這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444

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" a2 F8 [) @4 h' u0 u+ q2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
1 R6 Z' ^5 J. ^$ o　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
5 c8 c+ z; Y1 }$ {' O. Y, r5 U　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
9 n+ _* |% p0 D! n9 a6 Y- M  {& z  T: o　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
# H) Z* Z# [0 C8 H2 M" U1 n　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
0 q1 G" m  |* O. `! g
將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

( U1 Z" ^" D4 [+ L3 v% t' @6 H8 i
推, 推, 推.
  [2 |5 E8 ~6 p& o3 ?' z! x
# Q$ @% w+ }) ~7 Z6 j+ n; y  v! S# t
1 }% s2 ?8 |9 e# g

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
8 V4 _" A/ M7 [" _" d& E, q學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
/ @' q# @# O! Y2 J4 n
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
$ N$ G% I0 y6 h% U9 j3 e3 T' u好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
9 r; y- o: Q  r. S. f: K/ f
老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
" p0 d" f! w: y# e& k說看空的學者是說謊的慣犯，
5 k4 t% B% Q2 D& `" O) V. C未免太沈重。

: k" _5 a2 E2 Q' A4 C6 Z6 v; F想請問難道仲介不說謊嗎？
" R( f# V& ]' E' V3 n周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
/ A; Z! V  l! ?& H5 L是有多高尚啊！
% f. h, ~5 x, l/ C0 R/ T3 o
指責人家是說謊慣犯的同時
: n, U2 f8 B7 u  ^( A# F, S6 A- F% j不妨想想自己吧！

Dora貓

3 Q' W7 j" Y8 S9 J! \+ h# ^

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
* O2 K  t; b  m/ q, H3 q7 _' G現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，

那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
! N6 k3 u, m$ w0 u3 |3 k
/ o. C* |$ T2 x( K另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
! z# y  e6 i6 U% P- I4 `3 y
/ l; n& Y( X# s; `& s+ C) i; U5 k) t再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
; V7 o0 D) t( \1 |, @不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
) w& @$ E( x$ B# A* ~+ X/ r% z! n

6 f3 m, H$ \& E% P/ Z- T2 l有個文章分享給你。

  V) J5 M# ~; g& t( C  C& n宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
* X2 o; g  d7 v, \$ k* v( T他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
; P9 J* G; l- ]4 @8 C& t. A4 Y平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
) r& y+ |/ e6 X( b# @( d但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
6 C+ O7 W) S" W4 r蘇東坡心裡總覺不是滋味，
所以百般用心，想讓佛印下不了台。

& P% [2 q1 Q: [一天，兩人相對坐禪，
蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
' |! _# G% w% ~「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
6 y% Q6 w( t8 h' [佛印禪師說：
8 T2 C! V$ e4 Y  O( N6 G5 c  w「像一尊佛。」
3 n' P$ d: M/ W9 v  G  t蘇東坡聽了之後滿懷得意。
2 B+ m( W+ \0 s3 A, A6 a! ~此時，佛印禪師反問蘇東坡：
: a! h# T  r" F( A5 Z. a「那你看我的坐姿像個甚麼？」
) H1 j  m$ w" J蘇東坡毫不考慮地回答：
7 t* e0 T2 S& A$ Q( K1 g9 Q「你看起來像一堆牛糞！」
佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

: p) j. n" @% b. J1 O4 \7 G蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
) L* K7 X) ]( A' W「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
- J% c( \: n) e8 E蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

  v( x0 R; W7 q; a事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
# W1 x- q2 w9 G7 X# I) g- h「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
* F0 P! y" L! |! j9 P7 t佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
5 @2 u% T3 a* \# k1 h+ f「放屁」
+ U6 |' o  ?' E7 _. o! M$ L; [再交給書童帶回。

蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
不由得火冒三丈，破口大罵：
+ i6 U- [2 V# k7 ^「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
. G: p0 x( b- J. M誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
2 ?" e+ ]( p9 d: l7 h0 f4 _* l1 J& W蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！


我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
* E, V/ K" w/ T- e; d給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

1 e4 L/ x4 t: B) Y% z! a09年開始每年喊會泡沫化

09>10>11>12>13>14

結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

2 l- M, F% y! M這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
6 C* I4 d; A: h; D5 _4 u! x4 v


2 e: k1 Q% I6 S, D
『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
; S0 J1 w$ U! i2 d
尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。


最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
/ p! m3 R; O9 j$ W所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」

1 ^& v3 R; O3 U5 ?. O% k3 K/ x0 R張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
# z7 n- O' }! y9 a+ H: M是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
; `$ K. h! Q$ g/ W) l; Q8 Q. l/ I造成預測失靈。
我不認為這個叫說謊或欺騙。
, H( F4 l7 a  y6 |& |  t
# d% i1 D  ?9 X2 @- Q0 i- C' M" Y如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
8 {* O/ x- q5 E8 n% d# R# U我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。

/ C9 L- a% t+ h- e  y6 z反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
6 _. _( |9 ~' l% p$ s一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
6 U% A" A: N4 T, |4 j9 Q你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
3 |$ U, w/ k5 S  v6 E* m% s2 Z但是在我的眼裡，
1 U: F0 J; c* `6 v# Q0 _這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"

" l# y1 y9 [( g# a& x

Dora貓

1 i  }* q1 T, G4 j( T0 V

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

6 r; w  V; f" Y" A# n1 l
/ U% M3 f$ o5 V. R" i% n那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
, y+ q6 G( L6 X. t  o
更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
$ [9 x1 @6 E/ n% N) k許乃麟
* D5 g# d! V  D# z0 w3 f, xhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
4 K% v' V6 U" h) ~: B+ y6 N5 {白冰冰
! T' C5 ]* [1 o/ _9 g# t8 {) Rhttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

( y& `' |- k/ T/ d* c不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
2 b8 ?: F4 ~' t: g$ m這不是惡意什麼是惡意？


- \( I8 n. e0 V6 v: z我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
$ S7 P- ^/ ^( G$ G/ [. I難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
6 e# q' N& R) w3 F9 e. z) p$ W還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
; J- @) j2 e1 M) W* [然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
4 E: k5 T7 g  ?1 \
抱歉，我道德上過不去。
  m  P3 A# N' I8 Z- V3 j

你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。