物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

$ R- D/ _- N0 J: C( }& G7 e2 M
請教各位一下，
; y* d  p5 W7 l; D! o/ D& ~; o物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示!

' I: @" A4 `- c

竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
) [2 X9 N+ h0 l* ^: y! Q管委有參予權跟指示權
$ M* ]  S4 X5 N: l; X  Z住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

回覆 jushua1975 的文章

  U, k# Q; l5 s6 k, ]- y當然是以委員會為主.......

, ?6 V: U; @! ^" K  L) R物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
  B$ t  F7 w- N: S# ~$ M( e# @
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
: \1 y/ f. }* w' Q3 W
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)

3 h" n* {5 |" Z6 b  z                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那

4 R3 o! y6 C3 y( F- }: R好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)

, J/ c6 m8 i3 D6 j% ?, h                   會聽取物管公司 依法行政........
4 H7 {) i9 g1 c" U" \% e
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)

                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
( n9 B) \) g5 z- ?; D! m, |

寧靜海

回覆 jushua1975 的文章
3 D  O7 g; H( Y. i: D

請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

4 M, h( ?) }! ^7 X# N
1 W3 W+ a7 ^4 @+ W! U$ S& ?　　兩者都很重要。
" v' }% l/ f2 i3 a+ Q9 e
　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。

　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
2 D8 T  z# M9 u9 J4 m/ x+ b) p
, U6 D$ a9 w% K* G　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。

) l+ J4 Z2 m5 T0 s　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...

賢賢

回覆 寧靜海 的文章
  F% @, r- i$ Z- ]; x  M
7 {' u% T& C$ q; \& s
% W2 n7 n$ ^# S9 a  m2 H- ?: j- G: z" X我覺得
, U  J8 Y, I# D: e& N7 |不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

回覆 賢賢 的文章
- s, }9 P8 \! h: j' n9 ?
& t6 ?3 T. U, W0 J1 Q+ V, y
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............

或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
2 ?- m, t# H2 }
8 w+ {; t8 ^& I$ [, V' Y" G* g3 u, W授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
, b" r3 w7 ]1 F
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............

責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....

6 K* u3 g5 ~# c當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
5 a$ Y) g. V* L+ U' `
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............

3 h5 W$ u0 J& e0 n( u& e. x物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
* K7 p; Q8 b/ l+ t& d# M; O
9 h3 Z. s  z% Z1 _

. N2 g2 K: O4 G8 J1 Z8 }% W; D

yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
$ O+ g" @' A4 [1 P2 X0 i' l: l6 a! {而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
) q! y& u) T) T/ v而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

回覆 服務小弟 的文章

" q7 f+ T4 l9 m, _  Q0 V3 j當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
5 l2 W) i) F; A& [7 B; Q, P如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
1 Y+ E; ^3 Y3 \. \) X/ N
: E  {* J8 T0 Y$ Q6 |

服務小弟

回覆 賢賢 的文章
2 y" Y; Q3 F* f5 q9 D: f& |
本人就自身經驗 提供您參考...........

但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

  e, T! N8 c, ~. N2 w5 w7 N0 K做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

% m% b, i: \) D提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
2 V& W+ e7 H9 W7 Y
) i4 J  h. i' L' ]" ~% t) C0 J如果主委跟委員要求不合理該如何?

/ n. w. [; q( {先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
2 c, ~5 T: B+ ]: g
, |+ g0 _% H* Y) ^) s  o* j如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........

那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
. M$ a$ V: U; l8 [0 h$ A' \
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........

- p2 c* k0 {+ k0 w如果要求不合法，該如何?

這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........

當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
6 u4 V- z6 X! n6 ], ^
委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........