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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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發表於 2016-7-11 15:24:06 |只看該作者
還有請問樓主" r$ n" _$ C3 N9 o. e

+ a  K$ N$ _* [4 I$ l我上網查到
- k+ W5 _! L6 h
+ @  V2 s) x2 n5 R4 |永慶房仲網提供的資料
% B& V% x: ^/ p7 Y% m* F4 q  b& r& d* ?( m5 _
為何
1 t- e- K0 u0 b; j# B, i8 a0 L8 }! `* B0 y6 x& f* E$ r
耶魯7 |( W3 J$ g% g2 P& S

0 z0 y1 j; b, N% d0 ]( [, v近三個月成交平均每坪26萬
6 ?) d1 M7 n7 k- L/ t* }8 X# G" i+ y9 S% T
https://community.yungching.com.tw/building/246#3 F$ r* O3 q" ]$ f

3 g$ }% ^0 r9 K/ D( C0 U( `遠雄耶魯 成交行情$ d% X" S$ S! {$ M: A2 H
8 T( U( I5 B6 {& d( y
4 `$ S' g8 C; c# Z: Z$ a$ u
所列出8 K6 S9 w# f+ q3 I- J4 o0 ^. v! _/ E

* D( P! t; d- f$ h6 x1 x遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情- E( u2 z8 ?; t5 B5 M
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-11 15:51:59 |只看該作者
現在大多都討論每坪單價
0 H, {* _6 p9 A/ ]0 u4 f$ f) h
! u. Q/ r$ {/ K  L但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
; R6 }% M8 q# y6 Y! B
  Y7 h" [7 A& G: |7 N3 U就好像我昨天看到某房仲的廣告* r" g) K. c  x, {
, g4 w; D6 i6 U3 _/ A& A
1XXX萬 ' ~& E3 O# x1 ^' Z, @

& {- S1 z; Q2 r  a; F: E7x坪三房格局  / b  G- g8 m# D) b# m
7 L2 X. V' Z# D2 _0 `
後面ps 車位*2
9 P4 r  n# _/ f9 P  [' L: q
5 W$ u' A( m. T+ a+ R/ G, ^3 c單價計算當然可以降低 ) u' X  B, n7 v9 M9 I( P% _
$ B3 U; h8 n: `0 C' u5 w
不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲
/ W7 R: Q3 {6 \7 X; W9 @' l. M2 S$ N% G* L+ D0 x
% x9 P. Q4 M% r
但我要說
# J; \7 K. D8 V3 n* E1 _, y0 X" u9 p+ `; a' J5 B
一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見
% A& @3 t4 a. ~. K  `. [# w$ M: y) P3 u7 K& E* y
房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ? : h7 q# [2 f8 K& S! D
; b/ \% D; q# V! M. b: J
我並不看好
, U8 f) _% ~) {8 W: z) D5 _
, {! T' j' {$ M: z6 f' w* ~! \! A
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宏都拉斯 + 1 終於突破心理障礙了!!

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發表於 2016-7-11 16:19:31 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29 4 A! J, i6 F, ^4 T2 L8 P. H' ^
數據都在眼前了，不看105你也要看104吧2 H% k' J" w# C+ e1 z
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇! S) P+ _& K- R: ?( g
這些數據都是整年 ...
& j) B9 L4 b& D: c4 u
哈....     
3 W1 t7 m, {( L* H" N你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
, B/ A- F) ^4 Y( n9 @所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
9 D: ]% W( [# ]3 D  i! ~% u
# ]' X1 V7 v; e' v. {% P4 {8 @% l統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      4 n' ]/ U+ z0 I+ L/ A- {) p

( w; W0 P- E6 V( c0 m6 r統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     $ p8 t8 @$ h+ ]
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     ( b* G  N. A0 K7 S( E+ ?, i: y. S0 N
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     ( }: F8 F; W8 n* o

. X' j) m3 T* y% n要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
$ J0 N# T: X2 w4 k6 E1 K對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      % H7 U3 M& h/ N/ H. f3 s  k/ h, z# G4 m

) T% l: m, P& R8 V) q+ b還有....別亂猜我住哪個社區!   2 g2 \4 x5 S, K8 f) A' T

) I) a% X8 i* m# y! [- q& T# q
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宏都拉斯 + 1 他可能很久沒做仲介了~

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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:31:46 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51 # [) I% j" o2 M+ f5 V
現在大多都討論每坪單價$ x# x* [; b. E6 r6 W! U# _0 U

# p- f5 f" T: P! q( [但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

2 \( w1 z2 C8 R. ]( l2 Q車位部分小陳都有額外拆算出來哦
3 a! ~; V3 |0 F" H- z0 {+ r9 @5 i" E" M* X; N
現在單價的部分全都是房子的單價( V5 g; O/ M" L" q7 g) G! K
  g- X. L# A4 M# _0 `( h( B2 ]* E" ~
這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算
! l! \: O0 L! }
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:33:58 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
  U# j0 U8 ?, A) x現在大多都討論每坪單價8 ^) x0 T! p1 i! w0 K+ y
. r5 X( o6 X. @; {' F. B
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
1 _  I* |, ?) J: Q/ C; L

3 R! S# g' V/ _) ^你太護小陳了，會不會基於政治立場？# l; K" u" R1 h9 N$ n9 v$ |
我說笑的！
' ]1 M& ?4 g: N5 Z基本上: v- }  g1 V2 C; ?$ E( w( Y8 J2 D/ d
你說的這幾句話, \2 s" W& _, `! C+ O; a: m* A4 k5 l8 r2 |
我大部分同意！
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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:34:39 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2016-7-11 16:35 編輯 " i: R: O) C/ t4 T0 J
發哥 發表於 2016-7-11 15:24
5 _' T* F: O# D; F4 X1 f% [還有請問樓主
/ N% R% x3 @% o" Y% [7 z3 n
( L$ ]' L2 O9 F) z& g7 y/ L* Q我上網查到
, l; B+ \( E1 R: v1 P( O  m1 i" [
( D9 [8 ~" c1 @4 l% o& b0 p5 ^% d
小陳來教育你~~~; R: ^; `7 Z, v9 a, v6 t; V

