這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
: X9 K# C0 K  h# I4 ]: |　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
% h  Y+ i( Z9 E9 a3 H7 N; ^" ]　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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3 Q+ u- H5 A* F2 n" R尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
9 E# E" n1 G4 w0 j3 ~
大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

5 S6 D3 [/ M+ y
' X. c, h% h: n& J: p推, 推, 推.

" w- c6 @' U7 n
5 ?* c, l. u: g0 n6 W% [

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
1 e1 i6 P9 Q4 i1 i; H; W7 ^" \
; M; c% h3 @  T$ G說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

1 p0 _. v8 @& ]' g  i老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
7 D9 P6 s/ T, ?2 [! Y3 ?9 m雙北房價高得離譜是事實，
' p9 Y1 U/ F2 ]3 @% X8 h/ Z- H1 P說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。
$ M. T% c/ `  U2 p) `0 o2 _
& s% n: @! J- p想請問難道仲介不說謊嗎？
' t9 N* \- P! C9 v3 x5 {周旋於賣家與買家之間，
" ~4 N) c$ l5 L2 h- ^: P5 k演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
# P) M' |7 V6 x7 C3 t" D是有多高尚啊！
5 R% W# D2 z3 b
. a0 ^! X7 v0 b指責人家是說謊慣犯的同時
: R* ?7 }7 ?* M5 k8 k不妨想想自己吧！

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
" T% W; n: ]: Z2 |3 u4 P- l現在許多的經濟數據都已經顯示，
# Y+ [2 N" x2 F+ m- c7 |雙北房價高得離譜是事實，
" x. w; B( W8 r說看空的學者是說謊的慣犯，

; x, ]% ]* J2 q3 Q
: z% q  B' ~2 M1 z9 Z0 J4 q那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
. r# q( U2 f0 M
另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
( h6 [3 h$ h  _怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。


有個文章分享給你。

  I6 S1 E0 ~# w/ X/ [宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
1 ~7 F( `2 `+ d0 L/ s+ ]但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
! K1 P8 C& j& G/ R8 s  k5 y蘇東坡心裡總覺不是滋味，
" u. u+ O/ I6 f4 f# ?6 i9 l  {所以百般用心，想讓佛印下不了台。
7 }0 a+ t5 F! v  j" [- x
一天，兩人相對坐禪，
蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
0 C- q; M9 x0 G! W4 v! Q佛印禪師說：
5 V1 w# F- z) i$ N  Y- O5 h; j「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
: R2 m: X5 u9 j! r. A( H, v此時，佛印禪師反問蘇東坡：
4 n  V5 G9 |0 G" d& [「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
( y) P& ~9 g; u" U3 u4 L& g「你看起來像一堆牛糞！」
3 j$ K2 c5 n5 [; ~1 _- ~佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」
' ^  A. ~4 V3 O& E
- N/ a0 |9 ?5 y1 M. W" Z" E* V3 ^蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
9 o! S+ I  l' }7 V7 b蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
  y% a: B. k/ s/ o; {) z( _+ X蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
6 R* _; W, H+ Y8 [' p5 @
" B4 \9 y, k$ _8 D事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
- R5 l+ D6 u/ O) z' o; U6 c一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
" o, L* `# ]( c5 m- N. t立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
/ Z2 W' [; r1 D3 Y佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
- |6 ]+ G5 }8 h0 F) ?「放屁」
0 s$ h2 G- ]# x+ V6 ]! h再交給書童帶回。

蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
不由得火冒三丈，破口大罵：
5 K& `5 r7 W1 j) K  O5 F# b( r% F「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
4 T, f0 J+ d% K- q' O. p3 t5 I, U: i誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
  z* K4 q! F9 i3 Q「八風吹不動，一屁打過江。」
蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！


: Q) b3 I& M- p我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
% `  I* P1 e1 r# H$ L4 y4 Z. B給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

- g  K1 m, e2 Y9 A" }09年開始每年喊會泡沫化
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" D: r% k+ E, ]5 p8 e& z09>10>11>12>13>14
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結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
( {2 Z( z* W1 }$ z



『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。

尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。

8 b3 u; l; v, I6 k; ]! o. W
( n7 h( Q1 ]0 w. W3 `最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
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Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
$ J' y3 M2 R0 i7 m所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
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  H0 s. P, i/ S; F( G張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
$ B1 E: D2 A0 f造成預測失靈。
5 [# _; A+ D2 i/ a# c2 b我不認為這個叫說謊或欺騙。
& w4 T& Y' h5 D/ {+ J
6 Q6 Z9 v) P1 k. N# g" p如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
  d' P/ \1 p" C/ i. [" f* [一邊偷偷大量吃貨，
, H1 l) g( K, M) N( @* p, m我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
: H0 z. R8 _7 l' h9 Q
反倒是你一邊假公正的說：
0 y1 L5 t8 ~5 O7 ]  h"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
8 u! X2 m$ t6 J) T* T3 R一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
% ~  R- R# t3 p) R0 b+ p( ]你或許可以取巧的玩文字遊戲，
, O" Z/ _6 L* |8 ^; u- T* R搬弄說謊的定義，
7 ?7 q7 Y8 {  _) G* c$ c, P4 j但是在我的眼裡，
+ e5 x5 X- T. d4 \- `( \" H這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"
! R' G. @, q: [) b- M4 g' J6 p: O

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
( |' ?/ Q: l; p我想先釐清一個觀念，
. E3 `+ W3 O# ?6 S& T0 J/ q所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

0 N' m0 Z* Q- F2 X$ D
那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
5 D3 j7 |7 w# Y0 B( {' k0 E/ U3 p
) l- |* l: b' a( a更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
' v* s# t& ^) \$ U# H1 _0 lhttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
) }) p" M6 z  C" a許乃麟
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
+ x& r4 {5 U- X, i0 c白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

# H7 A+ C% s4 F4 C" A' q1 O) D不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
這不是惡意什麼是惡意？
' q3 \8 W7 B$ n# w8 S$ W+ c% H  n
# W: u- W% M" J% w# ^6 x2 P
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
4 x$ E- F; ~7 P  ]! p還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
& e; E, r7 o4 \* f: E2 S然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

8 c% d' `/ r7 a2 V0 P抱歉，我道德上過不去。
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你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
0 b; w& ]$ ~7 y; d$ r' w不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。