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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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發表於 2016-7-11 15:24:06 |只看該作者
還有請問樓主. z+ g& {/ v; k2 I5 y) d3 M

& |. j+ g/ G, ?% j3 S% g我上網查到
! z" S4 y: W3 F" {- B" w+ i  A+ X; P* t) u) U
永慶房仲網提供的資料. Y2 Y. [+ G7 p$ W' k, u
1 P% S: Z" d6 x  p( j3 V
為何# w0 n. Z9 M# a# Z2 v

% z8 I7 U* v! d% F3 x' i* D耶魯, i! y  |' C4 z( A
: K3 ^- w$ i0 d$ @+ O6 Z/ n
近三個月成交平均每坪26萬
, q  d- m9 B" H; t+ O$ L- l( u# h0 p& _6 Y# ]: w* h
https://community.yungching.com.tw/building/246#. Q% W6 ^* X+ [: m1 z1 @+ a
: N* a3 L3 H, u0 I
遠雄耶魯 成交行情
$ B% W. i6 ^! G- z0 _8 x7 f$ p5 a
# M2 I; E5 g7 ~$ W2 \2 w# E' c0 I: F
所列出7 Q+ K' w0 i8 O4 z; d- R' L
$ A/ h( Y! P3 W% l
遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情) e$ }+ }, G7 o" K, v$ V+ u& p
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-11 15:51:59 |只看該作者
現在大多都討論每坪單價
" p' D! g5 p6 B) j: _& C% I& p# f+ ]6 X4 A
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因# H' g! o( J6 S1 N) J3 H
$ {( s. d8 b0 _3 ~; x+ e9 \( ~. I
就好像我昨天看到某房仲的廣告% p( A- u: M+ U
# J" f# Z' l; ?* i, b
1XXX萬
( b7 p: v9 S+ u  Z4 V6 J8 e6 T4 c0 d
7x坪三房格局  4 x( _. {- z3 e4 A8 L# e" k6 B

4 H) I( G3 R$ h* D後面ps 車位*2
# {- g' N/ F4 |% B5 B! i) ~" h8 K" S6 _
單價計算當然可以降低
4 U. q6 _& x- \& z' L1 ]) g2 a  D3 ]3 M0 X/ m/ V
不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲4 `$ L4 S0 B* b4 }" H& R

9 T- a! K3 A0 C+ q' t
8 Z) ^# G  q' N/ K& w: h+ G但我要說3 C2 f4 l: x' g& n
7 w% ]: Y8 a* E' R8 [) A
一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見
8 [; t1 R9 r4 C
+ V% Z' f& `! F' U) [# E: ~- f" q房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?
7 w1 r  b, H: [9 y  S4 W
% R: P8 @9 r- P我並不看好 9 d; j' d: J$ |9 C& M; i" ~1 \# ~
" _9 r& `. k. ?+ E6 s$ y

3 X+ y( E" K& {$ x* t8 ~0 w4 G; s
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宏都拉斯 + 1 終於突破心理障礙了!!

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發表於 2016-7-11 16:19:31 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29 ; C  z; c! n6 H( r, T$ V, g8 k
數據都在眼前了，不看105你也要看104吧, `# w* ]6 Y! ], T# R
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇' m! W) t7 b4 N7 V4 E
這些數據都是整年 ...

8 y3 s4 o$ W$ G; G6 e' v哈....     1 T5 |" ?" _" _7 Q6 t, X
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
/ i5 I; y: |  v所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
  B0 ?: Y- g* E9 S2 P3 T
# v2 I; N  ^* V統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      
' S  N$ j+ U& \) J8 J
1 p7 D" D$ e( ^  N$ v6 Q統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     & H( ?% d$ C6 E
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
( h) v$ r  N5 x8 [5 K: `則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了       @% p0 ~8 D2 e& X6 i) [
3 p' L. T7 |% r  `5 h% y
要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      6 }" _: Y7 Y2 B7 b
對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      # p5 I! j# s2 @# E9 d+ q
& m( Y% H8 i' H* U; B0 O
還有....別亂猜我住哪個社區!   
1 {" l. X# f# l$ J
; [/ t6 a; ]8 H5 m
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宏都拉斯 + 1 他可能很久沒做仲介了~

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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:31:46 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51 6 m3 c6 S. ?  z0 Z' a- U6 O
現在大多都討論每坪單價
  [! ?6 r; R7 @3 ]4 c! b4 I8 K1 z/ m- _2 J* t
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

; N- R* s  }/ b車位部分小陳都有額外拆算出來哦# Y4 J" Z% ]- l4 e3 E

% R( L! [7 B! R/ {. `0 ]; ]0 k現在單價的部分全都是房子的單價
# }1 C4 a5 O! ?! j
; c' S& `6 D  M; |- y這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算3 n1 `/ \/ |7 V8 V
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:33:58 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
" G9 O# x6 O, g3 @& V8 h1 p/ l現在大多都討論每坪單價9 G" `" q& S& U) q0 D" D# Y3 Z
, d0 J$ F3 w2 Q7 T3 c5 {
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因& J4 H' P' L9 e' ]' X

" ]3 g0 P0 e" y' C& s, o你太護小陳了，會不會基於政治立場？1 A# i8 k8 C6 a( D5 W! E
我說笑的！
1 d, L( F/ n2 Q+ ?2 Z) d& g6 g: r基本上. B/ S+ d% B2 O* L; r/ I* o
你說的這幾句話5 d" H1 d( ~2 w' Q( y
我大部分同意！
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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:34:39 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2016-7-11 16:35 編輯
, l9 ?0 Q( p- r. ?  p9 \
發哥 發表於 2016-7-11 15:24
0 I) V4 q8 ^4 x( m- Y還有請問樓主
! p' v5 G% s' k/ ^  P6 ~: H
. M7 z$ D. R( N, m" f5 O6 G# T我上網查到
6 F* R# p4 @! c

