北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
7 b) {* f! \- Y" }/ |9 o那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
- {; F) l# b" Y6 ?, n1 K0 G7 ]好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
0 y8 ?! E" I* N* {) q3 Q其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
. ]/ H  w+ M) T  E2 T8 z( U會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
0 y: a' x/ c1 f1 c視野被遮蔽,陽光被阻擋
: V% E' a7 T8 ~" @& h3 L
6 Z0 x0 g3 x- B5 Y/ d5 L% P98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
% j6 L- T) W; j* p未開發的土地也回歸到原始的規劃
  A" P: b8 R1 p! c% @所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
* ]* C7 n: s, }& C2 \" H7 y將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
7 @- f5 x7 f$ }& V( t0 \
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
2 o4 v' t7 w8 g) a: `9 @9 @# I% F$ k但該片土地地主不下10個
: V  z' p  K4 t" m而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
+ |3 x, W. t8 R; g2 R或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
) g1 ?/ M9 c+ i# [' t* K8 ?  o地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
* \) w3 P( g% Z$ l感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
$ k# B4 m6 e, W+ O若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
5 `6 f7 L+ H4 O5 R4 g- U- m/ d一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因
7 n: U+ V+ z6 p7 n2 g
. i0 E4 Z' l8 j& r) \容積轉移:但標的物應該有所限制
5 ~4 a' }/ i* H! Q$ o
7 B" }% r; o, u* q7 p" }原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
) ^- V" Y1 `( c) A0 i0 s# o% ?7 f最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
$ h+ F- A7 y* v& U* X! n7 C　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
4 q# o* J- s" [, S+ h+ u（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
) J& H/ F4 [# ]1 ?4 I) w四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
& j# r' Z( ~" Q: d基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
$ x8 F, ^: g4 X' |# J超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
全街廓 20%
/ ^8 T/ N0 M2 W8 F6 m五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
( {+ K8 o& j* O9 M& ~0 J! u' P9 ?: M銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
0 M: W! Y5 B; c% o好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
0 z% R5 \3 Z+ P4 {* i' R3 i其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
* j4 n1 o) `: F& k& ]會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

! P" X/ Q" x( v+ U/ D那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
$ v4 c# Z! Z) X! c: f. u那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
8 Y+ i& ?+ k6 y* w真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
2 c, A3 e9 ]; a& W( W* ?我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
9 `7 F3 J0 [( @9 w% M; i這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
6 s9 x) y) g4 A. `owen 發表於 2010-5-20 01:37

/ W; _6 r. {7 |& v" Y
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
) {4 E8 D; ?) P* S  Y, y. B# I所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
3 g, O9 U, z! F& F建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
5 {0 q4 X& g4 x! ^/ m& _所以建物的投影面積=100*60%=60P
) W- M- P, ^- r: G& _建物的高度=420/60=7 樓
* O: e- G) J( s7 Z( y
! l  |! h! {  n2 n
5 b' h4 A) ]8 A' K# p$ g7 G- @

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

6 M9 t/ v" z+ B6 K# W3 l
5 H% `8 R# ]1 n& b( }6 g道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
- e6 I! O, J) K7 n5 H& Q
一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
- Q# v  k8 u* s+ q4 M3 k/ O+ M7 ^) u　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
/ {9 I9 Y3 ?$ w: K　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
# u9 V( u& f6 ?! ]/ Q. P8 r" t　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
+ o  M! W! l& Z3 h　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
. W$ w0 U: r8 f　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
  A% F, r. F+ c6 ~" ~　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
+ _4 |! r$ o, K/ U! |. z! \3 W　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
4 @$ Z& }* X$ y) z9 E% s　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
! T$ O3 J; t. b! u3 g4 J0 p! t　　　大於 50%,才比較容易談得成.
: H9 t# l2 a1 g( |
1 @, u9 I0 h) _+ z* d7 R2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
5 T, K) I; N1 ?/ B7 N　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
0 K6 a9 j# w% H4 ?  a　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
, v7 S1 O; X1 Y5 O# w　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

4 V1 x1 G* }. b) |假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
3 H" V& k; a9 L' G8 A! `7 L反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
: z  f4 R# M0 j當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
0 m: T/ _3 V& V! Z& F4 t3 v致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
+ O" e$ h- d. K( G+ ]# w4 k
7 J. J0 y7 _. N9 q對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
3 O( M* p7 e5 D讓我多了很多參考建議~
! }4 ?0 Z$ y: Z2 f% Y請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

0 J: o' t0 M1 K) G% C
" _% t0 D: c8 ~. I/ u看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
' A% d' t6 A) G3 E5 n我家就住在 國際二街與國學街交會口
5 D7 J0 p7 ]" z  w已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

* i& {  I! Y/ Q, }3 N% s  A當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
0 Q8 m8 F0 s5 I# A1 R7 ]完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
. R; ~: C* V) H7 e) l  u9 x5 ^銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
/ e  P* D5 U; e1 T7 r能夠一樣交給我的孫子...
( L7 B& b+ Y: x' W
- C* V8 v! D8 Y% {5 p; `. g我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
) C: K0 x. E2 k  U2 ]) h留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
5 F8 c5 M) c8 B& _* M9 `7 P6 `使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...
3 s/ M6 c! c/ a- k2 x5 N0 d
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
& n, P. L/ p# R; i8 a+ K/ a個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
2 T* O& k3 k1 V' r: |政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
. p$ ?1 L" D5 A' b4 ]$ t  K# E" K把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
' x8 a! g+ J* d& ]0 I* [7 T' n用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
. e1 ]7 o+ y4 F+ S# w所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
/ z. _6 O" p: Y" D" C1 a單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
0 f0 a+ m& }8 F  u* i5 C" z誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.