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樓主: Dora貓
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[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

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發表於 2016-7-11 15:24:06 |只看該作者
還有請問樓主6 X5 t3 b5 y( B' l- U6 v' w) G
/ Z  \& Z6 \+ ]3 a% E+ C
我上網查到9 b& q! x9 Q4 Y& q

5 O2 a, E* H  Q& d' \' O永慶房仲網提供的資料  q  I9 g+ ~0 }0 \

7 Z( K' d0 m8 I為何: n3 Q- ?! @) I) Z

1 l0 ^! A+ w, l$ ^耶魯
0 y/ Z5 c  ^1 n  T. f4 u: G9 K1 }7 ?( \3 Z4 C
近三個月成交平均每坪26萬
& y8 w+ K# ~6 Y0 ~! a% W6 ^
! X) V4 d" R4 t' |5 N+ T. n/ w; dhttps://community.yungching.com.tw/building/246#
0 q* N" L- _7 b& {7 N$ ^1 T3 K6 V1 n! J
遠雄耶魯 成交行情
; {5 g; g8 u2 y4 R# w0 l' s
6 U+ u2 M- I8 |- R: ?* ~) i- [
2 @- f8 D- E& ~  X6 N2 T1 @所列出
  ]' @9 ]0 y9 J8 c) m) ^
( u5 _/ F7 t: n/ ]+ Q遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情( M/ A# r6 x% j
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REYCOVSKY

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發表於 2016-7-11 15:51:59 |只看該作者
現在大多都討論每坪單價7 F0 h% B; l: p& i0 {  _
$ D/ b+ ^* ~  b  \, Y6 ~
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
. e& k  j$ Q5 d8 ]; ~* M. w9 C7 a( t( w) {" G" a4 \
就好像我昨天看到某房仲的廣告
$ R6 S' Y$ R) d5 i: u' H# x: F  p% A' T
1XXX萬
7 O, Q: `/ i6 v+ W5 e
( U5 R' w& G) W; _* U7x坪三房格局  . O  F4 G2 x6 Y& l. q. Q$ k4 c& x
! q/ j# l" g1 s2 h8 u( o5 H
後面ps 車位*2 ! }; \$ M' E- |# @% }) S7 P
9 ~4 \- M$ j* b' g, {! I
單價計算當然可以降低
# `& N  J+ n" i2 u* D6 J1 @: z2 n+ b9 w
不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲! B2 ~/ W% |6 \6 }, S6 {

" t: X8 j2 o+ z$ ~
0 O! Q0 c5 B+ F) b7 q/ R但我要說) p* n: J+ P2 {4 `" Z) e+ P- O

* ?& Q: `9 @5 _% ^- e' e一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見
$ }# C  _6 e4 ^4 [6 M; `$ x4 e8 Y$ O0 }( s0 c
房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?
* D: R7 h3 E# H6 `1 M
$ F* z1 v% B: w- K, b! P0 `我並不看好
/ |  k6 S! k$ z) @% v! P, Z1 y
& v0 h0 N1 c6 }& ?8 R' p, e
% [0 |8 I4 U. u2 n
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宏都拉斯 + 1 終於突破心理障礙了!!

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發表於 2016-7-11 16:19:31 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29 5 ~0 Y8 T8 c4 `$ u. C) |. H
數據都在眼前了，不看105你也要看104吧* H5 Z( C, k5 W" l( G
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
' i, o+ B4 a' D1 c2 x3 [  @9 p這些數據都是整年 ...

! _2 U: }3 u( K" R1 S4 A哈....     9 c& R3 _. F4 K# c0 G: D+ m
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
5 }4 X/ z+ x2 e" ^* y所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     & |8 l6 U/ h( ]- K$ X4 Z  _' g) A

# Y2 V- G* d/ k統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      " h; a& I' }; K
; X, ?" _  _- i# Q) E
統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     " c- s3 f3 R8 }+ Q) N
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     8 d" Y# l, q# V/ W% Q
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     ! s) X# V# c$ V0 t8 T$ \( M4 r4 M
( G5 Y" G5 ?0 [+ N. c1 J. w  Z, @
要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
; e# d8 b; a( |) a. n對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      1 t0 Z' v$ f: G- ~4 f
7 O; `" R' `% D
還有....別亂猜我住哪個社區!   / R7 y1 j8 x/ H

( W- i( o, x  o' Z  j
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宏都拉斯 + 1 他可能很久沒做仲介了~

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發表於 2016-7-11 16:31:46 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51 & M" z* {, B( c8 L" ^( n
現在大多都討論每坪單價* G" A8 K: p4 P2 R6 R: x

, d. t/ o' u( P* S% \+ B* t( z但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

5 I% ^6 V" z: p: z) w! A% I& p車位部分小陳都有額外拆算出來哦
# j  K  N6 P5 D6 v/ Y! v3 f" L  D
* o/ C5 }1 d; ?- v7 c4 C& U( x現在單價的部分全都是房子的單價
) `+ `# s: f6 F" [" t
( P- V5 b% K; h, l9 K- c這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算
: U: F7 I) W8 t
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:33:58 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51  e) F8 z3 M# O* }" S) n& [: y
現在大多都討論每坪單價+ B4 R; o; ]  e$ q& @; C, V3 N  i
% l2 R! n& w2 k* E4 u' `. b6 _
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因) `. [  V5 T6 R7 h( u4 Y
2 h) |* h- l1 c: n
你太護小陳了，會不會基於政治立場？3 a! [9 c) E$ \  @
我說笑的！; A3 u' }& w. `0 {9 ^7 C9 J
基本上: s1 F/ x8 U& X0 A
你說的這幾句話
/ {4 A0 w5 n# z% T( Y我大部分同意！
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Dora貓

