物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

請教各位一下，
& C1 m4 ?# f2 C" o3 n物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
/ ]& [5 d: C1 x8 o監督v.s指示!

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竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
" k5 f: t% Z8 D8 Y4 q管委有參予權跟指示權
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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" q+ P8 _. }. w. P( ^
* I3 `! @8 F/ I: q6 N* ?當然是以委員會為主.......

7 I8 ?5 K& z: r( }7 `& H3 P2 K物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
/ P% }( |- t; j$ q3 F, {
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)

                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那

1 u& \5 M6 K' q; s" |9 u5 j" E好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)

                   會聽取物管公司 依法行政........
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                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
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3 ~9 P0 \7 ^, y; V  p: Q                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
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寧靜海

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請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

% C3 Q$ `7 e  o% x  p$ W, g
　　兩者都很重要。

/ h/ E5 Q+ l; E' k& |　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
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　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
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　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
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& {8 ^. j+ H* @) C: H　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...

賢賢

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6 I' D) W% U$ U8 s
我覺得
: B+ e0 W( ^( k9 B: {不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
$ J9 R4 U4 U& f  D% t' J即會出現一些不理性的現象。
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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+ j: c' p0 T3 K; H. x
4 @6 |. r, n0 D, Y' d2 I' e- ~
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
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或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............

授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
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委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
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1 l( i( x, f2 p責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
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4 O1 a4 V3 X, ]當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........

也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............

物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
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yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
  G2 t) e- x4 R8 U( U* X3 _因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
- b! H0 h, n; x' Y而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
8 x4 d6 R: P& A7 K( C2 T而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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/ H" ]) H' V; g5 b$ T- T2 ?8 s
* Z; H' c- c) ^; e0 S4 o當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
$ A  u0 O. C7 K' i) a$ M3 C" `但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
2 b* G4 T) _) h+ U+ J3 `7 [4 V如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

5 V$ E& O5 j" S! }

服務小弟

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本人就自身經驗 提供您參考...........
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但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
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做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

& G5 U3 v1 S0 O: i提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條

9 s4 O) q$ y- k如果主委跟委員要求不合理該如何?
  N3 x( B! Q2 `
  n) {  w$ V% j6 K9 J8 E先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)

如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
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那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
( I! Q/ `  @) K; {3 X$ P; k
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........

如果要求不合法，該如何?
: L) ^: v8 B; G$ B
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........

( G; M  l8 f! _5 r' h. ^當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
) `, M/ M6 N! S. S5 a5 ?( H
/ S6 f- A' }  l% r委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........

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