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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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發表於 2016-7-11 15:24:06 |只看該作者
還有請問樓主' I8 d5 \9 J. z' @/ w

9 \5 I# w$ B7 ?# R' i; c* W我上網查到8 I" c4 W8 y! R5 T+ @/ `
) w0 @+ C+ \- X7 U
永慶房仲網提供的資料- ^5 F+ R4 P" Z- ~* Y
$ l# g8 i1 D8 N$ |3 P# I# X
為何6 Q& B5 K$ E+ V2 O2 C, F
- M" u+ v/ T4 T6 j1 Y. c# i0 z" M4 k9 C
耶魯9 p3 Z( F( K1 }
9 O. S! F* E* J. Z: q  h: x$ x
近三個月成交平均每坪26萬
/ ^. X9 Y! n6 ~' x6 m6 K* q
- E8 U0 a$ X( c, J% [https://community.yungching.com.tw/building/246#
# V) R& W" U8 _: C- e( `) D+ |: x/ m7 h% A1 U9 |
遠雄耶魯 成交行情8 c; |& s; _$ `6 p7 O0 L& w4 a
/ Y; P, l0 [8 n( L" {1 r

* j9 f' ?  X: v; Y所列出( g' Q* I2 q: M. g: D- p
0 W* d/ y) D  `
遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情0 n+ O4 v. _. k8 U' V
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-11 15:51:59 |只看該作者
現在大多都討論每坪單價
7 q7 K# @: V3 d7 ]
, k/ N( N& |2 k但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
% {6 k  [' F5 c9 B. o9 x9 q, J/ q& @( }' @" [
就好像我昨天看到某房仲的廣告  z) p3 f9 }! \

+ N, h; i+ }2 m  n) d" F1XXX萬
" [5 I- |' |6 O, d8 z8 D2 S1 s/ a6 Y9 L$ q
7x坪三房格局  # u# Z: n* F3 `4 J9 a9 k8 u( s
: w7 U' o& N6 t; o" r0 |
後面ps 車位*2 $ X$ P4 T$ D2 i
$ m3 |6 x  `! x# K! z
單價計算當然可以降低
: V' c3 }7 _5 I. q) w/ \* Q# M
$ Q! v; U2 [' `, x不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲
2 J! X1 P* y& |9 O+ O* D& V$ C4 v; g* d5 A6 i2 L" \$ E: ?, P
& {8 g8 _/ f1 s8 K  ~. v
但我要說' X& W7 L" p; ?+ W! t1 D
) }4 j3 q3 @7 i8 |
一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見   P  q: b& K  v- d0 w: F
6 W/ k' g$ r  b9 \
房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?
0 G. d5 O+ w5 t/ M. u0 [$ r+ T; B8 X) _3 o$ A( K
我並不看好 8 z' W0 G+ ?! }& M/ J7 O- g7 u" c
" X+ ^3 ?9 M  C7 i( A" N2 s# r
5 @7 z: a$ Q+ A5 h$ C4 a+ j
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宏都拉斯 + 1 終於突破心理障礙了!!

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發表於 2016-7-11 16:19:31 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29 / A3 c2 f* v+ t% L! S8 `' `
數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
; w- N6 L  b9 \. h2 |2 D沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇: W6 ~: l0 j5 c0 A" {$ F; S
這些數據都是整年 ...
3 C. o( p- A# i
哈....     - E# o% ]! I2 `! E
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
8 {( g+ E2 q. v4 m$ W3 |! `: ]所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
6 }2 P9 l! w" t0 L6 |3 s( N- e
* f& k& E# s' Z' n7 n( R統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      
2 C% F% y8 k. d6 X
9 L; y5 y4 \+ C5 V2 x* D3 E統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     + @5 v8 B' t) V, p7 ~5 Q
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
0 O, c6 k/ `4 S8 a則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     
6 H6 Z0 }7 W4 g8 Q( X8 s
1 ?' P- E3 ]% Y" H! K' n& E( t要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
* X5 z, U' K3 X0 R4 E9 l對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
8 F% s! T* ^/ z( i! ^9 r- y8 G/ r8 `* w/ g3 ~& Q" f( ^2 Z, q- _
還有....別亂猜我住哪個社區!   4 Q& Z. e- I; j% P

/ g5 L# ?9 ]: [
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宏都拉斯 + 1 他可能很久沒做仲介了~

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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:31:46 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51 " E% c, @- p# Y3 X% h, ?
現在大多都討論每坪單價
6 Z  V* \5 U, s, g6 h2 q
3 Q. X( T( a, ]# \! m但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
' U' J( s, J0 E. e+ \- c
車位部分小陳都有額外拆算出來哦
  E( t! {2 I$ W$ {1 ]' {" z$ A
3 V7 ~( v" _" [! r% e" T8 ]  `現在單價的部分全都是房子的單價7 |3 J; g1 K* _* D
0 Y- ]2 {6 E7 e/ {" i5 J8 v: I" C
這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算5 d  ^6 U2 B9 {+ ^/ D7 s" X; C
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:33:58 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
) _! f& E& y+ u8 `/ H5 g+ w現在大多都討論每坪單價; @5 Q$ z: f7 H: x9 w: Z) W

0 w( C. \( Q5 E7 R' o# @# [但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
2 V4 D) i' Z* @( w# i

