北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
+ P% K" g( H* a9 z5 T( K% }那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
  v/ p* n3 s. [: y. C3 j1 X只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
, M: b: q, {( u" @& @3 g5 h該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
3 [8 t$ p! M- D6 ~0 w& M) q* [會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
$ x( @% b% H7 H1 G; p# x) j開門300萬的利息負擔(一年約十億)
, X2 D0 Y  x) i$ u: B, s於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
; M1 d$ L& i# Z: q  J1 D被兩旁的大樓壓到喘不過氣
+ ?0 C# _) D4 e0 {  t6 k視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
/ s5 I  Z$ s" f- X2 _所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
2 f6 c* k* t8 @: }. D* P將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

; H! c% @# ~. v' ^6 r# O, V將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
0 t$ {7 W+ ~, m3 @$ f: q$ `4 |而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
. `5 ]1 e  e( z( s% J! _# J可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
+ U4 C: K3 e( b5 N; G1 [2 Z或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
2 A$ ?) F* S5 j+ p0 H- Y  ]附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
+ Z! u  R$ j# v感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

$ o  d- f6 I& A+ D" Y仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
% C1 X  W0 k$ t8 f- B條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
  ^5 @! v1 {4 S1 j' U俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
  O7 [- `* g8 T, [, X二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
# s$ a0 A- ^- G若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
) r/ f! D3 C$ O7 `7 u若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

容積轉移:但標的物應該有所限制

原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
0 M: _: F$ L8 n; g第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
6 `( j- n* }& b; ~% Z/ ?　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
+ z' ]& E) L# m/ H三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
4 Z; C4 ?6 }; ~8 M1 [基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1 `. z9 Q% |9 B3 D% m2 R1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
全街廓 20%
/ D8 A( s5 R, L4 u! t. E五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
& J' ?5 s. y4 Q: Q3 a) z
7 O" g# O7 N8 l5 `3 w所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
2 ^8 N# a# w; L7 ]4 [! G- h0 j銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
* |* Z7 y: S8 K* C0 y好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
1 P! O9 M' n& E& C; U! f3 ~+ w' U. U其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
, L6 ~' V: u# Y2 G0 O1 V) C9 \8 G+ {會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
4 V! o$ o& H1 i小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

! V! ^! s3 W" U那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
( q( [' ^) I# ~0 n$ s) \那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
. b& P) z" }8 S4 n, B) L: \0 V假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
. u7 E) I9 Z+ f" y/ w$ O' l, J這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
; L* c8 B/ r1 n# L; v, z0 Z. Z8 O真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
0 O$ M9 w+ [0 p# K* [7 }假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

; S6 G" _2 Z! p# H3 a0 X! \不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

  H% {2 D5 \5 O) C

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
" K( H' J( P, p5 w: ~* ?8 G不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
: _+ }9 R1 {% J5 _, ]* ]所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
( l  M8 A9 r7 |5 [! k" s+ N所以建物的投影面積=100*60%=60P
: J$ i8 R. o$ Q; e3 L' N建物的高度=420/60=7 樓

( T) q+ K7 f! t6 D

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

& F* v, c, ]& _$ W  |% z6 k
# i. `2 d+ y6 A' j% f道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
; P; f* }0 S- g! e4 W( r9 l
一般建商蓋房子有兩種方式
% {% e' b, Z2 @1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
- i8 y, F3 [! d* y. [9 z　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
! a+ _) b3 `6 o+ F* j　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
* y/ ^% c) z& [% }　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
: {2 \6 o: W8 q9 S, n  M　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
. I# b* z2 ^+ O+ d　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.
* N. o6 j9 n+ b, I( M; n
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
6 y8 c8 L& z& `7 o　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
6 y, L" `% O$ E+ ]7 U　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
: a- h' L+ b% B& N; r　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
, b4 P. t/ y8 Z# [0 {　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
0 `- }0 Z2 X) p: H
3 N* I/ U) x) p/ v+ l4 e假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
4 Z5 ?: i% _4 W$ ^當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
+ U6 [$ h* \6 R6 i& e2 S1 d致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
# f+ H5 h. z3 ~; B! p. c! {- y據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

/ R* [" E" O+ P" }! H對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

9 S. d! w/ ~0 w/ Z+ h/ d8 N3 h

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

7 e5 k, U" {5 P; J
看來亨亨兄也是特區內的原住民
) a7 e8 w; S3 a) }( N: k或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
4 _# l( z6 M8 g( l: ^; Z/ b' Y已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
$ ?! y" w% Z6 [# [3 q" s7 P
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
8 ^8 s, K8 v1 m先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
- R! b; s! _7 U8 Q鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
4 N. D* }9 f$ O完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
1 W+ X: B2 M" }2 V9 I) X7 r. ]3 _6 `9 Z銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
6 n+ K5 s' |# \. Q# J: r4 C6 L+ r可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...
" s+ T- n* D2 [; ]$ y7 X) L
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
7 ~( d+ d2 p/ D/ P+ ~7 z9 L留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
$ A0 E9 Z$ o1 T. i' E房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
8 Z1 }" @) U$ r% Z: M9 e只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
7 |7 X3 X+ r, f" D9 M! {0 c) W& q4 f  S出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
, Z# D5 L* W) i0 H會引起共鳴...

9 I, b. J. B0 W/ @* X, |當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
: _% g+ I  _- y" q) z/ J政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
' \4 n5 F, k' f, o  b9 ~把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
7 t+ {" Y" @, g- K用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
/ d; r+ n9 f& \0 {# [* C# x( n. h到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
2 y3 o$ E! y6 H誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.