房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
( L& R, H  U2 c" @% B房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
- \) v1 O1 w' Y9 I建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
; P3 M# {% k4 M5 X' ?+ V1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
. }+ H: G+ _4 ^6 K. u6 w4 R2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
; [; x, z1 P' e( ^3-年租金淨利約50萬
; j( `4 ?. O$ T; I0 r+ z# v3 G
: T- J6 R; a. U1 X0 H問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
5 E4 O* v, M* [+ k' e& ^  M# G4 B+ x# \----------------------------------------------------
4-房屋當初購入時一坪20萬
& o4 _( |0 i  l3 c3 p8 I7 `5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
2 o$ a8 s3 F' _4 ?
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?

+ q6 h7 P' _+ F8 b- g8 x問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
$ U1 s! f; Q6 K' o( F& p建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租 ...
  D, \8 @! D  o* _+ D" b祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

. G( ]1 W( a2 U( B3 |  @
資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
2 f% _! n" s' P. v3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
- M1 w( u5 H7 K. p  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD

) a$ p3 f7 w1 S跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
  i+ _# h) A9 I爽快的早點談OK即可
( C, v3 |" w( g! H& ]0 M) J稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

太過貪心的....會造成破局
) f% u) h) ~4 E
我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
很多都是獅子大開口的結果
' t6 _0 l" O( S4 Z0 l" J旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

7 W* _/ w) X6 E1 V+ B: e& P因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
& n' O2 J9 M9 {9 n( n- D9 C哪個時機點賣獲利最佳?