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- 2024-6-8
  
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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
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4 j/ i4 q3 M n7 b市場前2、3個月出現嚴重賣壓- q/ ^+ `/ c* z q% `6 C$ p
% z* S* T& z: P/ L( z- \! W
/ V% N: y, j! {4 P台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%. [( M; m* I1 Q: L/ G; _8 Z4 J
9 Q0 E% e. B+ M( z7 M% Q. ]% n/ a
# K" G/ e# Q5 N- n此時房市詭譎多變
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《蘋果》訪問房產專家
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- B8 p4 ^% F9 h/ P+ C從價量數據解讀房市未來走向5 C' v! J6 W4 L* k
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採訪╱詹誌銘
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! G! B: H v* D+ Z, L2 w3 E* |價量未好轉 房市續盤整. u2 i6 C+ H+ N5 i2 Q. U
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: b9 J" I" Q+ z0 {3 _: y, B3 D) ^3 i【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。
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分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。' O) W/ U/ D: ~' F) D. G" D3 h' N. ]
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. |2 o* D" @1 R5 |4 w8 r9 u7 _2 hQ2成交量左右價格
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預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
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: g0 o% J. o2 P6 x! y5 @新北市供給量續增+ V0 \+ i2 K, s2 e$ e
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從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。
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根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。2 j& ^8 C+ A+ Q! w
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) y1 @! v/ q$ @) N* F+ n+ D- b而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
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3 C w% q9 Z% A
對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
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近5年新推案行情走勢
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資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw$ e' x: F4 r7 T1 |
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3 y. l5 P7 X$ v C" @% i4 y2 Z7 z2 m房價解讀0 ]# u7 ]7 Y. m3 r6 u
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; K2 y# |6 s2 V2 L, Q$ P! [+ B; l; }未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
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2 @4 c% s- q5 Z) Z$ V- N- p/ |/ F. @# }8 B
近5年各區建物買賣移轉登記數" {& P4 S( s. I! R3 y- T3 C
" p& A" r7 Y0 c" T1 @9 p. O" L6 h$ Y$ q: h- A: T
資料來源：內政部營建署
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3 @ h5 j7 }+ s# N8 A6 V建物買賣移轉數解讀6 `; P- L' a9 s- H; l3 x9 ] I
& G' f+ r/ k. W5 H8 S" H- ]/ x/ z
p; J8 L, @: E6 b建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
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" F* T4 X: {5 m9 Y, O; h7 I( t. K, S9 Y
近5年各區住宅區建照與使照核發數/ t3 _, M! `/ g/ M1 q! L9 W8 ^) o
& w7 B- a1 c% z/ I, M
- T+ s; l4 T4 p0 X6 M3 B資料來源：內政部營建署
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# I* E6 J$ Z: d* j) c! o {6 p! @
# q' y3 T/ x) }' e6 q使照與建照核發數解讀; |' F9 Q9 K; y6 e, I
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# R) M& ]1 \6 m( C9 N& b區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。
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- u* u9 q5 x! p
q0 U; B' O" b& k民眾心聲 有奢侈稅但沒降價 {/ T/ { \1 i# Y. N7 t
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柯均融 28歲 服務業 住木柵2年5 p8 A1 {) G5 q1 O; O M0 ^
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- V/ I" |% n/ R1 r0 y s1 r% O" d6 {因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
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+ x% [. `3 |# J% m4 u3 X& i
$ s* Q1 @$ S. M& F0 E6 x民眾心聲 感受不到打房效果
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吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年
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# [# {+ p- B/ o2 g# E6 e政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。* N& c; ~1 _" T$ f: {4 a7 P
0 K! j4 h" Z% l& X1 J S& A) c
4 [8 O6 d8 g& H8 o; x專家意見) u8 U; E: I+ F, {* ?: z5 R
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2 V5 G* y) G' Z! K奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
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2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。" W8 k. Z- t" X. E$ d
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( A- M/ _" P0 G1 } _/ S明年選後可看屋
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8 N5 k/ `, w' ]/ @去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
& t' b# `0 r& d9 E5 o5 S" F雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。: r7 o, V+ f/ V% ]" Z
& t% s `. H R- g W$ g
9 R" L2 V. d) O口述/花敬群．採訪/詹誌銘
. J% h) A* z3 b: E
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6 @+ p% n. O9 K! r( O花敬群小檔案
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+ X# Z' F5 K1 _( E' j& M* P, g
4 P g3 Z# k8 b2 M+ \! ]" D現職：玄奘大學財務金融學系副教授' d" O, f$ w- ~0 O% R
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專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展8 M9 V' u4 \% p& E) ?
- C3 T' P+ D, S$ B* X/ H1 }" Y& D0 ]( m* e" @+ [
經歷：
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◆台北市政府都市發展局工程員
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◆內政部建築研究所博士後研究員$ a6 Y! G7 s# Q; u: p
4 Q( j2 ^! w- U! p/ X$ \; [, K& x( l, k2 P
◆國泰房地產指數研究成員
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4 t- K* L) C4 [5 a; I' w5 e4 n* c$ G k# [8 a& X2 ^4 O# g
資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理' X. [$ ] P, O5 X4 M
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專家意見! ?+ v- B& c/ k5 _ D
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2 `& U9 T9 F" Y& K, H' v; Y% B& R, j高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％# v' A( O: o8 x! [; v2 h) t9 a
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去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。; F! A4 W# D- p) l) Z: @
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, ~# E! r! J. \+ e9 ~整體不會急崩跌
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! D5 p- j( g) m4 Z5 C- e( J今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。( K2 F5 o, s9 I" d
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# _$ e3 k6 y! j! W2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。0 Q5 P/ ]! x3 @) `8 u, e4 v, W
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大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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整體不會急崩跌, C, |7 |+ ~0 {
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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。) _5 q- N( l3 O( X
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* k0 S% ~9 f; ?& R, K$ |& V2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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O! ^1 h: ]2 b( o5 k0 W: O彭建文小檔案! B. ] L4 I6 o2 \
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: s5 d ?& w. B5 Z9 S/ n- w
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
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5 ~& I& B' L5 O# e' ]. [+ L
, R! i" W' s& A; w專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策+ i; k. B: c* i e4 @( J/ n
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經歷：中華民國住宅學會秘書長$ E8 \8 a' C+ @2 s- E. J
) ?' p. h% ]4 P) t4 z: W% f. y, y4 |% _: o9 }
資料來源：彭建文、台北大學
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5 j, p! K' _ C$ s1 g專家意見
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9 E' }, H6 W( Q% |受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
4 a. N, k* W2 V) G* a" o; L2 ^
7 r- p/ G S& V* o0 K
* F6 ]7 o0 e- b4 R# o- w. p4 N去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
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( c3 d6 u' s7 `" i! Y1 u1 L/ t' n
/ N! ]9 ~2 K0 }5 O: I7月買氣逐漸回籠: Z1 A4 w( p7 _: @7 X. h% }; t. M
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A& W& \1 P# q/ q" [! v P除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。
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' j+ I! L6 z# d口述/黃正忠．採訪/詹誌銘; ? k1 N! k! A5 B
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黃正忠小檔案- G1 g) L& p+ N: T
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現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：! j" ^! F; P& S0 k1 f: x
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) Q$ @: i9 w" m+ d1 U◆1993年任職房仲，踏入房地產界
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! s* |! I5 M+ M3 Y7 h2 S: B
◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案% L4 [; d$ {) |+ W* {% W
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資料來源：黃正忠
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http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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發表於 2011-6-10 09:39:23
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發表於 2011-6-10 19:56:30
