- UID
- 15565
- 閱讀權限
- 35
- 精華
- 0
- 威望
- 2
- 貢獻
- 1683
- 活力
- 11
- 金幣
- 3656
- 日誌
- 13
- 記錄
- 6
- 最後登入
- 2024-9-18
 
- 文章
- 731
- 在線時間
- 2617 小時
|
購屋族看過來…搶救房貸大作戰 $ y+ J' E! f. e* s0 Q
! y! ?- c: o2 C& Q4 A( J5 B1 |不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！
/ Q+ V6 N8 _% b9 ^4 b; a
7 O8 j7 \: U% s# v9 Z4 z' Z2012-10-31 / 經濟日報 / 第42版 / 經營管理 / 本文摘自11月號《好房誌》 4 \4 Q$ p3 @4 V) H+ D5 S; B
6 W3 _' t* c7 G7 r7 x 資金是房地產的活水，過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔，也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨，致使政府打房政策一波又一波，包括奢侈稅、實價登錄等措施，讓房市交易由熱轉冷，其中央行的房貸管控措施，更是掐住了資金流向。( @7 N' ]* L, C* S. j. D
4 c5 M; S+ K0 K# O6 y
以新北市擁有第2間房子的投資客為例，在央行未實施管控前，只要房子座落地點交通方便，向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。
6 T# m1 O9 o' w: E" o" b* ~/ d' D4 r# p* ^! n2 T# \
現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度從八成降至六成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。 ! p8 J" x3 N) }9 u
) O+ F& v) p$ e9 k- I0 m
除了自備款壓力外，貸款利率成本也隨之增加，在央行、金管會關切下，近來民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般民眾申貸利率多介於2.45～3%，較今年上半年至少增加20%漲幅。6 b; }8 y! r P3 ^
1 }* O) L. C0 p; j6 R
首購族精打細算* C2 ?$ ~8 l/ e
2 e! h# K+ y1 B. N0 j
善用青年購屋優惠
3 l$ x% ]9 X. q2 s$ M) q+ N5 w) P4 L! d. s- l$ L: |4 r
在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下，購屋族大喊吃不消，究竟該怎麼辦？不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！
% G* h+ i' S" l: o; X
1 T9 {1 k( q: D& T. }& N4 I 為體恤年輕人購屋壓力大，財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案，一銀表示，只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案，優惠額度最高達500 萬元，是政府補貼利率方案中額度最高者，前2年利率為年息1.72%，第3年起為年息2.02%起，貸款期限最長可達30年。, v2 E$ m/ Z1 B# J% ]
5 v/ c0 [$ @( f, A# y2 h! `( O# G
由於「青年安心成家購屋優惠」額度高，且申請門檻較低，因此，根據官方統計，這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請，總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市，且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。4 K2 a( Z6 \7 M% D; u
3 d& J* [0 O5 P1 A/ a, m8 i6 z 換屋族先賣後買1 Y# s# ?9 G+ {$ T e0 f
: D: a9 J2 L, m% H: [/ b 有利取得貸款" h. [: s' b, q
- e1 q8 @# q, K0 @) Y; S 不過，此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止，財政部國庫署日前表示，為減輕青年購屋負擔，將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限，讓更多有意購屋的民眾受惠。
* w$ W1 x p. P+ Q7 h; J' f9 B# T* X+ v' f0 z8 o. ^7 Z
相較之下，對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說，現階段就有必要仔細盤算資金問題。2 S; N5 ]7 _3 L
h% s% d( j* O7 `+ h6 z* |( x/ }) S 依央行管制規定，申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者，要申請第2屋購屋貸款，最高只能申貸六成，縱使屋主表明，第1間房子已要出售，且買賣合約書已簽立，但銀行礙於央行規範，仍只能貸款六成。 : H1 v! T2 O% x' ]8 l6 z; L
+ z5 n. U' }, [+ f4 y
除非，第1間房屋謄本已完成過戶手續，且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償，才能免除央行只能申貸六成的規定。
; F2 R1 X# ?: f
5 ?$ R: l! p/ U8 N 例如原屋總價1,000萬元，尚餘房貸500萬元，而新屋總價2,000萬元，預計貸款1,600萬元，但在目前央行政策下，新屋最多只能貸款1,200萬元，與原先預估額度差距高達400萬元。
4 H! i% v2 i$ | `" q! y) b/ {+ x. O- d6 ]$ h, N
除非，舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出，否則就拿不到足額貸款，可能因此影響房屋交易。
: i; s O2 R9 m3 a) ?) q0 S
: L* E0 H7 V7 p 由於目前央行限貸規定，對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此，換屋族若欲換購房屋的金額高，同時需要辦理較高額的房貸，最好採取先賣後買，才能順利取得貸款。% w( ~0 M/ y9 X: l
8 ` l7 p Q6 o" E; x% t4 P7 b 至於買第2屋的民眾，則受到最高六成的限制，因此，務必要做好購屋總價四成以上的資金準備，才能進場購屋。
, a4 B9 E9 V8 k p3 a( X' B2 y8 b; |# S/ [: B( t
預售屋交屋前; Z @; u* X( `" x- T
$ o1 |1 @9 ?9 e$ j; e& B 各銀行條件多比較) \) U2 m9 a9 O* L% h
8 w& H2 z/ B b3 Z4 m$ ~ 買預售屋的好處，就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款，與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常，第1階段簽約期，建議準備至少15%的自備款，簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。 5 \9 v% v& b: _+ R
5 P7 e8 M6 o- o+ k1 q 而一旦房屋完工交屋，就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行，所提供的額度與條件不夠理想，民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。
* G- v' j0 v G5 p) W- d4 i& z: l5 R! c, l! l2 Z6 P
但以目前房貸空間緊縮的環境下，原先建商合作的銀行，也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行，多做比較後再選擇。
' G$ w: r; c) D T# n6 [" O9 ^. b6 F4 |, W* s' N/ L! S
但若是民眾購買的預售屋，屬於個人名下第2戶，則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此，如果房屋位於央行列管13個區域（板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區）內，這類情況的民眾，應及早籌措資金因應。( x9 S$ \3 b5 f" {
* l! Z& h& @9 _9 E
（本文摘自11月號《好房誌》） 9 v7 y& L" D$ ]/ y" H" L+ Z
|
-
總評分: 金幣 + 1
查看全部評分
|
發表於 2012-10-31 08:20:03
收藏
讚
發表於 2012-10-31 22:17:51
發表於 2012-11-1 03:20:36
