北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
# `$ j7 V* n! R0 T+ d5 a! T那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
  U6 z3 b$ V, }8 L% w7 Y+ [所以容積率應該又回到最原始的規劃
3 m' q% W+ u7 z' r- W210% + 小小的獎勵
! S/ V; q8 v2 a8 f7 d" M8 z只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
" m% r7 h% s* j" b4 N' W( K+ Z除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
+ p* e. S! ^- T; Z% A' d: c$ S該不會??!..它在等...捷運...??!
6 N0 [5 b& \: S" w; O若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
6 N, d# r, T, h/ ^& E- G好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
; m) [6 I/ n4 {1 N主要是當時 政府的土地標售乏人問津
+ P) n3 `- k% K$ w4 c開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
/ z1 B+ G2 d# J+ U/ f7 J被兩旁的大樓壓到喘不過氣
& U( z( r" F4 F& q+ r6 I視野被遮蔽,陽光被阻擋
- g. M7 R% Q; v8 |- b" N8 V
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
" O: Q  e+ b3 |8 F0 C4 H  U將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
7 c6 g0 \4 w% P0 U8 S' O% }& G但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
; @5 P# I6 N. k3 o# `* |或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
/ G' j) I, H+ ~附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
& l$ E) B. x3 M/ g/ b感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

2 ?3 G, U# c5 X2 M
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
/ J- f* d0 \* a+ W+ Q若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

7 O( y6 x  g1 r/ A1 w! U& F  u  D容積轉移:但標的物應該有所限制

" K" p( q& ]) i9 {# M原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
3 n, d9 W1 Y$ |, S# l第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
/ C. |. F& R+ o; u  i$ k( Z0 w' i一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
: i! M  a' b, g8 M四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
! j; D8 j& Z4 H. @# ^8 O' k全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
  D& K3 }& X- V3 V3 I9 n1 y2 ~
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
+ [% [* H$ f8 O1 w+ h好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
& ^6 @7 [" C% i: [! l小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
! |4 o) u, O( \9 c4 Z真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
+ Q/ n* t3 w. u% |5 L# }) W: L4 c我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
* j3 H- j" X3 o3 g6 S# A那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
9 M. z8 N  j" g4 K& V這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

" S0 P" j( @; \
) N/ O0 W5 b# W. ~不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

; J4 a- ?% w5 X  g( J/ N

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
; D2 s) n* W7 w1 j柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

5 V# I% r# k% g! y4 @+ M正確的公式是這樣
: o. k) D. [. V6 C* g假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
( @# Z$ f: T  |( c; B所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
& n/ Z& x9 V9 F. y$ L' j建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
2 i" ^% V# T: T1 J建物的高度=420/60=7 樓

* r0 [$ b/ W. H( R

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
+ ^- C2 P# C5 Q4 O6 u道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
3 [& y( u7 I- Z8 [' ~2 ^5 f
一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
5 m- N. @1 }! L7 {7 Z2 P　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
/ E1 ]# {8 R8 a* `" K. v　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
+ Q; Y2 c+ Q: |0 _# }/ g* u　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
6 K( U; L  Y1 U, a7 \- y　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
3 N7 E3 _  t: V6 ]% }' O' q4 E. u3 f　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
6 t0 N: K; ^) q! T　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
! G4 y) R% w) ^7 H, E7 E
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
6 ]' S# g4 ]/ z, I反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
3 a. S0 v) e' u7 D; B當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
- ~2 p0 @* Q5 H/ n4 k8 }0 g! n致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
3 R2 `3 C+ b2 |! n, K' {- Q; x' z4 Q據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

+ O$ Q0 `9 N" g% L對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

) K0 [2 m" L) D6 r' R2 l# C& V' o8 p

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
4 J% m+ v1 v9 a" S4 q8 R讓我多了很多參考建議~
6 X8 m0 V2 L  J請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
4 q% x0 }& n' H% T) h; j, ]+ U$ h亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
0 S) a9 G/ E) g7 x* C+ E或許是老鄰居呢
# T' |" x% @; H: }1 `2 T5 o- [+ k$ g3 Z我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

; N2 D0 ^2 M, W' L! P% o+ j當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
6 L( O; M! q/ i( f7 F+ L鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
) f# Q) s/ _5 n: {5 D2 ]特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
$ v2 x7 |' ^3 U! S# G9 H; x/ D完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
+ C" I7 d8 C! ?( H( C$ s1 \能夠一樣交給我的孫子...

5 x" y& p* {, |& b2 h3 T我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
4 q2 c! p, U# ^" V" n2 g$ o' A這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
* {; V2 x/ x' I$ a9 I/ [" c! b; O留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
& ~6 I) j# N* n* F使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
% P7 n; o' x5 A  t/ ^出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
' s0 }0 P2 ~) s" d會引起共鳴...
( S7 t; y- g( T; G5 J3 S1 O
9 @; D- K5 ?1 F( n3 a當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
1 U" w- t9 O, f& s政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
+ y2 X0 Z6 B1 n( m0 {5 z0 n3 O1 Z1 e把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
$ A* D3 C" I* p8 B8 `單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.