北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
" T  _6 \1 f. j# x! g. d, {5 B那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
5 _& s; W1 G/ d  @  `所以容積率應該又回到最原始的規劃
* D. l' Z  C: |3 ?3 c# O* x2 x9 c210% + 小小的獎勵
- q0 L3 C3 U! E) m3 l! O只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
* t& \8 Y0 @/ m% A- r+ C2 n該不會??!..它在等...捷運...??!
# Y  b8 j7 A1 K) @5 Z若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
' l: Y/ b& e6 a1 X8 A0 b好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
* X4 X, @6 k! e# r主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
/ l& `( I9 t( {8 n2 \視野被遮蔽,陽光被阻擋
0 t  }; K; t' N, p2 @1 [
4 W' p! ~( r5 o98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
4 o& r7 f; l! e. E8 t. O, f未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
# b( \9 {9 x' g+ Y6 X! Q& r將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
8 g; Q9 l' U+ g  Q! q. X5 l
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
9 x" E6 G* Q- y# Z5 b而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
0 F4 {  i7 `6 f+ ~, O( r可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
8 ^& F/ o2 b9 b. d8 f" O, F9 X或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

# P; I5 E9 y4 r( ~
. ?6 o! i# j, ~( ?- c仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
) ~! n9 f2 A, j* }. I& n/ s* m條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
& i0 R, R7 v6 m" \/ q  q俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
6 l. `/ v5 x- S3 X二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
  _% T7 ?. M& g: z) Y5 n若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
  F2 B" O0 A3 q& m" E若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
& D5 B7 J9 ]# o! ?, b6 X; [% c: L一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

( t% B% L1 C* [  B  P( O容積轉移:但標的物應該有所限制

原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
4 g& F! c8 w+ O  P9 R5 L* ?  Z最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
" |: u2 g  b1 V: c4 Z  M! K6 w5 ]一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
; M# o: g6 y3 M; g) y　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
* O7 T+ t  l: a, y（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
. n3 P( O9 D: B1 _6 b7 H四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
3 w- Z2 h& X" \1 y7 x  c基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
8 K- L1 H5 C  w, z/ V超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
全街廓 20%
2 W, [1 L( H7 {五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

7 k4 i4 A6 R0 r9 }所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
2 V0 g1 S" g0 g) q5 D銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

' K  M7 F* s3 x, b: N  m那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
. }8 g* K: T$ D+ M這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
: w1 Y7 z; O8 u8 D) L: A真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
+ j7 p& X$ P; y  N) J% A4 {我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
# _) K! t" y& x! m' c) x假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
7 t; Z( V: K$ M9 u這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
1 Y( g3 X, B3 _# Towen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

/ m& ~0 c; B& Q8 a

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
' i/ g) G2 L3 I9 K所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
8 h. H+ ^8 q  D8 W9 L' @8 C建物的高度=420/60=7 樓

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
" G, g  a$ c0 o; N道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

& H1 I  G. {9 w4 V% b% H) R+ X  l道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

一般建商蓋房子有兩種方式
4 M7 p0 `$ l' L4 j8 U; z- O1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
' o' A8 V+ W- u) u: q　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
- _, z- x' T/ {; m* j+ P  p　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
3 ^7 S7 j: |) ~( w1 K　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
% w1 Q3 a7 E) P% ]! s) B) t　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
& D4 N2 S- x# b　　　大於 50%,才比較容易談得成.

1 a; A5 t& R1 u& |: n# |/ L2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
" B+ E" J- f) c7 D! u　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
: z' F& [8 A  G2 D. K$ m0 p; H　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

) b/ V5 W4 {# [假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
; ~; [; Z9 S/ U$ u+ d5 [' r當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
. [$ N% E" j- D3 ?' o
2 J; H2 d: }( t. u4 J# C對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

  M3 Y: C' Z, D) x  G/ p  n

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
* C* z6 K" e2 m/ o讓我多了很多參考建議~
' W* Q; R3 Z( N# c$ h請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
+ z: l$ N/ E: v: _. a. X( _亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

1 B/ }( V6 G2 O3 {# r7 |
看來亨亨兄也是特區內的原住民
+ Z1 N1 x) r1 m% |" f或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
9 L' D8 r# E+ e3 V; x  H& r: q已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

5 O' A; P( o% P4 M0 j$ n* G* t# R0 l當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
- d8 v9 I& }+ n) u( k( Z鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
4 Q* C4 P  w) R9 X$ W銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
- [) X6 V( x0 n' F可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...
5 V7 E% n5 A; {$ e2 h: I% x
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
+ F4 U6 H  z5 ^( V# K% \0 s3 z留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
; D) Z0 _1 t% f7 l2 O6 S只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
( d6 I5 Z& t8 I# m7 Z  ]7 ?# [3 [出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...
0 @+ B# o7 e6 F! j, J
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
; c( z! ^1 U. X2 v$ C5 S: D7 e& F政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
. E5 z3 ]7 w  G- \5 z0 @所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
+ q" _( d6 L$ ]+ U" Q7 p, Q: A/ l; c6 o( Y到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
" k1 [0 N- s  ?4 T8 m* a% Y單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
1 A$ O3 U5 v7 B% c誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.