8 r3 Z" u; `9 ^* v& ?為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄3 @6 z5 s+ r$ Q
用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來4 e& Y9 M  F7 N9 F5 @! w) g

: L; B3 R4 S$ M: @+ W8 r8 _你講的是單坪26萬是連車位下去算2 h% E1 F' K* D$ f- N# m
耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?. X, ~2 B7 k# g2 q
沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真8 A- S  A5 v& w) k: w& c

+ \, M. f5 d6 _% p* n; {所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
" d% M4 U$ W5 K1 w) V房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！
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宏都拉斯 + 1 前後那麼多人教育過你，還要教育誰呀?.

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『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-11 16:41:27 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2016-7-11 16:47 編輯 ; |  u) a( K* B1 ~
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31 9 @6 D. {* s6 `# R0 C4 H
車位部分小陳都有額外拆算出來哦
. x* r) `8 K9 @2 L- V7 ~
8 d3 \5 x9 C# Q3 o( R現在單價的部分全都是房子的單價
* E, p" `& @$ V* X% o/ E% H, O7 n* c

5 e& J9 q' a: c% |5 r+ w我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭! n* W2 z1 K% G" y: |# \8 b3 z

2 ~2 v# x1 e; C8 s. h  M; ]- q6 d" P( j+ q5 z$ u
9 S& P! f/ Y( J4 D9 Y% O. g! l
但小陳兄 我也相信  5 e# @6 a! D" Q4 e3 `' _+ |9 ]6 @

6 h% K! j4 u8 N* P) R無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件$ W  B$ R2 Y2 }

8 k5 x4 ]! o2 M8 w2 o& ~; ^; f絕對會是 房仲心中的好成交的案件- X* H8 x3 O6 R7 [2 s. M6 @1 Y

0 r: n! q1 u6 D" [5 s/ F% C0 C3 I) u3 y9 t# K+ @, i. m

1 e8 H  }: |% [4 Q" Q! d) o1 D1 D* b3 P* T
詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案
0 f$ j% S/ Z$ I3 E; e
7 K0 `2 D" C1 l$ j9 U( m( l1 M是價格波動的幅度的主因+ S8 y& T% E* m: |9 L2 o8 O
7 l) N: P% p+ j2 H9 @. h/ [5 E. L) r7 p
在統計上 針對這種資料也應該剔除才對 - E" u1 _% e% ~) [, N$ S
( Z0 {7 s# r: {- e( ?

1 ~6 E* f8 M  Z' j4 r0 C" W/ }0 i! `' f2 p
+ h! b. N6 Q: Z6 F" {
. V" t( [/ ]$ s8 H1 o  E9 [3 ^
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duckshiau

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發表於 2016-7-11 16:44:28 |只看該作者
本文章最後由 duckshiau 於 2016-7-11 16:51 編輯 " `; e: m* {6 l& F/ |% L; O
7 l# o3 q+ x6 |$ }
我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。% l3 J1 m) Q( x, t+ h
再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
+ e8 ]- N: S3 S8 Z: P& W* U那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？$ f9 U$ Y7 I3 @; W' a
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
% F1 L+ q6 G: g' x. k(A)大學劍橋# I) |) x* |8 V" h( G

8 _5 {) v6 \$ o" }(B)大學耶魯8 f1 I+ J: v  X  q6 E! S5 e6 E
! R, Q1 a" ?1 i0 }- F' L$ a7 u
其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？* Y4 U$ y7 i& Q- H7 p2 t7 r
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
) N( {# a: @) b0 m(C)兩社區合併比較# V; U, L. @4 H) ?# b
- ]' u5 l; Y2 F1 q
結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。3 @, A2 @6 y$ Q

6 }' W. p. D2 P9 W最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"- p# |1 ?( m1 T; N* [7 g
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！". \+ t: d) u7 a1 P# S* u
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
2 z/ N8 \; ~/ c- i9 d" C我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。
% G" G/ X" `3 K" M" ~' {3 w" ]
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Cindy_Yu + 2 你不要這麼專業好不好！
wyn + 1 你不要這麼專業好不好！
hui_ching + 3 你不要這麼專業好不好！
宏都拉斯 + 1 你不要這麼專業好不好！

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發表於 2016-7-11 16:53:26 來自手機 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
2 z- ?9 h% |" y  |' `+ T小陳來教育你~~~6 M" B1 g7 q" x7 A$ T

0 F3 t$ |* k! z  y3 R9 d) C+ o& t# Q為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
5 R0 z2 X8 H/ P: L0 y3 T6 B4 T) J( U

9 N" @% i* u- a- \6 L- j2 y本來是想讓您自稱專業很行的人來回
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大頭蕭

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發表於 2016-7-11 16:56:23 |只看該作者
想起中國的一個關於樣本數的笑話% t/ Y; x1 ^% a8 ~! O

3 {. f2 y0 A; m; R# d$ F5 _只抽煙不喝酒→林彪63歲
" g* e: C- |4 c只喝酒不抽煙→周恩來73歲
5 K6 I" X& M; y' K2 K( E又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
7 P, E# m- P" e1 D  w又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲# b% F  @- w2 M' r7 \2 ^+ Y; m$ O6 Q
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲: U* ]  _% m7 r3 A; W
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