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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
- L$ H: U3 Z8 G6 v/ U1 r
. h4 Y+ A5 \8 \2 `( [請教各位一下，3 E! t3 `% P6 \$ d2 a7 f5 w
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?; N, d( ~* k/ c) l- g. ]
監督v.s指示!
, V3 h- d' |! z5 @9 Q" c8 a! v: A* s/ a( r, F; F& M: _; ~+ J
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沙發
發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司
( ^9 j* B  W" k住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權
* }0 Z' {" @, Q8 [- p& l管委有參予權跟指示權6 E' M8 `1 b$ M8 i. T' |' j
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章: u$ [5 b# r. X" v6 {

+ k- Z: \% T  p9 [. f當然是以委員會為主.......
' O- T# K5 R  ~0 U5 B! ?( H* F8 a$ e' N. H( b* G
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 # |0 t! B# U  [8 J( h9 [

# \* t9 v/ t  O) ~對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
9 G- c/ o+ }+ T* U  x3 K' {* Q
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....), k( o1 r% T0 D* @6 n! {/ o
! b% E! f6 x& `3 ~; R4 `4 m3 _
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
  c$ w7 Q; o% V7 H! L  ~: M' ^4 V7 |/ |) [+ N& ]
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
; h: D8 B0 p: c! b! K' p
0 X4 X) `" R& q  }  `- k$ v                   會聽取物管公司 依法行政........- f& x8 r4 [0 @

  \. b0 ~6 m6 Q1 [! i                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)8 O- n; L3 w+ Z6 A7 |: H
; s7 }/ O. {: q' Z4 F* b5 L3 r
                  會使委員會與大多良善住戶零距離......... ; X' }  `9 t8 l1 w1 b% T" ?
, i& R6 V/ w# l7 j- x
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章: C7 j* m2 i6 V7 s6 b1 T
請教各位一下，# _4 a2 c& i/ I7 ?) Q9 x8 `
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
4 W% o( o: C1 E: U監督v.s指示

. V6 P+ }, U" I- I; Z+ X3 f5 V7 I! x5 B) G
　　兩者都很重要。7 x+ `! j& U( q, ]" P3 D$ U, r* p

  Z; q) I: ^( M1 ]" P5 k! d　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。+ Q4 n0 H, _" W; \; w$ t
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。0 Y/ y8 E" W6 B" ]/ K
* |% u; C8 `% v) P6 E
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。( a; C4 _3 l$ r4 X
8 {' W8 Q! r' k: t# g& b
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
+ i- A4 l7 c1 M' B2 V: X  }6 H# z& b# ^4 ]
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...) ?* M- i. T3 V9 W
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
My House
http://0rz.tw/BtLJZ
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賢賢

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章
$ l. d* \  ?: H. ]5 F) g# O/ Q0 z5 K
8 U. n' t) o6 n  g
. x' b) q/ N, E+ X, |1 ~! P: o我覺得& Q6 `* p  Z1 m; \
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。8 i, P8 w  w7 Z3 v3 T1 a$ w$ P
即會出現一些不理性的現象。
  ]  _3 E- n6 s$ K提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。% K7 c0 `) F* f2 y, i6 Q: f& L
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章5 l' v! k  `, u( k6 R& P: z
' ]/ Y1 _7 ^, x( {( S
3 ]5 a0 l( k0 o4 ]
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............' G+ n# G% c  n; q
- z, R: \. B/ X& h  f
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............/ v7 C6 W+ G* E
$ B8 E6 N! z5 w
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉: k3 N3 Y3 `& B& r

3 C2 E1 X! D9 x0 s6 _4 l  c) Z, a* {委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
5 k2 K) d# R* l: E' _7 ], x. N8 F: H- `
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
! y' ?5 \+ w  b, \8 p. y- Y: w+ \( [5 |1 B8 Q* Z
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
5 ]* C9 h! a# k3 Y( n1 ?" J  o, }" w  N1 S  k. B' _, T
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............! @8 U# Y+ X( L' v  v2 r

) n$ Z2 n0 i6 b% T/ C/ w" I3 [物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. - F+ c8 x; D! Q0 m
% c  o  |2 {# {" }, R% l
5 h7 J& N+ Y6 W( `4 a4 ^4 J' u& y

6 r3 a3 Q: Q* H  q, k
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
) I/ H0 w) V/ Y% E$ Y因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
2 {, R0 w7 d8 `+ V而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
4 ~/ F+ g- }; d) c- \: K; P, ?# F而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
! c! F& C( o7 ?$ X! m" @以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章! y/ w1 H$ [5 L) F

' a9 l$ }4 J8 \( @. Y當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
6 @7 B" y6 m# ?- O  v但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
, T4 v& s0 m1 G8 ]% S如果主委跟委員要求不合理該如何?
1 A# k* [7 k9 w5 X如果要求不合法，該如何?
( W; M% B; x& `+ o/ X: N這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
" I6 M* h- @9 y9 A/ [4 s) W1 X' \0 f6 F& g& D. U
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服務小弟

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回覆 賢賢 的文章
# b; M: C4 v; [: T0 ]1 c
3 f3 `' ?5 K1 ?1 z本人就自身經驗 提供您參考...........
( i9 A) @% W" V- A% Z/ _
8 ?5 m4 M  V0 S7 P/ L但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考" g& K  {3 E7 F% P9 K: D+ L0 k
" e. A& ]  e% C
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護0 i* S4 P, r- t; Q' D* S3 x4 i
" [8 ?3 B* N3 V! {% [
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
2 c4 Z7 W: T7 q; R. v" W3 |( x- L  ~2 z0 _; I
如果主委跟委員要求不合理該如何?
: F$ f' k- j: Z* u- |8 v7 c  P) O
* w& S# d2 N7 w" E- Z先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)+ H. {/ O) k: O" Z( V# _2 S

# r1 p4 H" Q9 }0 [: s; V如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........7 f5 N$ p. a) b1 _4 ^& M1 A: t
. Y4 r. T7 ~. K4 g0 k1 o& F
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。 2 I; ?8 G$ l( K% Y5 J1 {& |: r

' v# b/ v# C9 l而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
! D7 |/ e) B' _; p, i) p2 R+ {8 P0 i6 _  ~
如果要求不合法，該如何?
! L+ o2 X, t; u7 N
' S$ z6 q$ ^( x" A這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
4 `/ f8 C! t  R9 j- O6 n) y9 ]6 Y* G$ Q+ `" R1 a
當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............. h$ k4 B; M8 q: y4 ]3 W

3 k# e& A! O* a% S- v委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
* n6 E' D$ k4 o* v% c' ]' T- J3 E) {
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