這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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9 o! {0 z( {6 }2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
9 w0 D6 ?; ?1 g+ D　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
! o6 M8 ^8 d8 j) K; |2 _* c　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
/ P2 {! j6 A# I0 v+ k' }　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）
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尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
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7 D( x. l$ o4 ^' v% g# Q$ \, U0 A將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
; x! }4 K4 \# ]
& K; O0 L# _" @大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

推, 推, 推.

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

" {# N1 J& W7 c/ K/ a% c8 w6 |說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
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老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
! y! A' s+ P8 p* j; q2 F) b雙北房價高得離譜是事實，
$ F& u. h9 J7 {3 F- n說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。
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7 B7 e) Q- W1 [" Z9 Z( E想請問難道仲介不說謊嗎？
( q) a$ F( o: Z/ _1 w! {9 W" B周旋於賣家與買家之間，
; f* `1 O: T/ G9 ~% W1 X% j演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
& @' V5 L* n% E& R0 {& s) z& K是有多高尚啊！

指責人家是說謊慣犯的同時
不妨想想自己吧！

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
現在許多的經濟數據都已經顯示，
( X7 ]. U; n% X: a$ e7 W0 S! ~7 |雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，

7 X3 x  Q, A. o! u' U- T那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
! W5 n& G$ P# V, [9 Q- H' d( h# P& z四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
- q& H; j) w( e: f' e
/ A7 @. G+ S0 ?1 v另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
- c* p$ n0 C* x9 E) B! P% Q( b, _7 O  q怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。


有個文章分享給你。

# U, u2 Y% ]1 f+ y宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
4 X8 ^5 c6 y0 S2 C& Q  C2 p0 T3 T但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
( v: T* ^( l( L3 i蘇東坡心裡總覺不是滋味，
所以百般用心，想讓佛印下不了台。
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一天，兩人相對坐禪，
蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
5 u4 v9 s8 _# ^( m佛印禪師說：
  u- p3 [/ w# ?8 z# f「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
. a1 F9 h0 o- f5 E" R" X「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
0 Q3 k( O$ E) A, n* f0 Q9 s# c「你看起來像一堆牛糞！」
6 d- \+ G! ?+ I6 K( k4 J佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

7 P/ e" l. R: w" G" {0 q蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
; t: l& _% i& h「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
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事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
$ o+ e9 K! R8 y9 T一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
, L) F9 v9 `% w* g2 ^2 H: e+ x「放屁」
" N, z; I- \7 ]  x7 `; F, J7 O% K再交給書童帶回。

蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
2 j0 Z( ]! `4 ^* U- ]. F3 a不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
* v+ V# w9 a( B" l  ~/ z只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
) Q9 h0 \* r/ N蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！


我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
$ Q0 D% n4 S: b給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化
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5 q0 E# R* {3 x0 S/ U# O# g+ j4 `7 l; G09>10>11>12>13>14

$ b* F- E0 t- G5 {結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。
) h6 ]( ]6 h: x! K' l. X
這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
) r2 n' K( d' r6 ~- x4 L



『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
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0 x3 m5 ~8 S' O2 N0 q尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
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6 D. B! S, a0 Y最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
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Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
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1 w1 G/ V- a% m, K; @- z  z  _7 L8 S張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
! E) B) Q4 n' F- V是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
我不認為這個叫說謊或欺騙。
4 H' M( ~7 F, v
# g7 y+ H9 ^4 T( H如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。

反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
$ Y$ J3 X$ M& b( ^引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
% T, u& d8 J2 K6 o! I% D你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
但是在我的眼裡，
2 v$ h8 O, F% {/ Q7 U- F這樣的行為或許不是說謊
- i+ W" ~0 T8 t8 ^( v! u" |% g; ^但絕對是"沒擔當"
" D- M8 y2 ~1 Z0 c( ?% D

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
; A4 h' A$ u. J4 \( w: c6 G我想先釐清一個觀念，
' v- Q8 x" l4 l! h6 q; [( t* R所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

7 ]7 B4 O( `! H, F& ?/ f7 t; f
那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
1 ?: \& T9 D9 S$ B! g! E6 j; i/ _
2 l7 O, n8 U: F9 I" s更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
+ l1 A0 {1 [6 w小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
1 t9 ?, J9 I, b  H) ?http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
' F7 W# d$ ~% @& k4 Q5 s$ A- Q7 ?, s% S白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
6 f) D8 T+ _; I5 @5 H2 j+ s6 \這不是惡意什麼是惡意？


, i$ [. D$ ^" y我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
* L1 ]* [) F3 c: D7 U. o$ ~難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
9 O( G$ t0 @9 O6 `還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
3 Z% t- g, s* B. O: U3 v$ o; u然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
0 W6 t& n+ R3 ?/ l+ ~
3 s$ S3 s4 A0 T! r$ X抱歉，我道德上過不去。

" f# r/ Z7 X& m# W" D
2 ^1 ^8 O- y; ~7 S: n你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。