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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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發表於 2016-7-11 15:24:06 |只看該作者
還有請問樓主& D; ^( D4 x! P4 v
4 y5 h8 {: V) ^- _" A
我上網查到/ H2 u8 E" V5 |' T+ o

6 J' s) J4 @& c" i0 @& @永慶房仲網提供的資料& I+ A+ _, k, W

/ f+ l& ^. Q/ D; N# {4 ~- }) D為何2 p' D# ?3 r- T" l
; c# W+ I4 t! v$ H# |: R
耶魯5 `0 S1 M& s4 C" w0 E6 V
" D0 s( W% a: c$ N; j& u
近三個月成交平均每坪26萬
# @$ _0 L% N2 m9 L# b, b% V# ^. M  }5 P
https://community.yungching.com.tw/building/246#
( V8 N" R2 u2 `7 p9 a
# j! J- l# B4 _7 Y% g& o遠雄耶魯 成交行情7 l+ e& R, H" I: O

9 ]' l: A2 s- T4 f+ v  ]8 A
2 _7 {7 f2 c% |& U' q; ?5 G所列出
+ J0 ^3 i: _! S% K3 y% U; M1 |9 n! a4 M1 H; [
遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情0 U  B2 _. Z' i4 Q. R% q- h
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-11 15:51:59 |只看該作者
現在大多都討論每坪單價
/ r. z& i, \, P; q
2 P* ^+ Q, T2 c/ p4 q/ I/ j但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
+ N6 ?! Q/ O$ z6 B$ f
) b* N; v2 |" U* q- _$ Y就好像我昨天看到某房仲的廣告
" l3 l5 C3 N4 m2 E0 _' o; V% a  T% V# k" Z
1XXX萬
* ?* q- e! Q6 _/ y$ u0 i7 r/ x7 ^
: x$ y: y2 u# z$ z0 e5 Q9 j7x坪三房格局  ( q1 `* ~( |1 f! v
8 n/ N: \( b" E$ P5 x
後面ps 車位*2
- b1 n. Z" h4 p* }! N
; |  S9 _# D: _/ f1 ]單價計算當然可以降低
7 }7 p1 j! [  N5 Q. r8 u0 l9 e5 P9 z4 {
不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲" M2 r$ h5 h8 R, M/ v

# f6 ^4 y4 a, c. ^+ s* S* i$ V9 z6 W" O8 W4 m
但我要說
, K6 W% @( T2 F. @3 i1 X$ N- N/ ^) e9 h( H8 H, C
一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見 , e+ B5 C1 T) _* N& l6 O/ K: S

4 E' P! E4 Z% {房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?
9 d5 D3 @: P9 P$ }4 ~+ S( ~# p% y5 X9 G6 \5 v* |* M
我並不看好
, N. c, w! A) ]  r  ^- e" d0 k4 u- B9 P9 H% W
( A3 D# C7 V' t7 f
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宏都拉斯 + 1 終於突破心理障礙了!!

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發表於 2016-7-11 16:19:31 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
' s6 y& T/ j3 {9 Z8 I+ t- g數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
' M4 ?' N' Y1 V6 P2 U+ L. g& r, q6 H沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
" c& w5 W5 S, d這些數據都是整年 ...
; q) O* x2 g8 t' z8 w
哈....     
9 J# h+ f2 r* c9 F% A你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,    0 q. z4 A$ ^1 |2 ?# Y# w* h3 i7 {
所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
, v6 d. P* k4 N5 r0 n# p5 T% x* T; O; L4 Z3 o" a/ J
統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      ! Y  ?/ y* Z# ?
4 ]: m4 ^9 Z8 r$ W  m; y# N
統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     - f# |: {4 Y2 [0 ]) N
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
2 b* P; J; y. _6 U# v! F8 _則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     
/ ~$ ~! ^* X% h7 |1 x1 f& r/ M) W# r' n- m2 {
要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      0 Q% d: t. q  s% q2 M# _% l, H1 \
對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
4 g# I' ~9 s: J; h" j7 m9 O
1 e! L$ i3 L4 x/ X還有....別亂猜我住哪個社區!   
* Z. P5 a* y3 S' W/ }; N  F' w
2 y) r! q( H3 @) Y' |/ O
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宏都拉斯 + 1 他可能很久沒做仲介了~

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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:31:46 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
2 V3 N+ T& w7 S* {' H現在大多都討論每坪單價
" M6 `. e! ~, ^8 w. H
2 C1 x+ v, f1 Z, d+ q但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
6 |0 z2 u4 k1 l+ N* _
車位部分小陳都有額外拆算出來哦6 `; k2 Z7 d- y5 w- _, h+ h

/ n! t+ `! _3 s+ F現在單價的部分全都是房子的單價  C/ @, K8 ?! e6 `

5 ?5 H& p% v+ y: P' j! h: `3 ^這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算
1 ~6 r/ `5 q% K* T& x
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:33:58 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51- `' Q& ~) R. x. i+ j- O
現在大多都討論每坪單價
$ E) j5 X6 W8 y0 F7 Q7 z( }# t4 n' j6 \* S, S1 m
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
8 y  F: B; L% w- T7 }

, c/ [) O$ H- }( j你太護小陳了，會不會基於政治立場？( i, p" I# z. P4 o, G) v* k
我說笑的！. k& L* u6 }* p; h5 U( ^- E( K
基本上! U0 V* S3 ?7 m9 _' f, b
你說的這幾句話# [" {$ Y7 V" Y' {+ j7 r' Z
我大部分同意！
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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:34:39 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2016-7-11 16:35 編輯
) Z: P% z% ~' L1 s: k! D6 x9 i
發哥 發表於 2016-7-11 15:24
! x6 V( B& z! S( U* m5 T9 Z3 L還有請問樓主! i7 h: m' I+ ?' y5 K0 w

