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購屋族看過來…搶救房貸大作戰
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不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！
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4 x. Z% ?* P- g9 v2012-10-31 / 經濟日報 / 第42版 / 經營管理 / 本文摘自11月號《好房誌》
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資金是房地產的活水，過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔，也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨，致使政府打房政策一波又一波，包括奢侈稅、實價登錄等措施，讓房市交易由熱轉冷，其中央行的房貸管控措施，更是掐住了資金流向。# e/ j+ _8 b$ A( k4 Q0 R e
# J3 M0 R/ Z3 g+ ^) \* Q! X! a 以新北市擁有第2間房子的投資客為例，在央行未實施管控前，只要房子座落地點交通方便，向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。
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; G' t5 r7 t2 n( B! r$ K 現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度從八成降至六成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。 ! Q7 ~0 ~) O3 L1 C; F# p; u& p& z
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除了自備款壓力外，貸款利率成本也隨之增加，在央行、金管會關切下，近來民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般民眾申貸利率多介於2.45～3%，較今年上半年至少增加20%漲幅。. j- V# z% }+ M( [8 @0 Z
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首購族精打細算; K! _: h' y Z; p
3 t% s' H0 X5 H/ ~) Z 善用青年購屋優惠* l2 b% V7 |. r c1 ]: f9 q
7 r5 J; H/ ]; B, m 在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下，購屋族大喊吃不消，究竟該怎麼辦？不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！, v7 y2 h! i3 J9 a& ~0 T8 f, J. V3 Y
/ s h% {* j& \' Z+ j 為體恤年輕人購屋壓力大，財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案，一銀表示，只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案，優惠額度最高達500 萬元，是政府補貼利率方案中額度最高者，前2年利率為年息1.72%，第3年起為年息2.02%起，貸款期限最長可達30年。4 V- y+ C# _, c) P/ v& K
9 Q% B5 q: M& d# a: [7 } 由於「青年安心成家購屋優惠」額度高，且申請門檻較低，因此，根據官方統計，這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請，總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市，且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。# g9 z# D8 l1 O. a* @8 E
* l; M* o& J# a; q0 W 換屋族先賣後買" r: l i/ [1 i/ Q6 o% S
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有利取得貸款
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- A5 x& X) b7 t$ u- ? 不過，此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止，財政部國庫署日前表示，為減輕青年購屋負擔，將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限，讓更多有意購屋的民眾受惠。 3 { ?/ ^$ H3 V
# M: i5 ?$ T, H5 s+ ^( a 相較之下，對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說，現階段就有必要仔細盤算資金問題。( a/ U/ j) p8 h7 I
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依央行管制規定，申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者，要申請第2屋購屋貸款，最高只能申貸六成，縱使屋主表明，第1間房子已要出售，且買賣合約書已簽立，但銀行礙於央行規範，仍只能貸款六成。 + }5 Y8 B; D* q: ~
. x1 n- H" S/ Y 除非，第1間房屋謄本已完成過戶手續，且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償，才能免除央行只能申貸六成的規定。; |6 K0 v( M n3 w9 Q5 L
; e: K9 m. J6 z( F+ X 例如原屋總價1,000萬元，尚餘房貸500萬元，而新屋總價2,000萬元，預計貸款1,600萬元，但在目前央行政策下，新屋最多只能貸款1,200萬元，與原先預估額度差距高達400萬元。; y- P! C5 l* A
) e8 e( d" Z0 d 除非，舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出，否則就拿不到足額貸款，可能因此影響房屋交易。 6 E2 f0 Z+ R U% c& G" l
, E: b' R0 |! l/ k 由於目前央行限貸規定，對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此，換屋族若欲換購房屋的金額高，同時需要辦理較高額的房貸，最好採取先賣後買，才能順利取得貸款。
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9 j! r, x, J! f1 N5 V 至於買第2屋的民眾，則受到最高六成的限制，因此，務必要做好購屋總價四成以上的資金準備，才能進場購屋。; {2 o: m1 Y! L" \% W7 z) {
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預售屋交屋前
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各銀行條件多比較
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買預售屋的好處，就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款，與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常，第1階段簽約期，建議準備至少15%的自備款，簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。
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: G$ f# n( r! h" }+ q 而一旦房屋完工交屋，就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行，所提供的額度與條件不夠理想，民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。4 x2 ]% y- [; s: X
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但以目前房貸空間緊縮的環境下，原先建商合作的銀行，也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行，多做比較後再選擇。! o( z ] A0 G2 q" P s
1 t: Q# S! d+ i" b- }$ K 但若是民眾購買的預售屋，屬於個人名下第2戶，則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此，如果房屋位於央行列管13個區域（板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區）內，這類情況的民眾，應及早籌措資金因應。
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2 i3 e( h' D1 W' N/ b9 H6 v （本文摘自11月號《好房誌》） . ~/ l2 ~2 o8 H4 F7 a2 s: s
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發表於 2012-10-31 08:20:03
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發表於 2012-10-31 22:17:51
發表於 2012-11-1 03:20:36
