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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
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市場前2、3個月出現嚴重賣壓
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# @( X; M, L/ z7 N: v& m' \ C
台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
1 E: z1 o2 F) `4 T3 y/ o" \9 r5 ~# i/ _+ `' T2 G
8 N- p0 e6 h, m# Y! T0 l% E% D+ W此時房市詭譎多變5 H! c3 |5 L0 w$ P/ U2 E9 ^
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3 y# J" ?2 y7 d+ w《蘋果》訪問房產專家& U0 P5 ^- a9 q5 k- m
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2 i4 `, a1 c) i從價量數據解讀房市未來走向
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& {& q) W6 ]; E0 f" G" ?# y" e# }採訪╱詹誌銘
7 F7 P1 p _# p7 x# ^, X' c2 n1 _% R5 ]8 }) ?6 w
0 ]( C; F. p% g$ x) D- f價量未好轉 房市續盤整+ U* f$ o, t9 W6 p
C& S- S, a+ y3 I
" P- Z/ h; ?& w9 Q) t【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。) ~/ i- _; o5 C! `
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分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。0 ^1 U' H9 A1 v0 j
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. u* v9 m: V1 m+ d8 D ^1 @Q2成交量左右價格# f7 H8 N9 x& `+ _+ \) I& `6 ]
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- o# J" W2 r' l1 N預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
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8 v/ O9 d0 B$ E4 i6 k! r新北市供給量續增: P3 c8 F% J: A* c/ V2 t
( c [; _3 r; k
. P7 \# m1 ~( b' |從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。) x! Y; y. m% X, o
8 u) Y6 p3 u0 `2 m1 f% c8 {
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根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。4 r/ `7 t$ T& c! W+ v F' u
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5 c$ w k- O6 Y: K而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
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K6 f5 ? D( K) H% q: e
$ d7 a) ~3 c7 w* G對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」! A: q. J' b5 W( N, t2 G$ J9 p+ E! G/ @
: [ i% y- @) P+ r6 v
4 T& r9 }, g. ~5 X+ i& U$ _5 Q0 @近5年新推案行情走勢* d- ^; @, }7 T
" a: Q `! ?( H+ d. H' P) O$ x- o( y% x K7 K" b" y
資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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/ {. i" u/ J; U5 y0 R, J8 w房價解讀& _; ~; E0 Q" o# a" [
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未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。& M1 `1 b, `) r1 h3 ^
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% E# G: O4 _% @0 a& b近5年各區建物買賣移轉登記數9 t. y6 ~' M8 L+ z3 S" n' L
( q0 @, \% J* A. H$ d3 F) c% Q( t* [3 k, I- O4 [: t
資料來源：內政部營建署
4 Y, z7 H. N% U$ m/ |' r5 F9 E7 \6 e( I$ I& L0 }/ C
/ Q' ]! M( ~/ f& ]* Q8 t2 u建物買賣移轉數解讀& x; t! e- l, Z+ o" G! p" @+ s- `
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& y7 g+ R B4 S/ S& H) G/ N建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。6 T. S v3 j1 `7 _4 ~/ M8 D5 h. p* K
: p7 O5 {0 _: L! Q+ h' Y
5 i2 g: t( v6 C* \" d近5年各區住宅區建照與使照核發數
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( i- R- E. ^- r: E+ x7 O" J
資料來源：內政部營建署% Z4 ?+ n' w7 B" Y9 W6 r1 \. Q
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使照與建照核發數解讀
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& _' }) l/ E' d! x" Q區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。5 J- ^. o6 C7 q- d# B& O' K
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7 S, ^3 q. y* p! v民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
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4 ?6 E' p" V: p+ q柯均融 28歲 服務業 住木柵2年' [/ [4 x- C+ _8 K6 N) B( t
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{1 p- @) c. K* r/ U1 S3 v- f因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
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& s5 l& a2 }' t民眾心聲 感受不到打房效果
1 Y$ Z* b* a$ L3 y& z2 a" A. ?0 \* f4 |1 b" c5 \
; w- U3 [' z5 n; {吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年
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5 m; n2 V! S2 _6 y9 ~. {政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。& V% c0 ]9 ^/ D0 W# F0 T
2 C! F. I3 c4 r0 I
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專家意見8 |; T% T* ?* [1 V3 N. U
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
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/ g# ?5 p. ?# @2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。8 E0 ?! v8 H$ Q v$ U; v+ [" p
$ a" v1 S' l6 a3 x+ Z1 ~7 P! d. A1 g, a$ p. Z% U6 R
明年選後可看屋
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2 N6 [4 T0 \; i' d! W; T5 {8 S7 ~3 u6 s) u+ ?6 [
去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
