- UID
- 15565
- 閱讀權限
- 35
- 精華
- 0
- 威望
- 2
- 貢獻
- 1683
- 活力
- 11
- 金幣
- 3656
- 日誌
- 13
- 記錄
- 6
- 最後登入
- 2024-9-18
 
- 文章
- 731
- 在線時間
- 2617 小時
|
購屋族看過來…搶救房貸大作戰
) H# ]1 |3 q2 a3 s) A7 t2 z# L& c1 |$ h% E1 D6 w
不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！& v( H9 s2 D5 F3 @
* t- E% q6 l# B
2012-10-31 / 經濟日報 / 第42版 / 經營管理 / 本文摘自11月號《好房誌》 4 V# `! R$ [3 Q3 `& C% o
5 r* k" ~" W. {" r 資金是房地產的活水，過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔，也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨，致使政府打房政策一波又一波，包括奢侈稅、實價登錄等措施，讓房市交易由熱轉冷，其中央行的房貸管控措施，更是掐住了資金流向。
3 k4 ]& g9 Z9 ]0 w8 Y6 r/ m, i# ?, b& b' z: j F& b
以新北市擁有第2間房子的投資客為例，在央行未實施管控前，只要房子座落地點交通方便，向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。
% c5 a9 w& h, ?( ? @
+ o9 [ G7 I3 U 現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度從八成降至六成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。 6 \( _3 s7 K8 ?# v J, U
: n/ I+ }/ I6 D0 c
除了自備款壓力外，貸款利率成本也隨之增加，在央行、金管會關切下，近來民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般民眾申貸利率多介於2.45～3%，較今年上半年至少增加20%漲幅。, b4 R1 L, x( x; V! S. c' p
% v L; |, G `6 O, j' G% i 首購族精打細算
- }8 d9 A7 E* Y) V# T* O& W
2 p- }: v+ q; n, b$ v 善用青年購屋優惠4 ~7 Z% d0 |* O m
a; Z& ~1 T0 D% z3 g8 o
在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下，購屋族大喊吃不消，究竟該怎麼辦？不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！
, p# T0 X3 r9 d6 ^" B6 _
0 y( |, K$ I. p: U9 Y 為體恤年輕人購屋壓力大，財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案，一銀表示，只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案，優惠額度最高達500 萬元，是政府補貼利率方案中額度最高者，前2年利率為年息1.72%，第3年起為年息2.02%起，貸款期限最長可達30年。: d' A$ O; }$ f# A1 B
J+ e& _, _$ ~' u0 ^4 H 由於「青年安心成家購屋優惠」額度高，且申請門檻較低，因此，根據官方統計，這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請，總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市，且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。
0 X% I6 _( |' M% o! Q
; |2 U4 z! F9 s3 n 換屋族先賣後買
; Q7 U$ V0 R4 b3 ? F- x: g$ N* p& r8 ~3 }1 T5 j
有利取得貸款
' i. m2 c) C9 Z. x9 }$ a% ^- J
( y: N9 h2 F; c% s! w/ D8 K8 I 不過，此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止，財政部國庫署日前表示，為減輕青年購屋負擔，將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限，讓更多有意購屋的民眾受惠。
; @/ y6 f' j# [5 m/ A. G: J# S% _" n/ w$ c/ B
相較之下，對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說，現階段就有必要仔細盤算資金問題。/ w7 {4 r: Z. x- |4 ]
% N9 @. a1 L+ ?$ D' d
依央行管制規定，申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者，要申請第2屋購屋貸款，最高只能申貸六成，縱使屋主表明，第1間房子已要出售，且買賣合約書已簽立，但銀行礙於央行規範，仍只能貸款六成。 : H( w; I0 T! O# Y, w' g
- A) h$ u: Q% d3 t$ M# ^1 Y* T
除非，第1間房屋謄本已完成過戶手續，且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償，才能免除央行只能申貸六成的規定。% r& f! x/ `% H. Y2 n
8 {! k( a9 L; F y& S 例如原屋總價1,000萬元，尚餘房貸500萬元，而新屋總價2,000萬元，預計貸款1,600萬元，但在目前央行政策下，新屋最多只能貸款1,200萬元，與原先預估額度差距高達400萬元。* x) c$ S( {& F
/ _% h% k4 ]% ]. A 除非，舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出，否則就拿不到足額貸款，可能因此影響房屋交易。
5 G$ F2 Y& f& u! Q C7 y! g# u' D3 Q( o6 u6 M; B6 g) @0 K2 w
由於目前央行限貸規定，對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此，換屋族若欲換購房屋的金額高，同時需要辦理較高額的房貸，最好採取先賣後買，才能順利取得貸款。
; l: J) Q4 |- L q* Y" x
+ l4 Q r" M8 u: N! B/ Q9 k 至於買第2屋的民眾，則受到最高六成的限制，因此，務必要做好購屋總價四成以上的資金準備，才能進場購屋。- b: ^. K% U: s
4 t5 \( J1 H7 {5 V2 |! z( f8 I0 _ 預售屋交屋前" B: @6 ~5 Z* y5 B- F
5 P" q7 X C* k5 } 各銀行條件多比較4 N4 [/ F$ L+ k6 T- v) t5 A
/ N- R, r8 j2 |: j, U* ~ 買預售屋的好處，就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款，與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常，第1階段簽約期，建議準備至少15%的自備款，簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。 ! v# q# |, |: v( [* A% J/ s
; }$ S. r7 R- U5 A+ n; C 而一旦房屋完工交屋，就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行，所提供的額度與條件不夠理想，民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。
7 Y6 z. x! Q# G& r: ]
( O% J) A& g, s$ L 但以目前房貸空間緊縮的環境下，原先建商合作的銀行，也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行，多做比較後再選擇。
% ?! A( A, ~5 O: u% ~ i6 W
T4 [+ W$ n2 N$ o, z/ N0 e% @& n I 但若是民眾購買的預售屋，屬於個人名下第2戶，則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此，如果房屋位於央行列管13個區域（板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區）內，這類情況的民眾，應及早籌措資金因應。5 ^, C1 L0 |; E2 Y9 \8 M
6 o1 K9 } O+ [4 h0 z （本文摘自11月號《好房誌》）
7 f% {6 e( A L& x |
-
總評分: 金幣 + 1
查看全部評分
|
發表於 2012-10-31 08:20:03
收藏
讚
發表於 2012-10-31 22:17:51
發表於 2012-11-1 03:20:36
