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- 2024-6-8
  
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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
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. l; }5 t v% F/ s A市場前2、3個月出現嚴重賣壓
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台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%) v# q ~9 k5 q4 ]- ^9 T0 V9 R
9 C5 N3 v, t- D8 J
! v& A E. k; v5 V# I* I8 q此時房市詭譎多變
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7 w# k: X" K8 R. ]( a/ m6 h. t" ?+ t《蘋果》訪問房產專家
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: a. x4 t- D+ p- L. A6 u# s( B: d+ D- q從價量數據解讀房市未來走向
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採訪╱詹誌銘
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價量未好轉 房市續盤整
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【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。$ p# N5 H1 l6 [! H& P
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分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。8 N* |) `. l% w1 u
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Q2成交量左右價格
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- T5 }) L+ U* M
6 b* e9 M( ~3 B3 W& `5 J" |8 g: ]$ O預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
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新北市供給量續增: N' P- \% d! Q- K, J) K; W' m
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% ?9 D$ S$ v" Z! G, @6 K) |從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。
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( [% G2 q# Z: ^% c$ O/ d8 x" n" E' s
根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。, _: C& S J) c u# e1 h# }
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而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
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) x* }& B9 x# p* W$ i
( h6 F$ N0 q8 s& Z: T6 T B對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」' n1 X7 y* Y0 s: F
, B8 t4 X) j: ^; i' y# Q' E; ~5 j- r
& p2 l0 n9 f6 D* y, B+ I近5年新推案行情走勢' V6 h% R' W) u( d
1 q: z# Q- h2 a3 s) |5 ~
) X Y0 D" M q0 u資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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房價解讀
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! R, `" m% o6 {3 w
) g7 x4 A9 p+ D; t未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。4 U/ d$ d; ?" }/ R; ]2 E
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+ Y7 C' b/ x/ ~' ~近5年各區建物買賣移轉登記數
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" J9 R& U# c+ w/ r$ P* l/ b" ?' w% Q# X, J2 r0 }' v
資料來源：內政部營建署
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建物買賣移轉數解讀
6 ^. _4 n5 ^, C, ^4 b0 k& f w; P1 p5 t D
0 @- X1 a% c- h7 R! r
建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。
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x3 F( U' P& v- J0 x7 q近5年各區住宅區建照與使照核發數
: z8 g3 g; l( ?5 }, ^5 p# R* {. W/ p0 A; [
2 S* s$ ]2 j1 i2 C0 Y" _4 k: q資料來源：內政部營建署1 j- k9 p# x. [) I
3 d' |9 R* N" I/ M- ~. @/ z: F0 T1 P3 E% z: u4 x8 X
使照與建照核發數解讀
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1 @( R+ f3 N2 O I; T/ ^區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。
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民眾心聲 有奢侈稅但沒降價) F! I# t' q+ V2 l" e7 e- Y4 u; X
7 G- S' @1 B, O+ C
2 s$ z" a( H/ B% ?3 S柯均融 28歲 服務業 住木柵2年
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5 F! h _: }7 w9 q3 f) w; v/ ?8 i+ U' J
因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
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5 X, Y) L8 V$ H' l
民眾心聲 感受不到打房效果
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1 {6 l& X" N3 M1 b$ ~) Y
吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年
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( p/ L$ G. ? ]" J' \2 |政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。/ N" p. i8 P2 ?! N$ l9 S' Y7 V
4 z0 G' s2 r/ F; a% R$ t# \- P2 D) y9 Q; a
專家意見
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢6 U% [3 t; g- F% I! |0 B7 Z
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2 I* b' n) L! M( j. _: }2 m2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
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! I1 y- ~- U" g, q5 M4 v+ k
明年選後可看屋
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: F, K* M% T# f6 i2 h4 z
: E* Q/ Z; E9 C+ t. x去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
) d' T. G0 t& C: y雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。
