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[房市新聞] 房地產問題(都更)請教懂分析的網友

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高中生

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回到到指定樓層
樓主
發表於 2010-6-5 23:17:38 |只看該作者 |新文章置後
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
+ c  {; U4 C8 f2 b房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
* k8 P4 I, b; a) I. f建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
/ P4 Z/ c8 E1 d5 Y4 q8 [3 A多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
9 f7 V* U6 c2 C小弟心想!!
/ _; ^5 _. C# ?1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的6 P2 d, @0 C( m( ]3 ]5 j
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)7 {$ c- s# k/ @4 z
3-年租金淨利約50萬
+ o6 u  c! |" X6 L2 z0 G  P6 I+ I1 c2 p
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
. M! b; E& o" g) a3 R; p. J網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
3 F, u! ]0 A8 X----------------------------------------------------
- D% T4 K& A$ t! R4-房屋當初購入時一坪20萬
; j9 I; A7 W1 C5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
+ h) `" S$ E7 l% n6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了1 X8 j0 |8 t  l* S' w0 S# D. t
7-4年年租金淨利約200萬
9 ^( ?3 R! ^7 _% V/ t+ u: M0 z8 r, x+ V
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?: _: }& Y. k9 ]6 Q' |: h; v4 B

7 X4 U* \8 I0 ~3 j問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

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沙發
發表於 2010-6-6 09:49:53 |只看該作者
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯
( X7 ^+ Z; s/ |
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
) O8 A& |2 _) \/ s; x6 e5 g房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
5 p; B. J7 h- ^$ _, h7 N建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
2 w3 s# {' m5 K' u多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
& `/ M( Q7 Z, w+ @) m小弟心想!!
% V6 k2 d6 S* r- L1-出租 ...3 z/ e1 K6 }1 W* U8 s& z
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

3 W4 h2 {1 e* q! k! S, J, g) t+ ~3 y5 |
資訊不足# _' L$ t. U2 o  ]# o
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
1 U/ R) d/ d0 l7 g/ g  i. Y2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
5 |6 I- V4 b  J9 B/ k3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的( N7 s' f' x% y* D2 \2 H% ?
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD' j- }$ l1 z! @
& G: {3 u- F9 ^$ t
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
4 g" e, y0 g: j缺錢的拿現早早落袋* S: L; W4 X9 Y9 |, T
爽快的早點談OK即可9 Q% u( N: u1 x8 y/ Z; `* \2 M) l
稍貪一點的,可能會多一點啦,
$ l! x, A. b6 K4 T. d: H: E: D但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)( B& p" @- r, }5 S/ {! j4 t
& M. v4 o& _: K3 b# G+ J5 X
太過貪心的....會造成破局8 ^! D( ~+ k2 ]! o8 f9 N% l
  U4 o- L7 c: n  @. e- e
我在01那邊有笑過  
! E. Y& {6 J/ V& S; s" D2 X舉出北市大同區一些很不方正的建案# G* n+ k. B  y8 d( h
很多都是獅子大開口的結果
5 W, h+ C" ?( R旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

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發表於 2010-6-6 11:37:52 |只看該作者
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.0 p7 c" ?: I9 k, F+ n. I' ?( d2 r
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

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發表於 2010-6-6 14:52:28 |只看該作者
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館2 g  ~6 [/ q& m# w) |, \: U( _4 s
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
& K' a4 Y4 A+ a/ a$ r# U手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
! g/ f* H) c% J0 X6 n剛剛看了一下4 v) J" ~) p2 {
容積率是300%,建敝率50%
. i& I' q& Q; r# Y( c還有我們是多數決條款的
$ Z: x+ a& X! O! G0 X5 _資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
: L2 U: E$ p1 \1 R6 z  X% ]5 H所以沒有所謂的釘子戶
. `! `5 p) q3 g1 p4 y6 Z0 k  P' b* e這案子應是政府都更然後找建商蓋房子2 I, v4 Z( [* @( t: @2 v$ p3 Z' X

/ a4 T! {# I( j9 h6 J2 o( o因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣' [9 {- J* i2 G+ t
哪個時機點賣獲利最佳?
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