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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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發表於 2016-7-11 15:24:06 |只看該作者
還有請問樓主- L0 O1 X, R" w3 I
4 X  a  B: v6 j. \- G5 B& ?; G- G
我上網查到. Y0 G0 w- V' a1 b3 h; E* ~" ?

, r5 i0 N% d& ?6 c永慶房仲網提供的資料
1 a6 J! }& q8 B6 L0 q  {: \
( a+ o1 c7 P5 h- p. h為何
' U. T7 D: c% P) N0 }) c% I; }! R. B9 t" z6 J7 T) [
耶魯
; N! e9 M% R4 M% B2 Q% |- M" \, n- I0 ?% n
近三個月成交平均每坪26萬7 i' i2 C' {  e3 r2 m
6 E( J9 r$ U2 k1 \6 y
https://community.yungching.com.tw/building/246#" I% u% B6 X6 g. D, J

) R, ?- K+ u+ n* N/ _: u6 m遠雄耶魯 成交行情# }% o8 f8 b9 `: b: S6 b- {( c
9 K4 Y! G! q4 K; _6 R/ q4 u1 u" T
1 k. ^5 S6 m- q' k* _' @
所列出
  r6 g5 G$ @1 a$ D- V1 |; p" r& z% I1 G9 D
遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情
$ _8 Q$ g  H2 v9 Q1 H# b, L) `
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-11 15:51:59 |只看該作者
現在大多都討論每坪單價
; X% \- b. C  L
) k% Y! G/ m4 Z9 d! C但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
: h; Z0 K* O& H$ ^# x4 b' _8 G
4 F( d/ \6 {( v就好像我昨天看到某房仲的廣告6 k) Z2 W6 F' P  |
, x. q- ~- U0 I+ l4 U
1XXX萬 5 E7 X; q7 D+ y5 ^2 |+ ]7 U4 w
! C8 r  G& E; P! A
7x坪三房格局  5 ?0 a5 [7 a% p+ [4 K' j% D
1 L* K) s1 h" s6 r# [$ q% S3 ?) c$ k
後面ps 車位*2
( p: [- y+ T) y% j8 ~$ Z. \9 m5 i9 {" H. L( U# j
單價計算當然可以降低
& A, ^! q1 r4 ?. H% w2 T3 g! J8 u: J  R+ U7 b3 x. @
不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲8 Y* o8 \2 x& K( j7 p" {& d2 l8 i

' _7 q- C* h% h* d1 V' s9 r1 C! v3 g
但我要說
3 [* w: \& C( S2 E8 M+ o" R6 _1 L- T: R7 R
一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見 7 A9 ^1 H' B# f( q3 g

4 w2 p0 A+ N. J( m5 ?. O) ~; @! G房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ? * L3 ], P& F& a3 g+ W7 y

8 k1 F, U4 H8 U/ U我並不看好 2 S% P+ K" b! p

  z; \- E* H7 E7 J  w
$ b; r$ ^/ p# R7 C
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宏都拉斯 + 1 終於突破心理障礙了!!

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發表於 2016-7-11 16:19:31 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29 4 T+ I: t; M9 h+ R
數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
/ M( c$ O/ J2 c/ n& N8 [. x3 W$ v沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇0 ^- a  {$ v9 J7 D" S
這些數據都是整年 ...

# Z+ R0 r9 `3 F6 n哈....     , B+ T: j) M! S1 `7 Q5 p
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,    ; f+ D7 |6 A, d7 P/ @" k
所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
9 {- D% F7 X* a$ p
% D) J; l* f& m: f) r統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      6 O( `& I8 g/ u; N, L4 |- \
+ g9 {$ y; \2 @+ K4 |7 f+ e4 H- J
統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
; t7 _6 ], G* [) v9 Y如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     2 c& a: j- x4 d" L$ I2 M* U; J: ~
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     2 z# l) d4 ]4 q) X0 S
9 }( \6 w$ t# y( K" k
要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
2 W% k) Q9 e- j) J% _- e$ f對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
5 j/ m2 M: e9 y1 a8 ^
; l$ \4 \" F8 h- V- N還有....別亂猜我住哪個社區!   
- Q  i* a. m1 x, S
  F* M7 V; V2 V
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宏都拉斯 + 1 他可能很久沒做仲介了~

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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:31:46 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51 : `" |/ h- J7 j: g" U5 y
現在大多都討論每坪單價
! z# D8 y% h7 K) q; J4 G( P/ B, \5 K1 f/ W8 O+ k( h' ~. `& i. T/ V3 d
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
  `: g" f- g2 l! l8 t& s) w
車位部分小陳都有額外拆算出來哦) _' F1 H& _% |' _) W

# I/ _+ Q, D% K/ ?$ X7 w* r$ f5 L現在單價的部分全都是房子的單價8 B3 b- |9 Z/ o2 y$ K. L0 Z1 d. ~

$ X' W" v) b8 ]這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算
( [( {' I& b. G2 z; K3 q
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:33:58 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
9 u8 B( y1 G3 J+ r5 U現在大多都討論每坪單價
) ]# O3 H1 p+ ^1 \& o  L- ?. n. x/ E- E5 I
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因" l# r& ~2 L  k' g6 X  a

. e3 R" N/ y3 P0 G你太護小陳了，會不會基於政治立場？) g# k# f9 v$ y
我說笑的！9 M: O9 C: {$ v. F
基本上
. U  W) _4 Y0 g* {  }: B你說的這幾句話
# F2 C+ r: D$ Z# P, }. Q+ A2 m我大部分同意！
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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:34:39 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2016-7-11 16:35 編輯 . P; w8 r6 w5 c1 T
發哥 發表於 2016-7-11 15:24
! x. P/ M" I9 J; V  n, Q0 |還有請問樓主
8 x& y; z8 S+ \# {' w& U  ^# Z
1 y" x# P) B) W' V我上網查到

