北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
+ a7 l" X: B2 J  m$ X4 @" r所以容積率應該又回到最原始的規劃
# X' G: ^: P: G9 }. b: t210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
8 X2 i: d0 F( W/ n$ w( j該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
, J$ z, {% j, H$ p會變成今日高樓林立的模樣
" R9 ?5 O5 G) t+ C! ~5 z主要是當時 政府的土地標售乏人問津
! y2 S& ~( p5 i! {: k0 \開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
. ?! N8 t# Z. m/ A0 z6 \4 s$ _& ?其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
3 X: m. J  f; ]5 i$ c如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
1 y: k' M% l) d; X0 q: J未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
9 ^4 E4 J. {! ~將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
* V9 o3 ]* l( B但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
1 l- t  W  m0 W  W+ N) a. |或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
2 k! F: c) `1 \+ u; e; @附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
4 X; J5 F( f. Z. |" b感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

8 p7 z& B' C4 ^* \* D仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
! N8 L+ f1 q; K4 R條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
  v$ ^1 ^. L9 }0 {" ]5 ~8 m開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
9 H" o$ L+ v, c- s- |俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
# B2 w- Q7 I' X若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
! a. p8 F9 q) F+ V* ^; r7 U' J一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

4 M/ X- D  h1 O" X容積轉移:但標的物應該有所限制
% O4 u3 [6 f) M
6 j4 o$ u  t0 p6 y2 f: I3 F( l$ z8 Y4 c原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
3 {9 a! i5 K+ i# f, Y/ r3 g第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
: B, T3 Q5 ~: F* R7 w& f# s一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
, |  V4 q8 I* M　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
; u; Y/ t! m+ F* b* J2 Q9 A! {（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
- b6 l: T) P6 H& [四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
! |; u) {' r( c: _' \! C基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
全街廓 20%
: g" _6 Q6 ~+ C6 Y% z五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
1 `! e+ j" e' E  D2 K4 h8 N! c銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
* C% ]$ V' ?1 v好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
$ M5 R5 c' l9 U; l" O* f7 o其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
( _3 B8 L9 U6 Z( d* P會變成今日高樓林立的模樣
) X, ?7 M* H& |3 Y* ^# f1 |, `' c9 I主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
) x3 ]( u$ [; G9 Q) `那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
* t8 g" N) F2 Z2 L8 f假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
# @6 R: [4 U- E! x3 F! h這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
# G3 Z) r! W4 @& u9 B& L- P我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
1 C: B* _, b9 S+ ^1 r( X$ V那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
4 F6 R" y/ B7 h7 O# m2 H, [' i假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

6 A7 P, N" L  A  G! @. H' S( Z  b! B
9 |5 n6 @1 L: O# E* j2 w. q不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

7 `& l- z" x* m: c1 [6 H

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

) x9 f( o! s1 Z9 Z正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
% l. y2 a) l& D. O1 E; j, N7 o& C# h不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
0 e+ z9 n3 N* h/ M( P9 ?3 ~0 s所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓
1 D/ Y/ C# N$ |0 J! r

. }- K  x. j3 k) `1 W

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

3 ?6 b6 ^; i5 @, l: B; B0 v8 A道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
2 Q% B! X2 U3 [$ X
3 f5 @3 u: c' r5 T一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
! @4 m% M: ]  `　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
" o- W" ]4 G( }3 w　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
3 a6 p' y& {! n+ D1 V  ~& ~　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
) o7 |0 k1 k5 W　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
, T4 M  ^; k! Q7 S. H2 A! j　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
" ~4 h2 u1 y: m/ u4 h　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
$ e6 b  V6 i' \4 t" \! ~2 M3 P7 I　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
7 E: Z4 R) A. x: w　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
$ G! C0 ^. o! n7 H　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
, a& [/ Z# a- b/ T0 j& A6 S　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
5 w9 @. o% X/ Z! p* V) u1 n5 P+ O5 G　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
3 K" h  _/ O3 e: z; @　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

0 s. {0 Z0 k1 H+ X6 o假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
& |: K% {- T, }反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
& V, N: w! W" N! f/ l- K0 a3 E& Z6 z當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
( @: k9 m  d' h$ Q致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
4 F& }+ O- e+ M
2 \+ T# x0 m$ k對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

7 u5 @! }: T6 @7 B+ D

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
* O5 K  ]3 }$ [2 f/ ]& r% \讓我多了很多參考建議~
% B, b2 J2 h& t: q( q8 d請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

; t3 x0 b9 ^) {5 Q! E: V
看來亨亨兄也是特區內的原住民
# u% P9 P  P% |- }或許是老鄰居呢
; X, a" I' J; `6 N5 ^我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

, R) l0 W! a  }8 H當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
2 s4 L# m* j- }先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
3 B7 a- }) G; L% U( M鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
* u" W5 l9 Q* n. ^: U. T特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
3 v6 \2 E% S) b* O銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
" C9 o, W1 N' y$ @2 ?能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
4 h4 t2 A6 l5 j# G% ^; n這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
3 s% W: C7 O! S+ Z% h7 B留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
* R" S3 F+ J) M5 D8 l出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...

# h! q( J, X# R; J當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
4 i; [# h# N6 x0 V; C/ V. ]個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
3 K! d& N; ^7 [5 }  w# \政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
  D$ C# v8 q- g; f1 g# X) |! v把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
* a9 I0 s* P$ k0 h用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
3 M5 Q7 J: K- R/ N* e所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
% ~  X. V8 `( _; t) T到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.