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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
4 f7 n+ l) M" c8 C% A3 l: L# Z& W. u0 q- c/ ]
請教各位一下，8 ~3 I5 y% D" _, ]8 R
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
  o; l- `! g6 c! ^$ I監督v.s指示!
6 n+ [: s( F1 F9 `; [: w; w7 `3 a+ i5 q/ J; k- F
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沙發
發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司
" ]: A  F: _& r0 L1 |住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權
3 s. i- q' J4 `0 f: z8 k管委有參予權跟指示權) n2 x. v) S! u! |- @
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章1 Y- [) n7 x/ I' ?, q

- N& a) {: S; P6 T0 A當然是以委員會為主.......
- d" e9 L, |9 O! G$ ^7 b1 h; I5 [; `) ?8 _; w! D- X2 c4 R
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規 ) x& ]9 j8 K$ f: ^& N! x
2 H+ e- H4 W. N
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑" W2 [: v2 n! k, b( a
, S( w1 q6 R$ N! R! P- X: E$ e
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)" Q2 u) D3 t% v1 z" x3 t0 K

' Z/ w# M. `7 O* i' S                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
7 J1 n3 R) f$ w% S3 ?( I: r3 _3 g$ c0 k) m" p6 l$ Z
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
8 r( i6 Y. ]' E' c7 z) F! E7 Z! u  s, b: z$ `4 j; d8 B
                   會聽取物管公司 依法行政........3 `; O& }2 m6 g+ l9 |( J. Z

! X& H5 S% M5 q                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)3 [% ^) A' L7 h( j' }

8 \$ e# {% U; o% k) k1 w8 \0 M                  會使委員會與大多良善住戶零距離......... 0 x6 k$ i6 @: i$ k8 o% m* i6 d( N

. f; ?+ K# _2 H6 R7 ?/ ^
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章. P7 L' j! h) W; Z$ i# S' ^
請教各位一下，! W; |; O1 x" V  U1 X
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?5 W% @: v9 [3 i3 ~5 i$ Y, f) t
監督v.s指示
6 v( Y# m2 \  g: E8 E* ~, g
5 D+ n( H' l+ J5 G
　　兩者都很重要。
+ c1 S' m1 j, D! l7 S7 B: ^2 s" |  m' G6 e1 y: D$ b
　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。/ K- g  J* E+ c7 P* ~" S* ~" z
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。
! H1 i; A- G2 A& F1 K
) o% z$ y5 g# ^8 t7 U7 V　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。! K8 H4 {2 v) Q8 T! ^9 R

6 v7 D' ], r  Q, B9 L4 t$ S　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。6 U# F1 u- u# [* D# P# n9 h! ]4 `& P

. t1 ^% [/ y& n) u　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了..., R' O1 ^9 Z" x# H+ S5 W: Z9 A; K
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
My House
http://0rz.tw/BtLJZ
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賢賢

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章
' F) ^) l: X$ B) [
, k6 h/ Z: [6 F; L5 p( u* D, A: d+ `$ E* f
我覺得
4 ?$ Z3 H& z$ g不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
5 z& T: d( x4 A即會出現一些不理性的現象。6 E; j6 H$ w! m8 K" w
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
& Q% i) M% l" n! [: O建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章$ l2 S5 ^: j! O9 b1 z& k
6 h; H, A' O* c8 l5 @
# c* `. o: q4 W  \5 }$ R
很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
2 R/ D( N8 u# a: j; ]' \* v8 `  S$ C1 F. P0 v: v8 {# n
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............+ P- ~9 W6 F* j
# N4 {4 f) z) q) D- b
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
' B4 k( U" i5 _  Z4 n" c- H& n; z; p7 [" b
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
! p0 F, M) \, j. [9 U4 L" q; y! C* Q' L
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
& C- s9 X0 H% w4 {; d
0 v  ]- c9 M: {2 A當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........# P6 b! E. V; Z4 _; G# _( @6 ]) H

  m, ?) h# Q% P0 _$ S; h也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
) Q; ]5 E/ s0 B" F+ e& V- h- f* I1 |" ~6 _/ p
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
! y: p# ^& {( p$ }; l) ]( D, n; U0 c  q% F8 S' A9 S
; T: g; k; C2 Q1 e

' Q) R9 E) Z! S- T3 D" R. ~
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。+ M) n6 v( L# q+ @5 S7 z
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
/ n& f( \* X+ F- ]& X, b而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。+ J* z7 t% X1 o- v: u* h
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。% l# k* b5 A. C4 W+ \
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章
. B' k: E* Z  ]8 e5 ?7 s  R
) m4 z  B) c0 z6 [當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
& D  R+ }; F: h1 E5 e6 i但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
3 }  x& Z$ F( ^8 R如果主委跟委員要求不合理該如何?+ G/ r# v6 c- c0 g3 n+ e& ]" ]
如果要求不合法，該如何?4 w, n- m7 t2 E2 b0 s
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。1 I. `" e& Y7 P7 Z1 y6 I: T. G* s

' f+ h( D; h! f4 ?& Y$ O5 t- J
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服務小弟

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回覆 賢賢 的文章  V3 Q, g3 b# V( c/ z+ B- i

1 y5 p3 B, i. |; o! \本人就自身經驗 提供您參考...........2 o8 z' N1 a7 t+ b0 G& z
. g) k8 H0 }7 l6 E8 B$ R$ a
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考7 d# y, |- Z0 g1 O7 ^* \

$ C( k0 u1 G" t做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護/ A# B- Z' ?- K) f. u4 t4 Q

# y8 E9 n0 U& x$ _& E! r' n提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條 : O6 w5 t6 T7 D# P& Q$ J/ L; M5 L

% O# J) x5 v+ l/ b如果主委跟委員要求不合理該如何?
2 N. B# b  Y# G( z3 V0 f( d, Q8 U0 W* {3 J" n* X/ s' O
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)' S7 o  k/ v; r0 V# `3 }# W

5 [# q4 l/ p/ H6 n  D8 E  ^如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........5 q  K) N. h3 G9 B1 s7 Q7 ^; m
7 [& ?- J+ r. [* Y
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。 5 o9 ?6 a* \7 J' u9 d& U& P& p( m5 s* S
+ U: E# u! u3 j# F% n5 f8 \
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... " ?% W+ s4 x, d% {( z8 Y4 v

# S5 C5 I7 P+ e2 ~如果要求不合法，該如何?+ {% `( M9 W3 ~

0 E/ e& k; _) q這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
, c+ F! K3 }! E. W5 a( l% c* {- H* r7 `8 S0 t; P' n
當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............# f( H3 S. a9 A2 n( z  W: l

. I" X/ k) u' j1 l8 G) \: o委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
# u4 @3 a$ S7 X3 i. Z5 }" H' n- o" |* ~8 t. s
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