8 r' _3 O) N/ H4 i9 C
8 _$ L2 l" E; z  n小陳來教育你~~~
: D" N/ ~7 Y0 h( N% ?
/ I8 x! B- H9 @' ^' ]; Z0 K9 P/ s為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
* e. n8 ~, u% o2 b, Q/ d' A5 m用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來
$ w; |1 m  q$ Z! i: Y
6 x7 }; G3 c# |6 v* Z- h* d你講的是單坪26萬是連車位下去算
8 V4 e$ F1 R  {* J- s耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
5 {5 {/ B0 q$ p0 J0 R  q沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真- z0 |2 Y: F4 y- ]. H

. m, O) O7 B' W- S% p* m3 j! U所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~+ ~7 }  G# y( |5 h4 s" K5 l* L
房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！
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宏都拉斯 + 1 前後那麼多人教育過你，還要教育誰呀?.

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『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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本文章最後由 REYCOVSKY 於 2016-7-11 16:47 編輯
1 \4 M/ H% f+ z' ~& O6 ]+ b6 r
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
6 o) j- ?4 Y4 g$ D" K車位部分小陳都有額外拆算出來哦! t! B8 g7 s% F

1 l4 v( p& Z7 U9 g現在單價的部分全都是房子的單價

, B, S% H' I1 n3 m
% ~: E) F0 c9 A& n, ?7 F5 a" \我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭
- q  ~) r* c" O  I- L3 P1 \6 T: W+ p& |& P) V$ @4 n

. C& }2 y! p% i/ C, i; N9 {, V' P  \
9 A7 j, X! Z+ ]" b但小陳兄 我也相信  ! A1 f4 ]$ v/ b$ M

- `; F4 u: h$ v/ a無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
& R' Q8 r9 [- y9 \  a  x% c
3 p3 ^7 o- Y, S絕對會是 房仲心中的好成交的案件: a" {! Q0 ]- c8 a" X

+ d, q0 s  s5 p  [) {8 C: g% M/ H
* B+ J3 q& N% m8 c
' t% c, e7 v' M9 d2 q5 N  F) {2 \4 `& r* i6 T9 C& |8 h
詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案3 e4 |$ m+ P  f+ q1 m/ J" ]

( a/ q/ L* g! L6 d是價格波動的幅度的主因
* C+ I2 Z( B  c# {+ \  Y8 a3 q1 |. Z' x& R4 W: f
在統計上 針對這種資料也應該剔除才對 % ^( E- H3 F6 x

+ a; {* f$ H# z" h- P$ j0 O; K) ^+ j
; v3 h1 N. N* f- I( Z' d2 p# M9 Z0 g- Q* L. O" f# m

1 S" S! O" C* q' o! y: i+ C8 p, x1 k& ]
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duckshiau

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發表於 2016-7-11 16:44:28 |只看該作者
本文章最後由 duckshiau 於 2016-7-11 16:51 編輯 - ?8 Z2 h& m$ S/ |" v: p- {9 v
3 n+ `" c) P$ B3 p$ m
我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
& k  l  P* V- i+ C# j再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！1 m3 w% e" F" \5 z, E7 I7 T& B
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？' x  c2 I, l+ h4 V# W& J" |
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖: F+ }  q2 |2 W! p& D+ I
(A)大學劍橋
$ G2 T3 e, }7 _, D4 r, @& V, _4 z9 }! A: y* }; U
(B)大學耶魯% V! ~/ ~4 q/ s( _9 `) A# D4 E+ p
1 B, c  x0 j% J# P" T8 s. X
其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
4 @1 B% U- e% k: p最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖# w: _" Y0 {2 |
(C)兩社區合併比較
  w/ d0 S5 ]% g' j6 B& l* I6 {! G" z
9 d! w& e9 E. S: z3 T結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。, w* I1 H  K8 \
9 d) o# |  h: \
最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"9 F, ~2 _1 N. U' s7 x, k+ `2 F
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
2 [- x1 y7 {; C2 C我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。0 i  a. b( {' A9 H6 I  \7 C
我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。5 e- z) N8 [$ k: |8 X
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Cindy_Yu + 2 你不要這麼專業好不好！
wyn + 1 你不要這麼專業好不好！
hui_ching + 3 你不要這麼專業好不好！
宏都拉斯 + 1 你不要這麼專業好不好！

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29樓
發表於 2016-7-11 16:53:26 來自手機 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
, n" y/ @8 H/ a6 _( V0 U2 y小陳來教育你~~~
5 ?4 [# I2 j, y7 n: Q4 X1 X% U! P2 e) q# p' V8 t3 }) J
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄5 X( m" n) e: Y

* ]& t$ Z: V6 L) P) [! U本來是想讓您自稱專業很行的人來回
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大頭蕭

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30樓
發表於 2016-7-11 16:56:23 |只看該作者
想起中國的一個關於樣本數的笑話
% F8 Q. l3 \( X; h& m  D8 z( R
+ |) {+ e3 A' B$ B. }, b只抽煙不喝酒→林彪63歲
$ |3 q% i  |. o0 s) b& F# v% m只喝酒不抽煙→周恩來73歲
9 }& N9 d& q# c4 o$ g- V: M& }又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
) c$ }; ~- s, L又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
7 ]: ~# q$ M; c  ?3 X又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
& n6 X$ ^- q0 x
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