" X& @6 p3 `5 j) P& j2 Z: A你太護小陳了，會不會基於政治立場？
; A( \$ h+ p* x; f. {" X; s我說笑的！
0 [( v* ?2 V2 z6 ?1 q( n. D4 A8 N基本上
" A' O- Q2 r  x你說的這幾句話
4 |6 ?$ l, S1 K% T4 N5 d我大部分同意！
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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:34:39 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2016-7-11 16:35 編輯 + E: R3 E! x! U& N' ]/ Q3 T
發哥 發表於 2016-7-11 15:24
  w7 U  n# O0 y: e$ v- y8 Q/ g/ W還有請問樓主* A$ y: U/ G2 ^/ ^- z2 v

" |  S, g; b- @, e4 ^+ {我上網查到
" l1 c4 Q& e: w. S
' l2 ]4 ~" z$ \
小陳來教育你~~~
* F; r5 \, J7 e& G
' n( G5 y2 Z$ u' d為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
7 t+ m3 N- j4 X8 }% m用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來  R: C. b. M0 k3 I* d) f5 T

& K6 Z' z8 y, Y你講的是單坪26萬是連車位下去算
* ]! A" P# k; r. }2 @7 ]  _耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
7 {9 n. W7 o: l' E! H沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真; X" \1 j# ]2 n' {
( e" u6 E  Q6 e9 V- h
所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~7 {0 {. i  w0 o! L9 t
房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！
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宏都拉斯 + 1 前後那麼多人教育過你，還要教育誰呀?.

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『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-11 16:41:27 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2016-7-11 16:47 編輯 3 u/ g( h; o5 d: d
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
( w$ K3 b& r$ H: Q& Y0 i車位部分小陳都有額外拆算出來哦
% L0 s9 k) I2 [$ F' y' ]% _  @, Y) q5 A9 \" w8 y
現在單價的部分全都是房子的單價

7 d; o  c# b# h3 ~/ ]  ]& T3 V3 @  x, J- u. A6 a1 r/ c
我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭
2 K  f; j2 A# ~! S% F8 o" f$ w# E7 i

/ d( O" f) ]9 R& Q' W  P4 s/ q9 i# {% O1 O: k; ^5 F& g
但小陳兄 我也相信  
. W- [& c. B6 ^, g8 s, ~8 _$ J' F& C  k- r0 j$ k3 W( [
無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件4 x, I5 W0 j- N! G& b+ g

0 P2 R6 @" K1 N  @' l! @絕對會是 房仲心中的好成交的案件
/ Z5 k4 G3 `+ u( K
" p: D& {- {3 I: |( z" y4 ]/ p9 I0 A( U4 a( q: A
9 v7 g; i0 b' w. |$ L( D/ ^
3 p; A3 i, I0 q
詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案& g9 @" w: q! n% X4 a2 G) H

% Y' o+ i) S1 [$ ]2 a6 g8 t, ~是價格波動的幅度的主因7 l$ k* R' b& j% I% \1 P
7 O  I; }) \; e
在統計上 針對這種資料也應該剔除才對 * l7 _2 K/ W* _4 X3 {* H
( b/ O5 k$ S0 V. K) ]% ]1 e/ Y
! ?/ _8 K$ K. ?* d, l8 @

. \1 K2 [8 F6 x. z& `: G4 |8 D% C. y& [
( c0 f2 Q9 ~' t- }7 S
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duckshiau

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發表於 2016-7-11 16:44:28 |只看該作者
本文章最後由 duckshiau 於 2016-7-11 16:51 編輯 5 N+ h; H* b0 s: j
$ `5 u2 @" d  c
我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
; ~% D( d* |$ u" C8 Y6 I: V, j再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！, Y( z+ X# O% k0 }. q
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？! \: ^& r: n, d& c( f3 j. _+ {% p" {
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖2 w7 x9 O: f) u/ q7 x( m
(A)大學劍橋
6 w5 D  [6 x& M" n; S( r0 \# g% F* A
(B)大學耶魯3 {! J# W( ^) Y- I* E+ k& h

- C1 L! g3 }6 k  m其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？8 k7 V0 \/ y, a) i- M
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖% Q# `  @4 L% P  `  _2 L. v
(C)兩社區合併比較
. n% ]- v+ N- B1 v/ _0 `; F! R% n$ n! V: w3 t4 [
結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。, l" j6 U: _$ P, \3 \* @8 q

' B" v! d$ B, h8 D+ n5 w最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
/ L6 b7 D$ K/ ^+ l! |又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"8 n5 I! N  }; {- w8 `9 |
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
$ ~; u  Q: e% ~. G我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。% c6 d# p; [8 K/ J9 E
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Cindy_Yu + 2 你不要這麼專業好不好！
wyn + 1 你不要這麼專業好不好！
hui_ching + 3 你不要這麼專業好不好！
宏都拉斯 + 1 你不要這麼專業好不好！

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29樓
發表於 2016-7-11 16:53:26 來自手機 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34, }' q% ^2 e6 S- W% p
小陳來教育你~~~9 J" I; ~" Q% a9 e
3 ~' }* S$ X0 _6 g
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
2 M% v7 }' T8 X) h2 U5 b$ R$ V3 ~
$ M/ c5 u7 F- i- ?! C
本來是想讓您自稱專業很行的人來回
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大頭蕭

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30樓
發表於 2016-7-11 16:56:23 |只看該作者
想起中國的一個關於樣本數的笑話/ y: @. t8 X. B$ I" X2 e9 J

; d1 y% W. X6 c" Y. p只抽煙不喝酒→林彪63歲
. s) v* w4 e; D6 p0 b只喝酒不抽煙→周恩來73歲7 e9 D( n( f) z; D3 S- G' b& G
又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
0 V- `2 K% x1 {0 L又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
( w8 E6 u6 W, [% U$ |又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
2 ^9 o# M4 N) X. `2 @4 d. c' Z0 R
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