房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
* j6 ?9 |0 ^# ^房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
+ J5 r, a( u! n* D8 B5 X& c建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
  c6 _$ Y- o2 r- h, p多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
5 x) S4 i0 s! t5 i: H; O6 m8 H5 s小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
$ \( A) @, G8 I2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
  k; r% Z1 Z1 ^! l4 v9 N% d5 y3-年租金淨利約50萬

問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
; v2 f. e  |7 M, k" M2 N+ g9 R  Y$ Z& X網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
5 U0 a8 D& X9 G2 C, R----------------------------------------------------
  [) f! H7 t5 z# A4 @+ w# H4-房屋當初購入時一坪20萬
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬

問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?

問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

. F. p; s0 N+ @& T0 a

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
. x$ Z6 A) H1 [1 R( a0 I1 ?1-出租 ...
: A" j, c% \7 I5 |  U祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

資訊不足
% n/ i# ?: x( C- }6 N8 ~5 k+ v1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
3 n5 }! W9 U4 }3 `2 P" h3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
$ Z. j' h) v; I! B- W
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
, J! @- a& X; V6 f爽快的早點談OK即可
& n+ v2 B/ [2 \1 Q. V4 ^( Y! _6 s稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

, }6 Z0 e+ p$ W太過貪心的....會造成破局

我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
很多都是獅子大開口的結果
: j  {; p+ |- x  A) W1 }& f( z旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
0 s% G" z% w, A  Z& `" I: Y8 N如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
/ s. r7 v& l% X$ P. P1 }手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
; w$ a# J& G3 x9 a& H) ]7 r容積率是300%,建敝率50%
* L# r1 l. g" t( h1 z* J* |5 h還有我們是多數決條款的
! C5 d) p  l- {0 i資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
) d4 \6 Y' ]4 x% H7 u: f8 K所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
9 b0 V: W5 w+ G. l, G
因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?