北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
# A# D+ W1 k. }所以容積率應該又回到最原始的規劃
  ^% q' _$ C1 c4 J2 }9 M: |# p, K210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
7 o4 I( z0 E0 e好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
: I9 d% |, m4 @, n其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
4 O  G# N$ t3 d6 T! E8 C如麗寶 ABC 旁別墅的住家
  W0 H% S" |; ^& J! a+ Q, C被兩旁的大樓壓到喘不過氣
+ P, P% Q9 T% t+ S! k' }. X視野被遮蔽,陽光被阻擋
; Y3 U& Z, z! q, m) W# \1 |! Z
  c/ j* h/ v. z# b% I6 X98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
6 q% [) v0 J9 e將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

, \9 D" \$ H6 i% `+ J將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
, S  Q" ]6 s+ Z0 q( ?1 {而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
; \& X2 _8 e( R- R) a/ H附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
9 C+ P' v0 d# r, m2 ?& q地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
) [' f2 R" o+ ]; J0 \感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

6 z( ]$ R1 n; Y仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
0 S" D' J! P+ c1 I條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
+ Y* F. S4 x6 L) X* y開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
9 x# m! G' f! K; m# M, j# V, [若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
; J, h6 e9 |6 \# e( w" y2 y( }. }若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
$ V+ l9 a. T# `一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
3 J* L! A4 e+ H( E* X" f若是這樣就很有誘因
- v( X3 _3 V% H! y1 L/ k2 {
1 ]  Q7 P% [8 R0 Z, N% d+ s7 V2 N容積轉移:但標的物應該有所限制
) M. F6 {! n! O' m+ v
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
: S+ ^6 m! _7 L# P最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
9 f9 C2 v; b3 ?$ @/ J9 E0 G+ o（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
+ Y# P; e( Q6 E（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
; d0 ^! [8 s7 |  q: Z8 P( ?5 d三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
+ Q. s7 G4 I  D9 ^  l, \+ i. I超過3000m2至5000m2 10%
5 j( m. _% u# l" T+ \! J超過5000m2 15%
全街廓 20%
* i) i# a" e8 p$ R2 y, h五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
* T3 D3 M2 M& P" M好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
+ I& U% s1 D4 R; a% P9 }1 r7 M8 |會變成今日高樓林立的模樣
) ~# ~9 I# t( r  n主要是當時 政府的土地 ...
0 j6 x9 A+ i+ \  V8 P小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

. v2 K2 C) A: g% @那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
9 ]! a% C4 B! |4 u# H' D我不解的是，
) O% |4 {( z# y6 n3 `$ L地主希望等價格漲上來而不願開發，
0 u8 g2 D5 O& _那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
2 _, C4 M  k' x1 q; M* B7 i這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
* u9 S  A, l: ?我不解的是，
# E* f6 |+ G1 Y" U7 n5 Y! U地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
, y8 h. L9 M* |. g2 Z3 G假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
9 |1 ?0 M; W0 u- h% n8 D這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

1 N( W) p8 y! U5 j& d" L+ x
, z: l* p; d* y: Q不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

9 y* r9 W3 Y+ h( R8 V

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

$ U$ t5 s6 X2 _2 Z( R6 |& ^正確的公式是這樣
/ I$ O* g8 N9 T; l5 T' I; m假設土地面積 100P
7 x, B: j0 U. [3 j1 S+ g8 f不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
1 f! u6 [4 E) [( i# b( s5 \+ J( q所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
0 K0 y# r) z! r建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
3 m1 D* z  ^9 w$ y1 e- [- N- X: F所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓
8 z* e5 d) `' ?5 R; B
4 l" O3 ?/ `- v3 d1 t( Y$ X; v
" k- S1 A% _  \/ w

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

$ j9 s$ ]+ ]" t* Y7 ^
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

一般建商蓋房子有兩種方式
, Z5 H! c: |! V* j( N- Q  c1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
& `% W; a% W5 X; h* O4 p2 O+ w　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
- Q9 N' V; r2 o1 q6 D5 ^　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
1 g& D' U) A3 U8 \( j　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.
2 z: h7 {& t  ]0 J. ~. F. ]
, ?" ?! }, x8 `  h2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
, g/ B: A, T6 G3 d　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
: v  ~6 a+ C% x　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
5 a: u9 O1 w0 Y; g
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
! E6 w) x1 ^6 x; u7 }6 t* q! t$ f8 |$ J反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
5 m; J# X& R* a* m6 k# q0 c% |2 E4 ^
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

- I7 \& A3 ?  }) w9 @! m

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
& n* x3 y) ?0 E/ I! B2 V請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
* S4 O1 r! w/ V2 x0 ~! p8 `4 T我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
( D/ O) q" c- o3 Q可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
" k. d3 u" f; @6 h! Z3 w3 w能夠一樣交給我的孫子...

) H" k/ W5 I( ?4 `7 o0 h我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
+ e/ Q$ s7 r  E$ X4 ]. }$ P0 N這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
0 U2 v% P. X7 b  q- o: d; f9 R使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
1 D0 k0 M9 P- f3 h: W) v6 A房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
3 I- j7 }* X: Z% u, V會引起共鳴...
+ i2 q9 a  s$ S, Q
, V/ C4 ]# ]0 b; P7 z/ h0 s- k7 P) _: ~當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
" i: q+ B) H, Z( Z9 L政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
% u5 ]1 `' R0 C- q6 {5 o3 C把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
- Q1 N- Q% m! m用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.