北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
2 C, g* b, r0 \+ M. _8 Q$ N那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
3 y$ L& N, i( {只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
. H8 ?1 ?' G0 _5 Y; b; ~' |該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
5 k) h+ Z, H6 i3 I; \# N, Q其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
- A' U  V' d( b3 b8 N會變成今日高樓林立的模樣
- I$ u2 j" Q2 c0 q主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
8 t' I. v; ?& I5 V' n  y* L於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
! M  i% b8 E6 L2 v) p3 m& k被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋
' _% V: ]  Q8 x) J
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
5 a7 L# T( r9 n5 `5 Y/ R' p8 l8 ?未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
- O2 W* R$ T/ _6 U' Z, p: _2 S% u: u將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
5 Z" F6 |% y; p) N6 \
1 j0 a7 Z# Y9 _% U5 O9 r) N將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
9 C2 A& {3 @7 L8 h4 A而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
. {1 l$ E+ J5 K0 l' V( L* h地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

% v6 ~8 P* |+ t% f+ J; B
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
; d' |/ L( F8 d: [) O+ k/ F; a若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
  @3 O- t" p9 A. R: _, j; g一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因
! o; p( P3 @# t+ }# d. ]& l
容積轉移:但標的物應該有所限制

原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
! ]4 P7 D8 T6 p' {: i- B2 [第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
; c8 r! w* N$ k: E% ^0 u. k$ p一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
! n6 k% a  ^: J( N0 K  O　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
) @- v+ B% |1 W7 R; e* I三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
+ R3 E  g3 l1 p' p$ G3 e8 F四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
& c' C3 e) L2 [1 q1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
全街廓 20%
) W8 q4 V6 N- d3 I! E4 \五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
, ^) Z- z- t! s, F# q. T
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
7 g3 R. S; K7 V" d8 u, L, K好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
5 }: s; I! `& h5 a( N1 `其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
8 P& H% U/ _, d( U5 Q) b" h+ w( {8 i主要是當時 政府的土地 ...
3 {) |$ u/ @0 D- U小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
7 A, h9 ]& ?  l; m8 Y# U, o0 g我不解的是，
  j3 Q' Y8 x' Y* z6 ^/ [$ _地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
$ j5 E. H: f( O/ c. s7 m假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
1 M; S6 D8 f/ L  C真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
2 H7 Q1 _; e8 U我不解的是，
- U9 M3 Z- G4 K$ j  b地主希望等價格漲上來而不願開發，
% u7 Z6 T+ _6 r# @  m0 C: ^5 G- p那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
" _, v$ j1 E; J) h7 j假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

$ m& \8 H4 d6 u& C" P+ d. \: o5 m

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
4 H/ F  ^/ D2 a柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

4 h6 t% ~9 U  B0 O' R. |7 o正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
/ {& ~4 Z& n& n4 n2 B7 ?# j不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
2 f* N9 |& {- I9 j* E取得各項獎勵 80%
4 K! K" f) H  F4 a1 m所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
' [/ m  t3 F0 h所以建物的投影面積=100*60%=60P
6 K6 F9 d1 _* k* X建物的高度=420/60=7 樓
3 Z5 x5 C* d/ @3 f0 j% y

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

' w. s8 P: U9 E, M. r+ O道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
0 J, m. B9 v( F$ i$ C& A# O　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
) I+ }: F  s# g" ?9 M　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
& g% ^, {7 K( T2 c1 r& ?　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
# E0 \6 T# d& I3 ?. ^- W, F& b　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
: K1 K2 n% v+ S- f, V7 J# X6 x5 q1 j　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
: p; ?! C$ u) D5 p　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
6 u! L' h) g0 P  Z　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
# T1 \- S, A/ D! Y1 M7 i" M. {3 O　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
3 q2 g% b( i% C/ W　　　大於 50%,才比較容易談得成.

8 a/ i, ^, m; W! f# ?. m2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
* g3 q8 d' ~; W9 i$ z7 J　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
+ d7 x# `! d! N1 Z　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
! H1 z8 v1 O# c: u
, ^  N( i! z. ?* o! z8 V假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
* L: X# I, k. N! h8 A反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
& G5 w) Y2 n2 g$ N  u- h# m9 x5 L& g致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
+ K  ~3 d' ^* A  P& P$ `5 e! _' f據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
( ?" J! T2 @; y; s+ r  m! d
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

# ]' N3 t. |" a; \! D8 f* S( a* N, _

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

3 ?; p, j& z5 K' J+ K9 b% {看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
) F; m0 J' U0 d
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
4 I% a1 W3 ], g! T7 {6 t特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
$ M# Y& s9 O- ~$ x8 R, \銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
& q6 ~: ^7 t, O  O1 ^# b可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...
: `) f! O0 }9 t5 J) C9 I9 u1 s. @6 C, W
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
' t% k  F. g2 p4 X0 J  W& w留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
( _$ O+ Y9 u$ t/ U, A1 V/ c. Z房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...

當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
6 _' O2 X" J3 F$ q) i4 ^6 \個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
0 h9 n' A- ]& X6 L把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
: v( |  X6 e  u用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
! L& ]0 T' ~7 \9 N8 F: `; j/ W$ q到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
; z' p7 H, p5 Z$ H; p單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
! |- `8 |$ n4 F# _9 k1 `. F9 ^誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.