北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
9 w* _& ?' @( a# i那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
7 _5 {/ j" b9 E# U除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
. \: e0 b, l# o, N: H若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
) U" }) |/ L( h- R% e: y會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
3 v6 T% }* _. S( p如麗寶 ABC 旁別墅的住家
* e0 m3 `# y$ M; i1 L' B+ w! \6 s被兩旁的大樓壓到喘不過氣
" o4 Y0 I7 v; h; N' A- U視野被遮蔽,陽光被阻擋

: t  t, ?) P4 ^: F98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
& e( _4 i4 ]9 t未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
8 W# [8 z2 _3 q/ Q( r/ Q: Z3 n
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
# N; L1 j# ~: c# j2 i% c( S而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
! J$ @5 Y  A3 o3 n$ R) H3 N$ @若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
( |: u6 K& f1 ^/ P- s/ L5 o一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因
7 m; ?( h/ Z5 \. E- d* H
容積轉移:但標的物應該有所限制
; Z' Y: C2 r$ d# ^: C
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
3 H. U# X+ c. o+ o( n第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
7 V" ?8 \& [2 U* u$ F) S) S一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
0 z: H! i) P" X9 o& l　　規定辦理。
4 _  J) y# o/ p) [/ F二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
  b1 y9 S! g) {: o（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
9 N' f$ a( N/ [+ |# e1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
全街廓 20%
  W6 ^- h: \; f8 m5 a五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

% i" X7 N- D. i6 @7 }, d3 t所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
: ?% T" Z8 |! e+ g. ^3 d% I銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
% t8 {1 Z: r' I; m# @+ L! |其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

  J5 X# x! B9 N$ n' B3 t那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
9 D! F5 ]8 Y3 S, \8 f" Z. I1 F$ D地主希望等價格漲上來而不願開發，
: L, x1 i7 R& Y: F) F0 t那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
( e$ b: ]5 K3 R6 n這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
$ i! j4 X) v8 A$ J- |2 x% H) I真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
/ Y3 L0 X+ n  U4 A3 c) v" L我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
" s7 w/ y5 r* r2 S/ a7 |$ }假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
. r9 z1 {7 h4 y9 m# V7 N. Bowen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

3 t6 Q( V5 O% j8 [

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

) P+ o4 G" z- U正確的公式是這樣
  |# L" w) u  \/ w, i. |& E假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
2 a3 X/ W: I7 z2 w建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
) j4 \7 F- T8 Y建物的高度=420/60=7 樓
3 v  Q3 _4 c9 `, r  H1 ~

4 w7 c' N$ w$ x1 {4 H) d8 j& U

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

7 [) Q, m, H; S. D道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
3 @( j) G7 h: B5 s- P1 q8 e' f
一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
& ~: ^% }2 l7 o9 _　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
0 Q) E3 Y7 s3 c; |! Q9 x) _: m　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
/ t1 r3 Q. S4 C: F9 U- j$ B　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
  j$ `. h- O) V) \　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
3 Q* {, O' x: l0 ^　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
' @7 o5 r4 v+ B6 I2 @! z4 j　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
" t- W4 _: y* [; s( i7 J6 @　　　大於 50%,才比較容易談得成.
% p5 b/ s' n& a- Q( V% d$ L% C
6 N% w; M6 _2 F1 k: M2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
6 w, X7 Q7 d8 {　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
7 ?% ~7 c6 A8 f+ J6 g! ?　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
/ z$ U5 _5 Z' |/ o6 l0 \4 V　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
4 |  Z. m( B4 K) o
( u1 ^) S" l) r+ F! |. x/ I假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
5 Q+ `7 K' b6 d! J反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
7 H' Y5 V- J; T( A2 c當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
7 o  u* j) p- Z) q- k" J* h/ a致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
, ]9 h' }' {! K- e, g據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
/ a- ^- {0 k" `; j5 j: n
! |1 A3 t2 ?/ C- Q$ `4 p對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

. D! N/ e9 N% _$ p

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

4 d# c  L2 p& f5 }. `看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
  G7 f7 b8 ~  H  K我家就住在 國際二街與國學街交會口
! W; w& _) w) T, u9 D1 W1 l已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

* {2 k0 @' v8 l+ V! y3 ]7 F' b當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
, B' P1 i1 S& N2 c5 y, O6 r鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
; G" w) X: u. X* }; ^5 m特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
9 a4 t" R8 Q- \  g銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
( a( g6 k5 W6 l* F可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
" @) q; r' q9 Z能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
3 i5 Q: \! e5 h5 O+ b這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
, H9 Z4 O( d. ~. q使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
6 ?& ]3 [, ?0 `房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
' d0 E7 G* h- Z& k, F3 E5 s5 J出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
. o4 L7 p2 R5 r( A/ `# c% N0 g會引起共鳴...
  S% ]0 ~+ k; t
1 i5 n+ {0 b2 c6 g& l當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.