奢侈稅上路 房市解盤

faith

奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
( H: n4 C  @0 V; [+ f1 s

市場前2、3個月出現嚴重賣壓
- n  k; @9 l* X
5 O. D0 O6 j" L8 h
0 J8 M0 M9 |+ z2 t; [台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%

% r$ o7 F$ d) d# u
此時房市詭譎多變


2 T' x9 H6 X! a: \0 C4 {《蘋果》訪問房產專家
6 u3 `1 ^; d" |6 Y6 L! Z

從價量數據解讀房市未來走向
, j; N# |! {+ P! k

4 x5 `( F0 Z+ O1 L! b6 v採訪╱詹誌銘

9 F4 o& Q& G' X- r7 a" j
" U$ H1 S7 |3 `+ S/ j; f價量未好轉 房市續盤整
7 \) C4 \+ v4 m" q3 l* ]4 }

【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。


分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
- O) o. {5 V# B: {

Q2成交量左右價格
% ^) f+ f( h# c5 l: w

預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
, ^. N; H9 S: f/ s2 V
/ e# _$ `8 I4 b% v
新北市供給量續增

* x" E/ |) J# B1 w9 u5 ]3 v% K; a" i" e
從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。
* j7 R* |0 G. K
9 W9 ~  I' [( E8 N0 N5 f$ E
& N) U. g+ B( g: Y7 [. D0 Y根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。

% n$ o5 H7 ]6 M7 f; f. ]) O: b
( D/ H& {  R4 G0 G/ q而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
" a3 Q  o& h! r4 U8 X5 k
  F$ |+ D+ C9 z( l7 s
5 w8 B* o! \5 T9 j8 \8 S對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
* i' O& o/ b7 N' i

) P' V9 i; s- p3 r7 p近5年新推案行情走勢

# y, P( a3 u! \1 n4 }' @
  N) b) \) n0 a" n資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
( I! @! @# m1 y: D' Q8 c

/ p; q) }# Q7 ~* ^房價解讀
% f5 Z  M4 }" x* a) T
& e% G5 z7 v4 [. a
未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。

, ?( M- f. v6 X7 e: o" L
近5年各區建物買賣移轉登記數


資料來源：內政部營建署
2 y2 Z$ i+ }" p& ~, }' B
  z# x' d- z8 p! \! |6 }6 \; [
0 H) K" }! l4 Y. C建物買賣移轉數解讀


建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
+ E6 f9 o6 q. c( C% H

近5年各區住宅區建照與使照核發數

# I' b' B  G* p1 N
- ^- q" R( p. X資料來源：內政部營建署

& e" X" T+ q% Q0 X- N" F* @
! H- n* `6 H( _使照與建照核發數解讀

' S$ C; _  @3 H- s
/ Z& C: R' a+ h$ S6 x區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。
  h7 ]+ Y) l3 N' o! V8 [0 O

民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
6 W6 P( p8 g% k# i3 a
3 A# Z: F& G2 u$ a- x! l/ Z
, [  }/ Q% x1 I' [" R3 I2 u柯均融 28歲 服務業 住木柵2年


因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。


民眾心聲 感受不到打房效果

) r0 q' E: \+ n
& q! M( {1 ~$ _' \4 K# H  z吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年

0 K! j3 i. v7 `1 q
' l3 N. p1 T4 \/ T( A5 Z! U政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。
/ j; A5 d, N* y% b% m% v) }# R

專家意見
0 a" H' G. ?7 P# j4 V# F
- l7 P0 i+ M' Z3 l, \; t; D" @
) t9 g' H! r) O- }9 l" q/ A7 Z, b奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
% H+ a) e) N" N! w

6 g& c: x, A' u: J; _2 h3 m2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
7 A9 [& Y0 F6 Q

明年選後可看屋
4 k% I4 D( R- M$ c& U& Z, O
! y6 b" @' V& K  j1 }0 c
- D2 \! g# {  {4 y4 q: O去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
, _% ^9 j" R5 |; G0 Y0 U3 `0 V5 F0 e雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。
8 f! D( g! W  P1 Q- E% `
: l( b( H7 Z( L
口述/花敬群．採訪/詹誌銘


