這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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7 p# J+ g- H+ Z+ k9 k+ {2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
& @/ e' ]: ?' R& l- l　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
% m, a- D  a2 K1 X, K4 m( c　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
$ n7 @# m# Z/ b7 q1 M# |: d　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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: C/ ^$ R9 z! c' e! @尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

. F/ F) x# ]. U將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

. l# @. N3 a  q" e, m大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

推, 推, 推.
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luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
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說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
6 G4 `+ H# C( ?& f" V. I5 O0 C好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
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老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
/ O& o' K( n" z7 d# P雙北房價高得離譜是事實，
' _! T( c' a4 W  W9 F, n說看空的學者是說謊的慣犯，
  B1 A8 R9 O8 J0 f6 k+ z未免太沈重。

: W/ O. _9 ?; R* o" I想請問難道仲介不說謊嗎？
5 K- i; O. L4 A" e4 i周旋於賣家與買家之間，
( |$ M  k: C- s! N/ \4 C  y演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
是有多高尚啊！
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指責人家是說謊慣犯的同時
不妨想想自己吧！

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
0 R6 u; ~* `- ]/ q& I) f# {* D& B現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，

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那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
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另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
# L8 Z" R. Z5 l1 O; Q5 Z4 x7 l5 {怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
& a4 D3 T9 t* n: N不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
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有個文章分享給你。
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4 a, c" a( r7 M宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
* [$ W5 j* D, l# v他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
1 _: G1 M- h% C) c8 \平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
蘇東坡心裡總覺不是滋味，
3 k  b( ]0 C/ v6 F) d所以百般用心，想讓佛印下不了台。

一天，兩人相對坐禪，
- m  e" G" R8 F' C5 P3 Y3 U蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
佛印禪師說：
* v5 G" p: Y, _. P「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
! K( C! f) ]. N7 ^8 t此時，佛印禪師反問蘇東坡：
「那你看我的坐姿像個甚麼？」
! j) C- A0 S1 e% h2 t: D  j2 o( Z蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
6 C& v' H+ w; r2 r( L* t. v7 @4 j佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」
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) C. ~$ y& r0 a: b& N: L蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
0 i! c0 Q  l" ?( Z, t「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
& a  C: E' s, S+ p& m0 u/ t蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
$ {# k+ W/ c8 W1 F# m蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
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5 W5 r6 v8 R! y8 H事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
4 S& Q1 `- X( q( r, y3 a' c5 z' h- a一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
6 u5 Z# `, Y, f/ G9 C「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
5 ?5 w6 b& W1 Z7 U' {* R% Y2 l佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
2 }; K# H6 v  X: t0 L再交給書童帶回。

( A, P0 T! q+ r* u+ K9 Y蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
% E! m; ~3 U2 s& t9 u1 G8 D不由得火冒三丈，破口大罵：
: R' l) G9 N! {" h0 y* e- J3 [, y「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
# I* Q/ V/ ?: J& q1 |/ q誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
. g0 h; |; w! I「八風吹不動，一屁打過江。」
蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
4 O. Q+ A: p. b. p7 ?

我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
" \! [: t& _) u. z! U$ h5 Y4 L給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化

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2 z! O) k. z: v  z8 p結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

6 ^+ ~* M3 D$ y這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。



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/ X" u) V: P& m6 w; q, B$ Z- P『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。

尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。


最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
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張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
0 A1 }+ n5 b6 [, _是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
0 x" l# b0 I! k% r可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
4 c! ?! K7 [/ I2 M! j我不認為這個叫說謊或欺騙。

9 m6 V: Z1 D; S" P如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
我認同你的看法，
4 X4 l) l' S+ p* X  Y( o; r他們是蓄意欺騙或說謊。
* D0 M8 N3 g; \  Q$ M: r, X
反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
- ~0 k9 y5 u9 c7 u9 F% @引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
你或許可以取巧的玩文字遊戲，
- O+ P( _# w- K% u搬弄說謊的定義，
, D; A% r$ |9 [. M# b, H" y0 b但是在我的眼裡，
  d8 I& T8 L4 G* j8 N! M0 B這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"

/ j6 S; _) l4 Q! i: p: n' M

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
) t* P* v# [  b/ g我想先釐清一個觀念，
7 F) D" y, z  L# n% }! ^( o所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

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那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

- u+ t4 `0 P" T8 T( U9 I更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
; D# K" \9 A6 W3 @- nhttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
/ g. u' r% x! V) E# B+ x6 `- J白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

) _# B4 P& ?, t: U# k8 B5 O1 Q不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
& ]& j( D8 E! N* o( o這不是惡意什麼是惡意？


我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
  S! R$ ~1 j* N0 V難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
* N: O. F* W" h/ b" W0 B3 s) k還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

" \: f, S' x' E- Q/ d抱歉，我道德上過不去。


你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。