北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
/ `6 |; C4 Y" F那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
9 F6 ^, t+ C$ {6 j- D& i所以容積率應該又回到最原始的規劃
  V, s; j+ c  |. h& ?210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
% T7 T0 P! I, R+ A- R+ L. d除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
- Q" L9 S6 c+ W% J1 V該不會??!..它在等...捷運...??!
9 ?% w" }( z- y% e( E3 ~5 y若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
# T0 E: r/ J3 q, G7 o9 S7 W主要是當時 政府的土地標售乏人問津
5 u2 [0 ]! E' E  ~- y) G" U開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
% U* X1 c; Z: U; w其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
2 Q1 w* u+ F9 F" K( X$ ]如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
1 l( E1 V$ |( ?4 h, r視野被遮蔽,陽光被阻擋
. s5 v- V# b5 `1 @2 g+ E
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
! W* [  O, T( j) F6 w9 F所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
, Z* v$ \0 q  t3 N- v' g' z$ Y
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
7 L/ K8 T, |: D  e7 n' y或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
  {" }# ?* @0 W: s附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

' ~8 j* s) g8 x& a
! U3 A% {+ L5 B0 l0 c- |# I6 ~仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
1 p+ ]+ ?3 M4 O更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
( m  A% i% Q% H/ l4 f* [若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
7 h+ O8 V# {3 g( u* s; J& B: m0 \若是這樣就很有誘因
! S0 E% D1 U+ q7 |5 u% a
容積轉移:但標的物應該有所限制

原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
9 F$ C. \. P( ~! o5 H& J5 L! g, s最初的獎勵條例如下
2 a8 F+ E0 Y8 X+ V第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
  |8 w( B& o7 K/ N一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
% S, A8 b1 Z. V- p) E& \　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
0 K7 o. ^$ T4 H四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
: U0 A4 \# d  ]2 c- N+ _- s超過5000m2 15%
全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
! [. M1 j% P' B5 O& d! [6 z! A2 o
& ]+ H$ p0 M- t. |5 k4 J  G1 _: T所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
. M" f* I1 n4 L) v0 N9 D9 {0 _銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
; C& W/ C; T0 L9 }  R6 w- g好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
/ v, x5 j# Y. V; }" L0 @: e1 ?1 M2 P其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
( P1 ]: F1 X, U0 R會變成今日高樓林立的模樣
$ e1 v* d0 T0 k  h0 s主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

; Q6 A. j0 r& f5 q5 h那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
( r8 S2 v, @0 }* y1 k) {. |假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
& U" a$ y& b" w2 H! ~0 m這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
6 r) e% r; {6 U真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
7 G( Y- e& r. S. O6 w1 ^/ N地主希望等價格漲上來而不願開發，
  u$ t) K$ u' V- d' m) U那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
, D* i& {" C4 H) d' R3 I& t假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
" @; L: z8 ?9 ]% uowen 發表於 2010-5-20 01:37

8 h3 c* x# \$ K9 i1 k1 O& A
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

' W# n, S  Z: l; Y

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
4 d. ?# r: j4 o* r' c2 g# l- L; {柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

3 g- T% y! [2 S: B9 ~7 o正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
3 i: L! K( z* U9 W3 z5 c. T% Y+ [4 P建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
/ x  Y4 t+ s3 q6 f所以建物的投影面積=100*60%=60P
$ B5 R) W$ l+ c0 X  F/ x" n9 t3 f建物的高度=420/60=7 樓

  U6 s5 I; O* o4 V
/ U* ^# `" \2 g% @

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

5 A! e$ U# [& L  Y/ P/ r3 i9 D0 G! }道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
7 ]' A2 W% I9 e1 ?2 F+ R
一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
* B# x* d$ ^5 u% `/ a7 X1 w　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
, q! }* L: c$ s% ~　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
0 t8 Z% ?, J6 M8 _9 Z　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
* b2 m$ m% \, J2 f' Z7 W　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
9 K/ {0 z. Q* A　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
# E/ W4 h; c$ {* j　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
+ }2 {! ~* ^4 [3 A　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.

  M/ W+ `& G2 ]9 @! b6 W/ i2 H2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
: h% o9 w: t& A0 d. {$ ]0 O　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
. z6 G$ p7 Q4 R! p6 ^　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
9 j' A$ p4 y& u6 j　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
, U' E! Y: W; A　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
+ k! J9 d8 K& s  m2 z* X　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

# @7 U* S3 W# m: r8 F8 A2 {5 p假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
9 D" V# _- {, e7 n反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
( a6 A: c% G. {9 j! Q4 k4 `當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
2 A& |8 [% g# {' R  _; r# a致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

" ~: u: q7 b5 m2 }; N) [5 v對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

" k" t: ~0 H2 n- L+ R

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
- ?0 o0 x8 ~" f6 V4 {9 @讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

. @1 T/ e" h3 ]- j看來亨亨兄也是特區內的原住民
) S/ |, j) t- g! z) u或許是老鄰居呢
- u/ K5 C- X$ i5 ~! I. ?我家就住在 國際二街與國學街交會口
6 \$ |$ Y! @& p7 B! b! V已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
  n6 B2 t" I7 X; _' G
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
$ {7 A  ]4 X; L! m+ {% B先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
  ^9 b& _% m8 b- x) v, Y. p鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
0 D4 C  x6 `" k4 i& \: s完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
3 p. G8 l# G* u2 I6 d4 c4 q: V  v& h銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
/ s8 r+ ]! e  _( P+ l: d4 {可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
3 @' j; f* d% |# F( ]' n能夠一樣交給我的孫子...
) z$ I% {! X0 q# d: h. [
7 q$ x) g/ E+ u! _我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
6 I: E9 X5 `4 R6 z使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
( Q2 w0 d. Y+ J* ~7 ?% B1 t1 O房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
+ L4 R3 d+ [, u只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
! ?& E3 J) ^! S會引起共鳴...

# [" g/ `5 j+ @% z  \% a當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
" f4 i$ j; P5 H( V: F' x把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
, w, d# _, U7 |; r- Z1 \- E到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
& i4 }$ C# |( |( k2 k3 P7 [單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.