1 B" B7 U, u( J會引起共鳴...

3 F. E( ?3 f2 H' N7 W; ~當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
  P' D& @% O; c( R用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
* |8 R/ H' \, D) P單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.