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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯 % r0 Q' x) m6 E0 w
, ]$ [5 K) c/ T4 g0 C
請教各位一下，# x1 ?- k) A9 ^
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
9 q( i! x: f3 ~- {' F( m4 d監督v.s指示!
4 V3 b/ v. |: ]3 h4 P7 e4 _; z+ R1 A7 l: q' ~& S% c
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竹瀅

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發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司) t& T6 z9 N4 J$ ]" T
住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權5 r- @# c5 B7 @( s) e
管委有參予權跟指示權
4 c1 V2 |  Y5 P住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章
! b0 G2 ^1 r" Y- ~7 Y  H2 I2 I
  P2 _- q9 f3 {. {- q+ s( }' ?% F當然是以委員會為主.......# q" ~/ ?6 s% ]% @
9 j: t( v' J6 C" S' h- D$ O
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 % P0 F: y0 ]3 _0 F  N  F! l- o; D
6 ~+ Q8 e8 V% P' G9 o
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑3 Q* u" j/ m: L1 H7 Q! Q

1 p$ d5 N& u/ E% c! Y/ V                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)* Y% `5 A8 @" A
: `" t  U+ g( Y  O
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
. {# ~8 ?% W, W* g$ F% T" E( j0 [0 b- R9 S: {
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
  Z% Z( H6 o7 X
1 Z, W& T+ h$ p) T' B: ?! I* |3 C2 t; u                   會聽取物管公司 依法行政........# p' z$ G2 D" q9 ~- P
3 n) o* O0 i9 C0 t/ r- {
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)$ J7 P2 z8 Y/ \

8 T. C% q) ?9 R2 F+ P! k                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
7 r+ V! W) m$ j4 T2 ^
, D5 F5 i; Q# s* A* J" h
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章: S. u3 g- K& X. L; f
請教各位一下，! |1 i% p0 ]! Z* O  k
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?3 D3 k4 U1 f9 x" s) y1 r3 Y1 S
監督v.s指示

' D9 [" p% U' I) O/ w+ S/ E$ F9 R3 d" D) y  [$ B- B
　　兩者都很重要。- ]2 v' w$ _( E
; W$ @3 ^0 \2 Y+ c3 _& c: y* M' Q
　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
. @# v) I( |) p9 C9 s　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。  `- i: J9 O) v; ~. o0 k7 n

3 z1 x! _& N" Q$ h　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。7 E: O% D" ]3 O7 K9 E2 n0 t0 b2 ~
  k/ Y. A) I' W: m
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。0 R3 K, t" ?' \

: ~1 b3 V& P* E( ~& ]　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
: N$ X3 V3 e$ D
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
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http://0rz.tw/BtLJZ
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賢賢

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章
' ?7 x: {' V  \# {" r: U  T  \4 s- _* b
4 b! }+ ], {, U* x
我覺得& v: b4 N0 {+ j3 `1 t" \
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。; A3 K; l' [; C! |
即會出現一些不理性的現象。
# P# E+ V& _) w- d( Q9 e+ n提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。6 e8 E: b/ ]$ q$ X2 g5 a! S8 i
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章0 v4 I' s+ z/ r& v4 }

. \& N" G  O' r) [& a1 y0 L" Z5 _$ r, v* H) l; b2 R* A  _. ?
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
4 d( m( B* n% M4 y& k% R
$ `( S6 {$ C6 `) _. V3 K- N' H7 \或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
  \5 s+ @6 S& g$ i% g" W  `7 n, K- V- I
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉  G7 r2 A. Z; x$ H
- s/ A, b: R" Y) E
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
, ]+ a( _- Q: c: X
9 a  m! R  q9 U/ c6 i0 V+ ^責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
$ g6 K; G+ Z4 ^9 T  U6 }+ E+ i! y
& [) K+ p1 N" l當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........* b- {$ `. Q4 J/ z. [/ u
+ I) |# k/ T- }
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............5 m( T7 @4 _6 T' T% ?4 |) G

% u3 p9 Z# q. }6 i+ ?' [物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. 8 B( _$ J( w' I& T8 {
# M5 k  y; i' A/ w

! N3 b0 T1 o" n# U0 K- C7 V7 W; L  |9 H/ L) b9 \
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yljimmy

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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。, W2 q# ~# e. D: Q1 p' Q
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
+ J. x4 L% j. v8 G2 V7 J' D$ d* R而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。  w. s6 Z* d* z' P% o: ]+ M1 m2 N
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
' X5 `: R2 m$ ?' V/ D+ u4 H以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章* K; e+ Y8 |7 W* Q3 X& K  L# W
9 E/ E; Y  k, E6 }% G. A8 i/ |
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。. s3 K5 ?" c9 F! t4 R+ ?1 a
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。0 g8 S1 V& f0 d* |. F
如果主委跟委員要求不合理該如何?  c8 [9 v. [/ i3 V
如果要求不合法，該如何?, C; p; l- D1 J9 Q
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
: U- G1 Q& \& W7 a: j$ `9 P
8 D" |8 J0 M6 u; z- \
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服務小弟

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回覆 賢賢 的文章' P/ R. X2 ]$ D" s9 b$ {

( s* Y9 q# w' z$ a( ~本人就自身經驗 提供您參考...........- a9 N, L8 Y* Y% `2 f' @8 w
1 I! t" ?  X3 Q1 b
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
5 ]4 l6 A, G! Z( l
0 D( v- W' a+ {' Q( v做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護6 z! B: z& e. Z$ d" k
+ T1 _* V; E, I# l8 z7 M) p
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條 , A; x* s0 L, M8 o  g' `

  U! T+ H* {5 ?2 Y* r. K如果主委跟委員要求不合理該如何?6 b* Q$ c! t  a4 H0 ]

  A$ g+ `7 ]  G: K0 M# g先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
; E! X( d$ f0 i* A
$ S. {7 w1 ?7 P' E3 \* v/ \6 |如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
# {7 c" B  F+ X* h: q% B; f* m! ~
. l' I8 F! ?: R) X9 W6 n那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。 5 E" R2 Q  l2 b' ~' [

% G+ D7 x$ y: U( E4 R而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... 8 M7 u. X! K/ y: y6 ^" Q) D
& r! X$ @% i; }! G' k9 t
如果要求不合法，該如何?% ~( I% Z# x3 T5 |  H4 o1 Z
! o( X; i/ f& h+ ?& g; x
這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
/ B6 l4 h; s/ b5 V$ [
( I& @+ C  M5 v* ^& t2 M當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
, z- ^& [6 g! _6 T9 T: @- f5 M- P8 _4 f) {/ l: v7 n- N
委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
5 R1 V2 Q! }5 v, W" }4 x
9 K. L$ `6 `/ e
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