這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444


2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
& a) b! u' e6 x, r- }　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
7 [: L" O( t. D7 N6 G( D$ o8 {/ W　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

1 _, N2 |, @0 [

---

尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

奮力一勃

剛好是這一波漲上來，跟誰執政沒啥差別吧，只是這10年漲幅剛好馬執政占了大部分時間罷了，別牽拖到藍綠...................

jojoyaro

大哥大 發表於 2014-1-27 21:43
小弟認為這些所謂專家學者真是多慮了，馬政府要打房甚麼都不用說，甚麼都不用做，OH!no，要作一件事，那就 ...

! \0 [3 X3 V8 d; Q* n6 F+ Z
我雖然目前有幾間房子,但我樂見您所說的
( t/ w- O' }# V8 ^( }$ c- S個人認為這樣這國家會正常些.
/ c' r  f0 T) B5 W  l7 u( I8 v我的第一間起家厝就是在綠色執政時買的
優貸加勞貸實在給年輕人不少幫忙...
: ^# L* x. V5 P
如果多給年輕人一些希望,我也不擔心跌啦
反正換屋的資本也是之前漲上來取得的資金
) }$ N6 z: R) U3 I( Z
) [8 U# v# r# l* X; D3 D$ c* h倒是馬政府當時一連任..我年都沒好好過就急著看屋.買屋了~

來北大真是早點買比較好,雖說是個人想法,但我也實際行動了

家的愛

因為我的需求是大坪數的…所以猶豫~

Dora貓

這樣子講，價格能負擔，就一邊看，看到有喜歡的就不要猶豫，勇於出手。
  Q/ E1 H: X- r" D6 ~" ^$ K
) W% g2 W) s5 w, N

如果價格不能負擔，那真的建議多觀望，甚至改租的都可以。
# m, Y/ S. t$ S1 `4 e2 o


/ @% ]6 }. ^9 y  q$ o" P8 g& {
但有一點一定要記住，未來如何不知道，風險漲跌都會有，可以自己評估一下。
& s& [: U* u& h
, K# B* d7 J+ j6 O: W' w

其實買房有時候需要一股衝動，那股衝動過了，就會變得沒動力，越看越不想買。
那要如何變得有這股衝動？看到條件好的房子又會有衝到了。

家的愛

Dora貓 發表於 2014-1-28 00:33
  G2 ]4 D! c) _& u有記得拉，我還說是不是一直看到我罵人。

7 o: R* C1 b' Q我爬文爬到覺得要觀望…你覺得呢？

Dora貓

家的愛 發表於 2014-1-28 00:08
: \. E3 }7 o, I你還記得我嗎？跟你說，你在愛北大很紅的那個

有記得拉，我還說是不是一直看到我罵人。
6 _- _1 `# a3 z

4 z7 ?9 T8 f. ~1 m另外我沒有紅啦！
: J6 V) `% \; f" P
6 D: ?1 [( x# h! R: |! f) q! R, t
$ d, V  x" l& t! v) W6 G0 B

家的愛

Dora貓 發表於 2014-1-28 00:05
歡迎歡迎，過年期間小陳沒有休息，隨摳隨到，但是大部分社區都不能看房子。

如果有其他客戶想要過年多了 ...

你還記得我嗎？跟你說，你在愛北大很紅的那個

Dora貓

家的愛 發表於 2014-1-27 16:44
那天在家樂福門口有遇到你喔…加油。我在北大看了半年的房子，卻為了一些因素暫緩…等要買時會找你喔！ ...

歡迎歡迎，過年期間小陳沒有休息，隨摳隨到，但是大部分社區都不能看房子。
4 V, }% W# R$ `" }; I7 c2 s- q
如果有其他客戶想要過年多了解房市，或是想要多參考物件，小陳可以提供一些意見。
- p. i. A) L6 o: Q$ ^; R' n- ]

大哥大

小弟認為這些所謂專家學者真是多慮了，馬政府要打房甚麼都不用說，甚麼都不用做，OH!no，要作一件事，那就是努力把政權交給民進黨，到時房市就算不死也剩半條命了，記得嗎，政府上次救房市是甚麼時候的事?沒錯，就是扁朝時將土增稅減半等一連串措施，所以，馬政府口中的居住正義民進黨絕對能幫他實現，各位能反駁小弟的觀點嗎?