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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
) F, J; h9 \4 q+ F8 [9 e/ e  G8 }5 W4 g
請教各位一下,
7 B. M. l  {* |/ R物管公司與管委會之間孰重孰輕!?7 M* `) r0 E8 S9 S$ w9 a0 t
監督v.s指示!
! P8 S- {, F/ R  X; N+ u1 A: m! ~- X8 V" v2 Z7 j+ P

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發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司
4 S& O4 T+ v, @* K& l4 b住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼

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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權
& V9 n& T$ ~+ ?6 y6 q' @& J3 b. @管委有參予權跟指示權$ E3 x0 k  l' ?% B  l; U
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~

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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章) u0 O8 e* [$ K1 X/ N
7 b0 b! {4 A) b, ~  D+ G
當然是以委員會為主......./ d9 x$ l. ^  d2 O8 ]$ D- e

7 s! ^# z* t* y$ r- r2 l% N& m$ ?物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
" \; o4 e6 |0 _0 \
, A' M. P" t0 h5 e1 }對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑$ w  B( f, k" `1 }$ Q) K0 ^

% O% J" y1 Y. y: `% O7 Q                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....), A. T) D  o3 V6 q: v

& Y4 A3 a, v$ S                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那( _  y  r3 @3 w1 \9 u' ^9 A" ?

- v" q! j$ F+ z, e好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....) * _" ]! }* P" M: T' s$ p
  n  [1 }8 F; h, ?
                   會聽取物管公司 依法行政........" {/ P$ E8 }0 O
6 y9 m, l/ k+ l
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)- O/ t* ]+ J! X, j
2 ^/ Q/ j; z2 ]% k. X
                  會使委員會與大多良善住戶零距離......... 6 y! K) }/ s7 q  W/ J

. s3 {% ?; z+ R& E

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章7 r+ F1 F7 Q3 s3 z
請教各位一下," A5 b2 Q. ^5 a9 q8 {" s
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
( j/ H5 T: N. Y: [6 z0 R: Q0 q監督v.s指示

9 u) o+ e! c# n' S6 ~
; W6 S# s4 m4 c; p  兩者都很重要。% I- A# M3 V: v

8 w# ]: Q6 _# ^" x  管委會代表住戶,負責監督物管公司,賦予物管公司執行權力,並承擔事後責任。3 r: w+ E3 [7 ?% m5 ]7 D4 i9 X: D
  物管公司則本於合約規範,為社區住戶提供服務,並執行相關社區業務。
. r. ~, h: x1 S( s. v
4 b8 r! {$ d6 G& g  簡單說,管委會是腦,而物管公司則是手腳,兩者缺一不可,都很重要。
% N: w1 F, k4 T- X/ U7 Z3 Y& d: u- p# @& e' f9 \* C
  不過兩者也可以有些角色重疊的地方,例如管委會也可以參與規劃跟執行工作,特別是當物管人力不足,而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會,並參與討論,找到適當對策。
/ _5 V. G# g, G# T6 r- u6 o8 v% ~  ^& U( @6 ^
  兩者若能有充足默契與信賴,那是再好不過的了...
2 q. Q0 n* \  G+ M8 [

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章; P" R7 U  V# @0 c8 ?  q  Q$ C# @

: U$ k. p- X- l8 Z/ b$ E2 a- @0 m3 R3 T5 p5 p6 r
我覺得  R: a) U- [, f
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
  l9 d1 f1 S2 P9 \2 ]* t9 N即會出現一些不理性的現象。
$ H3 G% y' a+ F8 d; U7 v提供一點淺見,請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。( V3 w# y. e9 J" @. r" }% |
建立良好溝通的管道,才能朝向適合大家居住,管理良善的社區前進。

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章
3 u3 H" ]3 b' e
, x0 L) J2 p6 V# T0 ^- M+ n5 k3 C) H; A7 k7 T0 F, o" U% A& L1 P' X$ g
很多的情形是...............物管公司有責無權 原因出在委員會未下達明確的方向指令............
" B! G% U  o0 v2 p
+ n7 X  P7 _1 \' K或是眾說紛云.............意見難以整合 物管公司難以作為............
1 G# ?0 G2 x9 o/ a* w  D( J4 R/ R5 e3 i2 @6 `7 N# C
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉5 a2 A7 ?9 M7 D! q/ g
1 T6 U) z) Q& \% G0 i
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
( p* w- l. E& H* b3 D% c8 L5 \* m4 ?2 d# j0 A, X% A& u
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題.... & u0 S; E6 x$ H6 ^4 A, N

