房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
7 I2 a  Q% X4 m# D6 V建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
# w2 Z. l4 J6 W1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
9 Z2 K6 r" H% e% a/ ^& O- U2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
1 a$ J, o7 u  `( p% Z. E3-年租金淨利約50萬
3 ]6 X7 s6 O5 }9 [* i7 k
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
" V+ B# [3 ~, _網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
----------------------------------------------------
5 H) J: v, g' u) W4 ~* O4-房屋當初購入時一坪20萬
: D- ^# v, W7 J2 l- M" g2 U* f" d5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬

問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?

5 p; ]" x" ^( ~! ^; w問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

. w# `% c4 ~# n

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
! {1 N" `& J. A3 ]0 f1-出租 ...
祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

/ d/ a# N5 ]+ n5 B) t  L/ C! r
# a  z) U6 H0 e2 A: W資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
! c# G: K) h6 x2 u0 d2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
5 F7 J9 {. t' \; I3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD

跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
7 d( l  i3 [5 @- l6 d4 o0 E爽快的早點談OK即可
; ^' t. K) R- R1 r稍貪一點的,可能會多一點啦,
- @+ H4 m7 q3 a) `4 [但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
2 X1 ~+ }" T3 f" ^: x
太過貪心的....會造成破局
  P* q& l. T2 a
4 l* Z2 \- t/ T" z我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
很多都是獅子大開口的結果
' e3 n3 @" G9 z% Y3 v旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
1 o: w4 w1 f5 N2 |: ~+ n) H; ~4 ~6 m唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
& f8 M; v) I; X9 c# g2 U還有我們是多數決條款的
' N% P4 I& o6 V2 X0 ?資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
% T* i; M6 T8 H. c7 `這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
5 j2 f/ n  _7 B哪個時機點賣獲利最佳?