北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
- P% F* s0 y3 D+ ?, A% W, s; y那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
# e% H2 }) B# B" Y所以容積率應該又回到最原始的規劃
& j$ i; A, b" W210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
4 v+ _. p4 {# Q會變成今日高樓林立的模樣
+ \" v9 a( _$ F; j主要是當時 政府的土地標售乏人問津
3 s; S9 \7 ?5 I; W開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

' A& [/ i2 {0 w: s+ R  Y98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
' M$ e0 K$ ^' v: p) K將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
! H6 I/ ^' ?9 M
" H1 }! u% f: \) a' ]' ]5 z將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
7 n* h: e( T8 c  h& S1 ^但該片土地地主不下10個
# m# i# c- X# o7 D而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
( |: P5 t  p5 O. R" M2 J. N' w+ e附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

# d8 c% F9 w$ u5 G; ]仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
# J9 E, W4 ]) H9 C' Z4 k條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
7 h4 _, S- a' Z6 E更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
" v/ O+ M. ]5 o" b二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
- v# S0 N- U  o若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
: x& _. L5 ^; B若是這樣就很有誘因
0 \& A8 E% s+ h4 G2 Z) u. ?
容積轉移:但標的物應該有所限制
& Y6 |0 U5 J9 X9 K% ]
) Y) n6 \3 b! X+ I( x0 Z原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
* m  k; C: z. w第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
( Z7 p: u( V7 z+ I: w一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
& O  |) }1 F/ c/ v. K) K（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
  m4 j; \! W8 B. |3 H三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
! {3 K3 c- p4 V- X( O基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
9 C2 Z4 m; @% w. F全街廓 20%
% Z2 f, f# |7 Q* G& Q4 T五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
1 }- m0 ^1 [' T( b/ ~5 o- _3 l
5 I( K: R* ]( }% W- k% W) l% H) k所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
8 ^+ s3 g$ B# l/ N0 _9 u4 z/ W) ^銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
) J4 U) w2 C- A) \8 p, M5 e其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
  {% T/ Q. @' o3 l. z/ @" _1 U0 Y會變成今日高樓林立的模樣
8 J& F' ?6 S1 L+ T; v. l8 ^主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

  O0 S; d% f  g" @那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
" `2 Z, I& A2 P, S3 j那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
- X; v& M8 z( z$ D假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
5 ?0 c1 [" o9 ~* c! X9 \. W( w$ Z這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
) u! k' g. Q8 M0 H+ r! n6 V7 ]真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
! V* C" B9 j! z7 J% x+ t我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
+ e$ N, {& y% Uowen 發表於 2010-5-20 01:37

: ^' F) K/ f$ E; M2 }: o5 l不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

$ a; }- D) G4 r% H. s4 n' I6 i

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
2 x5 f5 A1 ]; ]/ m# j# H柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
$ w0 p: i- \/ {% a0 {* M* L9 Z- O假設土地面積 100P
8 [! W1 |. T6 l5 o- X: m不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
9 o9 W" m& |. c$ h' j' f取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
/ _+ X' @+ q, @0 B) z% o所以建物的投影面積=100*60%=60P
3 J* l; i2 m9 n( Z" W3 o) ^' ?$ N建物的高度=420/60=7 樓


1 X8 g4 v: ^! [" `: K+ A) t$ f

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

/ P6 a4 T1 L* F, q( g道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
4 c5 j  p4 I. f! R/ [$ n" g6 a　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
8 o# L' X  z" O  C& q　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
* C: \4 w+ P3 v8 z' X/ E　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
- Y# j# l( \8 t: }; Y　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
8 J: E2 s4 w. `. h$ j　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
6 A) ?7 a2 N: ~　　　大於 50%,才比較容易談得成.
; J& W8 H6 q7 l: i# z; X0 Q
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
# r4 W1 q0 l+ f　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
# E+ _. U: L% D　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
- i& z' z" G: [　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
) ^9 f1 c  q7 h5 s; _- ^反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
3 J7 b: G8 y' s, p/ J致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
& d/ |3 C+ l5 k據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

6 H8 O9 B' _4 l4 _: f對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
; L/ R1 n$ C% Q+ k讓我多了很多參考建議~
* A( K: z1 T. r8 S請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
; P4 p  ~/ c; L4 Q% J" W- `亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
( t! r; u) z0 l5 G
  C# d3 c/ ?$ I7 O' o; W當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
( X+ `+ W8 @. T) n3 z完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
2 F% _5 z9 p% q0 }3 Y1 x銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
% [4 L& o' ]8 B- _" a9 d5 q可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...
2 L, f, w# W( Z' ?) A* M; b
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
* a3 M; S5 |2 \  ]7 A$ A這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
* Y3 r3 z& K/ D  t) S2 `使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
/ w/ \# A* c- W! J只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
" y* g" y7 f2 k8 R6 r) a出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...
4 Z4 h" w4 v7 Y( C- g3 l
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
  J% y; J$ |* ^- k& F( E8 f! T5 l7 m) D把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
) |1 H; L2 M0 C! c所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.