北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
# ]% m% _; B* T; `" M/ d那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
6 H9 x9 L; _4 G3 E& A  R- e只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
& g& o; M3 D. g( o5 ~好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
$ d% T% t& H( W# k6 u+ P其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
4 ^  @. Z( q* a+ s2 {1 w開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
( G  E5 m- M& _' _- L! o/ M' }如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋
# n1 N' Y" b$ Q, E
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
  d. ^( t$ n3 |( F未開發的土地也回歸到原始的規劃
% t6 O7 Y) E7 ^" A4 |所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
; A9 _, p8 p/ d' K/ a( a8 ~但該片土地地主不下10個
/ r6 R# k- \  q) S* D而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
  y; _6 {6 q/ e/ N; H4 o* N" n' J可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
9 e: j. H' a# L1 K4 _3 u9 ~) S附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

$ V! A$ Z( U; I7 O6 s3 i$ z2 A仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
. k& k6 Q8 G. U0 x* q  O7 O開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
7 z, F$ Z* ?* i( g, f, ~5 G/ D7 R# C更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
  j. J. a+ t' b- w俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
) i: w. u0 l8 X2 h$ X! R# @若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
- `9 I  o" v- Y3 Q- P一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
1 t( `  _& e; `" a若是這樣就很有誘因

7 t$ I* j+ {6 S" k! ~. K0 m6 p容積轉移:但標的物應該有所限制

原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
- z- ^8 {1 A' W3 `% s% U最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
( n- `  O0 x2 O: T) q　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
$ q9 ]$ T+ c1 G9 D+ X' M( k. K# Z) P四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
; M) H: B- {3 C1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
6 c* M) v4 c" p6 z超過5000m2 15%
全街廓 20%
& b" p; b2 r1 s8 s. V; x# l( U五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
5 t3 s" t8 u* |- m
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
7 b6 F7 l" k# u# n% c) w銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
+ j8 q: A; m! g1 c9 A5 b會變成今日高樓林立的模樣
8 t/ ]! t5 g" M9 w1 c4 F8 C; ?  C主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

) N, f. ?/ M: q& L那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
+ g0 W6 q: l- `9 d" x4 B* S我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
7 M# P! v0 v2 V; h) u9 j. [2 y7 `7 @真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
$ r9 }% h: C1 \$ _- s0 s9 t我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
$ g7 @* R7 a, h: H假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

2 E- _/ z% H( o; J7 m$ ?1 `不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

+ U( `. }2 J/ l

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
+ [9 O5 F* E$ X) e. ?4 F; l柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
' a0 z# o) s) r) N! _5 {) |假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
  `& ?8 s- f4 ?" u% y建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
  ~6 l( b' C- g0 L所以建物的投影面積=100*60%=60P
9 q) K! J3 B8 l# U) R' r  }建物的高度=420/60=7 樓
0 C9 h6 [) A: t8 V4 k& x/ K/ [

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
3 g/ x$ h3 j# Q$ f
, v( Y4 k' [9 ?一般建商蓋房子有兩種方式
" F/ e% T) e& n0 m7 P8 M( v1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
6 @3 r$ ]7 O, J0 I2 W$ B　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
% @( W% F+ `. A+ L　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
* Q: Z% Y8 G% A  e7 i　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
5 L/ ]2 ?8 ?. R1 A! [+ L　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
+ a  }% w3 k5 d' M　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
! Y' N+ P- d- p: _0 S  s% [　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
6 p/ u0 m9 u; P0 _% X　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
9 `# S0 G3 r# E, H　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
( L: J; W, _# \
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
* ~( g$ z4 `/ Z; j) h$ o反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
; }) Y+ @8 L" Y當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
7 m: h* f9 g1 {. s6 @) J據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
2 t9 C0 O9 p7 Q3 u6 t7 w% R1 A
' ?. {3 \3 m8 b4 T2 a對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

: T/ ~+ k4 w, I# L

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
2 p* |' N8 F7 \2 Q3 l讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
- E) D" i2 P/ r# Y( v5 N1 c亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

4 c8 Q7 t( w$ x# Q1 ]* S當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
/ y3 i7 _  j6 Q8 r# o' W先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
8 k$ p: p8 T  N& k鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
2 k' H1 \6 R$ D1 A特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
$ ?! U0 ^9 Z7 |0 G7 x. I( X8 t銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
) A; o$ {% I+ R9 w# e& \  l0 R7 R能夠一樣交給我的孫子...

/ T. D8 y3 W( j我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
: `/ P* J- a( g! [( ~1 `5 ?房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...

當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
! U: C8 H1 d# u$ O- n7 ]$ C5 M個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
: j2 Z5 m' _. O8 H8 v6 i) U" L把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
4 {8 g9 P' g2 ~& i4 p) x$ N% h用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
/ \0 S) l) w0 C: a. d所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
- }" }4 E  h- e3 U" D到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
, W/ P( P8 g  s% h( M" l. ?單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
, x2 r  Y! g5 ?誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.