北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
/ c0 H/ }7 j: x  ~那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
/ u: Y- O, `: G9 E* m210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
3 ?" g$ _) S7 f! a5 [. ^) a# f  F3 T, P除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
0 O! g/ Y8 {8 ~! t& y該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
' R8 C" _- z$ l( x會變成今日高樓林立的模樣
+ E+ T" e$ I, P! P! P$ l: D主要是當時 政府的土地標售乏人問津
/ |- h4 u! H9 |. Y8 x6 n) N$ S開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
0 D" u# G& [) a& p如麗寶 ABC 旁別墅的住家
* c/ M3 u1 c, Q6 n# D/ b被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
# y/ {7 F7 `, H% F未開發的土地也回歸到原始的規劃
2 c  _; B5 ~- B# n7 s6 i所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
; ?. J6 W/ l( E3 N9 q; n將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

2 q! o9 M. g: p* W& d6 b  }將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
! ^( S) F: s/ E7 P6 D. N* {而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
# s# W) H* M. S7 F$ x可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

5 \, f, O2 ]+ U% p( P仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
0 ~8 k: \+ V1 |1 g3 Q0 B, U' k5 ~開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
  l! k/ Y! _- {) q! N8 n. x更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
6 p* [4 h7 D6 C- H$ }; j1 y若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
" R* G' I6 V9 ]$ W. o若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
" U; `7 p6 @& u) l3 `1 k  a! ^一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
7 G/ C* p" i$ M8 A* b5 C若是這樣就很有誘因

容積轉移:但標的物應該有所限制
1 i! ~0 b  a4 W0 @' l3 q
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
! v; |5 m( O1 T& t6 \第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
8 j. {# N. p2 l; Z+ E, }　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
& q! `: J: y: R9 }4 m（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
( U+ @8 H. c" H0 t5 T四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
1 K3 a" ^1 x% {, J
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
+ ?, B; n% g! m( M: m$ X. D# X: l- h好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
- q& h1 c1 J5 U5 h/ L主要是當時 政府的土地 ...
6 ]* I9 h. U" r/ ^% J% `小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
, m* p" }3 \6 G) _這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
( _$ V, r2 z4 |) `5 s6 ~真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
3 N( H/ I! `: r* w4 w假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
2 _  B9 `# s1 t& Mowen 發表於 2010-5-20 01:37

4 [) w7 p5 a! W7 q0 n  e不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

* P, `" [7 ~' ?3 c0 C" c正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
% m3 k8 x$ x" s% u不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
! N8 F6 N+ I9 F7 B建物的高度=420/60=7 樓

' _& l- d1 p3 s* e( m

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
& p; O" h5 F' z; ^+ r% E　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
2 i" `& {: U" [# o% O  k+ [　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
  Z# h  l" b. M" n　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
) b( ^: `1 R5 R% w* [, ~/ n　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
, }2 |. \3 L/ }2 R' |5 J$ x) f9 j　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
+ I0 X7 g  Q/ p4 U7 P2 J　　　大於 50%,才比較容易談得成.
9 @! T# v3 A' o' e  _; @0 d
( b8 o/ W7 j: R! H% }2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
$ a' H) q# J8 C+ X　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
. Z1 B! R4 x; ^' t# q! _　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
  N' x0 M2 h3 G+ o5 H4 Y反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
+ k$ _* ^5 u& d致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
5 _% T% ?% s' c/ W7 ?據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

3 Y/ P( k  h! V) R( ^

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
. S8 A0 b" M- S& `$ D4 J讓我多了很多參考建議~
2 m3 {' A' Z& ~1 I請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
1 d# M# L1 Z4 }5 _( ~, Q3 G亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

8 X3 Y2 c* r9 d2 O8 e看來亨亨兄也是特區內的原住民
/ T3 @3 Q( i. q8 y0 ]& ]% K4 }或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
  h: p  F5 Y5 E) v9 ^. _2 n+ T, S已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

0 Z/ i7 E: ?7 I當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
1 E  @1 J6 b% G5 O0 _鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
8 V# z+ t$ h5 U' ^0 g1 R' `5 i8 V2 r特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
( f8 v: k! Q1 T9 r2 o' c可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
( e5 b8 @6 q, T. Q能夠一樣交給我的孫子...

7 _$ r6 t& _' v) t我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
, M' L+ ]5 t9 X8 d' W$ V留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
2 x* ?( D: [% C房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...
3 F5 g) d5 I3 [. P2 K" T. @- z1 W
) W9 [: }$ L% l& I# d8 s3 u+ T當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
; Z4 `0 ?4 O6 d# k" {1 T% k個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
  x# K: \' [! ^; f4 v2 S7 a' x# ^) Q政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
8 T* A8 L; o1 _- ?9 ^# N% m把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
2 [  t$ f3 y6 [( f! s4 O$ _' |1 |到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
7 K/ S/ D( e  N: o3 y單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.