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- 2024-6-8
  
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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷' b& k+ Z' I3 I# B+ |6 Q
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市場前2、3個月出現嚴重賣壓/ a2 ^& R. f* l1 ?, b
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台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
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此時房市詭譎多變
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《蘋果》訪問房產專家; ^! I7 ~% i/ V) Z
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從價量數據解讀房市未來走向
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採訪╱詹誌銘
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4 V+ l& O5 r! c2 `4 A) U0 P價量未好轉 房市續盤整
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【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。5 w0 [. u. l3 t, a( r: |
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分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。, ~) d! E8 W7 {- h/ M! m; P
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y) n% ? L8 Q' t0 f" S3 @, B, `, PQ2成交量左右價格8 C1 p8 W; ]% k- o. Y/ e
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預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
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( j. `3 ^; w$ P9 M) k新北市供給量續增5 {/ p, N2 c7 M" A+ L; k: a
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% O- ]: P: x4 T6 j( k' A. o從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。
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根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。* e+ X4 n5 Q# ?9 m9 a
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7 }! h! I, R# p$ [) c3 F而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。. ~: u+ Q) ^# [6 c' o
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# f0 ?0 {9 x2 W. V對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」 W( Y j) @+ \' o: A' }9 }
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: S+ Z8 T- N; H( ^% L近5年新推案行情走勢
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2 n1 ]0 J2 \3 \+ X" M! n) [* t資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw' e$ \2 Q* z8 Q W; N1 f
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# q$ U6 M; ?4 G; ?4 K4 y* o8 @; B房價解讀# v, `- E$ I; D5 U3 t Z
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3 ]$ w8 R9 {/ u6 o0 e: e; U未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。, x* E( T3 J! |! ?3 Y! \' c8 L7 V% a
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近5年各區建物買賣移轉登記數. c) N; C* t0 t" w1 h
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資料來源：內政部營建署
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/ e9 N9 V- S; s8 G建物買賣移轉數解讀5 \: i0 o7 a) j6 \. T. Q
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; y( f9 u) {3 U0 t9 r- K建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
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: `, d& [1 o1 M1 `& R8 t$ a/ a近5年各區住宅區建照與使照核發數
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資料來源：內政部營建署4 E8 y+ X# C/ A5 n9 L9 ?8 J' [
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j* c3 v' Z9 s' ^7 ~使照與建照核發數解讀1 y' P7 {0 M& M2 s2 v% h( J! @7 Z
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4 @* d- `# |! B! c, F區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。, c, Q5 X. ?3 m/ ~% Q' p
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民眾心聲 有奢侈稅但沒降價1 b9 g# i7 [8 m% N+ [
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柯均融 28歲 服務業 住木柵2年; ?0 b- j: }. D( C' L8 `0 h
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r1 B8 F) B0 C( {: c因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。/ [, v2 |5 F* d1 ^4 B
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* @/ F0 i) N+ t/ ?$ p$ K* T民眾心聲 感受不到打房效果
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5 ]$ l. C/ R8 T3 [7 M# X, C
) d$ y( `; \9 D! I( H1 @& J吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年! r- Q* V/ H; W' U. H. S
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& Y, ^! |0 u! [. t2 s8 s政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。
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: ?/ Y& k/ B$ C3 w: M b專家意見
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
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! Y2 J) m3 ^8 `2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。- d( i. _9 g7 l. o2 Q3 M6 T' G) ?
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明年選後可看屋
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去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。- ^% O' @# {; M0 R0 j# m
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。- t$ ^( X) k5 u6 ^/ i
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0 s& N$ Q) a" ?口述/花敬群．採訪/詹誌銘
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花敬群小檔案
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$ Y( b6 l5 V3 w; Y: Z0 u5 F1 e$ N; e4 x% E0 E' N5 y4 l! B- X& [
現職：玄奘大學財務金融學系副教授7 R) v0 J" \& t( [- _. E
' ~1 W h. c- @) r$ n d+ x3 e f4 E3 z
專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展# o& t& k$ ]7 \, p* q
# G: g& \7 v0 `# @
- K( Z* p1 x* b' u1 z5 m經歷： ~# } t0 h: w+ |* z
' a5 j# s* _9 ]( K# V
* W! ~4 M* S P" S+ b, I◆台北市政府都市發展局工程員! J8 Q* w4 H3 w* T
6 w* [' V- o1 b7 [4 e/ a
1 `5 f# Z" C3 V9 n, t) Z◆內政部建築研究所博士後研究員
- [$ B' \9 j& _3 c& V3 u$ m; T, H. R$ G; P
! w! X- P+ F& r9 v- X H. w◆國泰房地產指數研究成員/ {, n7 C) @ D& x. d: ^
) {( o4 P9 m# \" c! K3 I
- R9 h' B& J& c% N& s資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
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+ @# K/ w& f8 v9 h5 b+ W: ?, t) j0 a2 \/ A) C1 {: M j
專家意見
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- m% q" P1 J5 U4 L* F4 E高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
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$ P- ~" K- U+ e8 O& V W
去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。) E3 o% p+ E) t/ E1 b
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* J: Z" H# T. L- Z9 h2 `1 z. {
整體不會急崩跌# U2 V0 [2 q. t; p
$ a, x" s' m4 \& p: z
1 q5 g; [& L, r5 o/ } b今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。$ y( w1 F& h p! |0 B. m
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8 D" x; Q! E: [! }; W
2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。 f. I) u# a) Z9 o, K; x
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4 {9 ~# g. q. x! ~& D; P大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。/ i" j- c- T0 I' c' R2 n/ }5 x
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘. K8 C! A# E, V0 k% W* o: H1 y
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. U5 e) d/ b! R5 y; w0 z6 Y整體不會急崩跌
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7 L8 c9 S0 a, l- @+ R今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。: c& _; b* t& \' |! g
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& z. x8 }- Z1 l2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。6 T' z! n9 E N' [, H4 w
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘, F* }7 q4 m9 o- T* Z) S; V% _$ L
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! }6 h5 ], K9 M: |# M彭建文小檔案$ N) s8 x3 z/ L9 e+ n
* w6 |/ W" `3 G j( s+ T8 D) m! H: `8 K$ t! p ~( A
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授) [' k1 r" B6 t8 M
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專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策2 S( @: o4 ?% Y& d6 I
9 u( A2 ~/ ~! Z5 x3 V
a: u- r. _1 u# |* m經歷：中華民國住宅學會秘書長- t1 H5 C- R! D$ G& d
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4 J7 q0 P, r# a, W
資料來源：彭建文、台北大學; [ m: H$ a0 q4 M# x
3 a: k2 L, |+ @! d9 P& c$ p% K. a. Q6 X8 D4 ~' U
專家意見9 i& U9 V% N( B0 s
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受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
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: V. u1 t3 X7 t/ U
去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
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2 S4 J& I# \7 R4 \: Y8 H
7月買氣逐漸回籠
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除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。) i1 f# N! E& m# i. }, z' q; C
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口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
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黃正忠小檔案# A6 ~# d" M ?! e% K) c
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現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
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: m5 ?& o6 `/ O( r8 i* a5 }! |7 i0 y+ f" H- `; C
◆1993年任職房仲，踏入房地產界5 ?: v6 m8 v1 M; B0 a1 [' N
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/ S' D1 @6 i5 g, f◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案% g; s! M% b W. z( f( A+ E" e! n+ L
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5 R- s5 `9 I8 y% K' |7 ~
資料來源：黃正忠: _; w, V* r/ F9 U' F4 s
S' K2 c' _) K: Z; l, y
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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發表於 2011-6-10 09:39:23
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