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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
9 o$ w# R6 V- r# j. d! a
8 e+ F% K7 ?- |% n, r3 S& w+ K9 z請教各位一下，
6 O# d  W/ y8 @" f: R物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
& C9 f% F' t4 E監督v.s指示!
2 G1 r' Q" V1 G
8 L& g# o$ L0 v$ H% ]
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沙發
發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司! U1 a. p4 u7 C2 O
住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權
3 ]8 L0 W$ {0 W4 V+ r8 [管委有參予權跟指示權
) v2 o0 D% d0 A住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
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. @; R  A6 @/ e/ d
4 D# ~  r( H" e; [當然是以委員會為主.......$ \: }* m1 C6 e$ F5 @( a
. N# |1 I  b4 z2 r' R/ ?. V( _6 x
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 1 A, A" h- K! L6 j1 T: V5 n
5 m2 {, Q- \$ N) `8 [
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
5 \2 c4 C0 [: N' b$ Y# g: E+ \1 c; I0 c6 B4 g+ Z% `
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)5 ^1 b9 s2 s9 U; W4 Y+ O

  _) E8 O$ B; B( h                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那6 L! C6 W, m) O$ Q, n6 h# ?$ p
2 A  C, x5 g& f2 A# i# P3 a! z
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
" Y/ Q  Z6 i# |9 G) Z5 l0 T
8 B, G' {' x$ K7 x% X/ ~: `6 h                   會聽取物管公司 依法行政........
2 F; X0 n. @9 u
+ P3 @6 V: a8 U' J                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
3 q! U" j' v. M  m  h" ^/ R0 n$ Q& `
                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
" L2 V0 ]5 G# s! Y2 q
1 z4 \, n, r3 E& v1 _+ j' Q
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
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7 w; J" h4 ^( b8 i8 h) L: n
請教各位一下，5 s# M$ }" T5 v. Y
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
: n9 k- i4 ]; z/ o9 e$ G4 }+ D監督v.s指示
, m! D" j, u7 T0 D8 V( s

4 z8 f: l0 E* E7 U. W* L　　兩者都很重要。% a& C. U( }0 B: p  Q

7 D; H3 v, z% v3 \* F5 i3 d8 B; p　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。/ a- n! o# Q( u" @+ ?% Y
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
; H1 S/ V5 R+ _+ z4 |8 k- _( B
$ O/ f2 D2 Z' a' I　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。- f7 n! Z( T( I. F+ H) w* j

7 i8 E  E# t9 N: H0 t# a" j" x　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。7 u$ h/ A+ j9 ~" n5 [2 ~: @

" q& Q% T2 k; M+ A3 i% D　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...2 f( f4 A4 [7 A
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
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http://0rz.tw/BtLJZ
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賢賢

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章
8 N' z) I8 ]" o9 I3 e, a& _' b) w
3 o7 f. w/ d6 u% x0 ]
  T3 D" a4 c! s& ]我覺得8 y$ v2 N8 j7 o0 O
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
0 P/ Q% X# v3 H' J: l即會出現一些不理性的現象。
1 O9 R/ u0 r9 f0 Z; y提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
5 e* n# w2 s" M建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章7 ~2 |; ?- K6 f7 w
: x$ w0 {$ ^; O' b/ v& U' k

5 H& A, p6 b* N( T; K& r很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
8 P5 k1 s7 n0 t$ j
- I5 X% \5 I9 C7 w9 g! _* ^或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
/ [5 L# l! D2 y* c) z5 U* e& U0 G( R( h# s% h+ X: p5 j
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉. R6 P6 y, h- n+ H$ A' u

! G( l5 H" k" U( o委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ . H5 B" a& G4 y$ R1 i1 V
7 e. n9 r& P; n' A- C: Z* \2 v
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
: ]) T- p9 `3 L. v0 d+ B  d  _% ?' a0 r3 F7 L
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
' E% ^5 ]0 _& y6 H6 ~( H' i9 w" P# J0 L9 N: a' ^$ p! j
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............9 {4 E; r: _3 U

! n8 h. Y1 |, F物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
5 B' {, r1 W* Z/ {: Q. ^! w8 B* ~: T# I9 Z
7 _/ H5 P  B, e9 M5 C- j
: H: a$ o  ]3 E# ?  Y- d0 k
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
$ x8 G4 }3 i, y: S1 J8 e/ b因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。4 _  F8 `- o5 R8 T1 f  {% d7 t; p
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
3 h  G7 _2 `  D/ \5 c而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
" v9 P! h5 A$ \$ V7 [: P/ g/ v以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
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$ B3 q8 u/ Z" f* T, p2 U& d# ~6 v8 s5 \8 R
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。, E8 l! t! V/ j2 U8 c2 H
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
) j  P, L1 r, |& _如果主委跟委員要求不合理該如何?7 [& m7 d1 i6 Q8 A9 N* e/ Z
如果要求不合法，該如何?3 l- F* n% U' [" W, T
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。+ l) }: J6 X) i! c! M
( F" H" H+ Q- I' D+ p
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服務小弟

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回覆 賢賢 的文章( B5 O  e) f/ c* c

8 x8 p) n2 u# _8 k0 J7 M; d本人就自身經驗 提供您參考...........- c7 n# t2 a) P0 A; ]( E

6 D& g5 u; `- c+ V但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
; n  D9 s# Y; {* [& f$ x& j1 \( U4 ~3 J5 _4 H3 E2 j, K/ Q
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
: t% u6 ~& N5 i5 y3 j# D+ V3 G* X
& D" V8 J. l3 `& L8 Y3 \5 i0 c提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條 3 j4 u) G3 y8 [, `) v* K9 }$ y" ?

, f+ @0 o- g( p4 j! v如果主委跟委員要求不合理該如何?# ?0 e$ T  J) Q% |% I1 P
' X% P4 f" `! b
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
0 a0 T) O0 \' T" V. F4 f! O! m$ K: P. |6 `: R: l
如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
$ Q' z, D/ X7 A. F7 F2 w4 ]$ ]! g5 K- i* g* F0 d
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。 & Z; m1 [( y9 z9 Q( B9 k. |1 L9 k
" x, y1 W( j) g4 ]% Y
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
* P) y5 ~7 f+ {: L2 t  @# H/ p# J5 u/ D* {" D" t; F
如果要求不合法，該如何?: Z0 G  ^! B3 k7 l

6 B' r  E8 j- M% C, }% X: l8 U* }這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
' U/ F% u% l1 |7 n* M4 a5 [6 z
9 E3 u; J6 k5 k: n2 k- y! V5 v6 V: r當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............1 i6 r% f! _6 M# L9 ?

) p* r! m9 k2 m委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
8 X) u3 [( H1 [  k4 y
! d6 Z! p# s) c+ D' k, o6 ^7 x$ q
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