房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
# w: h1 ]# w( E; q& {7 P建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
  L+ Y; y4 f) Q( k多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
' s$ l, f5 o& Q9 c; k* e小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
  \5 |4 f2 c8 {; c6 o3-年租金淨利約50萬
8 l: U. O' u# }; X% Q
- h- ~$ [/ k. g5 }3 w- Q; ^& _  z問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
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) \* C" g- P- S* l8 {4-房屋當初購入時一坪20萬
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
+ m8 H9 D  Z0 r+ [( i/ q/ b6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
. t3 K& b( B8 n: W. f6 f
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?

! @3 S$ u% m1 L6 \, C問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

( Y& O, u4 |+ T' v6 j! B& F

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
* x9 r- e4 _: @: u2 }( y建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
7 }* t4 ]0 V& f8 `( Y3 U. n- w小弟心想!!
6 h( t% @( S5 G1 [4 H1-出租 ...
) |9 r, x. N9 f* R. k祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

1 ^- x: E" }! _" s7 l5 |
2 {" [3 x& s1 R2 W  S! @資訊不足
  }+ X( T1 ^2 l( _7 l) C4 C8 M1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
& A2 m; ]( D3 C5 e. t  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD

跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
9 A: N6 g5 N, z$ }缺錢的拿現早早落袋
; b8 h# f) }" k* y$ B1 p) U' m爽快的早點談OK即可
" F3 Z0 g3 y, T1 k- V3 v1 z7 y稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
+ S; [8 L$ j2 Z, @5 f8 b- t
. p  a7 F- Q; W. T; m5 h太過貪心的....會造成破局

1 L# U1 V. U8 {我在01那邊有笑過  
% [- D* U5 n0 D# A' L* e: B2 y舉出北市大同區一些很不方正的建案
; s& M' E, x# q$ I很多都是獅子大開口的結果
! S* Z' v. T# F1 u! n9 J旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
( N0 O5 L. o% v9 g$ u5 s9 G* ?如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
( U- D7 t8 `3 y+ C7 @9 E手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
; |3 {. o" @- `8 @( t! R剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
5 ]4 w- e4 N& L  }+ @還有我們是多數決條款的
4 m0 `. ?4 L" f% A3 i3 a/ e資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
% U" T0 F1 z4 h* K! ^$ K所以沒有所謂的釘子戶
: X7 o* ]1 n* x  `0 L這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
: K6 E/ e% t- h: S4 x+ T
5 Z! ~) h9 }* I- c- J* L9 V因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?