物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

* G6 w: i+ e6 H% ~
請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
! E1 s0 H" ]( I, i, {7 ]監督v.s指示!
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竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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  O' r7 ^3 A9 M* W! E. b當然是以委員會為主.......
) L/ ~3 F7 ]% P
: j9 {2 J2 t  [- ^1 d物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規

對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
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                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)

                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那

好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)

* D) n6 v7 Y, C) v0 A                   會聽取物管公司 依法行政........

                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
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0 i0 [+ V: [/ n4 X7 r                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........

寧靜海

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請教各位一下，
: q% V" |/ P7 q  U8 a! b! j; o5 u物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
* O$ A( @( C! j2 z0 D' o" o監督v.s指示

  H) i  w6 j6 T2 a% d5 c
　　兩者都很重要。
  U- z. Z. q. v/ j2 m$ V) G" T
/ Z1 p8 v! u. k% L/ c　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
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" [, C/ e; a" z5 Z* E　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
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　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
" P: i" K: l/ A! V
# }( I3 t  K' g8 y2 c; m　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
) w6 J- B$ Q. T# }/ e$ J# e

賢賢

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- H* W7 E! y2 d1 \: t+ D- c
我覺得
0 P( t' a& W7 y) Z4 s不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
  ^* H, J" U. {, Z; z' \提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
: J6 ?& M5 ?3 k# P建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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( `* R) q+ x% K/ d
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
$ B0 n$ Y1 X) O7 a
' ^) |' a- K5 v& g' P' h! a! H+ ?" N或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
" O, z$ B$ H  `: `
! w3 b: r& v1 X* s" c) P授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
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委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
) `' N& W" ^/ l6 h4 _. N8 E" z& c( [1 O4 z
& a4 U5 }: `: k9 }0 o責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
: Y7 @! }7 b5 p. o, R
( }9 M9 h/ E! K2 v& p當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........

1 f# w% Y5 S, {也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............

1 P9 l5 d: J% ^/ z7 j物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............

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yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
& Z  W6 T6 j; K因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
; C1 B( w# J9 n而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
! t- f/ z/ b) [以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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6 F% k0 L8 m: y. H$ B& \
+ I$ [9 l# C' s' Q當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
3 F( V7 a  E' a但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
: W! F/ @* c$ K5 e如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
" ^/ w) t3 B3 e8 [- }4 m* ]這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
" z# u9 k- l& A: m

服務小弟

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4 `. I. {% H! P% b! b3 I本人就自身經驗 提供您參考...........

+ o) G# ~# M) {8 c$ C但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

. _) v  S9 N# B6 O" z做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

* v7 ?8 p! H1 \  S; x' e. |提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條

如果主委跟委員要求不合理該如何?
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先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)

, l# e" z9 L# J# z% ~如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
1 R  Q# p$ ]; g- U
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........

如果要求不合法，該如何?

# Z$ p( J7 C& o這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........

當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

1 m0 D8 u( D: c! f; q委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
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