物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

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% G- ?( q' g6 Z/ P, R請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
0 |% @  U% `, R3 }! I監督v.s指示!

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竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
" l; _% ]+ N$ I$ H! A住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
' g) v+ t7 C8 R  J6 \' P住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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3 a' f& ?* }6 D
當然是以委員會為主.......
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  y& N* U% ~0 L/ @* V# e: T物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
* e$ B, D$ |: m4 f, a' l
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
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                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那

1 \8 p! l8 I8 l4 p好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
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                   會聽取物管公司 依法行政........

                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)

                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
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寧靜海

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請教各位一下，
) x( t3 j6 o& G0 [/ Z物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

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　　兩者都很重要。

! r/ n1 a/ D- S) @; m0 T　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
" T* K5 n8 ?& j8 Q9 a2 h　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
0 `! H, D5 Q  O, \
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
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+ Y. I% l& L+ |8 a" L" M/ `　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
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2 j2 q) L( p' U3 j2 K( @7 s% M　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...

賢賢

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6 l! x1 X* N! z5 g8 ~, h6 E1 }
) E5 a0 e3 o" [' v8 ]% ]
我覺得
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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% S1 B* ~- K- V! U) v很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
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或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
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3 L; u9 X+ r' e+ r& j授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉

3 |3 i7 O9 K. c0 a+ O" B0 w- g/ O委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
# N0 _& N" J: z! r! }, h/ x4 s
! J' W! d* N& z+ `' O責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....

當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........

* P4 ^" l# b" I! @8 \; F也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............

; L1 N4 N5 d1 o+ w2 X物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
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yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
9 q+ p9 C% _; \- z0 {( z因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
! u' Q$ @/ o2 g+ }9 q/ z9 a而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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& }" ?/ a" P" @" E+ k! J$ G
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
$ W3 C) R/ t( \2 S# G但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
$ \1 u' g# H2 \! f7 f如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
4 j' ~& |3 P" m! ]1 s

服務小弟

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( b, W9 P7 E- V: |- q2 {本人就自身經驗 提供您參考...........

* ^/ w# A) t. J但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
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提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條

& o' ?6 L- G: j" a; h; ~$ B" V如果主委跟委員要求不合理該如何?
$ D( \; C+ ?0 k5 s% {& y, X- E
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
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如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........

2 q: w' l" m% d' `6 o$ D% t那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

6 b# I  {2 s& F/ n- v而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........

7 K5 t* U5 h/ L2 T如果要求不合法，該如何?
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這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
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當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

2 d( n& t3 Z- b) j& ]1 i5 k# X委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........

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