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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯 5 m1 |0 t5 g" L* T

; f7 a# a" `3 j請教各位一下，
6 n7 `3 @; E2 }% i1 w/ r物管公司與管委會之間孰重孰輕!?9 Y2 P3 }, Z  ^! g$ Z
監督v.s指示!
$ Q/ @# O( T0 }# m6 ^* \- X6 i7 d0 ]" A
; a. y6 b- j2 F
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發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司0 O* y' O. V1 |" z. v
住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權# l* f  G: r  }: t8 J9 L
管委有參予權跟指示權
( [/ d5 J8 u/ O8 r4 i* C( W住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
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& `0 a: `7 r% f  `
- W' b8 V" z- Y, u, [當然是以委員會為主.......
5 u* r+ L7 N* m' n6 l0 i; |% `* p% p; R4 A; D3 g( p* C8 b
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
: E" ~7 s, y2 Y* f& v5 }
5 o* P8 \+ @, a" ~2 `對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
# c  |8 f7 V) D- I7 C3 _- J0 {
9 q% o) |) u6 i0 G                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
5 b" _, s" `. y) @- o1 e# b4 x& n: g: m! k+ f
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
: `& Y& K8 }- Y! y2 ^4 Q. z. l) z: ?# P3 N+ z7 b+ D4 L
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
* v( y' Y' F$ e/ A, t" [
6 u$ a  l- ~& Z  j: G                   會聽取物管公司 依法行政........
! t3 e% X8 }* I, x8 ]& y' M& V7 B& _
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)0 t& C; B- F' S" t. c. ^. j. S) K

* b2 U+ }8 P5 m0 P! q$ ]; x. ?/ ]                  會使委員會與大多良善住戶零距離......... ) L7 I; f) X2 B9 L0 `. g5 o

, x: p) a/ _7 s1 F7 L% B
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
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! \" Z% z* b2 F2 v
請教各位一下，0 ]' A& r! T, X! M% ~1 e* q
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?& H) Z  G7 o. i6 w9 h
監督v.s指示
! X% o, T, _7 ]: l# e/ w
7 K( N4 a! @9 b- L! K/ x: K% E' y
　　兩者都很重要。
/ w% ]  P# j" Q/ d1 t! p' F5 j- d8 Y9 j$ N* j# u' o2 P
　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。) b# y% J( V+ k* T+ y) p4 e
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。$ d. ?: R8 j! l2 b2 ?

8 Q! G  O) L) I! @4 W+ q　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
" W) t; X& c9 t( B9 l- |, G0 ?: H8 K: H7 C  |  \3 r6 }
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
" _! j  g: j; Q$ V5 }/ j' x* ^; |
. C# v- B' d2 D% [　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...' a; u, {3 p0 E
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
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$ W  x# }2 y9 F( j  v/ V

& Y& w! ^, }& H我覺得5 j2 T0 r3 P4 Y* y3 @7 H  D
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。  h; U& W1 n: n% r
即會出現一些不理性的現象。
3 m. V! m, I) }$ ~- t$ ?! X. d3 W5 x) s提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。. x# v# H; u  z% Z
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
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4 w. Z, g, P6 K  x5 F9 Z2 @& d
- l2 |. f+ b9 l* A/ q# o8 `; d
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............3 [3 I3 q) F7 G

. G1 K! }0 \- m6 k2 a+ h或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............' q; e. h) R/ V0 u1 t
. I1 d  P4 Q" o
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
# X" w- L: R7 M- z$ M9 `
6 C& J8 C; S9 `1 d0 }: x委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ 9 D2 z& ~, w, j7 h5 ?
( p# j3 ]% H3 R
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題.... " v6 \6 Q  N: @/ E0 }7 I8 w7 b
2 A* g" R0 P. A" ]7 \6 r
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........' K: @4 N% a( o* Q' w
, \% E' r6 b. X9 J
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............* O/ T/ ^  q9 s% l

3 `9 Y- J3 W" A4 Z物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. . q! Y5 g# I" X# `8 n7 T
" \# O/ @# |  N6 w& O! B
/ S8 u) j6 \. x( L( n

: i, s: r: y% T
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
9 g7 p0 {" N- H# F6 s; k4 s' i因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。  A. X1 j% x: w9 [" ?& l
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
9 E" D. }3 \) V9 |1 b而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。$ u- h3 W" r7 d5 a! K
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
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( e/ V: r+ K" t6 X+ b. ?1 W& I3 @4 J& `/ @' x
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。5 L  x+ ^5 C4 \
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
- Y! w% F: I& b; M" V如果主委跟委員要求不合理該如何?
8 S( I* J4 n; N% {0 h如果要求不合法，該如何?
$ T3 P; l4 Z; I這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。4 g; W; R- m; j" W9 {+ \" L

& |2 w6 q% N) y# T4 `  f* _
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服務小弟

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4 u7 `& C" M; h4 Q/ ?  f' P; c! a) _4 |0 I
本人就自身經驗 提供您參考...........9 r: r0 C: W0 O9 r, W' F: s
$ v$ h' t' d: Q
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
& j  ^) \2 g% }8 i
+ _6 q5 q% x4 F8 P做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
% B0 p- H, S2 ?% R
1 x, V$ e; R' J- s4 r提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
6 v$ }* x' V3 ], [2 j1 t2 D4 }
7 z- O8 B+ x% c如果主委跟委員要求不合理該如何?  e( D2 `; s9 M( ~3 ^+ `; `# ]) `

  a1 ?4 @, ]8 g# b* P& |7 T8 n先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
. Z: P' m# l0 ~3 @% u0 x0 i3 {5 M: w3 ?' A7 Q- Q3 o" E
如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務........../ Z4 b+ p3 Q7 D$ N( z- W
6 [8 r# V: W; N( M* m5 U
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
; w. z2 S; P! q8 j( }2 N+ A
2 H, n$ s! }& i$ P/ h而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
1 d- f$ G8 E( L3 U  T6 s9 W, I( _1 w$ t5 c! L3 t1 I& u
如果要求不合法，該如何?
. C1 @; V; H7 Z% n1 G
4 }+ Z+ E* a: ^$ ~這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........9 Q: s! d6 _4 {6 q$ m& D5 F' m& _
2 e2 A1 \% }- K' g2 ?0 i& \
當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............* y8 P" z+ b2 h8 F) J% b; o

; ~; r7 `4 ~6 E) J. ?7 M' l. i* D委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88........... 2 [% L0 v7 {& E% \0 R% z, ~) c
, _$ K* N. Y# p$ a$ K5 t2 @% g- ~
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