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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
/ ~2 ]: \* z* \- a! j" [7 P8 @
" S7 ~0 F; k- z$ W* a' H  i) G: U請教各位一下，
% x) h/ x4 i9 t: b, K& Z  A2 Z物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
- e7 `8 h! M3 l( o1 u. V監督v.s指示!
2 {4 r$ W/ F: H2 f% t# K5 Y0 ?8 L3 Q, O. ]3 e! f
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竹瀅

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沙發
發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司% I9 H! X, S/ D" m" J2 \3 C9 n' l
住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權5 F1 U/ |! D' R" `) n" n
管委有參予權跟指示權
# ^3 a, @( u# }1 g# T6 ~2 ^住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章5 x, h6 _" O' |% [5 t+ s$ y1 V

! l4 P/ r5 B1 \/ N當然是以委員會為主.......
, `) i" r. Y: W( Q# I3 g
3 A  K; k% q; X' W& r9 E物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 % [6 G) `6 o7 R) E2 o
9 {9 o- e: {# j2 p
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
5 b* Y9 C7 ~8 k- s! W
$ X9 _3 s8 ]2 K5 u+ s! c9 L                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
0 q. |# f- n& A4 \2 _3 e( ?& k0 V5 N7 s' M9 z) o+ h
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
/ Z4 ?- C. s* ^6 t; X
# ^: D- s& {. w9 J, S5 {  P* H/ p好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....) + G! g2 K% Q4 C, k' c

( Q( E) A$ }9 R+ r" i# G" @$ ]0 H                   會聽取物管公司 依法行政........
# Y3 Y2 }7 m( w: n% ]/ _; t& ~
* h& R) V4 g: r6 |. q# O) P                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)1 s6 N9 Y9 _/ {

$ w! g$ Y" ^9 o9 H                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
( e; {* I2 U2 {2 w# E. Z; e" E. b$ f5 b
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寧靜海

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5樓
發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章& |* k3 `) D) B' ?& y
請教各位一下，
! c" U8 Z) @0 ]" M5 b  N2 y物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
0 e4 o" g% k- P1 p9 G監督v.s指示

, X* `4 ?( x9 J9 P& P0 X
  K5 y$ v# U5 J- v　　兩者都很重要。
! s. \8 T' T7 G' c0 Q! @5 S& s  h: j$ j8 F
　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。% T% |. U- \. W! l  n8 b7 o5 |  x4 Q5 s
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
) l- S# y7 H/ n2 `& w' {/ g
7 ~6 G# r" y  v, L) V7 d. C5 o. f4 |( y　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。$ c8 P. @& G! a4 L
/ v: d3 y. P- m0 J
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
: \1 A" T8 ?7 L" ?2 M% `8 \2 _# n
0 F9 H" T! b  G　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...* u, U# t, j, j( D( j- q
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
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賢賢

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章
/ y4 d1 e+ n- B$ K$ G$ q) u! Z
# C. V3 u. r7 v: F$ i, ]: r6 q. w: i
我覺得# y' Y* |; T0 v/ x: W
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。0 L$ w6 ?& j' Z. O
即會出現一些不理性的現象。
% M+ N: r' X. i提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。$ \2 }' n! ]+ z% N: i/ d
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章; m- {0 [' s( q) h) L

: \6 x8 K: i" e" h' m$ D; X* T# n% O2 h9 e4 y  x3 B$ ^, W; e
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
  f3 A5 y' `. n% V: w4 D: d, y4 e; }: V/ T1 B6 G
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............+ r" w# n8 P& u8 |

2 z8 e' ^) h9 ]9 T" W授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉3 v0 k( X  o5 j9 v

* `6 h. R. Z$ }( |8 y9 L  D委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
. m& N" g5 n% H- b. h. Q; V( Z2 b& ]8 a2 x2 U7 Y
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
# d, C' N0 h2 ?: A6 S' t; ]  ]5 O
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
- k( m! a; T% Q* s3 ], u
- N5 j8 p8 g6 c* b# a也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
6 u7 A1 {/ ~+ d. l
0 `8 X; K( [0 ~% m物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. % H% ]1 u& C8 b
5 Q/ l+ N+ V; v8 L9 y! f! {& P- j
$ S8 D! Q- i% t) i1 p

/ L  {+ q: t  ]( m' S4 ?. B
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。& _7 o* N9 Z3 b
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
: T9 x0 k% d8 ?  H2 @0 g0 M而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
' k$ v% }- F6 [1 d9 H2 l; \而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
3 u. Q+ _3 ~+ P* H  d4 P以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章
# Z3 V" E0 N7 D: |3 E0 F% k0 j8 Q  I1 J2 n' A% w  M6 G
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
% j8 u) S9 J3 t) e- J5 Z, n' g6 \但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
+ q* e" ]0 b! x9 h* ~$ Q! \如果主委跟委員要求不合理該如何?
" b3 a% K* h3 P* o如果要求不合法，該如何?
+ l; j6 h/ v% V$ s這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。9 u7 t  t/ Z4 L+ b5 F

- @0 z" e. i% r; Y  i- y
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服務小弟

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回覆 賢賢 的文章8 [0 p- Q+ h+ S

* ?7 A: A- f6 d  C& u% x/ {本人就自身經驗 提供您參考...........
& r6 {$ \, }% h/ D* V% ^
7 I" Q9 y8 r) J但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
/ z6 \% o, Y* d* F$ A
" q$ @6 D- C* @3 q1 a做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護/ f3 G# X9 j  M# q) S# `
$ {, {& w& P0 i
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
4 X/ c4 @" q9 F; J2 S6 q
" ]6 s" ?! x% F. J# E如果主委跟委員要求不合理該如何?2 H: f( O5 v1 z" ?7 ], n" A* L& ]% _
# |' u: @2 q3 C( j! W
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)( E" Y9 X5 p' V! t

/ N  y! |7 A; a; f6 ~% K如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
( R& C: c! I; x* a/ O
$ D8 ^, V5 |4 h: C5 c1 L那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
2 g* |# w7 R1 x! p' z8 S. v/ \8 X% q! z, M
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
7 h( e% P7 N+ ~/ A1 }' W" D. f3 {( M. t* `- w" [
如果要求不合法，該如何?
; _) w8 m  B( F1 w( P* q
- I/ m+ M0 K  Q% V  g8 S6 X1 _這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........( ~9 Q3 Z- M8 A0 _8 u; H; r

" X4 w8 a8 e' }當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
4 ^) m* D7 B& e
7 U& ^/ Q/ x" p5 {. ?/ H委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
5 n4 o8 a9 F3 U  ^
# P2 b% m6 d7 b* R5 }
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