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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
  T( E8 t2 B4 x8 t
+ y& J: @  ^, c請教各位一下，
) f* u" r6 R$ }: G( H物管公司與管委會之間孰重孰輕!?1 g3 k* K; o# q' L* `, u& s
監督v.s指示!
- u, S" M9 h- f, d8 f. H$ z& t' i7 O* |* x, R: @9 j
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竹瀅

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發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司
( k5 v9 E; D& a住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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雨果

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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權* r' E& a; Y: ^8 i
管委有參予權跟指示權
: @6 O1 [/ J0 u. K住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章6 F' ]6 D. n: W2 E! A2 b
  I: g# N1 f! u$ t% a  `+ ~! y
當然是以委員會為主......." p$ I8 r) q! V3 }& U3 I
. f3 V" T  d7 v: t* l! a
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
5 \* o+ M; E8 t
  M1 v: _' K8 V$ B8 Q$ g  C對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
: f3 Q' A# c/ g! @( O: h% o- U
8 m: ?0 A: o) l: c: C" n, C                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....); Q  {& U0 [, j/ q; g) K/ [, T

2 T5 h- l8 _) l2 A, N                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那1 k! o! z, y+ n/ v4 Y

6 W& i- x# F( j* d7 s, |好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....) , e6 i1 H7 J- M3 c- V* ]

( n  }4 v. V5 n7 S                   會聽取物管公司 依法行政........5 m- z6 L  w$ T. j/ H

- X2 N' ?9 Q" w' @5 [: g5 C% G                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
6 ~7 l( J. V# D3 A. I& s9 `3 p
# }( n, F. H+ ?, Z7 M$ Z( b/ B                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
6 [# X; i7 A' h; N- m
8 W7 o- D' `$ H  f  C, e( a# e
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章
/ i7 k0 [7 q' n# m  d. _
請教各位一下，) m" Y0 B( _; b' V+ d
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?! b: }" v8 `7 @  d9 h; O, N
監督v.s指示

  Q2 P8 V6 y+ ]. j5 S+ @% l5 m0 ~  `  l  G- C
　　兩者都很重要。
! Y& O8 u) L2 f% w- v* Q1 s1 }3 V4 j. B: o- b' h+ I4 k/ n
　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
$ Z6 ?& _2 a! l% G9 l　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
9 G3 g6 H0 h8 r8 B0 {) E
$ |+ U! u: i3 _- `- S# L8 C7 ^　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。" D( L& T$ d6 s# S% y

5 x% H: i, l' \　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。2 Q6 A6 E* s$ y- j, m' `
$ `4 N7 s% r1 m' V4 Y
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...# g4 W: L7 m# m6 v2 s
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
My House
http://0rz.tw/BtLJZ
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賢賢

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章! m# X% A3 k. w7 q+ `1 ]4 C' v
$ u4 a3 w/ j/ h. M# P6 I

1 B6 ]) z. b1 [5 N! M! u我覺得
2 h. l$ S$ D/ U8 D2 h1 E$ U% A; x不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。5 M9 l6 t  s, e" R) {. w
即會出現一些不理性的現象。
3 M; a% _" Q* w3 i" A' x$ D4 H2 z提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
( ?( N' [5 @  t$ k4 v建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章
' Z9 S( T9 o0 C! ]5 U% R
" R* p. C  C! l
, C  s5 j, ^, {# ]" O, U9 ?很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............! Y& l! z$ g, A' X6 V

* |6 m$ _' Q/ g) m8 |或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
7 T7 Y8 L/ `5 g) O, F: A# b7 U+ e1 i" ^
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
/ r) d3 x! f, E4 }5 M0 S& C) l6 L+ n2 \  W7 k/ i
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ 9 f, `* j& |+ H7 O
& a: o; A+ G/ n; ~0 R& [! N, _6 q
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題.... 1 N  u7 A: U* Y' H
) D' _  s( @: l4 u
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........5 G' {% B( \) P1 O0 s1 c

, w4 T7 o& m) O6 k9 N3 \! f也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
0 T; v0 ?  V- Z  O6 i0 i* @- Q: [! Y. F
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
/ T/ q( B1 _/ l# r; |5 }
3 m* K" I4 V) {; D6 _% L4 t! k7 t
2 }8 ?# B- H! K
0 {* S3 b2 u3 B
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。* S% y) h$ o; P, t* p4 Y, }
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。! P6 \+ k/ p8 `/ g# `/ M2 L
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
! D! I$ l9 v. B5 u9 A! k( A而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
% o% U1 d1 p7 c) B0 e/ ?以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章# \. q, ]0 R: v  D& C8 j- C4 W
& X3 P1 n3 z5 M7 y, q% C
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
2 i0 N. L' m' N& {2 Q, W8 ^但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。: U! }* a: U. d+ a/ q
如果主委跟委員要求不合理該如何?
, @& P1 r7 ?" d* ]如果要求不合法，該如何?
) R+ t' W. u4 O# T) s0 J這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。0 F  ~6 ~9 U& d

/ F$ ?+ ?$ I! Q7 K6 R# P
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服務小弟

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回覆 賢賢 的文章
5 z0 E2 X9 U3 \, P  x0 }. }$ m1 @( I
本人就自身經驗 提供您參考...........
+ {7 k" }8 x5 M# h, n1 K, G1 `( v7 l) n3 z
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
+ v# y1 M( p0 C3 h+ R* R
) ?9 }! V% ?5 p" G4 Y& j9 C9 Q7 f做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護% i# D4 K# l+ V
) ]# d% d" K6 Q
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
9 f; M% E, ~9 ^. s- Q1 P- C# q
! f+ |  B; ^3 v- {5 Y如果主委跟委員要求不合理該如何?  O6 U+ F8 K4 D% N" N

, H+ {* T; q% i! s" W1 N6 o先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)3 r7 h" s+ \$ T: l8 [) [

7 I- K9 a% z7 L8 X如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
+ |+ b( q; Z1 C( ~
1 X" n, K# E! v! M5 ?; t那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。 4 g: J# y7 I7 Z4 u3 n0 t9 x6 J) Z

4 Z5 p, |; s0 y4 C而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... $ x! Z; n& u8 B+ E9 P) h
* J9 N7 i; X+ q2 @0 \
如果要求不合法，該如何?. @) y3 z# }% {! O
) E7 f5 \2 k# G$ @% U& `$ ~
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
  w1 W+ x' ?8 C" ~- ^3 ^
1 W) L8 Z. j4 b' ?/ P當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............, w6 G/ `  n, }( ]  E

- n/ F8 J) c; V* R委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
4 a% a9 ]/ ~" a" O+ t9 s5 k
: `6 ?6 y1 W# c+ u6 B; {
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