這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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; a: V( Z( j5 ^9 l1 o( {2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
/ ]3 S" \& u" D) N4 B7 X　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
' p- Y( z+ Z8 a2 N  d5 \0 f4 d　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
4 K: D% L1 G$ g: j/ m% p　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
. |5 x3 m7 R& k6 W! Q　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）
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3 u2 ^' c% {4 q& l' u尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
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將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

- S/ l1 |) r0 Z% u& q大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

2 u7 c; r. H  T2 u( J推, 推, 推.
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luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
% `# N9 a" D9 f% [  {學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
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說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
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老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
" I% \- [' h) I/ M" ?雙北房價高得離譜是事實，
1 t) H7 J# [; I說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。
) R% Y# t) _9 d# X
' s. o- p  b9 O- s! U& ]想請問難道仲介不說謊嗎？
5 Z, W# S: N  G. h周旋於賣家與買家之間，
% t- q& h1 c/ U0 q& J0 S! F# \# n演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
& ^. n0 L" p" N7 A6 G& f7 p是有多高尚啊！

  _9 d' ?' z# M( {指責人家是說謊慣犯的同時
, j, B2 ~# n/ X不妨想想自己吧！

Dora貓

1 z. B8 R" T) D, e) }* {

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，

) V7 b6 i* _! Z9 _9 V' s4 C6 D
那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
) i, {+ o5 }% K9 [' g0 R, e$ }四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。

8 K: Z$ {/ C/ P& r5 k* U* g另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

/ z, Q; c( t6 }& c再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
+ Z$ h3 o% @  C( g怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
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4 `5 q# @6 E; p3 `6 G有個文章分享給你。

宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
" {/ z: O. i# ]平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
1 |6 j. |0 z; P+ c1 n但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
蘇東坡心裡總覺不是滋味，
6 a+ ^1 h0 W1 V所以百般用心，想讓佛印下不了台。
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6 z+ t- \1 A) p* e* }, G一天，兩人相對坐禪，
蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
7 t2 P) Z6 a; l佛印禪師說：
$ ~, V6 L& g. L+ n: x6 z& v「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
2 Q% J) c% b9 O- O$ x, r此時，佛印禪師反問蘇東坡：
「那你看我的坐姿像個甚麼？」
  H3 Q+ l2 M; M! C/ I! K蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
( \. i( c& @2 Z  G佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
/ N1 E, l6 {2 F* p' q& B「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
2 P1 J/ k, j& c8 b蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

. R0 a3 {" [% `4 S& h7 s事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
3 q% R9 ~2 Q" m8 N5 b1 U一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
7 g0 C% u1 w2 k9 Z5 e' k" V% v" \「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
: c- q; E- V* B) g8 i. e佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
" k6 L2 ~0 g0 U「放屁」
再交給書童帶回。
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8 H. S/ d4 M+ C( q. h( s蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
- A* T4 V. m. N. s6 b怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
8 l# W0 A( U, S$ N不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
" E# H2 c! f. H& o. }誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
5 y% y; `$ Z- W- @, i- o只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
5 {: K/ W2 C9 m3 C0 j2 d- w9 }蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！


我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
) O6 l7 i! `, b  Z1 r/ T給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

' Y8 o1 u/ t  n2 U0 ~09年開始每年喊會泡沫化

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  g. ~& P0 @& F3 ?7 G! r. @2 s
& `2 `. E: R7 A1 p結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

  e4 C! X% H! `2 I( ]3 C) o# I這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。


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9 M) m  x" T7 u『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
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尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
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最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
( s; O5 a! w8 Z1 `+ P3 d! C, f所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
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  B8 t0 p4 n1 k6 R' g. t: V* W張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
6 T# [( k2 g9 q& R; j: z可能是因為模型不夠精準，
+ _7 B0 o: h! y4 H$ a0 j( I2 \3 B造成預測失靈。
我不認為這個叫說謊或欺騙。
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9 a7 Y/ J4 a9 m) {! g如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
. n9 B1 ?2 {8 Q+ O* r3 c- |" F7 v一邊偷偷大量吃貨，
' r- ^5 g/ \( `# V我認同你的看法，
8 N/ y1 o  z# m他們是蓄意欺騙或說謊。

) s7 ?1 ~0 G8 m反倒是你一邊假公正的說：
4 c7 Y2 z% f3 h* r& A# {"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
" Y; X4 {1 Z  x& b一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
4 }+ E! {- h6 u引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
, e" G5 q4 V* ]3 @你或許可以取巧的玩文字遊戲，
" f; Y. p8 Z/ ?; h7 n2 H8 `搬弄說謊的定義，
但是在我的眼裡，
7 \" E, S! ]/ p8 f4 l! a8 K這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"

Dora貓

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Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

! ]) J% i6 H% k" _
那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
' ~5 p' @$ r5 [5 `, ]你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
' R/ u+ ]- t3 y
! M5 ?7 C6 s  j+ ]; ]- |更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
/ P; V+ `) Z; L. ~0 W4 Vhttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
" }8 B; o  d2 s. F' w6 {許乃麟
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
8 y8 W9 t+ c# P+ F! G白冰冰
/ G- {5 M, c7 m" b9 N9 t. Ehttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
; y0 {& K8 m* w* V  q# l3 t  B* B
不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
這不是惡意什麼是惡意？
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# V  u' h+ A* p1 [) |/ N  |我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
/ c  `' q9 H6 `% \/ d還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
: v( t2 E4 I: W" L
& c7 a6 }% i( i  q7 x抱歉，我道德上過不去。
( ]3 U7 e) @3 h$ T5 S3 V( ~9 B

5 `* M: m  G$ F你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。