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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷1 r! E% [5 h) Z6 |* l3 h+ u
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3 X9 p7 T3 r4 e/ r) V; Q C
市場前2、3個月出現嚴重賣壓
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0 k, e+ G9 \& I# @0 g0 Y) z台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
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: m d. w. ?/ F$ E' B$ f7 O& ^9 q K! y* F
此時房市詭譎多變. Z' E1 U+ o+ Q. \5 {- ]8 g( H
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《蘋果》訪問房產專家
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6 [- {) p7 p2 c* Q從價量數據解讀房市未來走向
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( I# s+ R, {' e, f- `採訪╱詹誌銘/ m$ U; R* Y( P2 ] l8 p
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+ g2 \' ^6 w* x0 x1 v7 t" w7 ?價量未好轉 房市續盤整) N7 n- T- Q$ U
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【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。) d, F! P* H6 c3 x% L0 J
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分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
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Q2成交量左右價格7 ~ Y) K9 o- L' Y2 G' Y3 Q7 i$ S
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預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
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% ~8 [/ e- m3 y+ `3 P8 g: w新北市供給量續增
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" a, U* e2 r2 O$ Z& H4 d從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。
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9 T' q& l* i& h/ ?' x: I6 g2 ]根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。" h+ ?. w6 }0 h& x) M x3 H
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而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。7 I; l. G! ~: ~! Z4 d
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對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
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- f+ e$ N( U3 j" @- ^3 i) e! `近5年新推案行情走勢4 K, V" G" C, M6 Z0 Z4 g+ b% j' ]
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$ X) S% d# P2 j2 H' o, r資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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+ u% J) w: j& h% x7 J+ |房價解讀
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3 x, H( \% g7 ~* R; C0 r6 q
未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。* s7 L! Q: {; S; E; W
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: S3 W/ c w5 ]9 N7 h- K3 ]近5年各區建物買賣移轉登記數
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/ _& x$ O# @' m# |/ @/ Q資料來源：內政部營建署+ C+ h, c2 V! R \4 z
( ]& m# k$ u5 i+ M% C0 ?! h0 k% d9 v2 O3 \+ S- h/ y, @$ C
建物買賣移轉數解讀
$ U; h3 Z" K% D) {+ p& n! p
( l$ a* m( g4 C1 C$ [+ A0 V/ w8 D F9 G) [" z8 y/ r3 ~
建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。6 {6 E& U1 j& O0 E7 Q6 m
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( L& e; Y+ d0 j m近5年各區住宅區建照與使照核發數$ \$ L' ^% K o# e) U& s
) ~1 e( m# l+ s% ?4 G+ `
% j6 M' R" B. h9 H
資料來源：內政部營建署
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使照與建照核發數解讀
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4 Y6 ~! s4 o% @- F- f3 y% f區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。
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4 c$ o' U' ^9 f5 f9 g B民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
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0 w4 o. }$ r9 a x
6 W1 P' h, a! @* I! x! _& T柯均融 28歲 服務業 住木柵2年7 r' _1 @* G$ S! [* j
) B* X* E* f: ]
+ y R9 `# E3 \- K. e# Q1 `8 A4 _1 z因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。' F2 d% _' Q: B* \
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% D9 Q! _' }- {; Y- I民眾心聲 感受不到打房效果5 p/ ^6 t# l# L1 s2 R4 H
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吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年
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1 q1 X. G1 Z1 }" W1 |* L
政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。, G3 o+ [: I4 {# o
1 u- I; n1 W3 I9 L! M+ y( Y% s& M! C+ X6 V; E' i& P6 Y" T
專家意見1 ^! K/ S C% v; x% P
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
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6 M: }$ W; F. s V7 {/ |: J2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
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. Q$ j( S) r* t$ O1 i9 C2 d8 C/ w明年選後可看屋
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" s* U3 q: w5 W! t去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。$ U$ r% }* v3 V/ X' y9 q; P7 R
