這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444


, ^' w( i) G' f; P9 k; [: S2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
. U3 B/ H! Y! H, F! j* z　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
; j+ h% [+ a7 O) ^　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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! |; c5 l& R  T4 {  t
尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
  x2 D  [! i$ `; V: ^; T4 T; `( c
. {; I8 ^( P; v; S. i% R% W( L將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
; u9 M9 G: V$ C2 a( {
大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

" F# U$ l( Z2 [$ g推, 推, 推.


+ _  {3 _7 x9 s

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
( {6 Z, t7 K% I8 D4 R6 s9 l學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
- Y7 }' y8 {3 c好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
' u; E4 G5 M6 x! i# K8 Z
' Y6 d6 K+ [/ U) L# B2 M, J) ]老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，
0 U- n& l5 u. p4 C, a' y# {未免太沈重。
8 O9 {! |: z: A2 ?
" K/ `, o6 L; e3 y6 n0 k/ A. {想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
! l3 O5 e: \1 q, b% n演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
是有多高尚啊！

0 i, J2 @1 A: C指責人家是說謊慣犯的同時
& ]; y! _/ I; W' l% J# X4 l不妨想想自己吧！

Dora貓

: q- X0 _7 b; a

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
( j( C: F' M" h3 [現在許多的經濟數據都已經顯示，
3 }& l# J$ a: _3 l# k雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，

: N7 E  ?% I5 w5 T那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
8 Y3 Y& O) `& H: R- E' o
, U/ |% ~& G% b- h( t, L. }$ `另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
. g7 h& V. M. j) F9 }4 N
再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
% H# |( L5 g6 P& d不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
% G# p* m% Y; ?. d; J

有個文章分享給你。

宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
6 ~+ {) ~; y1 f8 _5 }. E5 m( N. D他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
) \! H% d$ C) B& j- r平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
4 H  X, Q. z$ }4 i  A/ G& {% e但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
蘇東坡心裡總覺不是滋味，
( t! Y8 ?  `2 Y) [- @; N所以百般用心，想讓佛印下不了台。

一天，兩人相對坐禪，
蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
$ Q& y' ^. e9 f! \" z0 w* r! J「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
佛印禪師說：
「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
" }3 a# Z& |0 ~; g5 {0 h「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
) ^& t- X. a4 e8 i8 P佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
+ o( g4 w$ s" k4 E1 \7 s「阿彌陀佛！」
. z% O$ C( W2 l2 y" M/ I0 O
9 ~: X' J8 A- B& C蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
- t! c, M# h+ e4 B$ ?& a一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
0 b5 f/ w. C" e5 H「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
/ x- c: K' `. D( v4 Z立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
$ T7 I/ }' z! m) R2 g0 B2 ?) ]順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
& d* W1 {3 A6 b, V; ~「放屁」
( l6 e0 D( J) B3 {7 N再交給書童帶回。

) Z- y  }+ {, ~3 K* _8 `蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
% V  H+ P, G% V4 r" w怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
3 P" |+ O) c- I不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
& ?2 k, d$ o- L" T$ Z7 X誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
( o, M% S( }. g$ W3 `「八風吹不動，一屁打過江。」
蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
# G4 `: H4 Y4 n% X

我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

8 M' a: X( G7 X  X8 r2 \6 t1 a09年開始每年喊會泡沫化
0 c: l: N3 I8 j9 C" n0 f
09>10>11>12>13>14
( d" N" f" r- p) g0 _8 G$ F
結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。
& C3 u) W) _8 X
5 }! {) K% V$ V3 B, |0 f這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。


$ P' J$ _/ {5 F" b
6 O5 U; `5 _- |8 C2 F& s' M2 q8 ?
『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
( B1 I/ m' E- X; b! j) G1 F3 A
尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
, o) {5 Y- v* R8 {) V& E

% Q5 n! N& V, r. @最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
# j/ I. h; {/ n所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
% Y, ?8 Z9 n6 I( u
張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
7 V9 |* \% I* c' O4 N+ h0 U( I我不認為這個叫說謊或欺騙。

如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
9 Z$ M. O7 B! w( T- e一邊偷偷大量吃貨，
2 G$ J- f  l; A1 ^5 q我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
. |: M+ i! u) b6 g
) l( F7 ~8 _" h; z- X7 o反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
) P  h; Q" E$ _, }' ]1 n* I+ a( o一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
8 |( k1 F. m' ~+ r引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
你或許可以取巧的玩文字遊戲，
! ]0 H9 D1 _" P+ o( y/ z搬弄說謊的定義，
: ?' w; |1 A* I! t8 B但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"
6 I- z1 b" u+ O* P0 C& J- ?
0 M7 p( g2 I/ x

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

$ S' E4 Y% A/ _9 ^; }那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
+ q. ^* e' B  X9 Z4 e
- E, G4 e( d$ m* |* m* g更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
% L# h3 M; Y- P% J$ x$ F; I許乃麟
) }6 s: [8 `% h% b7 j! e" X* ]% vhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

* |/ v0 h5 I0 w5 V0 K不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
這不是惡意什麼是惡意？


9 X# y; V1 l, h6 y# Q2 j我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
$ n( M! T. P8 n+ \還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
5 _7 e5 h! p: I) A0 X" @" S' f然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
# F: D+ Y/ ?0 P3 g7 i: h  n! J
0 ?1 Y2 J. C: ~% U0 ~- T; ^6 g抱歉，我道德上過不去。
0 k2 K+ d) {* f7 s3 o( D3 A

你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
- r9 E' D. E, T7 z  X" \不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。