北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
) |! x, y. l) o# L6 x- ]. }那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
; D3 L" m- W3 K/ m所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
8 f/ u: h- v8 U' n0 C* i6 ?6 X除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
0 _& v+ @) E# i, ~該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
" N4 a- _) r7 K' `5 Q會變成今日高樓林立的模樣
% h- L5 T6 G! ?% R2 u2 ?主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
% V" ]- y' f  F- W* t於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋
! |/ p6 r9 m) ]' }. f' E) @
98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
# U) N4 g* a' M' k9 {' s0 B未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

1 Z5 N! `6 y3 [4 A將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
! E- N$ k& o7 w+ G& W" T但該片土地地主不下10個
' [# @; L$ J  `/ Y1 `, B* s9 s而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
$ q  u; V8 E5 O( G% b或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
7 A: T8 k7 r. L& V附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

: [* Q$ o4 p+ O: G3 w; g
- s1 n2 c( n. X: q% t; F% @3 b2 S仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
) C% T' ?. G+ E. p! m9 h俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
, w! ?( l) h1 [" c, B一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
5 q! h/ t; X% S2 b/ R若是這樣就很有誘因

/ w" U2 |, |. f! s, A4 J$ H6 o# p容積轉移:但標的物應該有所限制
, e9 J8 q' X. }. M) Z
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
' g5 V) U3 i( U( O. B7 Y最初的獎勵條例如下
2 j0 q0 B7 o2 T# h; V5 L; u第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
4 p$ B; k+ W" p一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
4 ?, k" v; N* ^/ x3 m1 r　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
, a( @! C3 \7 ^& Z7 o) U（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
8 L. O, e/ f0 g9 P& ?  y8 r. k（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
2 u: `) _8 ~0 c6 ]! q" D超過3000m2至5000m2 10%
- h+ z: k* I- ?2 c4 ?8 z超過5000m2 15%
全街廓 20%
& k7 A+ V2 W+ j2 H五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
) m" n; Y0 w2 E  @% U. G其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
4 p$ r- X( Q& C! |( Q會變成今日高樓林立的模樣
1 v6 L0 C, U1 ~" Q6 }% D主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
: B( G; K' b. a% H7 ?% [" ~真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
7 }+ _  u8 }# ~9 b4 Y; i% F我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
, z) y2 Z: i- Q7 P4 d% S這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
7 h0 I+ r8 x5 Jowen 發表於 2010-5-20 01:37

( Y+ g, ~+ B+ B1 w, |
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

. p) x: R6 X( t+ f8 o. o' o- _% Y

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

+ Z$ l+ A8 o* [  V# v正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
+ N' L' |7 r! N* ^6 c' G不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
- X; P1 M! M/ O取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
. s/ ~) z7 H) y- o" j( X7 A建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
- x+ t* F4 j+ z所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
  P9 _; P2 ?2 b' l; P% N道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

+ f; J+ {" h) t道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

  k& e# b' R  c' Q; g7 y一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
/ j3 w5 u. X: \$ S, j9 X　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
, q5 ~! Y6 N8 \; B6 T　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
5 J- }3 F3 m+ p　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
" M2 \8 v& k4 u: U& w+ [4 Q　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
+ Z- k6 P% Z4 |1 N" j, j2 }1 o　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
& S' o5 @; a7 l( R  p$ g" s  ?! C　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
( G2 _$ g( f# }$ X% X/ ]5 k$ s: j　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
) }: M! s! `9 U, X  E6 U　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
# L  h% q+ i9 J　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
# m# G! H9 L  R0 {　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
. d! N- ]- E2 [  u& {- Y6 }/ T, W
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
4 o) C  z( v% n反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
! ^/ c& G4 S0 z& z+ p當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
- r- b7 @4 Q5 G+ M# V致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
) i" m5 S/ ^! E: S8 R/ U  o9 \" V, O
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

- ^% \4 s5 a2 p0 D
看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
1 B& W; W- W6 g% {7 ^5 y4 n' A我家就住在 國際二街與國學街交會口
) E8 F7 H. P# `/ E已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
2 t! b% z9 ?; a4 V
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
, ~! }6 Z* b7 Q) ^$ g6 B$ B3 ~! p鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
, ]* i$ c3 d8 y! A3 }# i# F特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
( y! r0 M; t: T7 q完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
8 g. A6 v# t; w7 t" Y能夠一樣交給我的孫子...

( t8 ^" F5 p# d: Y9 u我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
* m/ j4 W; E& f% P1 \3 u9 |' J這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
  j- |* p; n) k& T3 Q9 C使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
3 r7 X- }7 R: Z% k+ M6 P6 T房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
* _5 K' D3 y1 ~, w- v5 i只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
- z. \2 I% m$ m: N  C, Q會引起共鳴...
2 `; k. z5 }3 s) @- I/ `4 B% W" B* S
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
4 V0 S. Y9 v. P個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
6 l; |' q- }- S; z0 y6 J  W4 s2 M把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
4 q8 M1 n8 n0 `5 A" C1 j1 T, \所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
* C; u  x) ?- h7 Z$ ^到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
" m5 n% f" d: n* T' w4 m& V誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.