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[房市新聞] 房地產問題(都更)請教懂分析的網友

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高中生

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回到到指定樓層
樓主
發表於 2010-6-5 23:17:38 |只看該作者 |新文章置後
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租" r1 }# x8 @& l: ?4 _( M7 e
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)5 O! v5 L* h1 l, X/ d4 H0 u
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
0 F, c" G' P2 h2 D多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管$ d9 K( s& h* N% c7 [+ [( R, F
小弟心想!!
6 [6 P- F5 w1 b  J; A1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的: I4 p" x& i' s: `. e/ A
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)4 l+ I& c0 a, E4 U6 e. q
3-年租金淨利約50萬
5 M% l. ]' Z3 D; h9 o5 Z/ `
1 K$ m3 z. h7 R1 N$ z  T8 X問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
: }7 B2 D1 c, K1 h, H網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
5 w( X- S2 h" g. X, h----------------------------------------------------& j  C6 U6 I: l% W6 l- v4 e
4-房屋當初購入時一坪20萬/ ^( y. S( Z  M8 v
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
7 S& w$ _2 L$ _1 s8 P6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了6 f. M) S" v, T3 ?, w. x
7-4年年租金淨利約200萬
% w0 _' F! `6 I6 a; V1 ?
3 U1 [4 M) y# ~- f9 V問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
9 K; h9 S5 |  w5 T1 A0 |3 y1 g8 M$ ~5 d: x+ q# n! D
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

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沙發
發表於 2010-6-6 09:49:53 |只看該作者
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯
/ }2 N: o7 p" T( l1 o! }
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
. l( l$ ~1 i9 s3 ?; _房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會); K; k! _- Q* C& f- o- T0 @! ?
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
1 Y' F- D# D" I多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管& W3 Z1 O) Z6 k$ {, a2 h3 D
小弟心想!!* X, j5 n0 B+ M, e" f, ]
1-出租 ..." N# \( M) X* D2 J1 l1 f( x* o
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17
- M+ P) ]- x& Y3 i

, g" T2 t/ J" U; c資訊不足: N5 N1 V6 Y9 d9 h) M; B
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百2 K$ V8 C2 n8 ~$ m8 R  C$ w, u
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了6 o) b0 v* d/ g4 A
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
) D5 x! s% T; g1 u/ ], X5 n  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
) r7 Y: O  y* t+ ?) w) M/ S2 R( q: p; D& X0 \/ |
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
2 D" u7 e% j8 I* y' e& j+ i, c, h缺錢的拿現早早落袋
! ?% ]) m# \- w! g0 J5 }0 }. {爽快的早點談OK即可+ ^- S+ d, M" i: g: Z
稍貪一點的,可能會多一點啦,
- e: D$ g# p& P% T' H, O- B! q3 d但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)8 d( \. {0 b# }- p$ K2 G
; y, |6 f3 l* J4 p2 t
太過貪心的....會造成破局
5 t- j8 h( a1 C% I4 D, S; z8 v! X4 k8 j( Q4 R! Q
我在01那邊有笑過  
8 m- x  C" f5 Z' U9 }舉出北市大同區一些很不方正的建案
; T6 _8 B' h4 D# H$ B( D' d8 b很多都是獅子大開口的結果7 @* e+ H; c0 U2 p- k8 H
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

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發表於 2010-6-6 11:37:52 |只看該作者
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
) X' l3 j1 o! `+ R  V8 [6 `; Y如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

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發表於 2010-6-6 14:52:28 |只看該作者
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
$ g3 v) x9 e; |& _9 o5 K4 O! p. r唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
0 V2 n5 V+ ?9 A! o( k' t0 F4 [手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
' @8 L' _4 e; t, Y1 k5 T剛剛看了一下# y+ L# y2 a" q& L
容積率是300%,建敝率50%, c0 M2 A$ M3 R* J( g2 ~
還有我們是多數決條款的2 y. d! @1 Z0 [4 I$ m7 X
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
& {" b$ H0 C) e% V7 X所以沒有所謂的釘子戶
4 T: T5 Y! ^: W$ d: h這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
' P* V, Y) L  c7 j0 l4 j% n8 W2 Z* i* R
因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣/ l8 O% B5 o+ ?. V$ f5 [: u
哪個時機點賣獲利最佳?
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