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[房屋交流] 北大對面全家旁空地

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遠雄耶魯
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回到到指定樓層
樓主
發表於 2010-5-17 10:07:41 |只看該作者 |新文章置後
請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
9 [' e& t3 y4 o" l那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

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發表於 2010-5-17 12:10:29 |只看該作者
那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
2 g! F- p1 A2 e5 Y) u/ h所以容積率應該又回到最原始的規劃
0 h4 |2 [/ R1 p# D2 Y% L$ `210% + 小小的獎勵! ~7 F; D$ H/ X- I
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度" \6 d* S1 l5 B
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

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發表於 2010-5-17 13:44:33 |只看該作者
我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
/ g9 L" G2 P' c8 b該不會??!..它在等...捷運...??! * N& z5 I' h% c8 [0 F: D' `
若是,裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

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發表於 2010-5-17 17:26:17 |只看該作者
台北大學特定區的容積獎勵條例; e/ v4 a7 M& C, w
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)( f/ L4 a" d& ^2 g7 c
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)5 _7 T4 |/ B: n# L. p* n
會變成今日高樓林立的模樣8 O+ i4 U& F1 l& t& \. z
主要是當時 政府的土地標售乏人問津' E/ A" a4 @; e" k1 ?" n
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
9 j: m0 A$ I1 c4 [. V於是政府修改獎勵條例,限期開發) a3 c7 M: V2 i- H# T! X; o
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公( M* }' k; z( s" Q$ g
如麗寶 ABC 旁別墅的住家) p; A# I0 a* T2 l: l
被兩旁的大樓壓到喘不過氣9 @, ~* D+ K4 l7 u/ U
視野被遮蔽,陽光被阻擋
* T8 Z4 V3 o$ j: ]" F& l. }. F8 D
( S: h! P. f0 i7 A7 X6 u98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
) W% l: S: r5 O$ K6 |  a% B未開發的土地也回歸到原始的規劃
& |. U+ G/ k- X$ l# k0 q所以位於國學街與國際一二街的未開發土地# V$ A0 Z9 m( Y* y4 X5 N: t7 D) Y
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
* C! I" c  _2 Z
, ~( w' D3 d, ^/ F3 X; K7 d將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌# H1 G3 b; \5 b$ `- D3 P7 K
但該片土地地主不下10個3 ?6 z$ ~- f2 O. Z( E
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合0 @# k. p  ?# d8 @
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
1 ^! _4 p8 D8 o( H6 q) |或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
+ O! @- e  G: J+ P0 Y% U) I附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都& {: p" w- M" Q; I8 h  T) @
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)4 l0 V2 g+ |+ S5 T; f* V% X( w' d
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

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發表於 2010-5-18 09:09:24 |只看該作者
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-18 09:11 編輯 ) ^2 ]: p, S0 I
! o( [5 X/ M$ R* y/ U
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例/ M- I- @( q/ f, M
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
- f* _; g" z0 c5 ^( ]! E" R開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
/ a- c+ b+ ^  I0 j更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
5 J" g2 G, _5 v( o俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機8 r: s) }" ?% ]& U- [8 ?/ S! l
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定$ _) T5 W3 `# m5 j
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
$ n2 V" W4 E/ v若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
) t* c3 U# ^. ~. ?! \3 Y) X一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距* i! c4 c: Q- c6 E7 Y7 F
若是這樣就很有誘因/ r; y9 K# r" f" }  w* J' a) g- H) K
7 T' d4 X2 [2 K  D; }+ v
容積轉移:但標的物應該有所限制
5 U; o% s# Q" s- s- }- E9 o1 H( C' p5 h
9 C5 v& L/ x9 q6 w. D& u原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵9 Y+ m" _7 O# {5 x  z
最初的獎勵條例如下
3 A6 l! O6 a' t: w& c' a第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施,訂定左列獎勵措施:9 V/ |0 o3 U  ~3 B" _2 B3 l
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
5 G% ?+ E8 @4 M: v: y, y; X  規定辦理。
7 [+ ^: z1 ?$ A4 P3 ]) `3 P二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者,得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。+ ^4 V4 s, V' y( W' H. Z
(一) 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用;其集中留設之面積在一百平方公尺以上,並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
* _) l% z. T+ L) M% V8 k  E/ U! o- R( H, j(二) 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用,經交通主管機關核准者。2 n# o* `  u8 b
三、 凡建築物增設停車空間, 且提供公眾使用者,得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。3 h) F- u! n* p# x4 I+ ]
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展,訂容積奬勵如左表:
+ b) ^* V" B  x, }基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例+ n; S; ^, q% \9 k
1000m2至3000m2 5%
  s. R2 K" o: i' j超過3000m2至5000m2 10%# G  y' S5 f: R
超過5000m2 15%
8 t1 `3 M+ T/ y) Y- B全街廓 20%
8 p, X: L5 U4 F, m2 N五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
& g8 b! Y1 L0 a- W! c) ~

