北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
& V: W. {1 H& J那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
1 U- j$ h9 A. |+ Z所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
3 F7 `/ `, j: P, H  g3 u只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
$ [0 t, o( M1 ?, r3 e" |" d該不會??!..它在等...捷運...??!
) y! I, m/ y3 ?7 x若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
0 e9 y* Z! H& L. G' {好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
% j' y' [* s+ ]3 ~% t! p% {會變成今日高樓林立的模樣
. G' Y3 ^; |6 |, ]$ R  K主要是當時 政府的土地標售乏人問津
8 W" D5 |/ ~4 v" |" h0 A+ N# z7 K開門300萬的利息負擔(一年約十億)
5 H7 a7 G; Z1 N3 ~* X8 D於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
0 T! d$ m; h% Z+ U, n% U/ V: w如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋
1 n1 h' u6 }4 g& `6 m) d  S2 ^
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
1 N) y, Z$ ?7 `  f2 J7 _未開發的土地也回歸到原始的規劃
) \, p; n2 \; D2 ]所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
7 ]* D) a3 s8 r% I8 M3 o但該片土地地主不下10個
! v1 L' N9 l) j" \% a而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
4 J, B0 A: C* d; Y或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
2 T& v/ X% `& P/ O+ ?2 k% G2 r附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
# Y$ ^  q' |7 _1 u條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
8 ?5 V# C3 u" Q* H( |3 _開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
. T9 H  |5 ?9 K2 Y& S* }/ }更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
0 t+ u1 }* u% R; Z8 R0 X  r! z' h8 s俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
7 K" |% |6 F  q: K! ?4 v. j8 P若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
8 m/ m+ @6 }8 I0 Q1 V若是這樣就很有誘因

% U) M! Y2 J0 I! J0 G# G; ]; l容積轉移:但標的物應該有所限制

原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
* e8 W1 B" D$ O3 N4 Y0 z9 c! v最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
3 K1 ~7 g8 n+ i/ P　　規定辦理。
# v* _9 L8 h. y- U% t3 ~% Z9 v3 ^二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
+ ?8 o6 I# `! ~! }0 z6 f- }四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
/ c% j0 ^2 C$ ^* d) a/ Q9 N$ }基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
8 o0 L+ g* R, N1000m2至3000m2 5%
' S% x- T2 t# o7 D" v& s超過3000m2至5000m2 10%
. g- T+ b! F. {# E# A3 ~! P* ?$ ^超過5000m2 15%
  o+ F" B/ _5 l& K& J2 `全街廓 20%
) Z5 O% [) i5 E- |7 Y# D# P五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

: G! S) U( k9 S5 ?所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
6 T# m! o* T% a: `, L& B1 v- `- q主要是當時 政府的土地 ...
5 y3 A3 b; s0 t6 C小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

# f8 K0 K3 g: M* D% I6 s, ?1 Y那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
2 N( O$ ~* s! l4 x) r. q地主希望等價格漲上來而不願開發，
4 s* g7 J1 v0 N5 ?0 v那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
- U) j. R5 s' T9 X5 a$ d- B假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
) |* r  E7 e3 d& c) B: y) S* f這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
" t$ Z! f6 D- T: s地主希望等價格漲上來而不願開發，
/ v- s3 j" b! B: Y那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
: o1 n- g/ l/ L- J2 N/ H; w" D9 p假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
: T3 g2 d, L" R2 k" m0 p, `- rowen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
2 d! \8 f0 p+ u/ r, K* Q' w柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
  C( P7 v' \; k4 E假設土地面積 100P
7 [% u$ a+ p, P' v2 x不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
5 }, G7 O: c; r7 V0 v4 e% ^" |5 a所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
0 T/ K. e% `' K7 h建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
( N) k- J, ?' z9 M, Q所以建物的投影面積=100*60%=60P
  p+ q; X6 X1 `$ S建物的高度=420/60=7 樓
2 ^/ X0 n6 L- E# u' t/ p
2 F' N3 h  |6 q6 J" x
4 s& Y( c/ }' l* q& ?* x

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
( q# z+ b' E: U2 u6 u% u道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

, @2 i5 m1 ~$ u7 d5 s
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

一般建商蓋房子有兩種方式
0 }. b1 b+ n* {8 Z% ]4 p, h1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
. ?3 H) m4 j$ _1 R+ h) Z　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
1 I" W8 x& F) g: {3 B$ Z% E6 a　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
- d* L. @1 H8 u& ?! _. x　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
3 ~5 u5 k. B/ J( d( y( t$ D* {　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
8 N* [% I% Y9 D6 e( E　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
" m' x6 y2 g, i2 q$ @( j0 w　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
& @  y+ b: z& a) v- j  Q# u1 b　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
# @5 P0 B% T8 B. @+ `& Z/ x　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
/ A/ H) s/ w2 |
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
3 r1 m5 l5 r# B- }, b反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
3 {& X$ w) C3 U3 R" K致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

7 p2 F: I2 Y+ i9 s5 c對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

$ _4 }) i( ?" B

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
- G7 E+ x- R' w( N# u請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
$ U+ h2 @( o( X% z6 w3 @: Y已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

/ B0 E% C- {( i3 ]當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
8 W% D6 Q& M% `8 M' W' @6 K鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
9 u, Q" C8 v; X: ]3 h# ]完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
) E! x# {! S8 y  g+ ~" ]能夠一樣交給我的孫子...
# z( r1 Z  r5 s/ I. a. \
* u4 G& N6 G) y( r% X我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
  x# {* t5 z& q留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
3 j2 _+ b6 N& A2 X3 i房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
- p" X' s3 }1 t* p- V$ q出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...

當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
5 O5 A, R$ Y* O, |& Y個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
* ?* F: y3 n) {% u單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.