北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
" l3 F/ B$ s7 \) m1 F所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
& E. `, F% i. f6 g只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
$ x7 `1 a5 [. D& M除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
9 {7 P$ N# F. X" q( I若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
; i! o. p- Q" K3 Z4 C其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
+ K: K) [" O' g( `3 J主要是當時 政府的土地標售乏人問津
0 r2 s. d5 L. O. m( s" [開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
2 U, j1 x3 Q1 B& t4 H, x如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
: y+ F$ w6 Z- f; p- `- t% g視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
: U& o/ F8 V4 ?( j所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
# _  C6 C5 Q7 x將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

8 m: K9 W! B1 i5 D1 k將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
+ r4 L; ]5 F: l+ f( ?/ ]# ?但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
7 h( [5 Q( {. ~6 K) j1 c+ s或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
0 q' }6 e: j# A  `. o/ d8 a+ J附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
3 W! G/ W# g+ t' ?5 g  ?( L  D& z地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
% W2 a' N$ h* @% X0 P' A- d( O# m4 F感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

0 s5 a5 H( t' t  w% G5 e
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
5 l* V- K/ M5 D& a4 R條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
+ H9 Q6 K8 {2 D& V. ^0 {8 V5 M一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

容積轉移:但標的物應該有所限制
+ ]  ]# i, O& ?7 g, R
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
4 t& |  _# R8 x9 S: F# C最初的獎勵條例如下
9 T* ~8 e0 C  D6 w第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
" F: g; ^; M- m9 }一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
, _! j5 m1 h7 p* O1 z" \- D（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
! _9 {0 u7 k2 J8 G& P# X; s四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
0 M3 m' S3 _% Z# L* a$ D5 C" t5 {8 f* s2 N1000m2至3000m2 5%
% e$ _, K9 x3 X超過3000m2至5000m2 10%
* t% U! [; O# R( x, V- ~超過5000m2 15%
# r0 k: ?! u+ \( N全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
4 H% T% Z# b+ `. Z
, d/ B# X+ [" i4 @: l5 C所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
3 a; B+ L5 s: N, Q" Q& e銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
  c# t  w( d+ C5 X3 _! O: X" S其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
1 U# k% Y3 L' X8 E$ ~# ?$ T會變成今日高樓林立的模樣
0 j) c& `7 ]! u6 a' d6 K5 K主要是當時 政府的土地 ...
7 ~, M8 D2 l0 ^& Y2 `% _$ \( l! V8 j小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

' E/ N2 W6 ^" b+ Y& b9 @那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
  p+ v- ~' H, {地主希望等價格漲上來而不願開發，
- _' e! r# _) c* ?那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
# u' P$ N- W6 Z0 d9 T9 s假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
' G: R  A! R: e! w這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
3 m+ Z3 q$ o( z( l假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
' I' E5 g9 q# bowen 發表於 2010-5-20 01:37

& D6 ^5 y7 d. ^. }& H  g9 z
! G! I+ {- n; |* l( V3 T不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

2 [  Y7 ?) W7 f  R; C正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
. X1 S' {: r2 j, r不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
" s1 }5 L1 e2 K所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
- a& U  C6 q( M所以建物的投影面積=100*60%=60P
; ]# s; |2 ~# e7 K- C7 n! x建物的高度=420/60=7 樓

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
# j$ p* t* d9 W; U, p5 |5 T6 O5 A道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

  [1 |$ `4 {8 C8 b  [
& ^8 P2 j  ]' H( u* P* }道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
: e' n" _! G" G: _+ X8 F　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
( U  {. ]0 |  @! Y2 E　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
4 A  n+ Y% I, v/ Y7 A　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
1 M4 [: [6 m" P4 Z' T' g　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
# y# R! d  {) r+ f- V　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
, l. z- d7 I, @, o* @3 i( [5 X　　　大於 50%,才比較容易談得成.

" m2 j* d7 f8 j6 C5 V! ^, q2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
, s, K5 `5 [" Y* x2 K( O　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
' x6 P- Q7 [+ V. b4 H+ c2 z" j　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
- Q2 r; Q( m0 z6 q　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
, D) n0 {% B# A1 t$ q0 k1 W; I) ~　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
0 W: V+ M4 Z4 `' h3 w
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
/ t3 P/ ^( E9 D% ?  h/ L7 b9 W0 |4 V當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

6 P3 B" W0 @; V3 U8 o3 s對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

  R6 d+ d9 p, F( o

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
! i/ ]# y" T9 v; Z1 G請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
6 A0 `* q( f/ c& r7 h5 t% F. y2 i亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

  V* z2 H9 g- R+ ?# K0 o" h
看來亨亨兄也是特區內的原住民
. \6 E, z8 C" D0 M; X& X1 I或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
9 s9 z$ B  v' m8 z# W
6 a+ @8 u" ]( C# `5 b當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
$ P8 c7 Z  b+ d2 P7 E6 M" ]2 y- e0 B先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
% ~$ }0 F, b; R; V鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
: P# l/ W: g( p" p# B/ l5 c; \特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
# T  ^5 n1 r! y, K3 `- @可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
7 ?$ Q' g2 U- U$ L3 O能夠一樣交給我的孫子...
3 u$ K* D+ u; R; g! r0 o
  z/ D1 s+ f/ F( T# x- `5 U: v4 D& k我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
+ C) e/ O( ^$ s7 @2 D5 c  ?( z# l( w留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
8 y) k! Y) \* F3 r' [使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
1 E& Z+ s/ H1 k4 w- W- a- z) ^房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
# U, P! h' P5 \4 u會引起共鳴...

; [  k; p; Q; m當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
3 a2 d" g; Z6 d用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
$ I  W2 }' E' y7 ^! D/ |4 h單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.