物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

請教各位一下，
! f; {" [/ Q' t物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示!

竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
+ n; @$ m! Z* O( H住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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當然是以委員會為主.......

物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規

3 ^. y' ?4 u9 |5 K6 w對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
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1 W+ h4 ~% A0 M8 S  q                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)

; x0 \/ R1 f$ h4 ^  _1 ^" D8 e                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
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好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)

  [% i; J$ z! f4 g9 C0 q. A+ b                   會聽取物管公司 依法行政........
# m# I; ?' e- }; L3 M" b1 i/ }2 N
; C; K' J% w0 @3 C  d                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)

$ _9 M9 w: o* n+ q% G$ L                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........

寧靜海

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) t2 g* W5 [0 e; g

請教各位一下，
) C  W, f* p0 c2 Z2 d' W: n( J物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
9 I. c3 |& p& g4 Z監督v.s指示

　　兩者都很重要。

0 `- [/ @' Y" N　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
, d  G" T1 P+ q" s# A; E5 U
; G" w9 I" V  {　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
2 V3 d( i" u8 U! T
2 V" }. }0 [) J6 c" W' e0 F0 |* E( m　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
  I" N% }* t  a
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...

賢賢

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3 _" u- T" P8 r6 @6 |7 p( \我覺得
# P, l7 J  S) z) h. s- i% _6 n# x不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
2 m- b. z# }. l7 J即會出現一些不理性的現象。
" z5 r3 i5 l! B" M" z提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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1 _& J9 k7 C; f, i( l% _& _' Y
; |3 M$ O# X1 M# q" I: `很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............

或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
0 Y( J2 b. q1 Y7 j# z/ m% f6 h
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉

1 E  }: x3 d( q0 Y委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............

# P% z' m! A3 h3 n0 |責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
: d7 \' \. v2 r* j  Y  Z
! o; l* [+ m  s* j( T當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
# W" b; {. B! M
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............

物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
" c5 ~7 d3 h5 U  ?2 ^" y

# v3 r1 M" t' k% I1 W: P
6 y& j- v( x+ f% n

yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
9 A4 c  Q! X0 M$ C而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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- H0 X) X" y/ u1 s當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
5 Z: g5 t/ A8 y# v但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
6 D9 ]' _" t+ y7 N" B! M- F如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
6 o9 @4 p/ K9 a0 C) W; F! A5 b這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
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服務小弟

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本人就自身經驗 提供您參考...........

但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

6 f% O; y; f$ c; c1 J% [9 V( k做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

5 p4 Y8 L. p" ^% Q提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
, b" G& N# P) \  |" [
6 ^3 i, Q: i+ K; m$ o如果主委跟委員要求不合理該如何?

. j( _1 A. d8 ~先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)

如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........

& D7 Z- ?; N2 N) b4 i" x那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
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$ ]7 z; {) p: U7 N8 e! G8 h7 x如果要求不合法，該如何?
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% H" z! |& {' b* p3 K$ Q這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
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當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

1 o. G/ E1 T  Y9 c委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
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