北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
% d2 a& X; S; }( S3 a9 L" h  _那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
5 ?! i2 C' a; i! E$ l所以容積率應該又回到最原始的規劃
  Q# t3 E( l  B. W210% + 小小的獎勵
8 D3 E9 \1 c$ L) D/ V5 G只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
$ \. b. g8 G! J, I除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
: k0 C5 b3 Z- n- I+ e該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
+ q- @0 F8 W2 h' _  h/ D* O0 {好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
1 Q3 o" b/ _/ Z: J5 w3 w! B於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
! c. x; x6 d* c: F視野被遮蔽,陽光被阻擋

, X. G, @7 f3 b* E$ i& l- t98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
6 L; a9 l6 T1 \1 ?; w  \; ^未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
# d, A" F! f  }1 p- Z3 o將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
" b5 t' E& ^) G+ J$ ?7 g2 V9 x! q8 a* u但該片土地地主不下10個
) k, e5 C! Z8 z9 R/ c而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
4 \2 l8 i% e, P1 Y$ }- ?可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
( D7 Q' ?9 ]; i" |4 P: F, t9 l或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
! [8 P8 A2 ]* M1 K+ g附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
2 B; L! o0 u, O, S8 H$ f; e* e4 E地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
6 O- F3 C' ?$ }5 M- ?6 O1 ~5 C感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

6 N2 [# X+ V  X% O仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
/ w; a# Y% }7 z$ {0 v1 i- ]& I7 N$ `條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
: i" o2 z  g5 C& [0 ?. L更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
4 y8 J# Y+ r8 o. ?( P俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
7 @+ c5 \- h; t. |6 t. f若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
! @/ e- u! n5 V8 `5 P一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因
9 }& o% I7 j  q& {) F
容積轉移:但標的物應該有所限制
; G0 U7 t7 u$ E6 g$ [: n; Y3 ?8 p
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
4 t$ ]2 f/ V8 E: [最初的獎勵條例如下
( x: m  z& W- x6 d8 j第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
& p1 g" i0 |3 X* Z) C% H, P: \一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
1 ~9 _& Z; Q) K2 {5 M9 W（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
# P. Y0 x- p1 r9 D( ?8 R+ {4 n三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
9 P! Y1 A& [5 b! _  v+ j四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
* l' j" ~$ Y6 e' H) g1 Q* {, P基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
8 R& D$ c9 Q2 J" h% e5 M: t1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
! Z0 u! F, [" S/ k! W超過5000m2 15%
全街廓 20%
6 s/ R" x  k1 c4 r5 `; Y五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
$ L9 h3 U5 o, S
2 V  `6 D7 h# b所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
# b4 Z; o& {9 V9 w0 p好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
) K( V- ~) o- j1 B& s/ {其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
7 Q- O  h6 v8 ^7 [" i會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
  c2 [( O7 g2 A# L那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
  p. w- u* a! h, c/ B假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
7 H# {& `/ d4 g9 o+ [這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

* q% u3 ]2 o5 E1 v9 P& {
, n9 z9 J7 u; e. p2 ~0 v+ Y不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
+ Y! S) `# S8 \+ o" |3 n! \假設土地面積 100P
. f" H% j9 z- j- o5 J: R不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
* f, s  U( |' g: }; x+ g8 l所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
9 l, B' _; }+ @8 R1 ~' h$ }' P建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓
" b  M2 V2 M& \3 D; V8 F6 J" a5 g

6 J. T& x9 L; r1 s1 T, q4 e- ~

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

; i$ \& u/ D# N0 T  u
, S; ^- d1 x  T$ u道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

一般建商蓋房子有兩種方式
# c1 Q5 l2 m( @# e  o, U1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
- t7 k- E* d$ q0 e& A* t, s9 b　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
4 g4 w& H, m1 v$ j7 T6 w9 r　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
; p7 }7 r) F' Z# T6 @　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
* O8 {) q% m  {4 u+ r8 M0 E% j　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
$ U  e3 j# A+ E7 L4 G! y5 E　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
9 M! @0 b) `5 D6 h( o　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
8 }" D  q8 i( L- v1 r
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
& T7 w8 e6 U% f/ k2 R0 X當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
5 _, t) `* n/ j5 G# x. h致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
( J3 A7 |1 z8 W; e: m
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
$ m% e+ Q' a& u9 c亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
$ L9 `+ {% C, E1 z# ~" H或許是老鄰居呢
5 X& P1 N; P  s$ u- s# P我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

5 ]" |6 r0 P4 d. e  u當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
' z0 D/ ~; j, B6 g5 r( U: h鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
# q5 x  F  q2 z' C, g/ x7 x0 V( ?特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
4 |1 _% q' s. R) F. A完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
) u! U9 w# w& l( b! x這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
' C0 c) D( ^2 }3 W  o" z! i使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
) ?$ A; _) v5 l6 @9 S房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
* @' v% {- ]* Z! Q' A. x只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...
1 S" H) j# A; e  X9 x2 n/ Y8 T
2 j: y9 _9 _! q6 j/ F& R) [( R# M當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
6 G) [  T' K# u* c8 X; }2 e政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
+ k# K& G6 U4 L' l8 e. x用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
% j* P# g# y& N  z1 k單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
) }5 R2 [; b  n7 p3 L& o誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.