3 m+ ~: H  K" y1 L/ _7 h: m4 A我上網查到

% i+ i: Y+ v% h/ Z. d) o- j
4 n7 `7 a0 N8 W; M6 e% n小陳來教育你~~~  a8 P" Q. S1 q8 T$ j6 x
" g- B7 U5 Z, _  T8 G$ M/ A
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄% }* Y) |1 K9 |8 {1 D" a
用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來
3 {; J# j& l5 N6 T2 x' i
/ }1 D1 K% u5 {" c+ U/ z你講的是單坪26萬是連車位下去算- ~* N8 W( c. X  d/ y
耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?: u2 ?( ~: ~. Z1 U' G7 H  S
沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真
! J% F# q/ B  W/ F% ]( P& H0 ~- S! k5 c& |7 a
所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
2 G3 P1 i# C# g房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！
已有 1 人評分金幣 收起 理由
宏都拉斯 + 1 前後那麼多人教育過你，還要教育誰呀?.

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『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:41:27 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2016-7-11 16:47 編輯
( n( h+ a1 u& \: N+ C
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31 * Q: U7 m5 \' A! d& k
車位部分小陳都有額外拆算出來哦
) O$ o* D6 i1 D9 x" S6 I! f2 i# m4 M, Q; c3 Q" s+ [
現在單價的部分全都是房子的單價

5 U* e% @( r9 o6 x4 y6 V
* t% o$ _9 H( J$ Y' z% t我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭& x) }. L: {( O! F! E& |3 N

0 z" U3 o3 S# n6 z* O/ k% H$ h4 n+ {- ~$ O5 m. Z0 [
2 d+ D* T; F7 _: j; w! f7 `
但小陳兄 我也相信  # W- G* h8 N# ~" c
# O  G0 d& g. r5 j
無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
6 k: a# f! z1 l+ y7 o! M5 L. b) L8 ?9 x7 Q" r+ T7 u" C
絕對會是 房仲心中的好成交的案件
8 \' E  V" b) ~: w2 Q7 F& x  I6 C/ j6 [# p7 H) V' H% J; _
& d' F  v/ @- k& s! m) m

5 N0 X5 m1 u/ o, E4 V/ K- U4 v3 I, n
詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案* C. [+ W/ z* b" Y+ D4 c3 W
  ^. R2 \" q1 ^7 H+ U1 ]* K6 a) z
是價格波動的幅度的主因- c: P5 p6 H. S" s

$ ?' R6 X8 ]' x% s, n) f在統計上 針對這種資料也應該剔除才對 2 C/ z, q# ^6 j

* P6 [3 \" n! J& f
5 y+ r: B1 ^/ Q# Z$ a- A8 Q- Q5 C4 B. y2 G! M/ x" n* o5 J* Q

" l1 V' |. t  N, C: l9 E; w) h: \; u" s$ I& H- L/ `7 }) [8 t
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duckshiau

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皇翔玉鼎
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28樓
發表於 2016-7-11 16:44:28 |只看該作者
本文章最後由 duckshiau 於 2016-7-11 16:51 編輯
$ m  [5 i  l' h6 v1 r; x! q' L
& Q0 k  t5 F% R1 _) z我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
& a4 k" C% C# r' b再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！) t5 ?- B) c4 Y  _" |0 y! p
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
9 v+ B( R: ]; ~$ h  w* b" m接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖& m/ C! j; e; O, b2 f& x" T
(A)大學劍橋, H; X% t  H: M) N  L% |- h

+ w2 W: s, {. d(B)大學耶魯* t. F: F$ H7 w/ F) b3 y6 D( K
! o' i( v1 s- P+ Z9 Z
其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？4 |( P6 C) t! _4 p$ B- Y; D& }
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖8 i* w3 E3 _9 t, d# k
(C)兩社區合併比較" Y. A* Y  X9 O2 W8 }4 w
( K  t1 e8 G6 z
結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。
5 v5 t% s3 ]* `9 J. @5 E4 \/ \/ m8 `* b* u3 [) v. N
最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
8 S* X* P$ \) y. p* f又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"6 o/ Z& [" q# b4 F
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
( e& F* v2 t/ U8 y9 }; R我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。, B6 O/ I& C0 H- f8 @# w- v' ^/ \
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Cindy_Yu + 2 你不要這麼專業好不好！
wyn + 1 你不要這麼專業好不好！
hui_ching + 3 你不要這麼專業好不好！
宏都拉斯 + 1 你不要這麼專業好不好！

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29樓
發表於 2016-7-11 16:53:26 來自手機 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
/ H8 H8 i) M/ q小陳來教育你~~~3 K8 j4 d, |$ P- b) y1 `
/ @  N' ^) k# J4 o8 z) W' n9 m
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
' L. R$ u- O" F$ E0 a
1 l! E: b) |. ~# l; A4 V
本來是想讓您自稱專業很行的人來回
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大頭蕭

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30樓
發表於 2016-7-11 16:56:23 |只看該作者
想起中國的一個關於樣本數的笑話1 h) T7 Y4 Z) w- b. C

$ o8 P, @  ^3 h" E8 Z只抽煙不喝酒→林彪63歲
  U- ]) B9 v- @$ u* r, j3 C5 w只喝酒不抽煙→周恩來73歲; f* v! T* j2 r" j- \" ?9 A6 r
又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
! ]5 q9 x6 v. s) H又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
0 ?* U- M5 Y. s# i6 {又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
; T8 v- n+ J# g- Y: N& C
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