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。6 {% ]' Z0 g/ G" j
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口述/花敬群．採訪/詹誌銘: k* M$ E o. J2 j- d" R' p
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# m% k& _0 f/ Z! U+ H( u1 I- I/ Q花敬群小檔案! Q& t+ r; y D9 s$ E
0 h6 M8 K- ^2 c6 O
6 R0 J* S; u$ f) }$ R現職：玄奘大學財務金融學系副教授( D- L0 ?6 C& m( {) A& |5 e
/ r u& _- y: S5 \8 V
2 i: p4 l6 P4 Q0 u! m# D專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展2 J0 Y' [% p$ L# M) _( p
' X+ }) x( z, L
' c+ j! W8 Y( b% {經歷：
& d# X$ D- Y+ J2 _3 Z. Z( L M) Y4 u1 }( X# M7 q* }8 l1 K
% T5 y( g; m+ y$ e0 k0 c◆台北市政府都市發展局工程員
: {( x# ] B5 L9 ^! Q' }; i7 {& Q! m
" u+ U, t, ^4 F0 {6 x I/ B
$ d* B: \6 Z0 S& D◆內政部建築研究所博士後研究員
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9 d2 K- k' v1 s4 [5 E3 Z2 H# H O: q
◆國泰房地產指數研究成員
: `$ ~( h$ s; ~: K
C+ \6 `7 B' f$ Z q. V
( Y) N. P2 }( B% o資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理3 F+ \ }' c" p5 [2 p+ r
5 i4 f2 ]4 X0 n5 b. r N3 m( }8 m# ?* ^1 r4 w) s S& {. Q
專家意見# S5 o d+ O5 u- a4 {" \
2 j# c8 a0 y' g) c+ I) B6 T
7 ?. s4 P' ~9 O, w9 m4 s高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
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3 I- Y' W- Q# m5 L去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。
: Z" E1 N: n; c5 K' A& G6 N# |( p; k" i; x. R& g% x- k. L$ l
! Y1 K" }4 P' u
整體不會急崩跌3 ~' f& q' g6 Y
& v6 f! v$ B! |5 ^1 a$ A ]( L0 g4 g2 U( ~: h! l c
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。3 ?) t- l" D+ P" H/ }3 D" S$ O
' C/ f6 j4 b" r- `/ k
1 w; @( \3 N8 x2 Q0 k* O2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。1 }7 o# |7 D( {0 a5 I. Y
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% s" q2 M% i: y- \% U; B; A2 o大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。7 o$ C* Z3 K1 k$ ?! v* z" ?( M
i" H! o: z( p3 H6 T
0 R* w3 I" d% w口述/彭建文．採訪/詹誌銘4 m4 _1 M& T" p* V$ ?8 b
5 g% S, w6 l0 f2 h" B
c! p2 }# m% A5 b整體不會急崩跌
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* k2 `* ~( x) {' L/ k! P今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。$ {9 R2 K- j; M2 P/ r* O
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9 G5 [* U9 s+ h& h2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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) G3 K# A3 f( ~1 }- P+ }大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。
2 m* A( `7 U S) y! E! m6 _1 l6 r4 m# N; Y3 _( E
. `7 z- n/ Q0 w1 t' R! o+ X口述/彭建文．採訪/詹誌銘+ W! y' r+ {0 H
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" w7 y: k- O3 H彭建文小檔案
: e4 ]( m6 \! r+ `& {) @7 q7 t
1 @9 h2 d6 m& M E0 P9 x) T3 n& U8 ~4 I" o0 s9 ~' a6 V5 q
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授0 z1 @8 h* V' |" o4 q" V! V
x8 M3 V$ z# a( H5 g: m, I+ F' g' t7 J: l7 Z3 I5 e3 ^
專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策; |; ~* N) c+ t2 c4 B1 ^
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4 Z8 Q" X0 t2 H; f7 d* k經歷：中華民國住宅學會秘書長
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) V. h3 b" u4 {- |: G" V1 M9 t* m+ q/ y
資料來源：彭建文、台北大學( G% J# ^: A+ d, C
7 \) O0 i; D5 w) E/ f) i* u) g8 X
; `( I7 U4 }# f: |: o4 k C專家意見
0 {2 p1 H! U( {5 i
0 _# A" K- b6 |. [& X8 P) Z
' ]1 l9 X) f7 A2 z5 w% \受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間2 o3 T& z$ K' Z- V
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- F7 [' i- T! e T' X7 p
去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。2 [8 P2 ?& o; ]/ O( o# N
) D3 j) y% a6 o1 v, h9 j: ?% z6 Z" R$ \! u/ G- @! w$ M* b' `
7月買氣逐漸回籠: _# Y' w/ d* t
- f; a( E% g, L2 k+ r: u; L
9 U3 ] h$ V$ \: V8 _) P9 t除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。5 M2 T8 ~5 u. \1 e1 o) Q" X
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口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
& X9 z2 Y7 I! G+ A" n6 ?0 q# g/ \$ m5 B3 P
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黃正忠小檔案
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6 t$ S. u# Z- R* g現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：5 ~8 c$ b, R) s5 S
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◆1993年任職房仲，踏入房地產界
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( D( @0 x; D) B◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案 A: H @4 m7 }2 L8 v, N
/ M+ ], p) v. x0 h: X& A3 T1 n; B9 _' N
, u6 I; k3 k j l/ l) |: Z資料來源：黃正忠
7 k4 h8 U% f4 D# D! V% d2 z5 A% q, i4 n
) v- ]* h+ D! {http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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發表於 2011-6-10 09:39:23
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