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[社區管理] 物管公司與管委會之間的關係!

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jushua1975

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發表於 2011-5-9 23:05:20 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 jushua1975 於 2011-5-9 23:07 編輯
6 B. y2 R- ^' R  z* Q% f3 d0 u8 Z2 r, v* }" |+ \
請教各位一下，+ M) e) N: W% o7 L1 l1 ^
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
8 \0 r+ {8 V7 [監督v.s指示!
2 f$ [5 T" {9 S! n
* l; ~" b: h7 E
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竹瀅

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沙發
發表於 2011-5-9 23:33:22 |只看該作者
管委會 監督+指示 物管公司  p, s2 W$ s: b& i( w
住戶 監督+指示 管委會
太誇張了啦.....實在不知道要說什麼
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雨果

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發表於 2011-5-9 23:57:44 |只看該作者
務業有參予權跟執行權. ^$ Y* A3 y- U9 `4 M+ [! {
管委有參予權跟指示權1 P( ?8 A2 a1 p: r7 N$ E, U1 C
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司
跳脫正常的思考....偶而逆向思考...會蹦出燦爛的畫花唷~~
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 00:09:59 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章: |6 [2 l7 z6 [! A0 ?  G
! [. h$ i( f: w9 \& K; T
當然是以委員會為主........ s$ B& `: L3 Y  Y: G: n
: Z' J0 I, D4 I- u  q7 ^; t7 O
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
  ?8 B. t/ K# w( b# j5 O9 _/ i6 p; b+ S) D6 M9 f# {: P1 W
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑
: E7 G" k: |9 W, Y! a* V) k) H) h6 u: ?9 c+ r' ~
                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
  b! |4 T4 ]3 e1 L/ U
0 E& i2 D" o( v6 f1 Z' N                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那0 _; q; I9 f- U% v3 z& g

7 x! I' v' u( z7 d! ]好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....) 4 J- M& A7 z8 ^$ O5 t7 b& [

4 P0 U" R( ~: n( Y: ]' x8 T' w                   會聽取物管公司 依法行政........* t+ P9 w" x7 Z; N0 m" |
. I! z3 |( D3 W. N& e% Y
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
; k8 y" ~- a- n" h* C" ~% b2 ~: d0 ^, M! C, k. C3 i
                  會使委員會與大多良善住戶零距離......... + |  b, V: ^$ J# X9 ?3 C5 G3 I

8 {8 A6 a: `4 K1 W+ u/ @! V9 M4 b
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寧靜海

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發表於 2011-5-10 03:13:51 |只看該作者
回覆 jushua1975 的文章; [# k! I- @+ w% O* a; d# i
請教各位一下，
1 h# Y# y; @6 g2 z, l! |物管公司與管委會之間孰重孰輕!?# Y1 l, Z' Y, E
監督v.s指示

! P) l; W( X4 @& C8 _9 b7 V; L! |* V/ B( u, }# U" X- W
　　兩者都很重要。
$ t! R! `/ G4 [; q) Y. y. X# i
) t" o- N" u- O4 O' m3 b　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
/ g; ]2 Z1 e- P+ d1 M+ o. }, f　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。6 c9 ^3 b( X( ?2 P
: T& \0 p* x; l5 o
　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
% s5 E# h" x* Q; z% v- Q
, ]3 ]# f. ]  o* K8 p- C0 h　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
1 b" {) }3 F& n2 l- Y8 J4 D$ ]% u$ X
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...( o3 ^, ]5 g+ a( ]5 }
寧靜海的部落格
http://blog.roodo.com/silentocean/
My House
http://0rz.tw/BtLJZ
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賢賢

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發表於 2011-5-10 11:40:27 |只看該作者
回覆 寧靜海 的文章
' I/ F% o: B# t0 ^- e0 F# d& m: K1 e1 q# N( V/ E