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發表於 2016-7-11 16:34:39 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2016-7-11 16:35 編輯 , `; g. j! u# R% E1 w
發哥 發表於 2016-7-11 15:24 : j) g3 j7 Y9 a6 i* j* Q$ J
還有請問樓主
+ a0 P8 N' J$ R. N; @9 }  \8 c* Q
我上網查到

- ]  ]. E' Q4 q% q& n" _/ L
$ z4 z: s; G! i, T* j% R* {. q小陳來教育你~~~3 K& l$ H1 R, N7 F0 e
" T: ~( ]% o2 B0 o3 \- ?; q
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
0 \! S( c, O* L用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來- U8 D4 \' [) V' `

- q7 O# |, ^: a. S/ B0 x& F你講的是單坪26萬是連車位下去算
: v+ {9 U! l5 w6 D8 G耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
- E4 ^# K$ ]" H* F% Y2 G沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真; }. e$ s& v% B6 ^  B2 G/ G* Y

! H$ R/ g( l3 S2 `- n! e所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
& x  w* a  ]% B$ L  w! l房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！
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宏都拉斯 + 1 前後那麼多人教育過你，還要教育誰呀?.

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『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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發表於 2016-7-11 16:41:27 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2016-7-11 16:47 編輯
, R4 {+ o$ l" D* e% C
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31 # r) L1 g$ I( C. D! E
車位部分小陳都有額外拆算出來哦! W2 f  h  x9 F$ K6 o4 V
, v5 Q- _$ g9 _) A; A5 [) g
現在單價的部分全都是房子的單價

* o# A& X* ~1 ~* y) M) N# L( _4 ~/ v
我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭! Y0 h6 c! Q+ n6 z* K  l

; [5 U1 A& H# ?7 v* ^/ N3 ^3 `9 Y5 O# ]: N; N. [; A' W% N  J

) G8 D0 `- I8 y$ p6 q. U4 q" j但小陳兄 我也相信  - J) M% |8 C2 \

6 ?- Y% ^" S2 h- F5 X/ C6 w$ V無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
4 ^, ^1 \) ]0 p5 H: g# [! t2 K+ k6 @# \1 J) z, t
絕對會是 房仲心中的好成交的案件
) o( ]3 K3 K# U
% E# N  C5 N6 T2 }- e, K% ~$ {! i/ p( l
5 @1 B2 A5 {! A' {7 K& K # |) M- E  u2 Q5 D# H
/ q- I7 D  `3 F$ D& b, E$ b& P
詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案/ ?1 C5 y" v) F; e! y
4 {' N/ |# z, o' [3 o3 t. n
是價格波動的幅度的主因
# Z3 u5 U/ B$ j+ |( n. A; v8 M  u0 n2 P, W$ B$ c( U9 {+ n# M
在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
8 T! M. M" z+ ]0 s2 M+ ?3 q! g5 l# a
3 b% z7 B+ c  L0 k# ~* w8 ^( ]+ {3 Y1 ^& G' ^8 f! Q; O! e/ _  ~8 y

; s/ f9 v& j- t! w1 D" r
8 c4 \" V" k- j0 a9 p/ l" K- ]7 M5 d$ I- P
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duckshiau

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發表於 2016-7-11 16:44:28 |只看該作者
本文章最後由 duckshiau 於 2016-7-11 16:51 編輯 ! [" b7 B& S6 P% a& \" R
! b" x8 w% B; V2 o; k1 y: G
我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
) r2 ~- i3 b4 z& r5 Z; W再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！2 u  B# |  r) f5 h4 m, d, ~
那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？; x" n8 E9 X! w" B+ ~$ V& G
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
; V  g5 f) V  `3 q4 w(A)大學劍橋
" W; x% G( m  v
8 f) j3 I- z, ~2 R, J) C(B)大學耶魯/ q8 J( N* V: I2 k' c
$ z' ~3 z4 `# B+ X
其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？2 K! ?) {4 Y/ P6 ?( H" D5 ]
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
  e. ?3 M6 D0 }6 C7 O(C)兩社區合併比較
. ^( T  y) e- I5 ^
6 [6 r8 V' }! K! Z+ @% C結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。# @8 B5 [* N  G, R6 L& O& H

6 `" i  [. r  d; n$ h最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"' }, g7 f1 M# [4 E
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"( @  ~5 G/ H- O2 q
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
: _; M# Y- y; |/ f  }3 k; \我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。
: G* u# ?! U  v+ D  ~/ O7 ?7 ^
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Cindy_Yu + 2 你不要這麼專業好不好！
wyn + 1 你不要這麼專業好不好！
hui_ching + 3 你不要這麼專業好不好！
宏都拉斯 + 1 你不要這麼專業好不好！

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29樓
發表於 2016-7-11 16:53:26 來自手機 |只看該作者
Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
! N4 C6 O; W( n; Q. A( b4 N小陳來教育你~~~9 z/ j9 A! q4 b( V- }

) O' T4 t$ Y  T, t! i7 S% ?為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄% T  x% ]+ w( Q( P6 G! \
- P8 z- n! ^! q' h
本來是想讓您自稱專業很行的人來回
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大頭蕭

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30樓
發表於 2016-7-11 16:56:23 |只看該作者
想起中國的一個關於樣本數的笑話: `, A0 }# [0 B3 v

. W8 V0 x% t) n3 g3 l6 u, D只抽煙不喝酒→林彪63歲
- X% \# m, t6 N2 ~只喝酒不抽煙→周恩來73歲% F. \0 P( K* `; V7 w& j, K* D
又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
9 [' M" ~7 J: F( m4 g又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲3 D/ x& Z( @2 @
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
. G! v  ~; x" v( S
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