北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
* _5 q! W: Z6 R; u6 V5 k那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
) ?9 q/ U7 B$ [所以容積率應該又回到最原始的規劃
9 N/ P' t  \7 T9 |210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
& }0 z0 R; g" Y# V3 u/ L$ \除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
0 d: L* K+ b; a% z7 R5 l好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
. _: y# Q. {8 I其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
$ [$ j7 j: [. ~5 r/ Y& c# R開門300萬的利息負擔(一年約十億)
/ p/ f/ ^1 g0 a4 o於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋
# a  ]8 k1 X, c
- g; @3 q" S, k1 O$ B1 C7 Y98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
: Q8 H+ E2 G9 M6 A) c將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
' D6 f/ b0 L; L
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
+ O3 s3 V- \- h/ j! {% I7 T+ A可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
; I% q' L" m) T8 }& s- v3 ]% a或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
, Q. X& V7 g6 X9 ~5 Q' p+ a! w附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

  ?+ _* W9 G9 M! F
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
4 ~2 a( ~: S( S/ L: C3 z& w1 ?! c條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
0 A* c# W0 z5 L; w: R# k4 E2 N開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
# |0 _+ w: q) f5 M' |更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
2 \3 B0 i8 z; K俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
  B7 e' _, M* A& R3 w- k, Y二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
! C& ~1 C% G6 y1 @5 N: p: R$ a3 f- g若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
! K% i% t! z. i; k* S' ^若是這樣就很有誘因

2 W- f9 C5 Q& w. j4 E2 I2 g5 u容積轉移:但標的物應該有所限制
5 i& G7 q0 i) f( @7 u7 a
: ?2 x, X, |; Z9 j原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
% r. I9 Z6 Y" z- ~6 [3 z# S最初的獎勵條例如下
4 v( ?* ?& s* x1 F第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
& [; m" q, G* L2 [# z　　規定辦理。
& B4 ~; M! P. c; k, H二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
# }4 i! a- S# f（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
3 H$ L* G! X, Z/ G5 \（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
* B& V" F- T' q6 X4 ~4 U: p' _四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
% g. `; h- {" B9 H9 h基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
  X9 N9 q' k0 f超過5000m2 15%
全街廓 20%
: h2 S2 q) W+ g五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
4 o8 A. R0 E2 a3 K好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
( O% x1 d( x  I) v, T其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
+ p5 K7 T3 k$ E+ u會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

, Z% K; d: K; v) `6 E那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
) d' ^* z( A% n$ U0 g假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
* c  p) r- p* D+ v我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
  \# g4 u- M, ~3 }5 v% d那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
) F0 E6 d7 N6 C5 ~5 v假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
+ E, |' n9 N9 t( g$ k! d這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

! N+ J0 a9 ~; D
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
/ @' C2 P8 n' s假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
; t6 P" t. ^" f( B& l0 i9 j7 y; b所以建物的投影面積=100*60%=60P
5 C1 ^+ B/ b, C  S( D0 j建物的高度=420/60=7 樓

, U) y" |& l# K. s( M! v! z

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
: B4 i  n$ m6 k+ P4 n. Z$ q道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

. e, B9 [7 ~5 Q+ v1 v道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
0 p( D# v8 `7 r" H. @
7 X$ v% t! o4 i1 m2 K一般建商蓋房子有兩種方式
' e5 J2 G0 I1 e1 R4 I1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
. I' o8 G3 k# [3 z　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
, S/ X, z# e: v$ ~) g/ J7 B　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
& y+ Q" k8 {6 ^' w5 U　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.
! l' ?. X) L( R8 ]* c
. G. ~1 W4 Q2 k- U/ h2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
. {; f) d3 W' [4 d! n/ O- c( n9 n: \7 v　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
. `- \( f& s1 |- I5 a9 l0 I　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
2 e: F0 y$ n+ \8 ^" O7 \% n. l4 V　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
9 \" M- H, p# W9 T: j- z) X　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
' }, S0 }' Z; }5 N' s
- B+ @, y/ d  P8 ^7 i" `/ h: W) B) ~假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
" V! i% k$ c8 _: B致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
' f  j6 e, _# d$ B; F* Z+ Q5 i據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

' K0 v$ ?' j7 |對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
& q2 r6 a( B1 U讓我多了很多參考建議~
1 F  n8 s6 P" n* e4 a請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
$ L" R- W* t' `亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
" w& }; j& [  X. P# I或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
/ R, a" v7 |3 Z" {鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
0 q" C7 {2 m" ~6 b6 u. y特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
6 ]. m1 ]7 V0 j4 O: R6 P, f6 i完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
. r3 V" H9 E) X銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
& Q* }- {/ P# }  s5 m1 ^  R3 B可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...
3 n/ E, a0 o0 s6 u( ?& o
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
+ o1 J- i- ]; z" O* [  h這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
& Y2 H9 M2 V* D, k留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
, J# \7 I3 i3 z' O7 o9 f只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
. s4 s  W: A- M; [. [出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...

% h. b: g& T: Z4 [- G0 ?  a' f當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
+ D$ A8 r7 y% O4 V* _: i/ U7 n個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
( M* H! m# Y( Q1 w8 [政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
$ K( b. l( S! ~0 K! t6 E3 W8 N誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.