北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
! ]. @% h! L. C  ?0 `, t3 J那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
  R0 n  j9 ]. p' ~6 a210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
; G/ Z; G9 g# [' m除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
3 c9 B& A* q& D$ ]該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
5 u) b; D3 L7 S5 q9 z% d0 w其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
4 i7 e( [/ x( i9 W7 f: o會變成今日高樓林立的模樣
/ d8 z% m5 E: H4 _# V主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
2 z$ I3 O: X3 m- Y' {4 ?% y0 d. m被兩旁的大樓壓到喘不過氣
" a1 h& J& t( M' W. i. D視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
+ H. W3 W8 ?: W* A  e# p0 t0 [5 k未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

" P, b) t# E2 z+ U將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
7 k5 ]. X/ n# ~; a; ~- w' N9 F+ I而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
& L, O$ J8 _* i附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
6 V# v* F7 n) b8 M/ u2 T地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
( h9 M" N* I2 M3 y' @# D6 S4 u開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
" @* @- \  i% a- N1 H俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
5 k; r' T2 a3 Q" F- X二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
0 r4 n  S, W9 p' z3 D+ p; E若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
7 p- n3 D7 F. H一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
0 w- b+ N% ?0 ?若是這樣就很有誘因

8 j) ~3 R0 }& T1 v# l9 w容積轉移:但標的物應該有所限制

6 P7 g2 G- [3 U+ g9 b原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
) a$ Z8 Q, ]! C# c' l4 q0 |3 `& d第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
3 M& y; J$ U9 j- a　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
4 @5 y5 a; r2 y% F7 ^  g" X) \（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
  e# q8 q# v  q" N3 p$ M$ o1 _三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
  @3 l5 x; B% J$ J/ r1000m2至3000m2 5%
5 z8 N  @6 o; |0 E3 L) y超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
全街廓 20%
8 v$ h  Y, m- S  v, g! i( M五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
+ ]; s/ \1 R. V; T4 {/ E銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
- |; s: b1 Y3 ]& s5 z6 b/ t' r8 A( n  R其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
1 ]( D$ }  b2 ~+ r會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
# E5 D; c) f1 w+ k8 ]小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
. g, N+ V8 N% X( W2 ~, d我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
0 r+ D: ^! V" ~+ o$ Z那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
: Z8 w6 x+ |  K6 W- }7 S! Y" B8 f6 f真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
% v; l  w. z& `我不解的是，
( L6 F) Y9 n. e地主希望等價格漲上來而不願開發，
( d" X1 c, K5 Z! C: M6 w0 p; L那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

" z# f- Y4 |* p

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
3 R# Y9 U0 t' r2 j柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
. H/ n- o) P( ?+ u$ g" ]不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
5 V9 C, t" O4 Z# o9 W$ }5 V+ {+ j取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
" O# r1 a, ~: m, Z0 y0 |) G建物的高度=420/60=7 樓
3 N2 {$ A- H1 e6 R) Q" @

  p$ @- l% L7 B. l

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

4 n0 a) X2 b- v5 p# X  z4 y
: R! t9 S6 H+ P" F1 ^- z道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
( A& m9 q. E( M1 L) N
一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
; u; T0 `1 J0 b% `- O. |　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
: v$ y5 d7 g; k0 }! q: ?" m  F$ a% Z　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
: z* A4 _' Q" `' ^& r4 i1 K2 d　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
5 w% Q0 O3 X' s/ u　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
4 \( G4 q  G+ Y5 x: a. q　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
2 ~+ c( s% o5 i7 n  e* i5 H　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.
, x& N" N# G2 M7 O6 R' b/ Y
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
% H; {. _* G- m4 T& ^# N　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
- [7 f: Q! D# H1 ^! p0 v　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
1 H# {6 c1 r9 z3 n' b0 x4 e% H. b　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
, _  l0 ?+ |2 |+ ]8 B% X8 n5 P* K　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
! ~, T! `" F, c/ e7 Z3 |
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
# Q; a0 d% [( O致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
8 u! M6 y) {; a據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

0 Q, `( v3 X" c對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
8 ?" Q0 x$ C- q) t請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

, f7 _) z3 a0 P* i: G
) p2 b9 n  e, V3 _1 l& _: i看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
% N0 ]" U" Z+ g: `6 x1 T2 i
) w- G. H$ t2 m+ Z6 a1 h* p- [: n當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
* ?& C1 O! I0 v1 y! z; H鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
7 h8 c$ G2 I8 k: c) D1 u完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
) Y  i$ J- y/ z7 V$ p5 ~可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
/ B, ?2 k0 o; u$ W1 _0 d& c能夠一樣交給我的孫子...
; P& B/ M9 D9 k! w# y( \+ s
0 w7 M8 s- Q* |2 g1 h我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
+ t  u! R( G4 F' |只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
5 R' r$ G# h4 k( E0 y* r出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...
) h. {: j, @3 ]
9 u9 G7 {/ e5 a6 F( u! g當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.