北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
/ V- f: N0 f1 \+ {. s除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
% N' ], z* S- V3 m6 O若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
4 u. S3 t& ^) v( J: N, K! T其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
' I* z; w6 H+ z" ^主要是當時 政府的土地標售乏人問津
8 k. V- y8 h/ k: P( [  E開門300萬的利息負擔(一年約十億)
1 c3 ?9 y* w$ z' w6 L% \$ L5 F9 ]於是政府修改獎勵條例,限期開發
8 B) p7 W( T; y( w" Y3 D2 y其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
- F4 q! L9 X6 A如麗寶 ABC 旁別墅的住家
1 p  s# e" q0 k6 b8 D2 ~) n/ Q被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
% a6 f  Z9 v! q3 }9 R未開發的土地也回歸到原始的規劃
- }' O; B4 J7 u" b: b所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

7 o+ ]$ b& V% }5 Q1 b% y- W將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
" r( V" @+ `+ Y+ p但該片土地地主不下10個
: `  v6 g) a3 d: [$ _& K4 C而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
6 S9 i- U8 Z% g# A# M可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

2 o1 D* k# M% n" B
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
* t2 `8 m2 G' [開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
- b' L, }$ V2 H俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
* U7 V, x: x2 w  ?二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
" m4 _) B/ p  }% G, A4 B5 N若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
/ V6 _' P9 ^+ \& a一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因
% Y3 o+ [3 u" q: g5 Z
7 m. r: T, t( ?容積轉移:但標的物應該有所限制

" d' p- m3 n6 K6 Y) E原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
! ]  c  ~  J; w# a% W最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
( {: Y/ s  _- ?7 |4 M3 J! T三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
  C9 o% y5 K! X8 \4 C/ V1 r5 m四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
# Z( ^( x# x' e' B3 m% H基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
3 m* p! J; j2 R; j( R超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
" s2 {; N! D! C% U0 s全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
# Q7 h2 D$ Q# H# M
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
3 L) Q4 i+ T% @: o6 {銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
. O/ \& W3 P6 M% ^1 v: V好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
5 @8 T& {- R9 X/ [0 F5 G; i其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
' G! }* P2 E9 b+ M主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

' L8 P% i1 l$ R$ E$ S5 M, U那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
2 M! z) q$ a" p8 u5 r. S. K+ B地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
) n; E9 J* S5 r! p這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
" c) n/ E. C% u+ w9 o真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
* G( r5 X2 Z: a) R* n地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
. ]1 H7 ^# N. [這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

. b! H* g! z. r! \
1 U, K1 M( g. p9 G% W不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
' d3 @% r3 b5 t, V2 i$ }假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
; @! S4 X% S: ~  D取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓
4 k3 f9 o. s2 Q5 _4 H6 i

& P+ @4 ~0 p: M' N" H# J

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
8 Z8 t; I9 S: ]道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
. d  R/ _0 T1 ]7 d
一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
, C2 Y0 N& a/ m" ]& o" S$ N2 q3 t  u　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
3 ~$ v! R) y3 C, d　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
# ~# Q  _, a% A4 a' B: S  w( f　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
4 L' i7 K3 E' g5 Q3 f' p1 Y　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
: \) C1 Y3 F$ m- y3 Z1 l　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
8 u. O% ]* z* B　　　大於 50%,才比較容易談得成.
' `) v0 e/ _2 u8 V' ~' E' O+ p
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
7 j; ~3 t, i3 ]6 C7 M) d, r# g　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
: J2 K! [* W% |3 S反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
6 {8 {. i1 O4 ?. @9 r# |+ u當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
3 r; ^# `. e9 i# w( f4 D致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
$ q' H0 a3 U' t9 @8 K據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
# d3 K; ]/ |$ q4 V  U1 H
/ m) h5 F6 s8 k對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
0 Z6 {0 T4 C- Y, H# i5 J% Y  W; M2 ]亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

' y! h. ?. ]* C3 b% L  K) j
看來亨亨兄也是特區內的原住民
$ |3 k+ X: T5 O/ ^' R; O或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
# p& [( ?$ v8 }7 |0 G/ X已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
6 G* _! j0 Z3 c' K5 W" L& `鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
; \* y& {8 C7 Q( A3 j4 t; P0 N銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...
  e& N8 f2 X3 S, e4 X; n5 G$ E
+ F) h$ D( i8 ?3 ]0 ?我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
& t9 h3 m6 J9 m; S4 |6 ?留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
1 I* `  c2 D9 E! Y使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
0 z0 H% L6 @! t$ v房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
+ q  G! }. c6 f/ K  g會引起共鳴...

6 m- @8 A) [. p, f4 F# U' C- j當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
- x% Y$ q) v# r2 [9 n" X  X把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
" r9 m4 p- h7 r, b8 |1 J* S8 [所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
/ H& M4 z) X1 t! O到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
. \& G  ^" h. G; v* {單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
! U  N3 J% Y6 Z+ V誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.