/ x; P" ^, J* F2 U) O% S- b- r$ T3 T7 [1 k: ^
0 J: S; z" E% H2 M$ Y口述/花敬群．採訪/詹誌銘
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& r, k& J, K0 F" V) ^花敬群小檔案
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2 ^0 D4 D4 _* V" q+ L( ?7 j- j, Z& e+ X7 b8 i, d; z
現職：玄奘大學財務金融學系副教授
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) U. E0 ~' O" m# U; D B. _
專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
) g. t7 a7 |+ l0 }/ _& V1 @. C. r' o+ T1 p
9 _& U3 c! `+ T1 v( Y% K5 t
經歷：
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3 c; ?9 v' T! B& W( i0 |/ Z, n
2 j) ~/ O. E ]9 I◆台北市政府都市發展局工程員: K0 j$ |) R: h( J
( D, P9 J& T, \2 A
" R8 H1 S$ l5 r. R9 e◆內政部建築研究所博士後研究員
( C" L; i+ w5 i2 `8 j. F
& p) T) f9 z$ l4 H' q3 h! m, d6 m
& p4 C) F# l) u: P& Y5 ]◆國泰房地產指數研究成員- u, d( F% A' l& @; S
7 e9 h. E! |2 E4 o# D$ i- A: \& F& K7 b7 @. F3 Z
資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
5 o+ U% I, g& j- W
+ N7 n+ e" n6 O4 t% y
5 p: U' u3 R- E* [- l專家意見5 P+ d) i4 _: H4 T
- t2 P; X9 ^9 x
* ]: E1 t1 Y5 m* w+ J( M高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％0 ]& s& q. \, S/ n* \3 }
# r- v; T5 r n" I. D/ x f5 M' `/ U& U9 m* |! n
去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。. A: J0 k% U: J
: O; e) c* m, C& G
3 e* J& D* `. c- J. H) a整體不會急崩跌/ N$ y7 f6 F5 M+ q$ X. l
6 y6 m: P' k0 [8 Z' P4 g. r# S: T+ Z& G
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
- E5 m9 E: V9 A, i7 D" O. H l6 F( w
" Q# }' r: N& k
2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
7 k+ | K6 c: O- F
8 e) B# j/ i% H& U4 v7 `' K$ ^7 u/ `: v# F: Z) g0 P
大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。% \( @5 c1 h+ @- ]) b: }
" }2 `( q! s' m1 v# j/ n
0 D5 ~% D9 J9 p
口述/彭建文．採訪/詹誌銘
' I- z6 v7 C b( w- t. m. Z7 o8 k8 a' i* O( G6 @
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整體不會急崩跌% |" J/ U" K3 Z) a9 w
2 |& Z* a, E8 L0 _- J5 K U* w n( @: }
. U& n2 O$ }# i( h! f: s今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。- S0 x0 f! R2 w" ]
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% D4 U. j$ z) i, {$ [- W6 g2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。8 t9 l. Y- y ]* @& f& z% R
$ b! @$ w9 b6 T$ e$ g( e! c/ q; S: j* j# u+ e! M
大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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彭建文小檔案
. D: w: p+ E/ ]: [3 d% c F: ]% U% a; b5 h
) K7 t- y. r5 X現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授! Z; R6 [9 t0 F& O
2 J0 x% h+ G5 W% y, E( p, {
5 u% A, W4 r# W9 Z L2 E, Z專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策
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& A1 P0 t: X/ w' B
/ J" E! @5 X/ C" l經歷：中華民國住宅學會秘書長( l5 ?( \* M; x/ `9 H
: a+ r( z6 k# O; u0 `6 Y& D3 u t2 ~9 n6 y6 h+ z+ [& D
資料來源：彭建文、台北大學
) |8 S( o& I% B3 Y# i8 q8 L X# P7 G" f f5 i# I3 [$ N
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專家意見( |+ Y$ m8 M5 `
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0 r: \6 d" H- {, z4 p [) q4 I S0 K受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
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! \/ p- {* Q, A/ d0 x, T
& n# k/ l" D7 H; M% D0 J8 Y去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
- L+ {- R7 z' h( V0 t$ _7 U+ s- q" @* c5 Q
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7月買氣逐漸回籠
3 v1 S* x4 s" Y
1 L+ A& R- s( D# S5 s7 y7 W& d
$ \8 o3 w* u9 m/ V( k2 B除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。
9 }: N& T7 f( A/ h4 G& y! N3 [: w6 l. U) m& `: @6 Q
+ i9 y+ h5 U- s' [5 D( q口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
5 L( M8 G0 t4 O! H9 z4 s6 p E3 t: S3 E. c6 J6 {! o" o7 w
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黃正忠小檔案) g3 J$ o. R9 Z8 m3 t% B; n
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現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
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1 n9 ?) M8 D9 c9 ]* ]& }$ v◆1993年任職房仲，踏入房地產界
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1 m1 Q+ W# N7 ~$ E1 u6 l, Q
! Q) \, X% O1 x% z* [% o◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案
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5 S! J7 C+ l9 |資料來源：黃正忠
% g5 u5 A1 A w& N5 P
# X) T/ p$ |. vhttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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發表於 2011-6-10 09:39:23
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發表於 2011-6-10 19:56:30
