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- 2024-6-8
  
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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
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2 D; j7 Q2 ^( U/ M4 D. a市場前2、3個月出現嚴重賣壓
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2 G" X- I. b9 [1 p8 M8 W# b. }台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
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- q! h5 y( b% G% T1 e# S# ]$ ]/ u- U此時房市詭譎多變
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《蘋果》訪問房產專家
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從價量數據解讀房市未來走向) ~1 z( ~2 Q2 Y
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4 o' Z* U8 j: p. ?) Q採訪╱詹誌銘( N. @! P4 v$ ]
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/ A. j; z8 P3 s3 L& J$ v" f價量未好轉 房市續盤整1 o; \0 u7 v& w1 D# f" s# ?
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1 Q4 g c1 r" ?' e1 t, B
【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。
9 c8 M; [6 u, |8 ?0 d" P3 I& t z5 j' A) n k4 p: ]
' |) K' { ?$ d9 S& I4 O分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
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Q2成交量左右價格0 ]& X. p7 s5 ]" a0 |8 T% H
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# ]+ H; ]1 T6 [! u, s) e, M預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
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9 Q0 v/ h. v8 {2 ~8 E7 E& k" E新北市供給量續增
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# i: c! ^/ ~9 K7 O' ~' o從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。; S4 c" V5 H. ~2 t; J8 I
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- g3 C5 V0 m% O$ p3 m根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。. s: v, |8 V' d! w) N
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R3 ? j: ?" D8 W. o而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。: l" Q* A. a& F! J; x+ d) A6 s
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5 E* _- ^8 i3 Y對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」' Y6 ~% j' ?0 A! C. n
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近5年新推案行情走勢
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0 h. K3 p2 q7 s
資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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房價解讀4 C" h& M/ P2 [9 ]$ U; G* c) C0 K
+ d9 B' y/ |' B
9 h9 S, h- z+ ?未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
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6 Q9 o8 _$ J8 y# r) ]4 G% p
' l. N( O- [8 ^) O+ ?2 V近5年各區建物買賣移轉登記數
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+ Q2 R. x9 }* ]! z$ p1 |# M( B% [& l- k& w: [( B
資料來源：內政部營建署' c: R! F- }0 \& I
: f2 N L( }5 T" n( `$ x
2 B* G0 l& s! v8 q! \建物買賣移轉數解讀; n, i2 Q# S- q4 {+ p$ z
+ K. U: L& W6 x! K* N6 }
! e- }6 s9 W- b建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
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近5年各區住宅區建照與使照核發數
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! i$ k$ r8 i! ?
資料來源：內政部營建署. `7 G0 W- p8 L; k. {
6 ]6 \0 T% E5 ^; B
2 q* i" m4 H+ P( ` J( _! F使照與建照核發數解讀
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2 H- \5 k+ F& e! U5 o區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。3 d" F7 ]- u, D4 A0 R5 j
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民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
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: H2 T, u/ b% Z% n, b
6 Z2 i& a) z. _: ?& ?# x柯均融 28歲 服務業 住木柵2年4 J+ K1 U$ O( ~' ?- \6 r
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因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
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民眾心聲 感受不到打房效果
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! Y. \1 B" ?7 `- G9 ^0 x6 b8 F
吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年
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4 x+ [% j" j1 D, e3 H% s& \政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。
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專家意見. k! R& v; s; O: l+ d! F0 y' e
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
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2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。- R) K& A. O; v4 |9 n2 w5 e2 k
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) ~( `% E2 G5 \$ ^3 D& o明年選後可看屋. H' m, A6 u" w5 ]
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* t$ D+ ], Q2 Y; E9 v3 D U; U去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
