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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
$ ^) N) Y8 H( P; Z) z1 `% i$ N7 r3 `! ~; ?
請教各位一下，
" ^6 x; o6 r; }, S" i: v物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
5 X: K& N6 ~8 l+ m6 g監督v.s指示!) u5 ~( e( l; @) |0 P
2 G' U9 t1 ]) n; U
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竹瀅

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發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司
) i/ T, |& h/ k; o9 e4 D住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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雨果

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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權  M( M  C! C7 ]6 {9 c# t( q
管委有參予權跟指示權
: H: d% g- l6 L住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
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3 _$ g( N5 S! }: _
* T  s. B$ }1 u% V當然是以委員會為主.......; q8 E  o& o3 K1 i

: ?4 r( [% c6 C! _3 T! D! q物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
) [6 H, A" \0 l5 ^% u/ [' e2 g3 a% z" Y$ b4 r+ T
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑: E. j/ _' f; w9 C3 A
' }8 E% U' ~' y
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
  Y; H# l, _0 N. e% n4 ], e6 E( J4 H; O$ O% v- e
                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
* r% Z& Y0 t" ^5 H6 E5 a
) \& o, q, ^2 k, @" G好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
  E5 N) d; Q3 D0 k  E: O4 z3 U2 G" u+ O$ n
                   會聽取物管公司 依法行政........& Z. t1 J% @+ f& t) E4 t( n" c" j) M
, e7 P/ i3 [, ^; t
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
4 O3 |; [; V2 N3 M  @* p" u1 R/ Y. C' w3 R& T' ?7 ]) u: c# v
                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
1 f' N$ `9 y# {; q& D, e, Q
$ z7 G) f; N. v. j: c2 {
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章
: M( I0 k. j" [
請教各位一下，: X. H* ^$ [9 }6 M6 e2 H! E9 P
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
6 W& I! j) k; t監督v.s指示
3 j  T6 Z* P) p0 \
: z6 `$ S9 r% ?' }5 p/ m; a
　　兩者都很重要。
- L5 W  e- v/ A7 o
6 ~0 t+ {* a4 ]# K3 l3 ]* u　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
, ]- W% T% G4 d  D8 l7 \; I- \, N　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
7 N4 @5 ^5 t! A# @7 [% k" S  a% o9 ?: N- }/ |
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
0 s# F; V' o: X% l- o: _! r. W( X+ b! F2 @% w
　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。4 b: k* n  e" T! c, D

3 l' h6 R; m+ N: z8 A. c. p　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了.../ ~! e5 y2 d; `# H7 k  Y4 c6 X. Z+ R
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
My House
http://0rz.tw/BtLJZ
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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章; r& ~% r2 g) s6 {

( ?+ e% {8 L* _  @9 }% Y
- {+ a, ]* Z! R" g2 j  I0 x, P8 x我覺得
$ H) e  O0 B# f, ^: n不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
+ Z# C" Y" c! F$ {4 N, C" _即會出現一些不理性的現象。
+ P+ w$ A0 {6 G1 S; L2 p3 Y提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。; f# F# ~) k5 E8 k% c! ?/ p7 o# R+ m2 C1 [
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章* D. W4 Y5 \; u# r0 {. f
+ u1 h5 T4 h' z) }
0 w% F  M  k/ L. @' @, g9 e
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............7 E- D; S* V' F9 k

0 ]7 T, R% w7 r2 L6 L' C或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
$ c2 ^  R1 N- f/ k6 E
8 o  i+ G/ t+ Z4 ?4 Q* I5 L& J授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
7 m: f, J& V: p5 T2 x
- k0 [: a) d$ A! J1 T+ y委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............ - ^5 U; O) g3 }
5 ?/ x2 B- G$ r$ Z+ T9 F
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
% P! y' I, t9 O2 X" S
1 t9 r* b; \  u: s  \/ Z! n* |當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
8 H2 y3 b) d' F! X5 U; w/ G  Z+ N" C% ~# a- T0 ~5 _0 N6 R' m9 b5 I: p  I) B* w
也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
1 T# y! T& V; t5 {% W  ?$ d" v7 D1 C" z; S& b) h+ t' i
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員............. ' a8 f4 g& _3 z$ s" ~7 ^7 z! |
/ \$ B* L: |# P# B

4 W! `$ P9 n7 T/ V4 g
, p1 N9 i. h( z) v% k$ Q$ c& {
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
* R, t& D5 F& E% q/ H" h因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。# S5 B  _+ I. S' ?! s
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
2 ?( r7 y! _0 i- e" M4 K* q9 `# T而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。4 {' T' b8 d* t  d3 m
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章5 E5 v* B5 u; S; e6 o+ L7 N

. r3 t. }! O% k4 N7 P( w3 D當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。: Q; m* L) p6 U9 ]
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
7 F8 j, F" O6 ], ]; F9 _8 c如果主委跟委員要求不合理該如何?
- c3 u2 z+ F0 k8 L+ |+ P' K如果要求不合法，該如何?* H. U& W3 H4 u- [
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。3 r, B! V, h+ B5 c0 k, l; M
1 Z+ Z8 b8 t/ x7 C$ Y
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服務小弟

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回覆 賢賢 的文章
" Y/ ?& ~9 a" ?9 l0 R$ E) O
) q' d; K* m5 K* w& g: H8 N9 a本人就自身經驗 提供您參考...........
8 X6 i) z- ^1 s0 `, X8 W: T1 I# r$ V1 ?+ N( L! a
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
, Z  p( w. Z, N( b$ F& l
5 V9 V3 S/ {8 ^. y- v2 W9 k做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護/ g$ G/ Q) V, U3 v

% d! ]9 m* T0 ~7 o. U' `提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條 * \3 j8 E- B: O0 \1 {, x. H

" R1 A  D; x' A) N0 v如果主委跟委員要求不合理該如何?, b  i8 t5 v7 i% u7 c& o

( g$ x8 A. Z) ^+ q先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
# v, |( C1 x' Z% B& g- |2 d
% O: X( l% z& p/ i( u如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
0 I, g1 R2 B  D
: q! E( r" F9 {' j0 E- J; [. [那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。 % R# T. e: P# b; y. i+ Q% R5 S2 T

. T% P" t$ q* y. `2 y3 V* V而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... . [' |" O' ?" v" E

: B* ~: U& b* ?1 t' p如果要求不合法，該如何?5 D9 \* D" q: w1 V5 l# ^" k

/ _) q, `& f3 R3 T4 M這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........, y+ {. e1 Q' R( I8 b3 m& ?

, g8 `7 ^& c* G% T3 @當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
# a! a2 ?2 E4 u: \
6 W8 s+ \( e0 u  s; _7 _委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88........... 4 t7 g$ M4 W) s+ `

* u, W( Q# u  v
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