1 C. l, N& H4 N n0 `雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。
) A9 V/ S2 A( d( U' R: J2 O! b8 V* z+ }6 ?8 _
0 u1 P% u6 a4 [$ s- I6 f口述/花敬群．採訪/詹誌銘6 N2 \$ r1 z. m) e) q" G
& l4 x9 ^' e/ Q+ \
) j( I+ h0 y% l( k1 _花敬群小檔案
0 E# z2 M& I! A
0 b; y$ m. ~2 P5 ~( D D1 s: D
7 P" @9 Z- M. p7 a' j' A現職：玄奘大學財務金融學系副教授
3 k7 m# J. N |3 m Q+ a
3 f2 I3 h- Z3 }2 m8 z8 w
' y0 \6 I b& \6 @- D9 t專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
+ m9 H8 G- `- ]" Q' }8 n0 j8 c& B$ |1 F( E, f' f
( v& q! |! u' z; ^8 r7 q3 {! S. C經歷：/ s% E; L( i: H5 S
1 C0 U# `8 G/ W1 `1 Z, v
& h( d* n$ ^, R* l1 L3 I) Z
◆台北市政府都市發展局工程員
6 S# e) b/ C$ h8 p+ X# M1 S
+ C7 [! F/ l7 \ F4 b
5 A$ w" c/ Y: ^! ~: X7 W; N◆內政部建築研究所博士後研究員
& c, _9 ]. p3 N. Q; k7 v
0 d5 y" y2 ?; u0 N- n+ h& Q
4 c2 S1 v7 I |% A◆國泰房地產指數研究成員0 `4 T5 U* v2 [1 B( t
0 | Z' M, j% F7 g Y
# b/ s) D4 d& M& L# |資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
# \6 w$ D u: y; ~% E* }7 a& p! o1 ~: z, V
* H$ l) m7 y9 ]$ E! F
專家意見
' m3 Z, z! A, z3 C/ Z, h% z3 s& d ]' ?+ {/ p' M
$ u; r$ J, I2 v" W; @ A f3 x5 B高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％4 l% g: h" X' i& N% l! j
7 k# M5 \1 y Q0 I
3 c5 N2 T0 [7 _- c; i* c/ J去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。
7 T' n$ d9 [5 x; q/ Q7 G9 ^2 F6 w, N, J$ C/ S2 U
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整體不會急崩跌
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. q/ l9 y- o* H0 L- V, l+ l
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
) @; j* s3 Z! Z8 o4 s- \' V
5 X& Y# e( i& | `- M4 }0 u' g7 Y4 q" R- p+ _
2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。4 y8 _0 r4 f/ l. u5 y8 @
' _( Y! g. w! O# Q/ x* t1 O& ~4 ]
* Z1 A4 p% y7 l! S/ @1 C大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。. W- w9 \5 l: }7 G: I5 H) o
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& m6 ^( @1 N5 j4 X5 Z. C# Z: P口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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整體不會急崩跌5 ~" n1 g, O7 J9 B7 h9 F
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2 W- H( s+ ]2 c! B1 ]今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。: E( l* t* j2 g! \+ j I& K8 z
5 ], f6 k1 _8 s( V- u. _, y* O3 J- U# ^( u1 R4 U" b8 d
2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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' n8 Q) d. P% Y5 z* X
大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。" T8 Z. ?+ s6 H! Y; ~) d, e2 l5 M
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘
2 S/ l& v4 S B" R: F
2 a @+ V, K" j% b; S1 N
5 |5 T6 U' G5 z/ A( {- x彭建文小檔案
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3 [) o; S* w0 l) Y% X
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
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5 e2 K( a( B _5 q- K9 X0 ]
* h+ u7 E+ g" `. s2 P+ h1 k: j專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策8 N v& `5 c, ?$ o. `1 T& L
6 h( s3 w1 j k9 p0 z+ y6 V9 h; B, h4 I$ l4 t0 {
經歷：中華民國住宅學會秘書長: L1 m8 W" i/ ^& x5 X/ w% {
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5 G, T$ A& ^$ j4 O( R資料來源：彭建文、台北大學7 U6 Z1 U6 ~* r, ~; |6 w1 \9 N
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! ? G/ Q b# @ t" v專家意見5 h9 F3 U( C7 I: P0 F c: ]
- T3 C m+ ?) ~4 r# `$ m9 d' Q9 f
9 b5 K" p( l* o5 g受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
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- p& x/ I5 L6 S+ d: r1 g
% l0 N( j/ c9 z) F去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。& x- t/ d+ F9 ]% c
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! @- O/ d" `' ]4 E& r5 I N7月買氣逐漸回籠2 a" a9 I! T' }3 i. c8 {
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9 y. `# ?+ z$ L" H3 |/ V" @除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。( [2 j" D2 K, N% k" |
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3 `2 P1 l% _$ F, I1 F+ n口述/黃正忠．採訪/詹誌銘' T. h& L% L1 G, v2 f6 I$ f5 R
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1 r, Y& w+ [! W' ?* v7 O黃正忠小檔案
% K5 d. s7 W9 j% ~$ G8 r" r0 ^& [0 j9 [6 I* K8 s6 \: F# k
- d' t$ P" `& ?5 e現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
! [5 w# Q: ]: M9 N$ D$ {, p7 H9 w: D ^9 Y1 n0 @: Q" L3 a7 s
4 v# o% n2 `: R. _0 V◆1993年任職房仲，踏入房地產界" \. g0 i6 z& G: k4 q
9 u: _& r7 ^0 w" c7 B7 p [& f: F# w* a% j/ X
◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案& w1 F8 I5 r6 `
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7 D) |- X* g6 b6 T資料來源：黃正忠4 S5 a4 N0 s# g0 I4 J4 f( f
6 h- ?3 _" M& g( L2 Yhttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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