! x% ~& |& D) c+ z/ t, U雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。3 M" g, T: N) l' h- r. H
0 ~* g& L0 q5 Y u; h) w
5 W. l& @% ?/ s4 V8 M9 L+ ^口述/花敬群．採訪/詹誌銘& C! w. |! V3 a& o
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花敬群小檔案3 c7 l) F4 s1 g8 z- q+ U* x
4 P0 o5 u; O6 B# a+ D0 l
) q( f+ }& W5 _2 J# W1 \ |
現職：玄奘大學財務金融學系副教授 O1 K) X1 L ^# p# K( i0 @$ R5 e
5 F& ]& {% O" M+ S
1 V/ s m" w; a; i) ~
專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
- r& M5 u! x( B. I% f0 e: @# l4 L# z: H9 d" i9 |
5 A2 |. u' q% O* k) Q經歷：# U! D# v% x0 |2 h+ b. V! t' |. ?$ Q
" ] {2 l; ^, k% {. U( y
7 B" `; r/ a+ j, x6 i5 }& W◆台北市政府都市發展局工程員
6 E% o9 s, W% B) C S
& s3 E) T' X# B% z I; d0 e; L
* V" a% V G( K' }. L# }" F5 x0 i- D◆內政部建築研究所博士後研究員
8 q9 J; N9 G4 L( M, g! W
9 \, r8 ]& | f( }& D2 R7 E S4 |
% D' P5 R& r+ X% i7 d◆國泰房地產指數研究成員& n+ L* m9 \3 C" M
' Y. @% m6 U$ h- I4 V: W
2 L3 U5 ~: }! P資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理' J5 Z5 E6 V! y% i4 G
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專家意見4 T! y7 p6 F8 X; y5 N6 o/ j9 @- O" g
7 ] K0 }+ M; [8 L# g$ E. E
3 {; p1 V$ }/ k- B高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％1 Q9 j5 S/ T# P5 c& d
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去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。; G1 b3 [. t F* q) W+ r# r
# z! W Y8 {. i; V
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整體不會急崩跌
3 }* ?5 D0 Z7 O4 E
7 P0 Q" z# q; L/ `8 \: [& u- F# M0 W6 ]$ D) i
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。; c- M k; l+ a. r9 j
1 E7 M; f, b- v9 }
# O! x/ F# [; |1 X2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
+ R) V4 X- G; q" p. F
2 x4 j. b1 T( ~3 R3 A6 X: a6 ~3 g+ E6 }/ D9 M7 b
大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。$ M1 T/ R4 |- H/ B! ~6 H
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3 S7 |) h8 W% ]* Y& `口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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整體不會急崩跌
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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
" Y8 A# K, i' m# y- g8 \! o' Q% L8 d, Q' V8 Z
0 d! R7 v8 ` I6 M% o$ P! p2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。5 o3 P" k1 x9 M; r, I
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3 J; h' b( w2 L4 ^7 a* g/ _
大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。4 t, x ?+ R; t0 N; l" C6 U% p! \
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9 b0 @ v4 {4 o$ f% h口述/彭建文．採訪/詹誌銘7 D6 z! a5 E7 B8 F
3 O% P* J. c* k$ O+ u
& N2 u$ S4 a: s* }彭建文小檔案
7 r# M# k, X2 F7 @- V' `( h
, } u9 z6 k' N: h: p k0 V# n% F F# u) {
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授! i8 U" x; F, i
1 I9 [* Z/ n+ J9 ^/ O
% a/ s: ]) w' }
專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策. l% c: U( D8 ^- x$ V7 a
0 o ^/ t+ o' D
: S0 M$ @0 ?9 z5 C* t- u3 z8 F經歷：中華民國住宅學會秘書長
S# [, e/ A* ^8 o+ O* R9 S6 n. \+ z
) \1 R! M6 }" Y6 d資料來源：彭建文、台北大學7 S# W. J. B; ~, ]
/ q! h0 W3 F) S8 ]$ x6 m# S; {7 Q; h
專家意見
& S) c" z! X2 z7 u9 R/ P/ x% o) X) H- y
- M2 u0 j+ v+ I( y1 H受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間0 f2 w$ \) ]3 H, t5 k( y2 |8 ~' A
& R, g7 A. w& Y. @$ X) a- ?8 R% G
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去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。# ^+ R% n5 h) @5 |: ]+ d2 `% @
6 l; c1 J5 B' p4 X2 S! V: \# y" m* \
0 @9 M3 R3 n0 [
7月買氣逐漸回籠
2 ?" Y. E* f% L0 U$ }" g
$ s( L1 p! J! E. f5 Y1 N* `' x( V' }1 U6 V" |! S; g" u) p
除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。3 P, Q. u4 l6 X
3 m7 u% t% @4 K. d8 ^4 t6 H' E; D0 D9 x2 e" r
口述/黃正忠．採訪/詹誌銘; d8 r8 [) o4 L- g
8 J) s" J; L5 i& I) f, d/ i
& C0 S6 u$ T4 k8 ?" M' Y黃正忠小檔案" e, U! J( j, |! Z
* W$ ?6 ~, T' ~) [4 X7 s0 y
. \( H6 c" J5 h+ b) g. r7 K! g# J現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
( S5 h# I: k( U) p) v$ v- T
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◆1993年任職房仲，踏入房地產界
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) X7 ^9 Y9 M0 v: u# f( ^% ^: g& v Q6 r% p% I# V
◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案; M! \2 d0 d/ T7 {1 s
$ W1 d+ g: M1 `$ o0 @
, B- q% L1 @9 S* P9 u% n資料來源：黃正忠
~; L6 G: u3 o5 x: a: q8 O; z/ {/ Q& @, T9 g( F
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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發表於 2011-6-10 09:39:23
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