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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
2 e  A+ ^9 H5 E
2 v' G4 @- g; r* ?請教各位一下，1 ?! C2 M$ {( K& x$ G" W  \4 [1 W
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
, ~' \; ~$ W% I: W8 f監督v.s指示!" j1 E6 c$ I' D$ V1 T2 G; S
* {( D3 X" v$ P8 ^3 c) x
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竹瀅

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沙發
發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司
2 z$ G. H4 t+ |% C" d住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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雨果

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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權7 ^( y  e, t6 E) ^2 H
管委有參予權跟指示權
: Z2 l/ b8 `* |2 c住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章/ ^& [. f+ ^* C& m& e# J' U

4 t; ?$ n% H) {當然是以委員會為主.......
. G1 _- q# Z+ A0 \5 K
5 f, {0 R/ G: q* O物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
# ]& @) U. a5 X( l$ Y- F% e& K9 L$ J6 q+ C" A. A/ b
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑3 |& @3 G1 r( |

! o7 }$ g6 G8 V  I- S                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)1 A8 [/ L& v" y$ q7 u

, w1 r  G: S2 f                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那7 J3 z8 R* c8 r4 d6 p0 o& m
4 T& B& m; ]$ N1 B
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....) . T& w3 ]8 D1 Q: O$ P& h. j% R
' ^3 Y( o; t: s  `
                   會聽取物管公司 依法行政........
  Q+ j1 Y: ]6 w2 \) A1 H& A0 t# A$ Y
7 U( ?, y& a" p0 [2 C1 H* j" s5 _! ~                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
3 P  O* ?- O2 x, j: R: w1 B% a9 G0 V  H* A: l0 M
                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
4 o9 i. u7 Q: O& F0 n
- h4 I, X: P6 X4 o- r
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章
  ^) O' A3 g9 g
請教各位一下，. l5 u- Z5 p7 {. {
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
6 @- V+ u; d  b1 L監督v.s指示

, z3 y3 y8 L* u3 I+ ]7 Y
0 G9 H9 D9 T7 j! C0 U　　兩者都很重要。
. k2 x, j# A1 g: l
. l' G# f0 l( @6 U　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。% v+ I' u/ e$ e* o: j. k# N; @
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
$ S9 Q8 ~8 S0 v4 p5 [# B7 ]- }4 x" m# t- Y( @8 d
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。. D/ m3 T# u5 ]# z1 T; M7 Z% j

5 a3 K* w6 }! N3 Q& @" G% N! \+ t　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
7 A+ b3 \6 h# J
4 X: |4 E, s# @# D, n' O' I　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
2 u' C7 g. o3 h/ b7 U
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
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http://0rz.tw/BtLJZ
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賢賢

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章+ \9 O6 y8 X" S; P/ i0 ^6 t

! h9 N, z0 @& n) m: Z3 I% C8 L* z: w& a: d3 N
我覺得
# J% i6 H2 t$ t2 B" ~! r- ~7 b不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。2 z. S4 R$ b8 R  I* g
即會出現一些不理性的現象。
* u! u9 @% l4 M提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
# n4 [9 i1 c7 r建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章! Q' S3 C* W$ U

+ a1 i0 C- Y! E. E+ F/ g1 V3 ?) F1 ]! v3 K
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
- p) Z' I0 p4 C! w6 ?2 ^$ E
: Q: }1 J. T9 w9 I' v或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............. |( f' j* I6 p! |# T( P; X
; k; N7 P) X* {, z
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉3 Y7 W; O0 \# K1 w

) l8 y+ Q4 a" s! c5 I委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
- J9 u& m6 \: m
6 S, U3 S9 d) w7 v/ v  e2 s責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
- L# W' X7 {; W: r: n+ Y- a6 U- U% k
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
; a. V/ X. L, d; W, V$ C% |5 K5 Y* h7 Q# V3 G" u! y# |
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
' A+ n* e9 ~3 A+ h# _" ?/ G# C; w( H/ D3 I- m6 f. R
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. 3 @. r* V+ A. M7 k1 _

( D* B' _! ?4 z* V& C6 F' e
4 i. g9 u, t( ]8 x7 R9 x& Z9 D. ^- E% ~, |; V9 C* C( Z0 M
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
$ Z, h( ^" U5 {. }因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
% X! ?9 \. M4 f而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
9 @6 ~) t/ T8 p: p1 e. a" A而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。  n, w, d5 o; A$ C0 k& n* v
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章$ B' I! h3 E9 w+ S$ z8 [

+ M% x% [0 ?+ `. S6 Y% {當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。' [. J6 Q( Q+ {% H
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
* T* H- n' ~" E) j& E+ x; R/ [4 P如果主委跟委員要求不合理該如何?
, Q" `( {  {- a: X; B* e如果要求不合法，該如何?0 _/ f& y3 U) M/ N; n4 ]: f
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。/ e& {6 I* z3 v1 x- N2 a$ r8 g
; i3 W$ H( k. ~
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服務小弟

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回覆 賢賢 的文章6 H7 @0 o2 Q' u' W! M6 G' w# [

. h6 _0 j# n9 M# [5 z本人就自身經驗 提供您參考...........* s0 Z2 {/ q9 U7 z% a
. ~  g: H: c$ @9 L4 ~- p
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考, _* \" y+ I: b

) I7 y$ G  Y+ q做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
& m+ {6 K6 _# j+ g6 S" @. Z7 U" g/ D* s  W: Q' c# S
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
5 o/ D6 L* J. _! I( c5 x; j4 Z0 _" S/ V( D& q- x! ^
如果主委跟委員要求不合理該如何?3 r! J' _4 U2 o# l% Y$ t  E
: _& |/ P2 _5 ^: s
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
/ |, f5 `% e1 R7 L
3 _  Y5 o1 S% I2 c4 C+ `如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........0 M* a3 x  G  @$ X6 v; B: Z
0 p$ {$ b5 F4 h7 R
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。 : l& X/ b2 \  b) \
8 d( s( b' b. a7 x" F& d- D9 t7 D
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
3 Y. c# v  @4 b$ B3 r
- ?" ^' @! d& ?4 Q- ^% z7 c0 ?, ]如果要求不合法，該如何?' m. i+ f5 g" P6 Q. \
' k7 Z1 x+ f& |* J7 J
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
9 q, v0 p& t; n+ O7 q3 f8 s7 p8 K# H
當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
$ I, F: s" ?; r; W$ r1 \/ W* W5 a" f; k9 T) l
委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
& W* b9 K. C( ~, Z) ~8 f0 P
8 R1 @! q5 f. m7 R1 b8 G' B, {
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