+ `9 Y$ x' B4 }2 Z  O- Y7 i所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份: y7 ^" L7 O; m8 Z$ I! y* s7 _, |
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

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發表於 2010-5-20 01:37:37 |只看該作者
台北大學特定區的容積獎勵條例0 w" X. K# |. O6 v0 Y$ T9 A
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)5 H* |& R& B+ t
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
8 N$ g) U5 K) y/ @9 o; e會變成今日高樓林立的模樣- P2 U2 ^9 x" z( p$ ^8 d
主要是當時 政府的土地 ...9 x5 J0 x- C) y
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

  l9 n8 a  n/ S! ^& {那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?0 E2 F% m0 d% S4 X- \- i& K$ D
我不解的是,
! q' M1 e6 E- A% x6 u地主希望等價格漲上來而不願開發,
) U% b8 O* L3 H' D1 n8 N- b4 d5 i那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊!
* f' J% Q1 p+ s) z7 P假設差50%好了,價格有辦法漲50%嗎?
- K) V, ~- s9 @0 E這樣的話,啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~8 B/ ]  Z; i: F$ V+ X' N, z
真是不解

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發表於 2010-5-21 02:13:05 |只看該作者
那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
8 e& e) Q+ g7 Q1 @我不解的是,
; _( I3 k. M. ?6 `+ K* u地主希望等價格漲上來而不願開發,* T9 A4 D7 h# q- Z: r; J6 I
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊!1 |, r( N4 v7 R( ^8 U
假設差50%好了,價格有辦法漲50%嗎?9 ?' z! Z( L0 I. p+ f( h% ?, d
這樣的話,啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
( n4 I1 ?+ Z! o  \owen 發表於 2010-5-20 01:37

$ K% L, Z3 @/ a: @2 e1 P! L3 u# z9 ~+ l9 X3 w0 ]! w
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

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發表於 2010-5-21 08:36:43 |只看該作者
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

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發表於 2010-5-21 10:07:31 |只看該作者
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
- z% m& s7 t0 ]/ m; Y! |; b/ Z
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
4 {3 d- {- u/ Z! ~柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

5 v0 S7 p6 P8 d& J4 ?正確的公式是這樣6 S/ a0 |3 X( |1 i; _
假設土地面積 100P- W; t/ S4 h( [. y# w
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
" @) ~  J! B4 a- ~' s取得各項獎勵 80%- R* O. @1 o1 S. x
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
- U& f/ v5 R1 l- G' B4 e建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
0 J( k4 {! w$ B9 |4 W所以建物的投影面積=100*60%=60P3 \$ v8 C4 X3 r0 u3 c
建物的高度=420/60=7 樓
7 y3 g, P$ y0 l  r0 ^7 d5 P, j) D9 S0 }1 w! s* i4 \6 I9 e

- O) j* v" u# z' O0 ]9 M
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .3 _; i! y* S7 [2 a
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
9 B0 w7 W) f& B' ?2 H/ M
- C% I4 q7 W* Q9 `: z9 k- J
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率,仔細精算' Q' A9 z1 c! ]) ?! c
8 T/ w4 K" C# t; r( z
一般建商蓋房子有兩種方式
  f6 r; X8 O% R6 L3 o9 i7 D5 {1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)1 m3 y7 n+ g8 Y/ _  R  h) ?7 @
   以土地價值的七成,要完成硬體結構一般而言已經足夠,一般商業行為,付款+ |$ p! D2 i. U
   都有一個月到三個月的緩衝期,所以裝修工程的款項,大概以交屋後的銀行貸款
7 v  q' A1 {# ]8 `0 Q+ z2 D   支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商,資金壓力很小.
" v) f5 C# F3 R) v) x) W$ A9 \$ K   合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前,地主與: r  M3 E* J/ A  K! M( v
   建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
1 K' }/ y* {5 Z3 Y! I( a   以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%4 R( ^3 V& i. F3 M! R
   若地主有土地100坪,可分回的權狀坪如下
5 S. Y5 h0 F! _& y/ D2 y+ x' h   獎勵前=100*3*0.5=150坪
4 u; _' z7 H/ {4 n   獎勵期間=100*6*0.42=252坪1 q4 a2 ?+ \# `: Q9 Z6 N
   獎勵過後因地價上漲,建材人工的漲幅相對有限,所以理論上地主分為的比率應該
0 O9 v% y$ S0 s# z  g   大於 50%,才比較容易談得成.! y6 c0 s: z2 l0 W% ?  ^: \0 q