; y0 n1 v1 ~) y. D5 z- G8 E花敬群小檔案


1 n8 C/ F) h6 @8 H; n( m現職：玄奘大學財務金融學系副教授
/ |+ f8 E3 |; G* {( M2 F4 N7 U4 R

專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
8 ~  o. _- f$ G' ^3 P, M3 C2 q

6 ?8 {, T" q2 h9 y4 T5 d  L0 \經歷：
& h4 b) v; @$ ?/ D. `' n

& {; E8 v" K1 L  B' C# F◆台北市政府都市發展局工程員
. ~% }3 B1 V4 c! v! @9 f0 _. c6 M
/ |( w$ B6 r# K4 S, W9 [
◆內政部建築研究所博士後研究員


; K: S. t% R" K+ k◆國泰房地產指數研究成員
. D: \4 B1 `/ ~- b: m! t7 F
: n) w* w4 \$ S1 D0 ]
資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理

! `# t" \- k4 M9 {# J$ G  W$ ]
6 K9 F% v& d& @9 w專家意見
0 b8 Z. h8 {3 t- N& H$ N2 `: N

$ k( i- W! R2 G# k6 [2 Z高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
/ \- ^$ k6 [- [
# P' q! f2 m  Z$ r# B
去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。

! N: h" y! R2 I0 H! \
) k( x% n. n$ E2 P3 v, e+ I7 ?整體不會急崩跌
8 W: u& S3 T- L$ I9 a$ |# H
" J- a  e+ v! z" g# A# W
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
( Y+ R5 ~4 T, H+ t6 T" F/ ]' Q# W* j2 N
. k* `- Y* T0 s( Y  P* p. Q7 `4 l& J) T
% W! x2 z) H8 W+ n2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
* ?2 S' N0 {" g
( _& R9 r+ \% z; F
; D, J7 F& e; \, K: C: Y0 a大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
% m+ d* b- H! Z* g
% Q( h& `0 x' q& W
口述/彭建文．採訪/詹誌銘


整體不會急崩跌
5 e. r+ l. l. d2 s2 E) F
+ E7 G: k5 a2 G' r% h, }
: e. H0 B- ~  M* u: s! Y今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
5 C0 `& C* Z% ?8 s1 j
+ P& u: G3 O. O* c- J9 i* n% W/ d
2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。


: W3 i( E$ X1 l. S% g大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
6 [9 D! |2 g$ _2 W! T  }# I* U
4 I; N6 V' E* F+ r% m
" G' A; ~# w9 Q+ e6 i口述/彭建文．採訪/詹誌銘
3 K4 c' j2 i+ i& p9 x- w+ L- Q( @) T

彭建文小檔案
! |  y* o( F  n8 s4 W
  Z( C* u/ H7 T4 [: j' K2 R9 x
" f5 U& J. i! y9 k  P$ R2 {) ?1 A現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授


專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策

5 J7 f$ U  F2 O' ?
* m5 l7 I$ @& v  t2 R' Z9 f經歷：中華民國住宅學會秘書長


資料來源：彭建文、台北大學

" n% X& P: x( F/ G# b& b
9 ]" g; [1 c! K7 }; q專家意見


受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間

; U! N) W7 H! n
2 ^$ c/ Y) y2 p  V2 [" Z去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
1 e& K! q7 C4 V: s1 ?, ^
6 F! C- N' \+ E  x+ P4 b
7 o+ _) l2 q1 I8 D* Q/ p! p7月買氣逐漸回籠

3 i) u3 Z4 R$ J$ T" T; G
( g$ T1 H# O; w0 N1 ^1 Y除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。

# e  K" L( z, U5 [. z
口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
. i3 {" f3 y) p  p7 T) K
# \' s$ g. K2 S$ O0 k
黃正忠小檔案
- w. b* J1 I# j- O

" d3 O1 B8 x) {. \8 o# A現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
# U) {2 q. Z% s+ C9 E! \
- r# k1 E4 e# r5 a' b5 Z% a, b
. E; ~2 w6 X6 N( t9 P8 @◆1993年任職房仲，踏入房地產界


◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案

0 A( p% F1 @! n; e/ v( x- K
資料來源：黃正忠
0 M8 x3 O/ \, F3 ^
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html

歐陽

回覆 faith 的文章
, G  t- X8 o/ N3 I2 N1 ]