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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
- z% m& s7 t0 ]/ m; Y! |; b/ Z一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
4 {3 d- {- u/ Z! ~柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
5 v0 S7 p6 P8 d& J4 ?正確的公式是這樣6 S/ a0 |3 X( |1 i; _
假設土地面積 100P- W; t/ S4 h( [. y# w
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
" @) ~ J! B4 a- ~' s取得各項獎勵 80%- R* O. @1 o1 S. x
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
- U& f/ v5 R1 l- G' B4 e建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
0 J( k4 {! w$ B9 |4 W所以建物的投影面積=100*60%=60P3 \$ v8 C4 X3 r0 u3 c
建物的高度=420/60=7 樓
7 y3 g, P$ y0 l r0 ^7 d5 P, j) D9 S0 }1 w! s* i4 \6 I9 e
- O) j* v" u# z' O0 ]9 M不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .3 _; i! y* S7 [2 a
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13  9 B0 w7 W) f& B' ?2 H/ M
- C% I4 q7 W* Q9 `: z9 k- J
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率,仔細精算' Q' A9 z1 c! ]) ?! c
8 T/ w4 K" C# t; r( z
一般建商蓋房子有兩種方式
f6 r; X8 O% R6 L3 o9 i7 D5 {1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)1 m3 y7 n+ g8 Y/ _ R h) ?7 @
以土地價值的七成,要完成硬體結構一般而言已經足夠,一般商業行為,付款+ |$ p! D2 i. U
都有一個月到三個月的緩衝期,所以裝修工程的款項,大概以交屋後的銀行貸款
7 v q' A1 {# ]8 `0 Q+ z2 D 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商,資金壓力很小.
" v) f5 C# F3 R) v) x) W$ A9 \$ K 合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前,地主與: r M3 E* J/ A K! M( v
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
1 K' }/ y* {5 Z3 Y! I( a 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%4 R( ^3 V& i. F3 M! R
若地主有土地100坪,可分回的權狀坪如下
5 S. Y5 h0 F! _& y/ D2 y+ x' h 獎勵前=100*3*0.5=150坪
4 u; _' z7 H/ {4 n 獎勵期間=100*6*0.42=252坪1 q4 a2 ?+ \# `: Q9 Z6 N
獎勵過後因地價上漲,建材人工的漲幅相對有限,所以理論上地主分為的比率應該
0 O9 v% y$ S0 s# z g 大於 50%,才比較容易談得成.! y6 c0 s: z2 l0 W% ? ^: \0 q
8 ?6 N2 n; N: \+ x2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到& @: A9 H6 M+ @& e/ J ~
目前北大特定區的土地行情,我不太清楚,但前些時候有地主託售土地(角地)約 380P% }. p2 J& {, U; D( h
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)/ L3 @# C7 J. X! u
建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P
6 A& R9 C+ f+ q; {6 |, n& w 因為無法蓋高樓,所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
3 D: ~; ?! Z& d& Z2 ^! y 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
- i8 U$ Q$ m0 Z4 A7 l6 m; [ 那售價已經是特區內豪宅的等級
# q7 ^2 v: M: I" @6 E' H
! P1 \8 ^& c* N, z假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤,管銷 10%3 S5 R5 Y# I4 u3 W6 b
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
" ^ E4 R: Q6 x1 U; B/ r當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正: C* R3 R$ v. n- @3 Q9 F, h8 I
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
5 r! U' ~: U: v$ l, x* ]- P據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
$ ]5 J' q$ [8 F# @0 a/ |/ l, ~+ N4 A. T
對地主而言,在獎勵的黃金期,合建是最有利,可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地,地價稅約為 203/p/year(辦理自用約40元/坪/年:必須蓋房子,遷戶口,且限制 3畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是),但這些地主世代務農,有地卻未必有很多現金,目前每年的地價稅20萬以上,也是很大的負擔 |
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