北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
8 B1 }: k1 R0 S& F  }3 W所以容積率應該又回到最原始的規劃
; ^4 D; W2 m9 L  N9 S- R210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
4 J6 R, @4 D+ ?1 o& W除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
1 Y0 H$ c* U+ i該不會??!..它在等...捷運...??!
4 ?: Z$ K; H( m0 G. _2 [; r若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
7 G5 w6 Z# a/ j# Z/ p0 e6 D其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
& G6 [7 }, [, }% S2 V7 h& G6 r會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
6 l; Z% G# L# s開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
/ P, b/ Y" J% K: b8 z  _其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
3 ?* e9 |8 w6 ~$ T; p如麗寶 ABC 旁別墅的住家
6 t* H5 h, D3 E9 ]. u被兩旁的大樓壓到喘不過氣
$ X+ @% K1 V7 ]視野被遮蔽,陽光被阻擋

3 D: J2 |+ B1 h2 a: S. `8 C* N8 e98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
$ J6 o+ d5 m. K- t* h2 {1 Z未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
; X9 I7 _' v  a, m6 W3 w( `
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
7 {0 W. x3 J% W* r$ y* s, v' b但該片土地地主不下10個
; ?. b, Z5 G' r1 G* D- I( l  r而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
9 @3 w) B! {9 t: Z& B& I! Q可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
7 o- h) ?" X% l7 ~或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
" Q: v; W6 b4 u2 w地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
% |! W  q0 X) W  S感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
5 U( n. q5 W6 c0 G0 r  n, c# _條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
; K$ J% V% a5 |) J2 D更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

, D, G5 q- G; a. b' n6 M( P容積轉移:但標的物應該有所限制
* P; i- U9 P  A. `9 O
原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
( w: t1 o; }% G4 Y/ X& ^1 t最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
8 g' h( A2 f/ l8 }- C6 B  ^+ `一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
/ d$ h2 P2 o( j5 c+ f, c0 d　　規定辦理。
& Q% _4 R- A% ^二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
% J0 O. b/ F1 Y: E0 l3 |8 K三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
  F7 O: {) H6 `9 j四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
5 \. c, d. {/ M- y1 j$ a基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
- d" k5 \3 m$ q  @- Q超過5000m2 15%
全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
* M$ w) B% [% @
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
( e+ z# W5 R7 B  B) w0 C銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
" [5 e2 s8 L( P% i' ?好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
. y4 b1 m  V: B, w$ G小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
  c! T4 Y4 _0 b  M" @7 y8 Q4 D我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
: b5 l  O; l; f  z" x1 |' B  E7 l這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
8 e* G, s* m8 X' Aowen 發表於 2010-5-20 01:37

2 F" x' {  W4 S% x9 @
" i1 r( J0 d% N8 G1 }! v不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

8 q4 V8 @+ g& F+ Q8 I

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
6 L" L, |" o0 P" p$ q柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

! j! C+ t  U7 q: L正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
1 x% X* q0 \0 c7 N6 c取得各項獎勵 80%
3 C# ]- y1 j8 E, L/ \所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
1 o2 z$ e5 B4 i" M! ]建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
+ g* S) I5 b( Q, T) a' `6 M% l建物的高度=420/60=7 樓

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

+ \' _7 `5 A3 h) \/ B& n# k一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
5 q4 n% ^) O9 N$ }0 |3 ^# B5 L- }　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
+ R' h) U5 I7 f" ]1 C　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
7 n: n8 [( c3 P6 ?1 N8 V　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
* b$ w) _9 n2 ~  d; V; @　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
( p5 ], a! r! b+ S1 U2 u3 e4 }! s　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
+ f1 w( x/ \7 N: i; ?/ G　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
/ u. u$ T6 F: i; \5 ~* P- n; u4 h　　　大於 50%,才比較容易談得成.
* _1 w# Y" h6 ]& R% G
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
6 p1 I7 c- X5 ?- i7 F1 O' m( ]4 ^　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
& z7 v" w' _( U1 U9 ]/ i　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
/ {4 q5 o: n% k6 T! s; B* G! y　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
4 w1 D4 p1 J. f當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
9 S# Q9 x  p0 M$ Z! H致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
: N# _- z, Y1 S+ Q8 A7 |
! ]3 M4 [$ `. x, w+ [對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
  b$ z! e' E1 o) [. a' D亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

2 M% L( V0 ?, n& B2 g
7 e- L  o: v4 R9 g看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
( p# ^) V# X8 U, ?* p% b- R- S" b我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

" }2 w- P6 X( V3 j; Y- `+ [當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
& _; B! u* b9 X! o) y鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
7 N8 z% ~. N' l完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
" H) N/ Z* v* x0 V可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...
4 ]% D8 F, y8 h% ~; {# {" G" @6 u
我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
' N/ U8 s+ K0 Y& q/ v. Q只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
7 }7 q. t: ?+ O0 d+ W/ e會引起共鳴...
" M" A' Y' s0 i. J) W/ T& Q
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
' }" L/ O6 N$ r" w- S把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
7 X0 [0 p- r" V9 k到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.