4 G/ }& w4 G! W小陳來教育你~~~
8 i* @' `" h* f3 @1 C7 s2 G2 q4 F( ^3 O- y/ U
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
! c5 A; M0 f1 L6 s2 n& y用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來3 Z" \4 I, I0 f: Z) W
$ y/ C' P, S( i! O5 p* q8 @
你講的是單坪26萬是連車位下去算
* H% |  \- c% b6 a耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
# m9 z: \0 w2 D% c8 S" L5 ^沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真3 y5 D  c: L' c8 i  a% w' o( x
- z# N. N$ S" n, P! C. u
所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
' f' I: p) I8 P# d6 n- z房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！
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宏都拉斯 + 1 前後那麼多人教育過你，還要教育誰呀?.

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『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:41:27 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2016-7-11 16:47 編輯 , ^9 s8 M, g: k/ n0 R) ^
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
$ M0 J$ b1 P* e3 T% B3 V車位部分小陳都有額外拆算出來哦
" G+ L5 N4 B8 ]! p- N
2 _) K7 I. S! J8 U6 f& e& p現在單價的部分全都是房子的單價
/ C0 g/ W" X: L* M2 r, Z
" ?8 ^/ {) Q4 Q& D# t" z& S  a
我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭1 c# S$ N$ t3 ]( V! }

: R) N% A3 G& Z7 V+ z1 [3 p6 ~* S' D9 P5 h  T) W" O3 ]( {

, N' c4 I1 ]8 P. e% W- z/ j, _但小陳兄 我也相信  
7 N' X8 h+ @9 t; C$ O2 j3 d; j+ x0 z4 ]# \; O
無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件0 ^5 S9 K5 Q8 V8 {5 o  V) K
+ M9 ]$ n* X5 o: t/ ~. @0 E
絕對會是 房仲心中的好成交的案件
( D7 V% _; d$ {1 a5 C. F! T0 ^: Y0 I, A4 j- J
/ x/ }3 W- \) ^- N; W" A  K
, A& f1 b. Z4 U2 K4 c" h: K

; Q+ t  c2 t: x$ d4 O9 C6 w! g詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案
3 u7 x( ~0 A# `; C' X9 m- O% e+ T- l) l. ~+ V& E" i9 c: v
是價格波動的幅度的主因
6 J; e) o  O  f! b9 g. [: t4 h: I6 H" M% ^) _$ E: m0 U
在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
+ v' @# a, p/ [- @, w4 J
3 x5 Q4 C& b7 O7 {5 m  K) B2 h# j/ ~# U1 d5 ]+ r
( j% I0 A6 E) Z/ J$ n

4 X0 s3 R- w0 J& f( W4 E* A# y! Y% P: E8 `- r
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duckshiau

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發表於 2016-7-11 16:44:28 |只看該作者
本文章最後由 duckshiau 於 2016-7-11 16:51 編輯   D2 e5 ]3 ]. Q, z

# o4 E" y0 H0 w我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。7 ^) n# {* q# q. f9 [
再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！. m" `1 v5 L8 d* w- h
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
/ L: X! k0 b9 ?接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
5 W% }, G; t, Q: q(A)大學劍橋# M" m+ S& Y( J) @, a

% o. ]3 g" y' C6 C$ b' k1 Z(B)大學耶魯3 L0 ~: `- a1 J4 ^9 p

5 {6 ~) Y4 s3 f/ b3 P其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？" L- E9 S1 M. T9 X6 g) D- ]0 T" R
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
- W9 o8 X7 p1 d(C)兩社區合併比較. h' A7 q" ^  o, o

2 }1 n* F7 x6 U" G結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。
! x2 e, d" x: U) v% o' `( H  E4 Y7 Z( y# m
最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
+ }0 j3 Y  o. j, Z) b4 w! P又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"  ?: Y& N: S. q  O/ L: [- ^
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。$ y/ Z6 A7 J5 I' f# d% E" ~- Q
我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。0 h! G; l& `& u0 p% S- b
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Cindy_Yu + 2 你不要這麼專業好不好！
wyn + 1 你不要這麼專業好不好！
hui_ching + 3 你不要這麼專業好不好！
宏都拉斯 + 1 你不要這麼專業好不好！

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發表於 2016-7-11 16:53:26 來自手機 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:348 g3 a# n  @& M& R# ~5 Z) `; [
小陳來教育你~~~
% f" r" L1 k. n3 @; w
( @  p9 C( w6 M% Z) B- S6 t為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄8 r2 a0 c" ~4 B. G# @2 \# M# w
, l: Q; C$ T9 b
本來是想讓您自稱專業很行的人來回
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大頭蕭

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30樓
發表於 2016-7-11 16:56:23 |只看該作者
想起中國的一個關於樣本數的笑話& D  V& O' X8 _! ?* ^1 D

$ o0 {! `! N/ d' X# {# g" ^# D7 A只抽煙不喝酒→林彪63歲
- |: }( B; x- k6 k9 P/ W只喝酒不抽煙→周恩來73歲
1 l4 f2 ?2 K, H8 D) ?" N; B9 O5 {又喝酒又抽煙→毛澤束83歲/ k8 h- b" \7 A7 [
又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲; ~$ C# _" C& @- O, n! @9 _* h
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
* t+ Z/ R: h0 G9 g' ~
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