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[房市新聞] 房地產問題(都更)請教懂分析的網友

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高中生

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回到到指定樓層
樓主
發表於 2010-6-5 23:17:38 |只看該作者 |新文章置後
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租$ M' i' |; _' y
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)5 R' b0 r/ J1 y3 [5 |1 L
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來3 k; v6 M. I3 g2 p
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
# o) e/ D; J, E' O1 S0 r小弟心想!!
2 T- J8 N. R3 V3 n% q3 A; m1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的9 n4 `' V! s1 C
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
" j+ g# q8 Q7 J: T* @3-年租金淨利約50萬
/ m/ o3 e' |& {8 u9 s6 z% Q5 q7 }, c5 T
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多! c/ a* \7 k" A) v* ~1 _% Z6 o
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)" e& X: [' D3 {5 {1 q5 \5 o
----------------------------------------------------
! c* `, B  |. z4-房屋當初購入時一坪20萬# A- |3 }6 M. |
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬7 [& S! R6 g8 K5 f
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了: M, U9 U; m( p) U3 l
7-4年年租金淨利約200萬# I* G% P7 `5 }# A

+ d8 E* K8 r& u3 i; _' d" Q# U問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
' [, @3 q5 e0 |9 L+ u& E) u  o  ^3 Z+ p: y$ s3 [
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

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發表於 2010-6-6 09:49:53 |只看該作者
本帖最後由 maykokao 於 2010-6-6 11:25 編輯 & [6 P1 d6 T3 Q3 p. V9 q
小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
! U  [' f- ~% D2 |/ \房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
& B9 N/ L3 p+ t! S* B建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
/ W9 f* I4 g" M多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
+ ^- B1 B" V: d小弟心想!!
8 g# Z; v' E. x! u4 W, i1-出租 ..." i7 c- X* a: g  V2 v
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17
4 Q% \/ q+ M1 y4 i6 y- j

4 X7 r# \- p7 |3 {4 P資訊不足
$ i' ]9 Y0 [7 ?& W1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百! m# ?. S- }( |1 d5 r. J) E8 z
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了3 ^0 b5 Z. G& @) F8 K
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的  T* }) c* N. u* T& z/ n. K
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD$ q+ |+ u# G% g0 a& G- a

" c/ P  G* s, i& b跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
# C+ {' E' o4 i% ]: {缺錢的拿現早早落袋# E8 c3 }) [: P, k. z
爽快的早點談OK即可4 W! Q% ~3 q) ~) P0 Z+ v  T7 ]
稍貪一點的,可能會多一點啦,
2 Y( V7 [! I0 i0 h& \但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
8 ]% X6 R# o2 V" Q1 h0 [# ^* d5 l' h
太過貪心的....會造成破局  X' }' P- K. R- A: x
( ?. R) `9 w0 ~- w* l
我在01那邊有笑過  
7 Q1 H: j$ g/ p/ z舉出北市大同區一些很不方正的建案0 D) m$ Y7 N5 r* e
很多都是獅子大開口的結果3 E  `8 o4 Q& z3 U5 U0 U, e2 ?
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

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發表於 2010-6-6 11:37:52 |只看該作者
一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.. m! h: F  ]* J6 L1 B, z! `  b- q
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

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發表於 2010-6-6 14:52:28 |只看該作者
我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館- F+ [  \* K; l
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊/ D0 x2 V5 A0 u9 V# M
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
6 F. x" F! G+ J: j剛剛看了一下9 `" U$ J& e0 y4 t
容積率是300%,建敝率50%) A+ P+ o0 ^8 w7 D+ I& `( L  A# Z. O
還有我們是多數決條款的6 X% ~7 S* ]& [+ N- m& e
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更0 T/ ~# s2 M$ G( ?
所以沒有所謂的釘子戶
$ Q0 I1 f- [2 n/ C5 V* O這案子應是政府都更然後找建商蓋房子1 I0 B/ J8 F5 Y* R

9 v! [/ K1 T; G  C5 L因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣" O3 t$ {, D4 B
哪個時機點賣獲利最佳?
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