1 N, y, W# Q0 p; }我覺得- T- l9 E9 Q; A$ v; O- `8 P, j, q
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
) |4 i5 Q+ c6 I  n- E. j即會出現一些不理性的現象。$ p' B, V7 k7 ~
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
$ n3 Y* l- {9 ~& k! `; Q建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 16:01:28 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章1 m! t" |" r5 o0 p+ I

7 Q# N" f6 J3 o- N1 m- R2 o. L* B1 T
* |1 L) Z) N1 @# H, X: v+ u很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............7 W; y; C$ n* Z) }

( s+ l9 L+ k2 |/ k或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
. ^9 F& z( A. {0 F% q7 m$ e% |. H- ?& r3 s) k, c
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉4 G& M- T4 b# B; S' n( x- w

- j1 v1 v4 u# t: n  h1 ]5 K/ W委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
/ z; n& L* T, K8 J5 P
4 h$ D% j/ h, |5 ^6 H責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
- ?. L6 `/ t" b' k! E0 {5 p5 [: N. s# @, [, X( U
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........3 M( _! {' P7 \, `

+ F* q4 X3 T3 @" t2 L# U也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
* M' X+ l& b. O1 C) c7 Y' @) P% e( K/ w' M
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
  h8 k. u8 @& W$ U7 e' L6 l' j: s3 \# f

" M, ~, N' `6 D4 b4 D9 K2 `% p. N/ u
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發表於 2011-5-10 16:20:45 |只看該作者
如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
! }! v$ {, l! p8 f: t因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。5 B; k/ l) Q& Q# v
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
/ n  b* T) w; E  c而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
! o, m% K( b/ Z以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。
基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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賢賢

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發表於 2011-5-10 16:33:23 |只看該作者
回覆 服務小弟 的文章! _& N( R, j2 J; g

& ?, e3 ^4 _, [) D當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。; X$ e# Z! Y" `
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。1 H6 H. u2 E6 M
如果主委跟委員要求不合理該如何?
% Q; T# [: Y( v1 o如果要求不合法，該如何?
) ?( A/ }" k7 w. w3 Y7 y" l5 f& ]' }3 B這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。; [3 V5 n, I1 c4 I1 R" t3 b8 N2 b

) C/ j( W' D2 X: N1 }' a, O" s
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服務小弟

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發表於 2011-5-10 17:58:44 |只看該作者
回覆 賢賢 的文章
( d. Z  \2 r* W/ b0 j: R0 _$ W. t( m2 i
本人就自身經驗 提供您參考...........& K2 g; R! D0 K4 d" ~3 |1 S/ \
. e5 _5 ~/ t5 W8 i# J" a
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
7 U6 V0 o; C: G/ {/ C! t- I! ]4 I1 q
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
. M6 H# b* t& e  f" l1 G. m6 q! h) U9 i5 v5 Z* W0 L0 s0 Q
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條 2 c; ^1 m6 _- d( ]1 [  V" s  G  W
5 N7 G& ^& T2 m: q- [4 u
如果主委跟委員要求不合理該如何?' F* u2 `' _) e% d  `

) j  l! _$ Y) |0 j" {& g/ s: }先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
: S& j, w; J% L! D% X
4 p2 u: o0 m- o; B0 C如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........1 B- E; B3 D9 j% J
# L$ u! U! w$ P: N- J6 U
那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
. d) r( {- K7 Q1 S. b' K
9 T, {8 I- y$ `. k而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來........... % O* ^& [2 q0 C
5 Y, N' c* r3 Z1 E- y0 r. n
如果要求不合法，該如何?
2 R3 P# b0 x1 ^" s" x
: J6 A! X6 A8 J4 {& u% E9 N$ Z; S這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
9 `! r& ~1 x2 W, L5 E5 Y: \. ]" {, @+ V
當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............
" V- b' W& h: s4 L, \4 s  X7 {. C
. q/ }4 W8 q4 y# W& G委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88........... ' H8 x* I# h0 \
1 Z/ ~6 L: m/ j4 e6 J$ D
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