北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
, M+ |+ i  c; x, _0 ~只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
- Y9 L( ?6 Y% g8 |& S除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
1 U0 y8 g( Y: I( v: v0 ]該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
: A' a4 B0 O9 `其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
- N$ B5 F6 \* a: ~於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
, W. s  w" Q6 G  C4 V如麗寶 ABC 旁別墅的住家
" P4 Y6 B0 {* E; [8 S6 k被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
( I  _, u& X2 a1 I! c7 ~. I7 `未開發的土地也回歸到原始的規劃
4 N0 l( G/ v6 a9 ]) p所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
0 ]; F+ `0 L: s但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
' `- n+ }! x$ m) K. q可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
+ T; _, S# L6 J7 U  t/ O或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

( C. J- d, z: _# }& j* T2 Y/ A仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
% |/ n  f6 v; |' H, i4 {: A( M開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
0 l& {# n* M; ]0 M1 F俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
  c' s5 u+ j' V+ v若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
4 u0 B5 m6 D" G( K5 I- N若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
: t* f( b8 p* u, Z# [3 o( r一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
7 c; r1 W9 G6 y$ |若是這樣就很有誘因

容積轉移:但標的物應該有所限制

原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
2 B* b$ S, t, j( E* W' D1 e8 Y& S最初的獎勵條例如下
( @$ i% F! c7 S- b. o; P: q8 k8 P% M( f第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
+ r, j1 \5 e# ^' I! J/ b6 A一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
6 ?( y* j8 Y, V　　規定辦理。
0 N5 J! ?5 b6 u9 s二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
) W9 L9 h& |, v% V% S, |' C3 @: N* j（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
' S( Z0 R4 T1 N' s! Q5 d% S三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
* \0 c9 h' d% w6 s/ h: s" B8 Y( E  k超過3000m2至5000m2 10%
1 w. y$ b& y7 @3 C0 H1 n# f超過5000m2 15%
全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
' l- C7 S5 k% L% X5 U' _& Y% y1 K( }* l
$ C4 ~; f0 o1 V所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
2 x& h' B" ?3 d( a7 R* ^好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
$ y: `0 `9 {2 M) V其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
" i7 X5 e5 f8 L" }8 j小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

8 j$ _' C9 m7 G, h那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
3 U6 ]( C5 x' d( O7 R1 k9 q4 h; ], `我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
  N) z, F& r- o" P, g我不解的是，
9 j3 d( @4 [/ G6 v( \! a3 F" K$ f1 M地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
( F! O& H8 Q0 I6 [' d5 F" N* ^這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

) Q# y/ q( I5 |* p! h/ b$ ^( X
0 ^8 ^" H: b& S' Q不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

  j8 c. V. S6 u/ Q) M# n) i

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

# p8 `3 n% s# ^% K& M& r( M正確的公式是這樣
3 s( C% q  _* L# l8 G  v; v假設土地面積 100P
/ p4 f6 a" a2 R/ h不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
+ r5 N; q5 V1 ~" S" c取得各項獎勵 80%
4 y8 D7 P2 l8 x( Z# j! J所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
/ K- z) f: I) ^; B& J9 Y; Y8 _建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓


6 t) n- z% `+ _9 b# }& G/ J

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

4 V  o+ _* X3 h9 o1 b一般建商蓋房子有兩種方式
6 S* J/ C- f; {: [4 ?1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
( O2 b. Z2 C) [3 d0 k% r( s* i　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
* E; w  i4 i2 u2 n7 S+ J. K2 {　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
9 m1 H9 ~0 g% E7 a9 O　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
& Y4 F0 U. q, f% r　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
8 r* c6 t* O8 ~$ Y! C　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
% z6 u/ |* x( j. L　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
8 H4 q; {/ w. i( Y2 R1 U' q　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
6 y  m3 m: O+ f7 z$ R; p　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
+ U- F$ I9 x6 S# m+ K" ^0 K. g
' R# A2 f7 B8 n: W1 |; S假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
. \; G. x& e+ \7 r0 Y  x$ v  Z* d! ?反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
2 K  W* B( u  P' S. b3 c致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
) X$ Y% \+ M  _7 F據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

/ l* S. L' Z, \2 v2 h6 G對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

+ D7 l* A- x# X, J* B

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
# E' Z: e2 v0 _) T7 F請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

+ H' j9 _5 k" g
看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
0 y0 V/ a) _: r0 x/ B0 Y$ h已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
+ |( |5 C3 A) ]" W鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
/ G9 Q- y6 |. Z1 K- z2 i特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...
, i" _( c. c' y2 f
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
2 @* S. _, t; R7 C- C; a使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
9 c$ \0 E" `6 Q" H8 Z) @會引起共鳴...
; e/ @8 ~2 G. ~/ O, `
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
7 I' U& f4 t- {/ M; K% ~$ w個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
- _0 A7 f; q$ C把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
3 [) [" ?) `: i" _" U5 o# a所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
, \0 N* t6 V0 D% L7 ^) P/ y4 \+ s# _到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.