房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
/ ~, ~$ B  F5 G3 A" q  q多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
, {3 V, _( {3 E4 O, D8 d3-年租金淨利約50萬
2 W0 q* G! t: g8 x: a. A- f4 t
8 x' N- g/ ]0 |" M3 j5 m3 b問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
----------------------------------------------------
" w" a( y: ~$ o4-房屋當初購入時一坪20萬
2 ~3 q" f5 E( ~5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
9 \! U- ^4 k5 [* ^1 H* c6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
5 J& H: O7 }# |( T7 f. y7-4年年租金淨利約200萬
) t, G0 W) i1 ~& \: B0 b
+ @$ n  A: x; n- }- `問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?

, \& i. Q5 @4 }% v* J問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
( m- Z) \$ q3 p% S" ?/ Z) t多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租 ...
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
4 _) D& Z& a& {3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
/ O# ?; e/ ?! w/ I5 [
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
9 M, Y' z* _; O  @缺錢的拿現早早落袋
' D: o% E5 }+ u6 S爽快的早點談OK即可
稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

太過貪心的....會造成破局

我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
0 c5 x# ]+ k& A# ]/ T3 J很多都是獅子大開口的結果
/ z7 e+ W5 s. C! z旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
, }) b5 Z" v( ~5 b  N+ W+ Z如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
, n" l1 Z# X! y/ y) m唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
, b' B9 E* K9 a容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
' n! i( J0 I/ I) F5 q7 Y1 c0 }9 k+ {
1 R; t4 e/ I' |* s- y. @- E$ J7 G因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
' J* v9 O, _/ ?3 ]哪個時機點賣獲利最佳?