8 ?6 N2 n; N: \+ x2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到& @: A9 H6 M+ @& e/ J  ~
   目前北大特定區的土地行情,我不太清楚,但前些時候有地主託售土地(角地)約 380P% }. p2 J& {, U; D( h
   開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)/ L3 @# C7 J. X! u
   建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
6 A& R9 C+ f+ q; {6 |, n& w   因為無法蓋高樓,所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
3 D: ~; ?! Z& d& Z2 ^! y   建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
- i8 U$ Q$ m0 Z4 A7 l6 m; [   那售價已經是特區內豪宅的等級
# q7 ^2 v: M: I" @6 E' H
! P1 \8 ^& c* N, z假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤,管銷 10%3 S5 R5 Y# I4 u3 W6 b
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
" ^  E4 R: Q6 x1 U; B/ r當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正: C* R3 R$ v. n- @3 Q9 F, h8 I
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
5 r! U' ~: U: v$ l, x* ]- P據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
$ ]5 J' q$ [8 F# @0 a/ |/ l, ~+ N4 A. T
對地主而言,在獎勵的黃金期,合建是最有利,可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地,地價稅約為 203/p/year(辦理自用約40元/坪/年:必須蓋房子,遷戶口,且限制 3畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是),但這些地主世代務農,有地卻未必有很多現金,目前每年的地價稅20萬以上,也是很大的負擔

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發表於 2010-5-21 10:30:12 |只看該作者
本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 16:11 編輯
0 \* l; O% I4 r
謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
' m; a+ M' C# z  j2 y" ?讓我多了很多參考建議~
5 r8 Z; {; U2 O& v$ C請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
2 b/ t: W. x* H  R亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

6 E5 h, ]. R+ z3 M
. {1 a2 n# f9 }0 O1 x% v) a看來亨亨兄也是特區內的原住民7 y  R: t8 [! T9 z3 A
或許是老鄰居呢4 E7 P: m/ P2 q: x
我家就住在 國際二街與國學街交會口. `/ R# p6 J# z; E* X
已經退休,平常都在家裡,若有到大學散步,或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753* \# f% o3 V) g* y
3 S+ H2 K( x1 w9 {4 E5 b6 t
當年拆遷後,因為希望回到原來住的區塊,所以一直沒有置產
" \+ z  [: L% G# z. |先父所留下的土地面積很小,但足以窩身,雖然沒有多少存款( R) i+ ?$ i: s/ d5 r
鑑於祖產不隨便出售的觀念,所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)& K+ D% x9 c9 m2 i* E( {6 }
特別感謝樹林農會借我一筆錢,才有現在窩身的地方,而且將祖產
. {: E2 v. `# `& F5 W  n8 S' G完整的保留下來,所蓋的房子部份出租,租金收入剛好足以支應" G% M" u7 o/ o( G0 e* N- u4 n
銀行本息及家裡開銷,最多 20 年就可以還完本息,將來人生要畢業時
2 u7 {- b4 I) Y/ A* {可以很驕傲告訴子女,爺爺留下來的爸爸加倍留給你們,希望你們
5 @1 [& g, V) p$ ^' X; g! n能夠一樣交給我的孫子...
) U# x" U) v! T5 X
  B9 s. s) J8 [我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位,不要變成炒作的天堂* d7 H" p( Q4 {% y' S" r
這樣會變成富人的金錢遊戲,轉手間賺進大把鈔票,然後拍拍屁股就走# _8 Y4 A7 G1 F' G/ u$ X
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇,導致店家的營業成本提高
0 g, z- L1 T. m' R0 o6 [使消費物價更高,將使得有意進駐本地的人卻步,而阻礙地區的發展
3 }* r. ?* T0 T# I4 u4 X& X; E房價的高漲,對於我們不想出售祖產的人,恐怕沒甚麼好處,
2 W" l5 R2 |% R3 ^: P8 W0 p只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
+ c. Z  b( Y0 i出售土地的地主,可能不中聽,但對於要有高品質低物價的住民可能
8 D5 x6 V) y* r& i. l! J8 e$ |會引起共鳴...
+ ]8 u. D; N0 `: M5 M% r8 N8 v6 Z) U7 b7 h2 q" n( m$ k# i+ w# x& S
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶,加上車位 80W,400萬就可擁有40P含車位的房子$ c; R; h# _( l4 r7 B; [
個人也詳細估算過政府的成本, 也很喜歡政府規劃的格局- r/ c' v9 r" @) W" @
政府應該就是以成本賣給安置戶,也滿心期待安置戶早日完成1 ^+ q) A; g* B2 N1 ?3 ^
把安置戶的承購權轉給舍妹,也許是安置戶早已置產.也許想: j, Y. b2 w* K& E
用更低的價格取得,而願意繳頭期款的人很少,
# y3 m6 w4 F+ N. F+ k所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國86徵收到現在已 13年),2 R$ k7 z' U# O) _1 ?1 Q. K6 R
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
( x. V- I3 o4 s- a4 Y1 I單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
- B) e' L' `& P7 _7 L誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購,然後轉讓給舍妹安身.
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