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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯 " r' V& M) b1 I6 O) {

3 ]+ M$ K7 b7 Y8 e. C請教各位一下，' I* G  Z( J: `. ?- H" q
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?( \. |+ G( e/ t
監督v.s指示!
" g, J8 u1 s/ z0 e
# {, ]( G+ W+ G
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竹瀅

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發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司- @, v! k  N$ T
住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權
  N+ R. b# V/ V: i( b管委有參予權跟指示權
# t2 l5 S( J3 t8 L: H4 o- J, G住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章
, U0 i) c, X3 }+ [/ \
. m) \4 C9 o0 J0 n( t: X# \9 M當然是以委員會為主.......7 ]5 N7 R# P. F: p; q' O* ~

2 Q; x( d$ k3 ]& l8 d物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 3 }, O$ S! t! F% w( t

  |, ]: T: d9 X對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
' t3 P3 {! U, w5 J2 _* e5 o0 R. _# G: G+ i
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
) B7 b% X# u5 C8 W/ y) d# k$ u; ?) S& i/ g9 R& {/ b
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
# J  ]. n1 E* h+ L: I3 M$ G& Q
7 }8 U+ t# d" n! i3 ]3 E好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
# O# x  m& g8 b8 d8 q+ N7 ]0 \4 G4 I2 {* @$ e$ Y
                   會聽取物管公司 依法行政........
8 p2 X; q; s; [6 m5 G* e* E3 g( {2 @+ K9 N; D2 z# Q/ u8 x
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)7 b! D( E/ j# c: n1 K

" |* [* Y- @3 B                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
9 v7 o# x; G6 Z2 t: t- e  V$ D; `; ?" s" K
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章3 U; x, j; \) H
請教各位一下，
  \: k! i' Q9 j% @' a物管公司與管委會之間孰重孰輕!?7 C+ X' @1 n- j3 o# I
監督v.s指示
3 }& i* L6 {7 j2 C7 R1 b1 _& V

! Q/ T6 {; f2 X" h6 Q7 w　　兩者都很重要。: n9 ~; z' r; V% t
1 u5 r( \* D9 x: s3 P3 b* b
　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。: X- H. v; S. Q6 b+ @+ e
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。& t! I# ^4 @& `4 q+ L
" H' K% L3 C7 @" w8 s/ B$ l
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。: Y( N5 c2 d1 ^1 g% P0 C  D2 m. }
& K  t7 n* A* l. j; `4 B, O
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
7 @  ?5 k+ c0 o" q* @7 x7 T6 |/ o5 {# x6 \6 a3 \
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...* d5 v' R+ Q* l8 q" a
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
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http://0rz.tw/BtLJZ
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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章: p3 R; l! u4 h2 p& I
3 V4 {+ X" Q" U0 N4 g: Y, L

" @) d& n* n% }& w- ]9 l我覺得2 A, [) a/ p: o6 {4 z
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。$ I2 n5 N) m& a5 {  S" G, j
即會出現一些不理性的現象。
) s7 Z4 F( t' v提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。& i; c& ?* A; _- L
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章" p3 _3 e( P4 B8 y% s
0 M; V/ p% Q8 T0 _3 V0 X; }

% |3 R! Y- f: a) b+ ?很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
' S. J! A) f1 ~" v" h, [3 B* r5 r9 H) ?6 S- V+ a+ h
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............' A2 s* X+ c! y
3 o; Q. g2 U5 W" L4 o+ H
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉) p* ]) c) l# F- c

& r& r$ H; ^0 Y7 w/ ?1 M( ?3 x委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
. f% H+ K: N+ ^( X
2 e8 I2 B: y, H4 t責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
; O# |8 Z0 [1 t+ P% }# g% j/ d! w4 S
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........5 y; E* i: V" o

6 `4 B% h; b  R, X. `* B* U: K% K% c& v也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............: [  n8 i3 t+ L, O, N, j# X
: b4 a( s9 m- |5 o
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
' [5 Z' t/ ?" h' r( z* o
! O/ [2 q' O! ^+ ?1 r  [' c; f! l
# [' q9 b1 E! a' H
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
. Q" H$ Q2 T) @: R9 k因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。+ X) j2 f# G- F
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
$ j6 s4 i* |$ i* o而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。* f9 K7 ^. T1 z0 w+ m9 A
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
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# ?' E4 V  a2 _, {# _7 m( L( [" l- {. g9 x3 R& r
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
1 b/ L6 Z: e+ q; q- A7 C" C但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
$ Y8 E# L: ~# _5 f8 }0 K如果主委跟委員要求不合理該如何?1 ]! v3 p- I( g! t- z
如果要求不合法，該如何?
6 O$ M5 n% @2 s這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
# x6 v  z  F, |3 k, }5 M) w' R2 J# ?. }3 x2 I  C
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服務小弟

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; G) x5 u: Q& K8 z# C$ W# A* p$ b  a& `- ]+ q
本人就自身經驗 提供您參考...........
/ g. C, i& a1 [) n: g6 K/ \1 E. v. M& z" C9 ]) I
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考' ~5 u, J9 ]$ {! [2 l2 N
: I! U* P2 ?9 E- r# O6 P2 t
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
) j. _; V5 p" H. Q4 I" U9 y3 I( D: e6 L
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條 - ~0 @+ W7 Y) ^( j; e
% {% p2 y5 U$ i! y5 Z" d4 e
如果主委跟委員要求不合理該如何?8 W3 M& c# v% E. q/ G3 u
/ O) j! C' }0 s- X; U. c" I7 [
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
0 N: r- a$ V. l! M6 z! e$ W1 g# V* ~' [, N( o
如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........$ o2 D( J7 G) y% R. j

5 X6 ]1 D6 i- z6 o- @那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。   m( r; o0 R, `

& ?: `4 r& ?- E0 z7 d而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... , W1 |' x8 u6 O! M8 b! G: x" O% K
* v) a( k( @; }. a* I
如果要求不合法，該如何?* K* Y0 c% c/ R/ O6 ?9 P% J
1 ~; A7 g4 g5 a3 {- z+ [
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
: W9 X, w1 k. e& t  c
8 v/ U% F( J. g! c* g2 V當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
8 I% _" i/ e/ h# ]# f7 h
& O$ R* \' \0 L委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88........... + a& K% W4 M- Z; ]& s
3 O; k# l5 M: F$ y+ q
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