房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
) l8 R  K0 h4 t3 k房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
/ K0 s4 ]% R, d- M多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
) e' @. S3 ?6 H) ~/ _! U小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
/ ?/ x9 D6 o/ d5 ^% N# }) C0 v3-年租金淨利約50萬
1 N2 P' M# x( {  T) R1 w9 b( k& W
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
# G5 V. H/ k# s網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
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4-房屋當初購入時一坪20萬
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
* z9 ]* }" L+ X5 D5 r- ~* t' h
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?

問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

4 s* k. _% C$ }$ b8 \1 a

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
# d: q/ e' }, @- a+ D. j- z房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
3 x1 r. i8 F; ?- Z! ^6 S多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租 ...
5 q" }' v2 K2 H! Z6 I8 P( N祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
9 _" r9 `- z& E; h: x2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
, m( @0 {( b! j* R  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
8 }4 ^' l. Z7 c( C7 v: g- }! z
8 z) U5 u: v" _  k3 o7 J跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
爽快的早點談OK即可
# T3 o* ?- d7 o. R. t* C3 |* z稍貪一點的,可能會多一點啦,
* ?. c, T9 B+ d; g0 t但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

2 ?$ p" _! `: U9 E. Y: q太過貪心的....會造成破局
7 G! \" Y' u) w1 Z" j+ h
5 l: \! X, @+ t4 L( g3 k8 y6 \, g我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
很多都是獅子大開口的結果
9 ?( L( Y' W/ D- Q: n$ z7 _旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
: f/ g0 n% R+ d$ }+ p! W如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
( I3 k0 J0 y. L容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
9 [9 ^. m' _0 q0 F* _. \這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
/ m1 r; Q0 P+ F哪個時機點賣獲利最佳?