" b3 Q. z# l; ^當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
+ M5 t8 b5 h5 T' |
! t$ Y. E; u0 a1 E4 G% m0 H也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
) Q: v! C4 N% b
+ q( Q3 A- p' y/ W/ R/ }物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. ! m! `$ Y& C, t! @6 `: \( n

6 V6 {4 m  {, ~( k, g; o, ]( c# }" c! b) I, l" z
! B# O$ O+ I# }" N+ [' M& I3 ^' `

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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻,住戶就是股東,區分所有權人會議就是股東大會,通常一年開一次。
8 [. w  R5 w, H2 G8 _因為召集那麼多人不容易,通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物,或是大樓財務、行政的監理,就會委託管理委員會。  x' D& C* S1 s  T
而管理委員會就像是公司的董事會,委員們就像是董事,因為仍是有股份的區分所有權人,又是區分所有權人選任授權的人,因此有資格對社區事務進行議決。
# ^* X6 L3 {8 o3 M- c而管理服務人,也就是物管公司,就是我們委任的專業經理人,基本上是承管理委員會之命,被授權處理事務性工作。在授權範圍以內,物管公司才有執行上的權限,不應執行未被授權的任務。7 D2 S* l+ s# ~& z
以公司來說,公司是否經營上軌道,董事會的監管作為與決策品質相當重要,專業經理人的執行能力也很重要;相對的,管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示,物管公司是否有能力落實執行,當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖 所以就不必太在意我的胡說八道了

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章# }: |% X) A8 [2 @) o
  H$ E& r/ J* m% T  ~2 {- n
當然,這也是一種說法,也是很多總幹事及物管公司的無奈。8 h8 P4 _( B5 x- x
但物管公司收了服務費,該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。8 m5 Q3 n2 C' L: E
如果主委跟委員要求不合理該如何?
5 ?8 ?3 U# F4 y: ^/ s- m6 p如果要求不合法,該如何?' q- n. W7 a9 c- c- {
這個社會很自由,每個人都有權力做選擇。
6 j4 H, a2 ]$ B3 f8 U8 z- `9 N* ^! F( j6 b+ W2 O

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回覆 賢賢 的文章! A& x9 C/ L4 N' Z: `% L7 a

  g/ `* }; r7 p9 n0 p% Q本人就自身經驗 提供您參考...........+ g+ p( @; y$ o0 w+ C+ r$ j

: F  s* }) E' @- C5 l但物管公司收了服務費,該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考0 b) e( ?, y' J" b, q- Y

# O4 r% f% H! A2 F- f+ e& `3 h做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
3 f# }0 t. D) F# `9 w
3 M0 f- t- h, b. N5 z提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
# K+ U5 Y" B: h- m" J, A
2 Y$ Y3 ^* H% ?. z( Y6 t- @如果主委跟委員要求不合理該如何?# H$ Z7 f. k+ p" k

$ S4 ?" _. O# I( B2 ]$ R8 Y) O6 E$ N5 p先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,); Y0 L( X* e2 v1 T2 W4 Y# _

! |- \: |$ I7 C) U' Q" r如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
" r7 _. {2 H+ h  y: ], V& r7 L* b& \  {& y" b
那當然就如您所說 這個社會很自由,每個人都有權力做選擇。 ! `" o2 |1 e! b6 J( z
/ x, V0 p- |5 ^9 d
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... # {+ V. j# m, R* i

3 o! o: M0 t; ^$ `如果要求不合法,該如何?
- B0 m3 Y, M4 w# o/ l5 |
/ u& X+ f1 F0 R9 t. l  H$ i" b這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........2 `7 ^8 |7 u8 J. @# d" y
* ^. N5 h5 W3 g
當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............- L/ K7 l$ v1 o* c8 q9 c/ f

! T# {& }5 ~: e, V7 n委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88........... " b1 |& k# _. f; T5 x9 {5 t. x8 {

- _1 V3 M1 L" t" P8 ^' H; w
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